Keabnormalan, keburukan dan ketidakstabilan daripada lelongan tanah gaya Thu Thiem di pinggir bandar Hanoi

Keabnormalan, keburukan dan ketidakstabilan daripada lelongan tanah "gaya Thu Thiem" di pinggir bandar Hanoi - Bahagian 2

Terdapat banyak akibat untuk pasaran hartanah dan ekonomi jika lelongan tanah baru-baru ini di pinggir bandar Hanoi tidak dijelaskan untuk dimanipulasi oleh spekulator dan broker tanah.

19 jam, dari 9 pagi pada 19 Ogos hingga 4:30 pagi pada 20 Ogos, 19 bidang tanah di kawasan Long Khuc, komune Tien Yen, daerah Hoai Duc telah melalui 9 pusingan lelongan dengan bidaan yang memenangi rekod, bukan di pasaran - lebih daripada 133.3 juta VND/m2, lebih daripada 18 kali lebih tinggi daripada harga permulaan. Sementara itu, harga plot kemenangan terendah juga sehingga 91.3 juta VND/m2, 12.5 kali lebih tinggi daripada harga permulaan. Sebelum ini, lelongan tanah di komune Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi) turut menimbulkan "kejutan" dengan hampir 7,000 pendaftaran, 1,500 peserta dan bidaan yang menang juga sepuluh kali ganda lebih tinggi daripada yang asal.

Sejak pembukaan semula lelongan tanah di pinggir bandar pada awal tahun, tidak sukar untuk melihat penyelewengan dalam lelongan tanah dengan syak wasangka "manipulasi" daripada spekulator dan broker tanah, mewujudkan risiko mengganggu usaha Kerajaan untuk mengurangkan harga rumah dan menjamin keselamatan sosial, di samping menyebabkan keseluruhan ekonomi terbantut pada harga yang tinggi akibat psikologi tanah dijual.

Bahagian 2: Motif gelap dan "mimpi ngeri" berulang di tanah Thu Thiem

Perkara biasa lelongan tanah baru-baru ini yang telah menyebabkan "demam" di pinggir bandar Hanoi ialah penyertaan banyak kumpulan spekulator individu, malah penduduk tempatan, mendorong harga tanah ke tahap yang tidak munasabah, bukan pasaran dan meramalkan bahawa tidak akan ada transaksi sebenar. Ramai ahli pasaran bertanya kepada diri sendiri "Adakah terdapat motif gelap" di sebalik helah lelongan tanah baru-baru ini? Apakah peranan agensi pengurusan Negeri di sini apabila membenarkan situasi broker tanah memonopoli dan memanipulasi pasaran?

Apabila spekulator menyemarakkan demam lelong tanah

Menurut ramai pakar, potensi kenaikan harga di kawasan lelongan dalam jangka pendek tentunya tidak banyak, kerana ia hanya memenuhi keperluan kediaman dan pelaburan penduduk di kawasan itu. Bagaimanapun, persoalan selepas dua lelongan "demam" baru-baru ini di komune Tien Yen (Hoai Duc) dan sebelum itu di komune Thanh Cao (Thanh Oai) ialah berapa peratus rakyat tempatan yang memenangi lelongan itu.

Dalam banyak kumpulan forum dalam talian, rekod Dau Tu Newspaper menunjukkan bahawa ramai orang yang mendakwa sebagai penduduk tempatan mengatakan bahawa mereka cukup bertuah untuk memenangi lelongan baru-baru ini kerana mereka tidak memerlukannya, jadi mereka ingin menjualnya pada harga yang lebih tinggi sedikit, beberapa ratus juta dong lebih tinggi. Bagaimanapun, secara realitinya, apabila dirakamkan secara tempatan, kebanyakan mereka bukan penduduk tetap di kawasan itu.

Selepas lelongan tanah di Tien Yen (Hoai Duc), terdapat maklumat mengenai pemindahan dengan perbezaan harga "beberapa ratus juta dong".

