ຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບແມ່ນ "ແປກ", ຜູ້ຊ່ຽວຊານແນະນໍາແນວໃດ?

ອີງຕາມຜູ້ຊ່ຽວຊານ, ຈຸດທີ່ໂດດເດັ່ນໃນຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບໃນປະຈຸບັນແມ່ນວ່າການເຮັດທຸລະກໍາສ່ວນໃຫຍ່ແມ່ນມາຈາກນັກລົງທຶນ, ແທນທີ່ຈະເປັນຜູ້ຊື້ຕົວຈິງ.

Báo Lạng Sơn•05/11/2025

ຕາມການລາຍງານຂອງສະມາຄົມນາຍໜ້າອະສັງຫາລິມະຊັບຫວຽດນາມແລ້ວ, ໃນສະພາບການທຸລະກິດ, ໃນ 9 ເດືອນຕົ້ນປີ 2025, ອັດຕາການດູດຊື້ຂອງຕະຫຼາດບັນລຸລະດັບດີທີ່ສຸດ - ເກືອບ 70%, ເທົ່າກັບປະມານ 60.000 ທຸລະກິດ, ເພີ່ມຂຶ້ນທົບສອງເທົ່າຂອງໄລຍະດຽວກັນຂອງປີກາຍ.

ແຕ່ຄວາມເປັນຈິງແມ່ນວ່າເຖິງແມ່ນວ່າຄວາມຕ້ອງການທີ່ແທ້ຈິງຍັງກວມເອົາອັດຕາສ່ວນຫຼາຍ, ການພັດທະນາຕະຫຼາດໄດ້ຖືກນໍາພາໂດຍກະແສເງິນສົດໃນການລົງທຶນຫຼາຍຂຶ້ນຍ້ອນວ່າລາຄາອະສັງຫາລິມະສັບຢູ່ໃນລະດັບສູງຫຼາຍ.

ອະທິບາຍຄວາມເປັນຈິງດັ່ງກ່າວ, ຕາມທ່ານ ຫງວຽນວັນດິງ, ຮອງປະທານສະມາຄົມອະສັງຫາລິມະຊັບ ຫວຽດນາມ ແລ້ວ, ໃນສະພາບການເພີ່ມທະວີຄວາມດັນເງິນເຟີ້ ແລະ ການພັດທະນາພື້ນຖານໂຄງລ່າງ, ນັກລົງທຶນຫຼາຍຄົນຖືອະສັງຫາລິມະຊັບເປັນບ່ອນປອດໄພ ແລະ ເປັນເຄື່ອງມືສ້າງກຳໄລຢ່າງມີປະສິດທິຜົນ.

ກະແສເງິນລົງທຶນໃນປັດຈຸບັນແມ່ນສຸມໃສ່ຜະລິດຕະພັນທີ່ຮັບໃຊ້ຄວາມຕ້ອງການທີ່ຢູ່ອາໄສທີ່ແທ້ຈິງ - ຜະລິດຕະພັນທີ່ມີທ່າແຮງການເຊົ່າທີ່ດີແລະທ່າແຮງການເພີ່ມລາຄາທີ່ຊັດເຈນ. ເຫຼົ່ານີ້ແມ່ນປັດໃຈຕົ້ນຕໍທີ່ກະຕຸ້ນການຕັດສິນໃຈຂອງນັກລົງທຶນທີ່ຈະ "ເອົາເງິນລົງ".

ທ່ານ ດິງ ກ່າວ ວ່າ: “ ການດຳເນີນທຸລະກຳໃນຕະຫລາດມື້ນີ້ ສ່ວນໃຫຍ່ມາຈາກກຸ່ມຜູ້ຊື້ອະສັງຫາລິມະຊັບກຸ່ມທີສອງຄື: ຊື້ເພື່ອລົງທຶນ ບໍ່ແມ່ນເພື່ອການດຳລົງຊີວິດ, ອັນນີ້ສະແດງໃຫ້ເຫັນວ່າ ການເຄື່ອນໄຫວຊື້-ຂາຍແມ່ນໄດ້ມາຈາກກະແສເງິນລົງທຶນຕົ້ນຕໍ, ໃນຂະນະທີ່ຄວາມຕ້ອງການທີ່ຢູ່ອາໄສຕົວຈິງຍັງປະສົບກັບຄວາມຫຍຸ້ງຍາກ ເພາະວ່າລາຄາໃນປັດຈຸບັນຍັງຢູ່ໄກເກີນຄວາມສາມາດຂອງປະຊາຊົນສ່ວນໃຫຍ່ ”.

