ຫຼັງຈາກ batch ໄດ້ ການປະມູນທີ່ດິນ ປີ 2024, ຕະຫຼາດຢູ່ເຂດຊານ ເມືອງຮ່າໂນ້ຍ ໄດ້ຮ້ອນແຮງ. ຄວາມດຶງດູດຂອງຕະຫຼາດນີ້ແມ່ນໃນປັດຈຸບັນເຢັນລົງ. ນັກລົງທຶນຈໍານວນຫຼາຍ "ຖື" ທີ່ດິນປະມູນແມ່ນຕ້ອງການທີ່ຈະຂາຍສິນຄ້າຂອງເຂົາເຈົ້າ, ເຖິງແມ່ນວ່າຍອມຮັບ "ຕັດການສູນເສຍ".
ກົງກັນຂ້າມກັບສະພາບຄຶກຄື້ນໃນປີ 2024, ນັບແຕ່ຕົ້ນປີ, ກິດຈະກຳປະມູນຂາຍທີ່ດິນຢູ່ເຂດຊານເມືອງຮ່າໂນ້ຍ ໄດ້ສະແດງໃຫ້ເຫັນທ່າອ່ຽງຊ້າລົງ. ໃນຫຼາຍບ່ອນ, ລາຄາໄດ້ຫຼຸດລົງຢ່າງຫຼວງຫຼາຍ.
ຕົວຢ່າງ, ເນື້ອທີ່ດິນ 34 ຕອນຢູ່ເມືອງທ່າແຕງ (ເກົ່າ) ຖືກປະມູນໃນກາງປີນີ້ ດ້ວຍລາຄາຊະນະເລີດກວ່າ 56 ລ້ານດົ່ງ/ຕາແມັດ, ຫຼຸດລົງ 3,3 ເທົ່າເມື່ອທຽບໃສ່ກອງປະຊຸມໃນເດືອນທັນວາ 2024 (ລາຄາຊະນະໄດ້ສູງສຸດກວ່າ 185 ລ້ານດົ່ງ/ຕາແມັດ).
ໃນຂະນະດຽວກັນ, ເນື້ອທີ່ດິນ 9 ຕອນຢູ່ເມືອງ ຟຸກເທາະ (ເກົ່າ) ກໍ່ຖືກຂາຍດ້ວຍລາຄາສູງສຸດ 47 ລ້ານດົ່ງ/ຕາແມັດ, ຫຼຸດລົງເກືອບ 40% ເມື່ອທຽບໃສ່ກອງປະຊຸມໃນເດືອນກັນຍາປີກາຍ. ກອງປະຊຸມຄັ້ງນີ້ມີຜູ້ເຂົ້າຮ່ວມ 100 ກວ່າຄົນ, ຫຼຸດລົງຫຼາຍກວ່າ 1/3 ເມື່ອທຽບໃສ່ກອງປະຊຸມທີ່ຜ່ານມາ.

ທ່ານ ຫງວຽນທ້ຽນເຍີດ, ນາຍໜ້າຊື້-ຂາຍອະສັງຫາລິມະຊັບຢູ່ຕາແສງ ຮ່ວາຍດຶກ ໃຫ້ຮູ້ວ່າ: ລາວພວມໂຄສະນາດິນ 2 ຕອນຂອງເຈົ້າຂອງກ່ອນ, ລາຄາຂາຍແມ່ນສູງກວ່າລາຄາຊະນະເລີດແຕ່ 5 – 10 ລ້ານ/ຕາແມັດ, ແຕ່ຫຼາຍເດືອນບໍ່ມີໃຜຖາມ.