Sebagai contoh, pada lelongan baru-baru ini di komune Thanh Cao, menurut Encik Nguyen Cong Quang, Pengarah Pusat Pembangunan Dana Tanah Daerah Thanh Oai, hanya 2 orang di Thanh Oai yang memenangi lelongan dengan harga lot tanah hampir 80 juta VND/m2. Di daerah Me Linh (Hanoi), terdapat beberapa orang yang memenangi banyak lot dan di daerah Chuong My (Hanoi), terdapat seorang yang memenangi lelongan. Kebanyakan pemenang lelongan datang daripada Bac Ninh, Bac Giang, Hai Duong dan Phu Tho.

Sementara itu, pengesahan daripada ramai orang yang mengambil bahagian dalam lelongan di komune Tien Yen (Hoai Duc) juga mengatakan bahawa sehingga 99% daripada orang dalam kumpulan pemenang terakhir bukanlah penduduk komune Tien Yen, tetapi merupakan kumpulan pelabur dari kawasan lain seperti Ba Vi, Kim Chung (Hanoi), Hai Duong, Bac Ninh, Bac Giang" yang juga tidak cukup untuk mengambil bahagian dalam lelongan. orang, terutamanya pelabur dalam kumpulan yang mengambil bahagian dalam lelongan pada masa yang sama dari 7 hingga 19 bidang tanah.

Profesor Madya, Dr. Dinh Trong Thinh, bekas Ketua Jabatan Kewangan Antarabangsa, Akademi Kewangan

Infrastruktur dan jalan raya di dua kawasan lelongan tanah baru-baru ini di Thanh Oai dan Hoai Duc tidak begitu cemerlang, dikelilingi oleh "padang terpencil", tetapi harga tanah mencecah ratusan juta VND/m2, kemudian di kawasan bandar atau sub-bandar harga akan dinaikkan lebih tinggi lagi. Melihat melalui lelongan ini, beberapa spekulator telah melambung dan menaikkan harga untuk membuat paras harga kawasan Thanh Oai meningkat. Dan apabila paras harga umum telah meningkat, spekulator yang memegang 5-7 atau berpuluh-puluh keping tanah di kawasan yang lebih cantik dengan infrastruktur yang lebih lengkap sudah tentu akan mendapat manfaat. .

Selain peserta lelongan di dalam Gimnasium Daerah Hoai Duc, sejumlah besar broker hartanah turut berkumpul untuk mengikuti lelongan tanah mulai pagi 19 Ogos. Beberapa broker menghidupkan penstriman video secara langsung di platform media sosial untuk melaporkan suasana sekitar kawasan lelongan.

Dengan konsep "kalau infrastruktur masih terhad, lagi bagus nanti, kalau tanah ladang dibandar nanti, kalau tak banyak kelebihan ekonomi yang istimewa, orang akan ada, tapi kalau tak beli tanah sekarang, bertahun-tahun tak dapat", golongan pelabur ini tidak teragak-agak membelanjakan wang untuk melonjakkan harga tanah lelong sehingga ke paras melangit, malah di luar imaginasi rakyat tempatan.

"Bayang" mimpi ngeri lelongan tanah Thu Thiem

Menurut tinjauan oleh Batdongsan.com.vn, harga tanah untuk dijual di komune Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi) cenderung meningkat sejak beberapa tahun kebelakangan ini, menurut laporan yang diterbitkan baru-baru ini oleh platform teknologi Batdongsan.com.vn. Mengikut alat sejarah harga unit ini, purata harga tanah untuk dijual di kawasan ini telah meningkat kira-kira 80% dalam tempoh 4 tahun yang lalu - daripada paras biasa 15 juta VND/m2 pada tahun 2020 kepada 27 juta VND/m2 pada tahun 2024. Dalam tempoh 2 minggu lalu, julat harga banyak lot tanah baharu untuk dijual pada paras 4ND/2 juta telah dinaikkan kepada satu VND/2 juta pada tapak web ini. meningkat kira-kira 60% berbanding harga lama.

