Vấn đề được đặt ra là cần sớm có hướng dẫn thi hành Luật. Tại Hội nghị toàn quốc lần thứ hai triển khai luật, nghị quyết của Kỳ họp thứ 6 và Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Quốc hội khóa XV (ngày 7/3/2024), Phó Chủ tịch Quốc hội Nguyễn Khắc Định nhấn mạnh: Điều quan trọng tiếp theo là việc tổ chức triển khai cần phải được tiến hành rất khẩn trương, đồng bộ, toàn diện nhưng có trọng tâm, trọng điểm, tập trung đưa các quy định mới của luật đi vào thực tế và phát huy tác dụng trong cuộc sống.
Một bộ luật được xây dựng rất công phu, kỹ lưỡng
Sáng 18/1/2024, tại Kỳ họp bất thường lần thứ 5, Luật Đất đai (sửa đổi) đã chính thức được Quốc hội khóa XV biểu quyết thông qua. Trước khi thông qua, dự án đã qua 4 kỳ họp Quốc hội, 2 Hội nghị đại biểu Quốc hội (ĐBQH) hoạt động chuyên trách, 8 phiên họp của UBTVQH. Dự thảo đã nhận được hơn 12 triệu lượt ý kiến của nhân dân.
Trước đó, cho ý kiến tại phiên làm việc ngày 16/11/2023, Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ cho biết, dự án sửa đổi Luật Đất đai được Chính phủ, UBTVQH thống nhất chưa thông qua tại kỳ họp kỳ 6 đang diễn ra; chuyển sang phiên họp bất thường vào tháng 1/2024.
Theo đó, Dự thảo còn 14 vấn đề có 2 phương án cần xin ý kiến Quốc hội. Trong đó vấn đề được giới chuyên gia, ĐBQH góp ý nhiều nhất và liên tục phải chỉnh sửa qua các lần dự thảo là Nhà nước thu hồi đất (Điều 79, 126 và 128).
Với dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ, có 2 luồng ý kiến. Thứ nhất, Nhà nước cần kiểm soát địa tô chênh lệch thông qua thu hồi đất để đấu giá, đấu thầu. Việc này giúp Nhà nước có nguồn lực để đền bù; đồng thời tránh tình trạng mỗi người bị thu hồi đòi một giá khiến dự án đình trệ, kéo theo bất bình đẳng trong đền bù. Thứ hai, ngược lại, cho rằng nên áp dụng cơ chế tự thỏa thuận để đảm bảo quyền lợi cho người bị thu hồi đất và đạt được sự đồng thuận với chủ đầu tư.
Bên cạnh đó, phương pháp định giá đất và các trường hợp, điều kiện áp dụng (Điều 159) cũng còn nhiều ý kiến trái chiều.
Dự thảo Luật sau khi được tiếp thu, chỉnh lý gồm 16 chương và 260 điều. Theo Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ, việc thông qua Luật Đất đai cùng với Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) sửa đổi, đã đáp ứng yêu cầu hoàn thiện đồng bộ chính sách, pháp luật về quản lý và sử dụng đất phù hợp với thể chế phát triển nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, để nguồn lực đất đai được quản lý, khai thác, sử dụng tiết kiệm, bền vững, hiệu quả cao nhất.
Chủ tịch Quốc hội nhấn mạnh, đây là thành quả của quá trình phối hợp chặt chẽ, chuẩn bị thận trọng, kỹ lưỡng, khoa học, từ sớm, từ xa, với nỗ lực và quyết tâm rất cao của Quốc hội, UBTVQH, Chính phủ, MTTQ Việt Nam…
Những điểm mới nổi bật
Ngay sau khi được Quốc hội thông qua, Luật Đất đai (sửa đổi) đã được Chủ tịch Quốc hội Vương Đình Huệ ký chứng thực, với nhiều điểm mới nổi bật. Luật gồm 16 chương, 260 điều, tập trung hoàn thiện các quy định, chính sách. Trong đó, xây dựng hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai đồng bộ ở 3 cấp; đổi mới quy trình, nội dung, phương pháp lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.
Luật Đất đai 2024 có nhiều nội dung quan trọng như giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất; thực hiện việc giao đất, cho thuê đất chủ yếu thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Quy định chặt chẽ các trường hợp giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án có sử dụng đất. Cơ chế xác định giá đất theo nguyên tắc thị trường, các cơ chế kiểm tra, giám sát của Trung ương và HĐND tỉnh trong việc xây dựng bảng giá đất; Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở gắn liền với đất…
Đáng chú ý, Luật Đất đai mới quy định cụ thể việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất (còn gọi là sổ đỏ) đối với trường hợp hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất mà không vi phạm pháp luật về đất đai, không thuộc trường hợp đất được giao không đúng thẩm quyền đến trước 1/7/2014.
Cụ thể, hộ gia đình, cá nhân sử dụng đất trước 18/12/1980, được xã xác nhận không có tranh chấp thì được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất như sau:
– Thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất bằng hoặc lớn hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được công nhận bằng hạn mức công nhận đất ở và không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Thửa đất có nhà ở, nhà ở và công trình phục vụ đời sống nếu diện tích thửa đất nhỏ hơn hạn mức công nhận đất ở thì diện tích đất ở được xác định là toàn bộ diện tích thửa đất đó và không phải nộp tiền sử dụng đất.
