Lý do sức mua của thị trường bất động sản phía Nam bất ngờ giảm mạnh

Thiếu nguồn cung mới

Theo Lao Động, nhu cầu mua bán nhà ở tại khu vực phía Nam vẫn tăng mạnh, mặt bằng giá bán vẫn neo cao, nhưng lượng giao dịch căn hộ nhà chung cư và một số phân khúc khác của thị trường bất động sản khu vực phía Nam đang sụt giảm, chủ yếu là do thiếu nguồn cung mới.

Kết quả nghiên cứu thị trường của một số công ty bất động sản đang cho thấy, thị trường bất động sản tháng 4.2024 không duy trì được phong độ “bứt tốc” của tháng 3 trước đó khi có sự sụt giảm nhẹ sức mua ở hầu hết các phân khúc.

Theo đơn vị batdongsan.com.vn, với thị trường bất động sản TP. HCM, sức mua cũng hạ nhiệt ở hầu hết các phân khúc khi nhu cầu tìm mua nhà ở giảm so với quý I/2024 với việc hai phân khúc căn hộ chung cư và biệt thự có lượt tìm mua giảm mạnh nhất. Nhà riêng, nhà phố giảm 1% và đất nền dự án giảm 2%.

Báo cáo thị trường mới đây của CBRE Việt Nam cho biết, tại TP.HCM, lượng căn hộ mới đưa ra thị trường trong quý I/2024 là khoảng 500 căn, trong đó 80 căn thuộc phân khúc cao cấp.

Theo CBRE Việt Nam, đây cũng là số lượng căn hộ chào bán thấp nhất của một quý trong khoảng 15 năm trở lại đây tại TP.HCM và chỉ bằng khoảng 17% so với cùng kỳ năm ngoái. Về thanh khoản, trong quý I/2024, tổng số căn hộ chung cư bán được hơn 600 căn, giảm 74% so với quý IV/2023. Giá căn hộ chào bán sơ cấp đạt mức 61 triệu đồng/m2, không thay đổi so với quý trước và giảm 3% so với cùng kỳ năm ngoái. 

Xét về giá bán, trong tháng 4, giá bán căn hộ TP.HCM tiếp tục có sự biến động giá nhẹ ở 3 loại hình cao cấp, trung cấp và bình dân.

Đà giảm giá thứ cấp chung cư TP.HCM gần như đã chững lại, mức giá trung bình căn hộ TP.HCM hiện thấp nhất là 51 triệu đồng/m2 và cao nhất 337 triệu đồng/m2 theo nghiên cứu thị trường của batdongsan.com.vn.

Theo các đơn vị nghiên cứu thị trường, sự sụt giảm nhẹ của thị trường bất động sản TPHCM phần lớn đến từ việc thiếu sản phẩm giao dịch.

Trong tháng qua, thành phố gần như chỉ có 1 dự án có nguồn cung chào bán chính thức là giai đoạn 2 dự án Akari City, công bố trong tháng 4/2024.

Tỉnh lân cận TP.HCM là Bình Dương trong tháng 4 có 6 dự án mới mở bán, cho thấy nguồn cung căn hộ TP.HCM vẫn vô cùng hạn hẹp.

Tính từ đầu năm đến nay, thành phố cũng có một số dự án mới manh nha ra hàng, trong đó có 2 dự án hạng sang ở TP Thủ Đức và Quận 7 chính thức triển khai nhưng giỏ hàng khiêm tốn, mang tính thăm dò. Phần còn lại vẫn chỉ lác đác một vài sản phẩm tồn kho từ các dự án cũ hay giai đoạn tiếp theo của các dự án hiện hữu trước đó.

Giao dịch chính của phân khúc biệt thự và đất nền TP.HCM hầu như hoàn toàn là thị trường thứ cấp, do nhà đầu tư sang tay bán lại, thiếu nghiêm trọng dự án mới.

Thực trạng khát cung này dự kiến sẽ vẫn tiếp diễn trong tháng tới đây khi mà hầu hết các dự án đang và chuẩn bị triển khai ở TP.HCM vẫn chưa có kế hoạch bán hàng chính thức trong tháng tới.

Tổng quan về diễn biến thị trường năm 2024, theo CBRE Việt Nam, tại TP.HCM có hơn 8.000 căn chung cư mở bán mới. Như vậy, còn khoảng 7.500 căn chung cư mới sẽ được các chủ đầu tư tung hàng trong 6 tháng còn lại của năm 2024. Giá sơ cấp dự kiến tăng 3% theo năm.

