Bagaimanakah senarai harga tanah baharu di Ho Chi Minh City mempengaruhi perniagaan hartanah?

Undang-undang berubah

Mulai 1 Ogos 2024, Undang-undang Tanah, Undang-undang Perniagaan Hartanah dan Undang-undang Perumahan akan berkuat kuasa. Selain itu, di Bandaraya Ho Chi Minh, Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar (DONRE) Bandaraya Ho Chi Minh turut mencadangkan untuk mengeluarkan Draf penyelarasan senarai harga tanah di seluruh bandar.

Selain beberapa siri pendapat yang mengharapkan undang-undang akan membantu pasaran menjadi telus, bergerak ke arah keadilan dalam pengiraan harga tanah, dan menyelesaikan masalah rakyat yang tanahnya telah pulih, masih terdapat banyak kebimbangan bahawa kenaikan dalam pengiraan harga tanah bukanlah faktor utama yang menjejaskan perniagaan hartanah dan menjejaskan rakyat dan pembeli rumah.

Undang-undang Tanah berkuat kuasa, menjadikan pasaran telus dan harga tanah juga turun naik.

Secara khusus, Perkara 159 Undang-undang Tanah 2024 menetapkan bahawa rangka kerja harga tanah akan dimansuhkan dan senarai harga tanah perlu dikemas kini setiap tahun dan bukannya setiap 5 tahun seperti sebelum ini. Sehubungan itu, Kerajaan telah mendesentralisasi dan meningkatkan tanggungjawab Jawatankuasa Rakyat Wilayah apabila menetapkan bahawa penentuan senarai harga tanah akan dilaksanakan oleh Jawatankuasa Rakyat Wilayah; pada masa yang sama, kaedah "tolak" akan dihapuskan, dan sebaliknya, harga tanah akan ditentukan mengikut 4 kaedah: perbandingan, pendapatan, lebihan dan pekali pelarasan harga tanah.

Berkongsi dengan pemberita tentang kaedah penetapan harga tanah semasa, Encik Le Dinh Lang, Pengarah Pelaburan Hartanah Song Long, Syarikat Pembinaan dan Pembangunan Terhad, mengulas: "Undang-undang semasa sangat lengkap dan hampir dengan realiti pasaran, di mana Undang-undang Tanah mempunyai peraturan mengenai penetapan harga tanah dengan kaedah baharu untuk membantu penetapan harga tanah hampir kepada realiti, memastikan ketelusan dan kemampanan."

"Namun, dengan kaedah pengiraan baru, kos membangunkan projek untuk perniagaan akan lebih kurang meningkat. Apabila harga pasaran meningkat, pelabur akan terpaksa menjual projek itu pada harga yang tinggi dan tidak boleh menurunkannya," kongsi Encik Lang.

Peningkatan kos tanah selama ini telah mendorong kenaikan harga perumahan.

Sementara itu, Encik Dao Huy (pelabur) turut mengulas bahawa pasaran hartanah semakin turun naik dalam harga. Walaupun ini adalah ciri pasaran hartanah di Vietnam, iaitu pengumpulan dan peningkatan harga dari semasa ke semasa. Tetapi apabila undang-undang baharu diguna pakai terutama di kawasan Bandaraya Ho Chi Minh, sekiranya senarai harga tanah baharu dikeluarkan, sudah tentu ia akan menghadapi banyak kebimbangan daripada pihak perniagaan dan mereka yang mempunyai keperluan untuk memiliki rumah untuk jangka masa panjang.

Yuran penggunaan tanah sentiasa dikira secara adil untuk perniagaan.

Mengenai Draf senarai harga tanah di Bandaraya Ho Chi Minh, banyak pendapat mengatakan senarai harga tanah baharu itu akan memberi impak besar kepada perniagaan hartanah. Apabila harga tanah tinggi, bermakna input tinggi, maka output akan tinggi, yang secara langsung akan memberi kesan kepada pembeli. Dari situ, harga jualan produk akan menjadi sangat tinggi.

Encik Nguyen Toan Thang, Pengarah Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh memaklumkan bahawa: "Pelarasan Senarai Harga Tanah tidak menjejaskan perniagaan hartanah kerana bayaran guna tanah untuk projek hartanah ditentukan oleh kaedah lebihan.