Sementara itu, juga memerhatikan data tawaran broker di laman web ini, di komune Tien Yen (Hoai Duc, Thanh Cao) juga terdapat peningkatan yang ketara dalam beberapa tahun kebelakangan ini, daripada sekitar 10 juta VND/m2 kepada sekitar 40 juta VND/m2 sejak maklumat bahawa daerah ini sedang bersiap untuk menjadi daerah, pada masa yang sama Jalan Lingkaran 4 berjalan melalui. Walau bagaimanapun, hanya beberapa minggu selepas lelongan tanah di Thanh Cao, harga tanah di Tien Yen dan beberapa komune di sekitarnya telah meningkat dengan cepat sebanyak 30-40%, berdagang sekitar 55-60 juta VND/m2.

Bahang daripada lelongan tanah jelas memberi kesan besar kepada psikologi pelabur dan penduduk tempatan, kerana ramai orang percaya bahawa harga lelongan yang tinggi itu bermakna tidak ada sebab mengapa harga tanah mereka tidak boleh diselaraskan ke tahap yang sepadan.

Menyamar sebagai orang yang perlu membeli tanah di komune Thanh Cao untuk perkhidmatan perniagaan, bercakap dengan banyak broker, mereka berkata "pada masa ini, permintaan untuk membeli tanah di Thanh Cao adalah sangat tinggi, hampir tidak ada plot. Jika anda mahu plot yang baik, anda perlu menunggu atau mendepositkan lebih banyak lagi supaya broker dapat meyakinkan pembeli sebelumnya untuk menyerahkannya"., maka mungkin anda akan mendapatkannya.

Begitu juga dalam kuali api "Hoai Duc", dalam beberapa hari lepas, pelabur yang ingin membeli tanah di sekitar kawasan Long Khuc untuk mengambil kesempatan ke atas tanah yang dilelong telah mendapati hampir mustahil dan perlu membayar perbezaan yang besar beberapa ratus juta untuk membeli semula lot tanah lama yang dipegang pelabur sebelum ini. Bukan sahaja terdapat lot tanah buruk di lorong-lorong yang kebanyakannya untuk didiami tetapi juga sukar untuk berniaga, tetapi juga tidak semudah yang dibayangkan.

Menurut Encik Nguyen Chi Thanh, Naib Presiden Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS), kebimbangan terbesar dengan lelongan tanah dengan hasil kemenangan tinggi yang "luar biasa" seperti ini ialah kenaikan harga oleh kumpulan pelabur dengan motif yang tidak jelas.

Ini adalah luar biasa kerana selepas tempoh pasaran yang sukar baru-baru ini, walaupun dengan produk dengan infrastruktur yang baik, perancangan yang jelas, terletak di kawasan yang berpotensi pertumbuhan, ramai pelabur masih sangat berhati-hati, tetapi harga tanah di Thanh Oai atau Hoai Duc adalah setinggi langit.

Apatah lagi peserta lelongan di Thanh Oai kebanyakannya datang dari kawasan lain, Encik Thanh berkata, ini membuktikan lagi ia bukan datang dari keperluan perumahan sebenar. Malah ramai pelabur sejurus selepas memenangi lelongan bergegas untuk menjual dengan perbezaan beberapa ratus juta, seterusnya menunjukkan ini.

Pada paras deposit rendah semasa yang dikira pada harga permulaan (100 - 200 juta VND/lot), pelabur menerima untuk mengetepikan deposit tetapi akibatnya ialah paras harga di sekitar kawasan tanah yang dilelong telah ditolak ke tahap yang baharu, manakala permintaan sebenar untuk pembelian tidak tinggi. Walaupun Negeri hanya mengumpul sejumlah kecil wang daripada deposit, ia akan lebih rugi apabila kos pampasan untuk pembersihan banyak projek di sekitar kawasan itu pasti akan dinaikkan.

Demam lelongan tanah di beberapa daerah pinggir bandar, dengan inflasi harga spekulatif, akan memberi kesan negatif dan memperlahankan proses pembangunan sosio-ekonomi tempatan.