ການເຮັດທຸລະກໍາສ່ວນໃຫຍ່ໃນຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບໃນປະຈຸບັນແມ່ນໂດຍນັກລົງທຶນ. (ພາບປະກອບ: ມິນດຶກ).

ທ່ານ Vo Huynh Tuan Kiet, ຫົວໜ້າກົມທີ່ຢູ່ອາໄສຂອງ CBRE ຫວຽດນາມ ກໍ່ໃຫ້ຮູ້ວ່າ: ແຫຼ່ງສະໜອງໃໝ່ຢູ່ພາຍໃນນະຄອນ ໂຮ່ຈີມິນ (ອະດີດນະຄອນ ໂຮ່ຈີມິນ) ປະຈຸບັນພວມດຳເນີນໄປຕາມທິດຮັບໃຊ້ຄວາມຕ້ອງການລົງທຶນ, ບໍ່ແມ່ນຄວາມຕ້ອງການທີ່ຢູ່ອາໄສຕົວຈິງ. ນັກລົງທຶນສ່ວນໃຫຍ່ກໍານົດວ່າຜູ້ຊື້ຈະບໍ່ອາໄສຢູ່ໃນຊັບສິນແຕ່ພຽງແຕ່ຖືຫຼືເຊົ່າມັນອອກ, ດັ່ງນັ້ນຜະລິດຕະພັນດັ່ງກ່າວຖືກຈັດໃສ່ໃນຕໍາແຫນ່ງທີ່ສູງຂຶ້ນເພື່ອໃຫ້ກໍາໄລສູງສຸດ.

" ດ້ວຍລະດັບລາຄາໃນປັດຈຸບັນ, ກະແສເງິນສົດໃນຕະຫຼາດເກືອບພຽງແຕ່ໄຫຼວຽນຂອງນັກລົງທຶນ, ໃນຂະນະທີ່ຜູ້ຊື້ເຮືອນມີຄວາມຫຍຸ້ງຍາກຫຼາຍ ," ທ່ານ Kiet ໃຫ້ຄໍາເຫັນ.

ຂໍ້ມູນຈາກກຸ່ມ DKRA ຍັງສະແດງໃຫ້ເຫັນແນວໂນ້ມທີ່ຄ້າຍຄືກັນ. ໃນຫຼາຍກວ່າ 2,000 ທຸລະກໍາທີ່ບັນທຶກໄວ້ໃນ 9 ເດືອນທໍາອິດຂອງປີ, ຜູ້ຊື້ເຮືອນພຽງແຕ່ກວມເອົາປະມານ 30%, ສ່ວນທີ່ຍັງເຫຼືອ 70% ແມ່ນນັກລົງທຶນ. ກຸ່ມນັກລົງທຶນມີທ່າແຮງດ້ານການເງິນທີ່ເຂັ້ມແຂງກວ່າ, ເຕັມໃຈທີ່ຈະຈ່າຍໃນລາຄາສູງຖ້າພວກເຂົາເຫັນໂອກາດກໍາໄລ, ໃນຂະນະທີ່ຜູ້ຊື້ເຮືອນທີ່ແທ້ຈິງ - ດ້ວຍງົບປະມານແຕ່ 1-2 ຕື້ດົ່ງ, ຍາກທີ່ຈະເຂົ້າເຖິງຫ້ອງແຖວລາຄາແຕ່ 4-5 ຕື້ດົ່ງຫຼືຫຼາຍກວ່ານັ້ນ.

ທ່ານນາງ ຟ້າມທິມິງ, ຮອງຜູ້ອຳນວຍການສະຖາບັນຄົ້ນຄວ້າ ແລະ ປະເມີນຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະຊັບຫວຽດນາມ (VARS IRE) ໃຫ້ຮູ້ວ່າ: ທຸລະກຳໃນຕະຫຼາດຂັ້ນຕົ້ນສ່ວນຫຼາຍແມ່ນມາຈາກຄວາມຕ້ອງການຂອງກຸ່ມຄົນທີ່ເປັນເຈົ້າຂອງອະສັງຫາລິມະຊັບຫຼາຍແຫ່ງ. ນອກຈາກນັ້ນ, ໂຄງການຈໍານວນຫຼາຍມີອັດຕາການດູດຊຶມທີ່ດີຍ້ອນ "ຂີ່ຄື້ນຂອງບັນດາໂຄງການຂະຫນາດໃຫຍ່" ແລະໄດ້ຮັບຜົນປະໂຫຍດຈາກການລວມຕົວຂອງທ້ອງຖິ່ນ.