Oleh itu, hasil penentuan nilai hak guna tanah mengikut kaedah lebihan, sama ada lebih tinggi atau lebih rendah daripada harga tanah dalam Senarai Harga Tanah, tidak perlu diselaraskan mengikut harga tanah dalam Senarai Harga Tanah seperti yang ditetapkan dalam Fasal 8, Perkara 158 Undang-undang Tanah 2024 (menggunakan hasil yang ditentukan mengikut kaedah lebihan).

Encik Nguyen Toan Thang, Pengarah Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh, memaklumkan kepada akhbar mengenai pengeluaran senarai harga tanah baharu oleh Bandaraya Ho Chi Minh dan maklumat mengenai subjek yang berkaitan dengan pengeluaran senarai harga.

Wakil Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh berkata semua projek perniagaan hartanah perumahan komersial tertakluk kepada senarai harga tanah mengikut pasaran pada masa pengiraan. Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh akan menjemput unit penilaian untuk menilai jumlah wang yang perlu dibayar oleh perniagaan pada masa membayar yuran guna tanah. Oleh itu, pengeluaran senarai harga tanah baharu tidak menjejaskan perniagaan hartanah.

Juga menurut maklumat Jabatan Sumber Asli dan Alam Sekitar Bandaraya Ho Chi Minh, harga tanah pertanian dalam senarai harga tanah selepas pelarasan meningkat berbanding sebelum ini, menjadikan perbezaan dalam sewa tanah lebih harmoni berbanding realiti, ini membawa kepada potongan yang lebih telus, awam, adil dan munasabah untuk perniagaan hartanah apabila melaksanakan obligasi kewangan. Sebaliknya, harga hartanah beroperasi mengikut undang-undang penawaran dan permintaan, oleh itu, harga jualan akan ditentukan oleh pasaran.

Mengikut peraturan baharu selepas Undang-undang Tanah 2024 berkuat kuasa, harga tanah untuk projek perumahan komersial masih akan dikira menggunakan kaedah lebihan, yang merupakan kaedah utama yang digunakan sejak 2014 untuk mengira bayaran guna tanah bagi projek hartanah, dengan kadar permohonan sehingga 90%.

Memilih faktor-faktor ini memastikan harga tanah akan ditetapkan pada harga yang hampir dengan pasaran secara stabil, mengelakkan kenaikan mendadak dalam harga tanah atau "demam maya" yang menimbulkan risiko kepada keselamatan pasaran hartanah amnya dan pasaran modal khususnya.

Sebuah projek di daerah Binh Chanh, Bandaraya Ho Chi Minh menghadapi masalah dengan bayaran guna tanah, menyebabkan kelewatan dalam mengeluarkan sijil guna tanah kepada penduduk.

Di samping itu, harga tanah pertanian dalam senarai harga tanah yang diselaraskan adalah lebih tinggi daripada sebelumnya, menjadikan perbezaan dalam sewa tanah lebih harmoni daripada realiti. Ini membawa kepada potongan yang lebih telus, awam, adil dan munasabah untuk perniagaan hartanah apabila melaksanakan kewajipan kewangan.

Berkongsi dengan Nguoi Dua Tin mengenai kaedah pengiraan harga tanah semasa, Encik Ngo Quang Phuc, Ketua Pengarah Syarikat Saham Bersama Hartanah Phu Dong, berkata "Kaedah baru pengiraan harga tanah akan lebih kurang memberi kesan kepada kenaikan harga hartanah pada masa akan datang, apabila kos tanah, kos pembinaan, kos pembangunan projek... terus meningkat, harga rumah juga turun naik.

Penyelesaian terbaik untuk mengehadkan kenaikan harga hartanah adalah untuk Negeri menyokong perniagaan dalam memendekkan prosedur undang-undang untuk projek, meningkatkan bekalan rumah mampu milik, perumahan sosial... untuk meningkatkan bekalan, dengan itu menstabilkan harga.

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tphcm-anh-huong-gi-den-doanh-nghiep-bat-dong-san-204240830103413663.htm