ປະຈຸບັນ, ບໍລິສັດຂອງທ່ານທັອດມີຈຳນວນຫຼາຍໃບປະມູນຢູ່ເມືອງຮ່ວາດຶກ, ແທງໂອຍ, ແລະ ກວກອອຍ (ເກົ່າ) ທີ່ນັກລົງທຶນໄດ້ສົ່ງໄປຂາຍຕັ້ງແຕ່ຕົ້ນປີ 2025. ແນວໃດກໍ່ຕາມ, ຈໍານວນການເຮັດທຸລະກໍາຍັງນ້ອຍຫຼາຍ, ມີພຽງ 5 ສະບັບເທົ່ານັ້ນທີ່ຊື້ຂາຍໃນລາຄາດຽວກັນກັບນັກລົງທຶນທີ່ໄດ້ຊະນະ ແລະ ຊື້ຄືນກ່ອນ.
ຕາມທ່ານທົວແລ້ວ, ໃນຕົວຈິງແລ້ວ, ບັນດານັກລົງທຶນລ້ວນແຕ່ໄດ້ສົ່ງລາຄາຕ່າງກັນແຕ່ 200-300 ລ້ານດົ່ງ/ຕອນ ໃນເນື້ອທີ່ 90-110 ຕາແມັດ, ແຕ່ບັນດາລູກຄ້າທີ່ຊື້ລ້ວນແຕ່ໃຫ້ລາຄາຕ່ຳ. ຫຼັງຈາກການລ້ຽງແລະຫຼຸດລົງຫຼາຍຄັ້ງ, ນັກລົງທຶນໄດ້ຕັດສິນໃຈຂາຍໃນລາຄາດຽວກັນທີ່ເຂົາເຈົ້າໄດ້ຊື້ໃນເມື່ອກ່ອນ. ເຫດຜົນທີ່ນັກລົງທຶນເຫຼົ່ານີ້ຕ້ອງການຂາຍທັນທີແມ່ນຍ້ອນວ່າມື້ທີ່ຈະຈ່າຍດອກເບ້ຍແລະເງິນຕົ້ນໃຫ້ທະນາຄານໄດ້ມາແຕ່ພວກເຂົາຍັງບໍ່ທັນໄດ້ຫັນກະແສເງິນສົດ, ດັ່ງນັ້ນນີ້ອາດຈະຖືວ່າເປັນການ "ສູນເສຍ" ການເຄື່ອນໄຫວເພື່ອຮັກສາທຶນ.
ຕາມທ່ານ ທູຕ ແລ້ວ, ປະຈຸບັນ ມີດິນ 4 ຕອນຢູ່ ຮ່ວາຍດຶກ ດ້ວຍລາຄາປະມູນປະມານ 85 ລ້ານດົ່ງ/ຕາແມັດ, ເຈົ້າຂອງດິນຢາກຂາຍໃນລາຄາດຽວກັນ, ຜູ້ຊື້ຈະຮັກສາພາສີ, ແຕ່ລູກຄ້າທີ່ມາຖາມທັງໝົດຈົ່ມວ່າລາຄາສູງເກີນໄປ ແລະ ຕ້ອງການຫຼຸດລາຄາ 200 – 300 ລ້ານດົ່ງ/ຕອນ.
“ ໃນກາງປີທີ່ຜ່ານມາ, ເມື່ອຕະຫຼາດປະມູນດິນຮ້ອນຂຶ້ນ, ນັກລົງທຶນຫຼາຍຄົນກໍ່ໂດດເຂົ້າມາຊື້ເພື່ອກຳໄລ, ແຕ່ສອງສາມເດືອນຕໍ່ມາຕະຫຼາດໄດ້ຫັນປ່ຽນ, ສະພາບຄ່ອງຊ້າລົງ, ນັກລົງທຶນເຫຼົ່ານີ້ຖືກບັງຄັບໃຫ້ຂາຍເພື່ອກູ້ທຶນເພື່ອຊໍາລະເງິນກູ້ຈາກທະນາຄານ ,” ທ່ານ ທົວ ກ່າວ.