Sementara itu, berkongsi pendapat yang sama, perunding pelaburan hartanah Tran Minh berkata, perkara yang membimbangkan ialah broker dan pelabur di Hanoi menggunakan maklumat itu untuk membandingkan dan meningkatkan harga jualan projek di kawasan lain, menjadikan harga hartanah Hanoi lebih panas. Sementara itu, potensi kenaikan harga di kawasan lelongan dalam jangka pendek tentunya tidak banyak kerana ia hanya memenuhi keperluan pembelian dan pelaburan penduduk di kawasan tersebut. Juga tiada perancangan yang cemerlang di sekitar sini untuk menaikkan harga atau menarik orang dari tempat lain untuk datang ke sini.

Encik Nguyen Quoc Hiep, Pengerusi GP Invest

Lelongan "rekod" ini mungkin dipengaruhi oleh gabungan dua faktor.

Yang pertama adalah kerana khabar angin, bertujuan untuk "mengembang" harga untuk mengaut keuntungan melalui lelongan. Yang kedua disebabkan pengaruh segelintir orang jahil yang tidak mempunyai maklumat lengkap berpunca daripada beberapa lokaliti mengeluarkan draf senarai harga tanah baharu yang sangat tinggi iaitu meningkat daripada 5 hingga 50 kali ganda. Oleh itu, golongan ini berkemungkinan bimbang dengan kenaikan harga tanah yang akan datang dan mereka mengambil bahagian dalam lelongan untuk "majukan".

Oleh itu, selepas keputusan lelongan ini, tunggu sehingga tempoh deposit tamat untuk mengetahui sama ada harga itu sebenarnya maya atau tidak. .

Apa yang berlaku di Thanh Oai atau Hoai Duc, walaupun berbeza dari segi skala, juga membuatkan ramai orang mengingati lelongan tanah yang "belum pernah berlaku sebelum ini" di Thu Thiem (HCMC) pada penghujung tahun 2021. Dengan lelongan itu, kesemua 4 bidang tanah, selepas harga dinaikkan terlalu jauh daripada harga permulaan, di mana anak syarikat sebuah syarikat dengan keluasan VND 50 lebih daripada 0 bilion memenangi lelongan itu. daripada 10,000 m2, atau lebih daripada 2.4 bilion VND/m2. Nasib baik, harga di atas tidak ditetapkan, kerana tidak lama selepas itu, perusahaan yang menang serentak meminta untuk membatalkan deposit mereka.

Tetapi sejurus selepas lelongan tanah di Thu Thiem, terdapat tindakan mengambil kesempatan daripada harga kemenangan maya untuk "mengikut hujan" dan menaikkan harga tanah dan rumah di kawasan jiran. Malah syarikat tersenarai lain yang mempunyai dana tanah berdekatan turut mendapat manfaat apabila nilai bon dan saham dinaikkan dengan peningkatan yang dikira berkali-kali.

Menurut Dr Tran Xuan Luong, Timbalan Pengarah Institut Penyelidikan dan Penilaian Pasaran Hartanah Vietnam (VARS IEX), demam lelongan tanah di beberapa daerah pinggir bandar menyebabkan inflasi harga spekulatif dan dipercayai memberi kesan negatif, memperlahankan pembangunan sosio-ekonomi lokaliti itu. Jika urbanisasi menjadi perlahan, tarikan pelaburan asing dan domestik juga akan berkurangan. Akibat jangka panjang kepada ekonomi tempatan adalah besar.

"Apabila lelongan tanah meningkat, mewujudkan tahap harga baharu, pampasan Negara apabila menuntut semula tanah untuk orang ramai pada masa hadapan akan menghadapi banyak halangan, menjadikan proses pembersihan tapak dan pelaksanaan projek sukar. Negara perlu mempunyai dasar dan pandangan yang jelas mengenai kes ini," kata Dr Tran Xuan Luong.

(Bersambung)

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/bat-thuong-bat-loi-va-bat-on-tu-vu-dau-gia-dat-kieu-thu-thiem-tai-vung-ven-ha-noi—bai-2-d222973.html