ຕາມທ່ານນາງ Mien ແລ້ວ, ລາຄາອະສັງຫາລິມະຊັບຈະສືບຕໍ່ເພີ່ມຂຶ້ນໃນໄລຍະສັ້ນ ຍ້ອນຄວາມຄາດຫວັງກຳໄລຂອງນັກລົງທຶນຍັງຄົງຢູ່ສູງ. ນັກລົງທຶນຈໍານວນຫຼວງຫຼາຍຍັງ "ດໍາລົງຊີວິດດີ" ແລະບໍ່ໄດ້ຢູ່ພາຍໃຕ້ຄວາມກົດດັນຈາກ leverage ທາງດ້ານການເງິນ. ດັ່ງນັ້ນ, ພວກເຂົາບໍ່ມີເຫດຜົນທີ່ຈະປັບລາຄາຂາຍ.

“ ໃນສະພາບການອັດຕາດອກເບ້ຍຍັງຢູ່ໃນລະດັບຕໍ່າ, ກະແສເງິນສົດຖືກສືບຕໍ່ເຂົ້າສູ່ຕະຫຼາດ, ນະໂຍບາຍສົ່ງເສີມການລົງທຶນຂອງລັດໄດ້ຮັບການຈັດຕັ້ງປະຕິບັດຢ່າງແຂງແຮງ, ການສະໜອງເຮືອນຢູ່ລະດັບກາງ ແລະ ລາຄາບໍ່ແພງຍັງຂາດແຄນ, ນັກລົງທຶນຍັງເຊື່ອວ່າລາຄາອະສັງຫາລິມະຊັບຈະສືບຕໍ່ເພີ່ມຂຶ້ນ ”.

ທ່ານ Le Dinh Chung - ຊ່ຽວຊານ ອະສັງຫາລິມະສັບ ຍັງໄດ້ໃຫ້ຄໍາເຫັນວ່າບໍ່ດົນມານີ້, ການສະຫນອງຂອງຫ້ອງແຖວສ່ວນໃຫຍ່ແມ່ນຢູ່ໃນຕອນທີ່ສູງ. ປະຈຸບັນ, ລາຄາອາພາດເມັນສະເລ່ຍແມ່ນປະມານ 80 ລ້ານດົ່ງ/ຕາແມັດ. ຫວ່າງມໍ່ໆມານີ້, ຫຼາຍໂຄງການໄດ້ເປີດຂາຍດ້ວຍລາຄາສູງກວ່າ 100 ລ້ານດົ່ງ/ຕາແມັດ.

ດ້ວຍລາຄາເຮືອນຢູ່ໃນປະຈຸບັນ, ຄົນງານທຳມະດາ, ເຖິງແມ່ນໄດ້ຮັບເງິນເດືອນ 30 ລ້ານດົ່ງ/ເດືອນ, ແມ່ນເກືອບບໍ່ມີໂອກາດມີເຮືອນຢູ່. ຜູ້ທີ່ສາມາດຊື້ໄດ້ໃນລາຄາ 70-100 ລ້ານດົ່ງ/ຕາແມັດ ສ່ວນຫຼາຍແມ່ນນັກລົງທຶນ, ນັກສົມຮູ້ຮ່ວມຄິດ ແລະ ກຸ່ມຄົນທີ່ມີລາຍຮັບສູງຫຼາຍເຊັ່ນ: ເຈົ້າຂອງທຸລະກິດ.

ໂດຍຊີ້ແຈງເຖິງເຫດຜົນທີ່ທ່າອ່ຽງການຊື້ອະສັງຫາລິມະຊັບຢູ່ຫວຽດນາມສູງຂຶ້ນ, ທ່ານ ຫງວຽນກວກແອງ, ຮອງຜູ້ອຳນວຍການໃຫຍ່ບໍລິສັດ PropertyGuru ຫວຽດນາມ ໃຫ້ຮູ້ວ່າ, ສ່ວນໜຶ່ງແມ່ນຍ້ອນ ຊ່ອງທາງການລົງທຶນ ນີ້ແມ່ນ "ຊື້ງ່າຍແລະຂາຍງ່າຍ", ມີສະພາບຄ່ອງທີ່ດີ, ແລະກໍາໄລສູງກວ່າຊ່ອງທາງອື່ນໆເຊັ່ນ: ຄໍາ, ຫຼັກຊັບ, ຫຼືທະນາຄານ. ຜົນຜະລິດການລົງທຶນອະສັງຫາລິມະຊັບແມ່ນໃນບັນດາຜົນຜະລິດທີ່ດີທີ່ສຸດຂອງຫວຽດນາມໃນ 10 ປີທີ່ຜ່ານມາ, ບັນລຸ 197% ສໍາລັບອາພາດເມັນ ແລະ 137% ສໍາລັບທີ່ດິນ.