ທ່ານ ເຈີ່ນງອກແອງ, ນາຍໜ້າດ້ານອະສັງຫາລິມະຊັບຢູ່ຮ່າໂນ້ຍ ໃຫ້ຮູ້ວ່າ: ປະຈຸບັນ, ນັກລົງທຶນຫຼາຍຄົນທີ່ຖືໃບປະມູນທີ່ດິນຕັ້ງແຕ່ເດືອນສິງຫາ ແລະ ກັນຍາ 2024 ລ້ວນແຕ່ຖືກບັງຄັບໃຫ້ຫຼຸດລາຄາຂາຍເພື່ອກໍາຈັດສິນຄ້າ.
ຕົວຢ່າງ, ເນື້ອທີ່ດິນ 61 ຕາແມັດ ຢູ່ເຂດເມືອງເກົ່າ ແທງໂອຍ ດ້ວຍລາຄາ ປະມານ 70 ລ້ານດົ່ງ/ຕາແມັດ, ເທົ່າກັບ 4,25 ຕື້ດົ່ງ/ຕອນ, ປະຈຸບັນຖືກຂາຍໃນມູນຄ່າປະມານ 4 ຕື້ດົ່ງ.
ຫຼືອີກຕອນໜຶ່ງຂອງດິນຕອນເກົ່າຮ່ວາດຶກມີລາຄາປະມານ 85 ລ້ານດົ່ງ/ຕາແມັດ, ແຕ່ປະຈຸບັນໄດ້ຫຼຸດລົງເປັນປະມານ 80 ລ້ານດົ່ງ/ຕາແມັດ.
ຕາມທ່ານ Ngoc Anh ແລ້ວ, ດິນປະມູນຫຼາຍແຫ່ງມີພື້ນຖານໂຄງລ່າງ, ແຕ່ບໍ່ມີແຜນການເຊື່ອມຕໍ່ໃນອະນາຄົດເພື່ອຂະຫຍາຍການເຊື່ອມຕໍ່ໃນພາກພື້ນ, ສະນັ້ນ ຍັງບໍ່ທັນມີທ່າແຮງດ້ານລາຄາເພີ່ມຂຶ້ນ.
ນັກລົງທຶນຊື້ແລະລໍຖ້າລາຄາເພີ່ມຂຶ້ນຕາມທ່າອ່ຽງຂອງຕະຫຼາດ, ໂດຍບໍ່ມີການປະເມີນທ່າແຮງຂອງທີ່ດິນ. ດັ່ງນັ້ນ, ເມື່ອຕະຫຼາດແຕກແຍກ, ພວກເຂົາຕົກຢູ່ໃນສະຖານະການ "ຖືລະເບີດ", ບັງຄັບໃຫ້ລາຄາຫຼຸດລົງເພື່ອຕັດການສູນເສຍ.
ໃນສະພາບຕົວຈິງ, ຢູ່ບັນດາເຂດອ້ອມຂ້າງດິນທີ່ປະມູນຂາຍແມ່ນລາຄາຕະຫຼາດປະມານ 50 – 60 ລ້ານດົ່ງ/m2, ເຖິງແມ່ນບາງເຂດທີ່ມີຄ່າກໍ່ສ້າງແມ່ນແຕ່ 100 – 110 ລ້ານດົ່ງ/m2, ໃນຂະນະທີ່ດິນທີ່ຖືກປະມູນແມ່ນ 80 – 120 ລ້ານດົ່ງ/m2. ຖ້ານັກລົງທຶນຖືເອົາດິນຕອນເຫຼົ່ານີ້, ເຂົາເຈົ້າຈະໄດ້ຊື້ພວກມັນໃນລາຄາຢ່າງໜ້ອຍ 3 ປີຕໍ່ມາ.