Tuy nhiên, bà Dương Thùy Dung – Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam cho rằng, chỉ khi Luật Đất đai sửa đổi 2024 có hiệu lực cùng với nền kinh tế Việt Nam phục hồi thì thị trường bất động sản tại Việt Nam nói chung và khu vực phía Nam nói riêng sẽ có sự phục hồi rõ rệt.

Sức hút từ vùng ven

TheoTin Nhanh Chứng Khoán, bước sang năm 2024, thị trường bất động sản phía Nam có sự biến chuyển rõ nét cả về nguồn cung và hoạt động giao dịch. Nhìn vào tỷ lệ hàng bán được trên thị trường những tháng gần đây so với cùng kỳ năm trước có thể thấy, niềm tin của người mua nhà đang phục hồi dần. Lượng giao dịch thành công chủ yếu nằm ở phân khúc trung cấp, trong khi phân khúc cao cấp vẫn khá im ắng và ghi nhận giá trị tồn kho tăng.

Trong bối cảnh này, doanh nghiệp nào có chiến lược cơ cấu lại sản phẩm theo hướng đáp ứng nhu cầu ở thực sẽ giải quyết bài toán thanh khoản sớm hơn. Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở phân khúc giá rẻ và tầm trung tại TP.HCM ngày càng trở nên khan hiếm, người có nhu cầu mua nhà để ở lúc này muốn tìm kiếm sản phẩm giá “mềm” chỉ có thể tìm đến các vùng giáp ranh. Nắm bắt được tâm lý này, nhiều chủ đầu tư đổ về vùng ven để phát triển dự án, đáp ứng nhu cầu gia tăng.

Chẳng hạn, tại Long An, Sea Holdings chuẩn bị ra mắt dự án Destino Centro tọa lạc tại mặt tiền quốc lộ 1A với hơn 2.000 sản phẩm căn hộ vừa túi tiền, đồng thời đưa ra các giải pháp tài chính để có thể gia tăng được nhiều “điểm chạm” với khách hàng. Cách đó không xa, Tập đoàn Cát Tường công bố dự án căn hộ Cát Tường Phú An quy mô 1.700 căn hộ diện tích từ 38-80 m2.

Hay ở Bình Dương, CapitaLand tổ chức khởi công dự án The Orchard nằm ngay trung tâm TP. Thủ Dầu Một. Đây là dự án thành phần của Khu phức hợp căn hộ cao cấp kết hợp thương mại – dịch vụ Sycamore có quy mô 3.500 căn hộ, tổng mức đầu tư 18.000 tỷ đồng.

Trong khi đó, Phú Đông Group cũng vừa công bố dự án Phú Đông Sky One tại TP. Dĩ An, thời gian xây dựng dự kiến trong 24-36 tháng và bắt đầu bàn giao nhà từ tháng 12/2025, cung cấp ra thị trường 780 căn hộ diện tích từ 42-75 m2, giá bán trung bình từ 30-32 triệu đồng/m2 (chưa bao gồm VAT).

Ngoài 2 dự án này, một số dự án cạnh đó cũng có giá dưới 50 triệu đồng/m2, có thể kể đến như dự án Bons Polaris của Tập đoàn Bcons giá bán từ 37-41 triệu đồng/m2; dự án Phúc Đạt Connect 2 của Phúc Đạt Group khoảng 40 triệu đồng/m2; dự án Picity Sky Park khoảng 40-45 triệu đồng/m2; dự án của T&T Capital dự kiến từ 30-35 triệu đồng/m2…

Bà Giang Huỳnh, Phó giám đốc kiêm Trưởng Bộ phận Nghiên cứu thị trường và S22M, Savills Việt Nam cho hay, hiện tại, thị trường TP.HCM không còn các sản phẩm dưới 2 tỷ đồng và 90% các giao dịch đều thuộc phân khúc từ 2-5 tỷ đồng/căn.

Theo bà Giang Huỳnh, các sản phẩm căn hộ ở Bình Dương, Đồng Nai, Long An vẫn giữ được mức giá bán cạnh tranh so với thị trường TP.HCM, qua đó trở thành điểm đến hấp dẫn cho người mua nhà.

Đào Vũ (T/h)