ເຫດຜົນອີກອັນໜຶ່ງແມ່ນນະໂຍບາຍພາສີອະສັງຫາລິມະສັບຂອງຫວຽດນາມ ຕ່ຳກວ່າ ແລະເປີດກວ້າງກວ່າຫຼາຍປະເທດໃນພາກພື້ນ, ຂາດການລົງໂທດຕໍ່ການຄາດເດົາ ແລະ ການປະຖິ້ມຊັບສິນທີ່ດິນ.

ທ່ານ ຫງວຽນກວກແອງ ໃຫ້ຮູ້ວ່າ, ປະຈຸບັນ, ໃນ ໂລກ ມີ 5 ອາກອນພື້ນຖານສຳລັບອະສັງຫາລິມະຊັບຄື: ອາກອນກຳມະສິດ, ອາກອນລາຍຮັບ, ອາກອນທະບຽນ, ອາກອນຫວ່າງເປົ່າ (ອາກອນທີ່ນຳໃຊ້ກັບອະສັງຫາລິມະຊັບບໍ່ໄດ້ນຳໃຊ້ມາດົນນານ) ແລະ ອາກອນພັດທະນາ (ພັດທະນາພື້ນຖານໂຄງລ່າງ, ນ້ຳປະປາ, ການບໍລິການ, ໃນເຂດທີ່ອະສັງຫາລິມະຊັບຕັ້ງຢູ່). ໂດຍສະເລ່ຍແລ້ວ, ພາສີການເປັນເຈົ້າຂອງເຮືອນຢູ່ໃນຫຼາຍປະເທດແມ່ນແຕ່ 0.3-20%, ພາສີການລົງທະບຽນແມ່ນ 2-6% ແລະອາກອນລາຍໄດ້ຈາກ 14-45%. ບາງປະເທດເກັບພາສີສິ່ງທີ່ເປົ່າຫວ່າງແຕ່ 12-20% ແລະ ອາກອນພັດທະນາແຕ່ 1-3%.

ໃນປະເທດຫວຽດນາມ, ຜູ້ຊື້ເຮືອນໃນປັດຈຸບັນພຽງແຕ່ຕ້ອງຈ່າຍຄ່າພາສີ 3 ທໍາອິດຄື: ພາສີລາຍໄດ້ (2-5%), ພາສີຊັບສິນ (0.03-0.2%) ແລະພາສີທະບຽນ (0.5%). " ພາສີທີ່ຕໍ່າເຮັດໃຫ້ມັນງ່າຍສໍາລັບຜູ້ຊື້ທີ່ຈະລົງທຶນໃນອະສັງຫາລິມະສັບ 'ພືດຫມູນວຽນ', ຊື້ຊັບສິນນີ້ໃນມື້ນີ້ແລະຂາຍມື້ອື່ນ ," ລາວເວົ້າ.

ຄໍາເຕືອນຂອງ "ຟອງ" ຄວາມສ່ຽງ

ຕາມທ່ານ ຫງວຽນວັນດິງ ແລ້ວ, ເມື່ອມີຜູ້ຊື້ເຮືອນນັບມື້ນັບໜ້ອຍລົງ, ຕະຫຼາດຂາດດຸນການສະໜອງ – ຄວາມຕ້ອງການ, ລາຄາກໍ່ຖືກຍູ້ຂຶ້ນ ແຕ່ບໍ່ຕິດພັນກັບຄວາມຕ້ອງການຕົວຈິງ, ອາດຈະເຮັດໃຫ້ເກີດຄວາມສ່ຽງຟອງສູງ.

ຕະຫຼາດທີ່ມີຜູ້ເຂົ້າຮ່ວມຫຼາຍເກີນໄປ, ນັກລົງທຶນ, ຈະມີຄວາມອ່ອນໄຫວຕໍ່ກັບອັດຕາເງິນເຟີ້ຂອງລາຄາ. (ພາບປະກອບ: ມິນດຶກ).

ທ່ານ Dinh ກ່າວວ່າ: " ຖ້າບໍ່ມີການແຊກແຊງດ້ານນະໂຍບາຍທັນການ, ເຮືອນຢູ່ໃນຕົວເມືອງໃຫຍ່ຈະກາຍເປັນຄົນງານຫຼາຍຂຶ້ນກວ່າເກົ່າ ,".