ກ່າວຄຳເຫັນຕໍ່ສະພາບການປະມູນທີ່ດິນໃນປັດຈຸບັນ, ຫົວໜ້າບໍລິສັດປະມູນຍັງໃຫ້ຮູ້ວ່າ: ສະພາບການໄດ້ເຢັນລົງຫຼາຍເມື່ອທຽບໃສ່ເມື່ອກ່ອນ. ຕົວຢ່າງ, ກ່ອນທີ່ຈະປະມູນສາມາດມີ 1,000 ຄໍາຮ້ອງສະຫມັກ. ແຕ່ໃນປັດຈຸບັນມັນໄດ້ຫຼຸດລົງເປັນສອງສາມຮ້ອຍ. ນັ້ນແມ່ນ, ໂດຍສະເລ່ຍແລ້ວ, ເມື່ອກ່ອນມີປະມານ 40 – 50 ໃບສະໝັກຕໍ່ດິນທີ່ເຂົ້າຮ່ວມປະມູນ, ແຕ່ປະຈຸບັນມີລູກຄ້າປະມານ 10 – 20 ຄົນຕໍ່ດິນ. ແລະລາຄາຍັງໃກ້ຊິດກັບຄວາມເປັນຈິງ, ສະຖານະການຂອງການຍົກເລີກເງິນຝາກບໍ່ມີຕໍ່ໄປອີກແລ້ວ.
ການປະມູນທີ່ດິນຖືກເຄັ່ງຄັດ

ຄໍາເຫັນກ່ຽວກັບການປະມູນຂາຍທີ່ດິນ, ຜູ້ຊ່ຽວຊານດ້ານອະສັງຫາລິມະຊັບບາງຄົນວິເຄາະວ່າລາຄາທີ່ດິນໃນການປະມູນທີ່ຜ່ານມາຖືກກົດດັນໃຫ້ສູງເກີນໄປແລະເມື່ອພວກເຂົາເກີນມູນຄ່າທີ່ແທ້ຈິງ, ສະພາບຄ່ອງຈະກາຍເປັນບັນຫາໃຫຍ່. ຜູ້ຊະນະການປະມູນຈະມີຄວາມຫຍຸ້ງຍາກໃນການຂາຍຄືນຍ້ອນວ່າພວກເຂົາບໍ່ສາມາດຊອກຫາຜູ້ຊື້, ໂດຍສະເພາະໃນແງ່ຂອງອັດຕາດອກເບ້ຍເງິນກູ້ຂອງທະນາຄານສູງແລະຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບກໍາລັງປະເຊີນກັບສິ່ງທ້າທາຍດ້ານທຶນ.
ເຫດຜົນອີກຢ່າງໜຶ່ງອາດຈະເປັນຍ້ອນຜູ້ຊື້ໄດ້ “ຕື່ນຕົວ” ຫຼັງຈາກລາຄາທີ່ດິນຂຶ້ນສູງ, ນັກລົງທຶນບໍ່ສົນໃຈທີ່ຈະຈ່າຍລາຄາສູງເກີນໄປເພື່ອຊື້ດິນຕອນໜຶ່ງແລ້ວຕ້ອງເຮັດວຽກໜັກເພື່ອຂາຍໄດ້ກຳໄລ. ເພາະທຸກຄົນເຫັນວ່າລາຄາປັດຈຸບັນບໍ່ສົມຈິງ, ຖ້າບໍ່ສາມາດຊອກຫາຜູ້ຊື້ໄດ້ພາຍໃນ 1 ເດືອນ, ເຂົາເຈົ້າຈະຕ້ອງເສຍເງິນຄ່າຝາກ, ສະນັ້ນ ຈິ່ງມີຄວາມລະມັດລະວັງຫຼາຍຂຶ້ນ.