– Thửa đất sử dụng vào mục đích sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, thương mại, dịch vụ thì công nhận đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp theo diện tích thực tế đã sử dụng; hình thức sử dụng đất được công nhận như hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, thời hạn sử dụng đất là ổn định lâu dài…
Hạn mức công nhận đất ở, Luật quy định UBND cấp tỉnh căn cứ vào điều kiện, tập quán tại địa phương quy định cụ thể với trường hợp sử dụng đất trước ngày 18/12/1980 và từ ngày 18/12/1980 đến trước ngày 15/10/1993.
Với những điểm mới quan trọng của Luật Đất đai 2024, nhiều ý kiến cho rằng sẽ tác động tích cực đến thị trường BĐS. Trong đó thủ tục hành chính rõ ràng, nhanh chóng, cởi trói thủ tục cho người dân, doanh nghiệp (DN), đất của người dân sẽ thuận lợi được cấp sổ. Luật cũng quy định rõ hơn việc phải bồi thường, tái định cư xong mới được thu hồi đất, chủ đầu tư không lo bị khiếu kiện. Cùng đó, với các phương pháp định giá đất rõ ràng, các dự án triển khai thuận lợi, tránh việc “chạy” dự án, giảm tiêu cực, tạo sự minh bạch, công bằng.
Cơ hội tốt cho người có nhu cầu thực
Tới 1/1/2025, Luật Đất đai 2024 sẽ chính thức có hiệu lực. Vậy, ngay tại thời điểm này thị trường BĐS sẽ ra sao và lựa chọn nào là tối ưu?
Theo TS Huỳnh Phước Nghĩa – Giám đốc Trung tâm Kinh tế, Luật và Quản lý (Trường Đại học Kinh tế TPHCM – UEH), bối cảnh thực tế của nền kinh tế là đang thanh lọc những công ty BĐS yếu kém. Hiện thị trường cũng chỉ có DN có năng lực, đủ tài chính mới triển khai, mở bán được dự án. Do đó, năm 2024 vẫn là năm có nhiều cơ hội cho nhà đầu tư BĐS.
Trong khi đó, đại diện Trung tâm Giao dịch BĐS Căn Nhà Mới cho rằng, cũng không nhất thiết phải đợi đến khi Luật Đất đai (sửa đổi) có hiệu lực, mà thị trường đáp ứng được nguồn hàng phù hợp thì người dân vẫn sẽ mua. Đặc biệt là căn hộ chung cư.
Tuy nhiên, ở thời điểm này, giá căn hộ chung cư liên tục tăng mà chưa thấy điểm dừng (nhất là ở Hà Nội và TPHCM), sẽ đặt người mua nhà vào tình thế phải đưa ra quyết định một cách rất khó khăn. Thời điểm này người mua nhà để ở hay đầu tư, thì vấn đề là ở dòng tiền nhàn rỗi có sẵn, bởi vay ngân hàng thương mại vẫn khá rủi ro về vấn đề lãi suất.
Vì thế, theo phân tích của Trung tâm Giao dịch BĐS Căn Nhà Mới, sau thời điểm 1/1/2025, cơ hội sẽ tốt hơn đối với người mua nhà để ở. Bởi lẽ khi cả 3 luật (sửa đổi) cùng có hiệu lực (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh BĐS) – sẽ bảo vệ toàn diện hơn quyền lợi của người mua nhà và nguồn cung nhà ở sẽ được khơi thông, từ đó có nhiều lựa chọn hơn.
Tương tự, ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam cho rằng các luật (sửa đổi) khi được áp dụng sẽ tác động trực tiếp tới sự phát triển của thị trường BĐS, giúp đẩy nhanh quá trình phục hồi thị trường.
“Tâm lý chờ đợi của người mua nhà, nhà đầu tư dần được cởi bỏ. Tuy nhiên, về phía DN năm 2024 vẫn là lúc để tiếp tục tái cơ cấu sản phẩm, dồn trọng tâm vào các dự án khả thi. DN cần hạn chế phát triển sản phẩm phục vụ đầu tư, ưu tiên phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực của người dân” – ông Đính lưu ý.
Tại điều 4, Luật Đất đai 2024 quy định về người sử dụng đất được bổ sung thêm nhóm gốc Việt định cư ở nước ngoài nhưng không có quốc tịch Việt Nam (hay còn gọi là Việt kiều). Nhóm này sẽ được hưởng đầy đủ quyền lợi về đất đai, nhà ở như công dân trong nước và người Việt định cư ở nước ngoài (người còn quốc tịch Việt Nam). Trong Luật mới, điều 28 quy định cụ thể người gốc Việt định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà (luật hiện hành không có những quy định này).
Hiện có khoảng 5,5 triệu người Việt ở nước ngoài. Trong số này hơn 20% đến tuổi nghỉ hưu, đa số muốn trở về quê hương sinh sống, đầu tư, gắn bó với nguồn cội. Một khảo sát của Câu lạc bộ bất động sản TPHCM cho thấy, khoảng 3 triệu Việt kiều có nhu cầu sở hữu bất động sản khi trở về Việt Nam sinh sống.