ນັກເສດຖະສາດ Dinh The Hien ກໍ່ເນັ້ນໜັກວ່າ ຕ້ອງນຳຕະຫຼາດກັບຄືນສູ່ສະພາບຕົວຈິງເພື່ອຮັບໃຊ້ຄວາມຕ້ອງການທີ່ຢູ່ອາໄສຂອງປະຊາຊົນສ່ວນຫຼາຍ. ເມື່ອການລົງທຶນໄລຍະສັ້ນຄອບຄຸມ, ຫ້ອງແຖວບໍ່ເປັນບ່ອນຢູ່ອາໄສອີກຕໍ່ໄປ ແຕ່ກາຍເປັນເຄື່ອງມືສ້າງກຳໄລ, ຍູ້ລາຄາຂຶ້ນຢ່າງຕໍ່ເນື່ອງ ແລະ ສ້າງຜົນສະທ້ອນຕໍ່ສັງຄົມ. ທ່ານໄດ້ແນະນຳໃຫ້ລັດຕື່ມອີກໃນໄວໆນີ້ການສະໜອງເຮືອນຢູ່ລະດັບກາງແລະລາຄາບໍ່ແພງເພື່ອດຸນດ່ຽງໂຄງປະກອບຕະຫຼາດ.

ທ່ານ ຫງວຽນກວາງຮຸຍ, ຫົວໜ້າຄະນະບໍລິຫານງານມະຫາວິທະຍາໄລການເງິນ ແລະ ການທະນາຄານ ໄດ້ຕີລາຄາວ່າ: ເມື່ອທຶນຮອນເຂົ້າໄປໃນອະສັງຫາລິມະຊັບ, ມູນຄ່າຂອງຊັບສິນນີ້ເພີ່ມຂຶ້ນໄວກວ່າຜະລິດຕະພັນແຮງງານ ແລະ ລາຍຮັບ, ສ້າງຊ່ອງຫວ່າງລະຫວ່າງລາຄາເຮືອນຢູ່ ແລະ ຄວາມສາມາດຈ່າຍເງິນຂອງປະຊາຊົນ. ນີ້ເຮັດໃຫ້ຕະຫຼາດມີແນວໂນ້ມທີ່ຈະດໍາເນີນການໂດຍອີງໃສ່ຄວາມຄາດຫວັງຂອງການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງລາຄາແທນທີ່ຈະເປັນຄວາມຕ້ອງການທີ່ແທ້ຈິງ, ເຮັດໃຫ້ສະພາບຄ່ອງບໍ່ຍືນຍົງແລະມີຄວາມສ່ຽງຕໍ່ຟອງເພີ່ມຂຶ້ນ.

ດ້ວຍການຊື້ຂາຍທີ່ຂັບເຄື່ອນໂດຍນັກລົງທຶນສ່ວນໃຫຍ່, ຕະຫຼາດກາຍເປັນຄວາມອ່ອນໄຫວຕໍ່ກັບການປ່ຽນແປງນະໂຍບາຍ. ການປັບຕົວເລັກນ້ອຍໃນສິນເຊື່ອ, ອັດຕາດອກເບ້ຍຫຼືຄວາມຮູ້ສຶກສາມາດເຮັດໃຫ້ເກີດປະຕິກິລິຢາລະບົບຕ່ອງໂສ້, ນໍາໄປສູ່ການຊ້າລົງຫຼືການແກ້ໄຂທ້ອງຖິ່ນ. ຄວາມສ່ຽງນີ້ສົ່ງຜົນກະທົບຕໍ່ບໍ່ພຽງແຕ່ກຸ່ມການຄາດເດົາເທົ່ານັ້ນ, ແຕ່ຍັງສາມາດແຜ່ລາມໄປສູ່ລະບົບການເງິນ, ທຸລະກິດແລະເສດຖະກິດໂດຍລວມຖ້າບໍ່ມີການຄວບຄຸມຢ່າງລະມັດລະວັງ.

“ ສະນັ້ນ, ມາດຕະການຢ່າງແຮງ ຂອງລັດຖະບານ ໃນການປັບຫຼຸດລາຄາແມ່ນເປັນການເຄື່ອນໄຫວຍຸດທະສາດທີ່ເໝາະສົມ, ແນໃສ່ສະຖຽນລະພາບໃນໄລຍະຍາວ ”.

ທີ່ມາ: https://baolangson.vn/thi-truong-bat-dong-san-dien-bien-la-chuyen-gia-khuyen-cao-gi-5063967.html