ນອກນີ້, ເຂດຊານເມືອງຂອງຮ່າໂນ້ຍ ເຊັ່ນ: ຮ່ວາຍດຶກ, ແທງອອຍ ຫຼື ຟູກເຖາະ ສ່ວນຫຼາຍແມ່ນມີການພັດທະນາພື້ນຖານໂຄງລ່າງບໍ່ສະເໝີພາບ. ພື້ນທີ່ເຫຼົ່ານີ້ອາດຈະມີຄວາມດຶງດູດໃນໄລຍະສັ້ນ, ແຕ່ລາຄາທີ່ດິນຖືກກົດດັນໃຫ້ສູງເກີນໄປ, ເຊິ່ງຈະບໍ່ກົງກັບກໍາລັງການຊື້ຕົວຈິງຂອງຕະຫຼາດ, ເຮັດໃຫ້ສະຖານະການ "ຖືທີ່ດິນແລະລໍຖ້າເວລາທີ່ເຫມາະສົມ", ຫຼຸດຜ່ອນຄວາມດຶງດູດຂອງທີ່ດິນທີ່ຖືກປະມູນ.
ນອກຈາກນັ້ນ, ທີ່ດິນປະມູນ ທີ່ດິນແມ່ນມີລັກສະນະພິເສດ, ຜູ້ຊື້ຕ້ອງຈ່າຍເຕັມຈໍານວນໃນເວລາສັ້ນໆ, ບໍ່ມີການຊໍາລະຊ້າ. ເມື່ອລາຄາຊະນະແມ່ນສູງເກີນໄປ, ນັກລົງທຶນມີພື້ນທີ່ຫນ້ອຍທີ່ຈະເຮັດກໍາໄລ. ຖ້າບໍ່ມີແຜນການຂຸດຄົ້ນ, ກໍ່ສ້າງ, ຫຼືພັດທະນາໂຄງການ, ທີ່ດິນທີ່ຖືກປະມູນແມ່ນພຽງແຕ່ເຈ້ຍສີແດງຢູ່ໃນບ່ອນປອດໄພ.
ໃນຂະນະນັ້ນ, ຕາມທ່ານ ຫງວຽນທ້ຽນເຍີນ ແລ້ວ, ໜຶ່ງໃນບັນດາສາຍເຫດທີ່ເຮັດໃຫ້ການປະມູນຊື້ຂາຍທີ່ດິນເຢັນລົງແມ່ນບັນດາລະບຽບການກ່ຽວກັບການປະມູນນັບມື້ນັບເຂັ້ມງວດ. ນອກຈາກການເພີ່ມເງິນຝາກແລ້ວ, ກົດໝາຍວ່າດ້ວຍການປະມູນຊັບສິນສະບັບປັບປຸງ, ເຊິ່ງມີຜົນບັງຄັບໃຊ້ໃນຕົ້ນປີນີ້, ກຳນົດໃຫ້ຜູ້ລະເມີດສາມາດຖືກຫ້າມບໍ່ໃຫ້ເຂົ້າຮ່ວມການປະມູນໄດ້ເຖິງ 5 ປີ, ແລະ ຍັງສາມາດຖືກດຳເນີນຄະດີອາຍາໄດ້. ຂໍຂອບໃຈກັບສິ່ງນັ້ນ, ບໍ່ເຫມືອນກັບ scene ທີ່ຜ່ານມາຂອງການແຂ່ງຂັນການຊື້ແລະຂາຍ, ຢູ່ໃນສະຖານທີ່ປະມູນຈໍານວນຫຼາຍ, ຊັ້ນຂອງການຊື້ຂາຍແລະ "makeshift" ຫ້ອງການນາຍຫນ້າໄດ້ປິດ.
ນອກນີ້, ອຳນາດການປົກຄອງຍັງໄດ້ຮັດແໜ້ນການກວດກາ ແລະ ແກ້ໄຂພຶດຕິກຳການຄາດຄະເນ ແລະ ການເຄື່ອນໄຫວການປະມູນ. ນອກນີ້, ລະບຽບການໃໝ່ກ່ຽວກັບການຂຶ້ນລາຄາເລີ່ມຕົ້ນ, ເພີ່ມເງິນຝາກ, ແລະປະຕິບັດການປະຖິ້ມເງິນຝາກຢ່າງເຂັ້ມງວດໄດ້ເລີ່ມມີຜົນສັກສິດ.
ທ່ານ Pham Duc Toan, CEO ຂອງ EZ Propert, ວິເຄາະວ່າ: ລາຄາທີ່ດິນໃນການປະມູນກ່ອນໜ້ານີ້ຖືກກົດດັນສູງເກີນໄປ ແລະ ເມື່ອເກີນມູນຄ່າຕົວຈິງ, ສະພາບຄ່ອງຈະກາຍເປັນບັນຫາໃຫຍ່. ຜູ້ຊະນະການປະມູນຈະມີຄວາມຫຍຸ້ງຍາກໃນການຂາຍຄືນຍ້ອນວ່າພວກເຂົາບໍ່ສາມາດຊອກຫາຜູ້ຊື້ໄດ້, ໂດຍສະເພາະໃນແງ່ຂອງອັດຕາດອກເບ້ຍເງິນກູ້ຂອງທະນາຄານສູງແລະຕະຫຼາດອະສັງຫາລິມະສັບກໍາລັງປະເຊີນກັບສິ່ງທ້າທາຍໃນແຫຼ່ງທຶນ.
ທ່ານ Toan ກ່າວວ່າ " ສະພາບຄ່ອງທີ່ບໍ່ດີອາດເປັນສາເຫດໂດຍກົງທີ່ເຮັດໃຫ້ການປະມູນທີ່ດິນຄ່ອຍໆເຢັນລົງ ."
ເຫດຜົນອີກຢ່າງຫນຶ່ງອາດຈະເປັນວ່າຜູ້ຊື້ໄດ້ "ຕື່ນຂຶ້ນ" ຫຼັງຈາກການເພີ່ມຂຶ້ນຂອງລາຄາທີ່ດິນ. “ ນັກລົງທຶນບາງຄົນບໍ່ສົນໃຈທີ່ຈະຈ່າຍລາຄາສູງເກີນໄປເພື່ອຊື້ດິນຕອນໜຶ່ງແລ້ວຕ້ອງເຮັດວຽກໜັກເພື່ອຂາຍໄດ້ກຳໄລ, ເພາະວ່າທຸກຄົນເຫັນວ່າລາຄາປັດຈຸບັນບໍ່ສົມຈິງ, ຖ້າບໍ່ສາມາດຫາຜູ້ຊື້ພາຍໃນ 1 ເດືອນ, ເຂົາເຈົ້າຈະຕ້ອງເສຍເງິນຄ່າຝາກ, ສະນັ້ນ ເຂົາເຈົ້າຈຶ່ງມີສະຕິລະວັງຕົວຫຼາຍຂຶ້ນ ”, ທ່ານ ຕັນ ກ່າວຕື່ມ.
ນອກນີ້, ທ່ານຕວນກ່າວວ່າ, ການພັດທະນາພື້ນຖານໂຄງລ່າງຢູ່ເຂດຊານເມືອງຮ່າໂນ້ຍແມ່ນບໍ່ສະເໝີພາບ. ພື້ນທີ່ເຫຼົ່ານີ້ອາດຈະມີຄວາມດຶງດູດໃນໄລຍະສັ້ນ, ແຕ່ລາຄາທີ່ດິນທີ່ຖືກກົດດັນຂຶ້ນສູງເກີນໄປຈະບໍ່ກົງກັບກໍາລັງການຊື້ຕົວຈິງຂອງຕະຫຼາດ, ເຮັດໃຫ້ສະຖານະການ "ຖືທີ່ດິນແລະລໍຖ້າເວລາທີ່ເຫມາະສົມ", ຫຼຸດຜ່ອນຄວາມດຶງດູດຂອງທີ່ດິນທີ່ຖືກປະມູນ.
ທີ່ມາ: https://baolangson.vn/thi-truong-dat-dau-gia-ha-nhiet-sau-con-sot-dien-cuong-hon-1-nam-truoc-5063049.html






(0)