Manifestasi "dahaga tanah" atau hanya "demam maya"?

Pada malam 19 Ogos, awal pagi 20 Ogos 2024, lelongan 19 plot tanah di komune Tien Yen, daerah Hoai Duc berakhir dengan harga tanah "akhir" sehingga 133 juta VND/m2, 30 kali lebih tinggi daripada harga permulaan.

Lelongan lot tanah yang terletak di pinggir bandar Hanoi itu berlangsung selama 18 jam, menyebabkan kecoh di laman rangkaian sosial dengan imej ratusan pelabur beratur dan sibuk mendaftar untuk menyertai lelongan itu.

Lelongan tanah itu berlangsung sehingga hampir 4 pagi pada 20 Ogos 2024 (Foto: Huu Thang).

Dua bidang tanah dengan harga kemenangan terendah pada lelongan ini ialah 91.3 juta VND/m2, tetapi ini masih 12.5 kali lebih tinggi daripada harga permulaan.

Imej ini bukanlah terlalu baharu kerana hanya kurang daripada setengah bulan yang lalu, "kuali api" lelongan tanah di Thanh Oai turut mewujudkan tahap harga baharu bagi segmen tanah pinggir bandar.

Lelongan tanah yang diadakan hujung minggu lalu di daerah Thanh Oai, Hanoi telah menarik ribuan peserta. Lebih 100 juta VND/m2 ialah harga kemenangan tertinggi, 8 kali lebih tinggi daripada harga permulaan awal hanya 8.6 juta VND/m2 hingga 12.5 juta VND/m2.

Broker memindahkan tanah sejurus selepas lelongan (Foto: Huu Thang).

Sehubungan itu, jumlah wang daerah Thanh Oai yang dikutip daripada lelongan baru-baru ini ialah 404.6 bilion VND, perbezaan dalam harga permulaan ialah 349 bilion VND, kira-kira 8 kali lebih tinggi daripada harga permulaan asal.

Bagi Hoai Duc, daerah ini menjangka dapat mengutip lebih 186 bilion VND daripada lelongan, lebih 11 kali lebih tinggi daripada harga permulaan.

Pasaran tanah pinggir bandar sebelum dilelong, tanah untuk dijual dari 20-30 juta VND/m2

Menurut tinjauan pasaran sebenar Nguoi Dua Tin dan laporan ringkasan mengenai beberapa tingkat perdagangan elektronik seperti Batdongsan.com.vn, sebenarnya, harga jualan tanah di komune Thanh Cao (daerah Thanh Oai, Hanoi) telah cenderung meningkat sejak beberapa tahun kebelakangan ini.

Walau bagaimanapun, purata harga tanah di lokaliti ini hanya meningkat kira-kira 80% dalam tempoh 4 tahun yang lalu - daripada paras biasa 15 juta VND/m2 pada tahun 2020 kepada 27 juta VND/m2 pada tahun 2024, tanpa fenomena kenaikan mendadak beberapa dozen kali seperti harga pada lelongan di atas.

Harga tanah yang menang dalam lelongan di Hoai Duc adalah 2 hingga 3 kali lebih tinggi daripada paras harga biasa (Foto: Huu Thang).

Oleh itu, berbanding harga jualan biasa 27 juta VND/m2 pada suku kedua 2024, harga lelongan yang menang sebanyak 63 - 100 juta VND/m2 untuk lot tanah di komune Thanh Cao dalam lelongan pada 10 Ogos 2024 adalah 2.3 hingga 3.7 kali lebih tinggi.

Di kawasan jiran daerah Thanh Oai, harga juga turun naik dalam julat 20-30 juta VND/m2.

Bagi kawasan Tien Yen, Hoai Duc, Hanoi, harga jualan paling popular bagi segmen tanah pada suku kedua 2024 hanya direkodkan pada 43 juta VND/m2 dengan kadar pertumbuhan pada tahun terkini lebih kurang 48%.

Bagaimanapun, harga tanah yang dimenangi pada lelongan pada sesi lepas masih 2 hingga 3 kali ganda lebih tinggi daripada paras harga biasa.

Untuk kawasan jiran di daerah Hoai Duc, harganya hanya dari 22 hingga 62 juta VND/m2 pada suku kedua 2024.

Harga tanah yang melambung tinggi adalah manifestasi "dahaga" di pasaran.

Berkongsi tentang situasi di atas, Encik Nguyen Quoc Anh - Timbalan Ketua Pengarah Batdongsan.com.vn berkata mulai suku kedua 2025 dan seterusnya, plot tanah akan mula memasuki aliran utama pemulihan. Ombak semasa hanya tempatan di beberapa kawasan.

Data daripada Batdongsan.com.vn juga menunjukkan bahawa permintaan untuk plot tanah di seluruh negara pada suku kedua 2024 meningkat sebanyak 33% berbanding suku pertama 2024.

Bagaimanapun, pakar menilai ini hanyalah sebahagian peningkatan di beberapa kawasan, terutama wilayah utara. Hanoi menyaksikan peningkatan 75% dalam kepentingan dalam plot tanah.

"Khususnya, tahap minat dan kenaikan harga di kawasan pinggir bandar Hanoi adalah disebabkan oleh faktor perancangan dan aktiviti lelongan," kata Encik Quoc Anh.

Encik Nguyen Quoc Anh - Timbalan Ketua Pengarah Batdongsan.com.vn.

Khususnya, pada separuh pertama 2024, tanah di Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That dan Quoc Oai mencatatkan peningkatan dalam carian sebanyak 48% - 104%, yang membawa kepada kenaikan harga tanah di daerah pinggir bandar ini sebanyak 4% - 24% berbanding separuh kedua 2023.

Encik Nguyen Quoc Anh berkata bahawa terdapat 3 faktor utama yang mempengaruhi pasaran tanah, termasuk ekonomi serantau, atau lebih makro-ekonomi, ekonomi negara; perancangan infrastruktur dan penduduk, dan perhubungan dengan kawasan lain.

“Selain pasar tradisional, di banyak pasar baharu di mana maklumat perancangan infrastruktur diumumkan, harga biasanya meningkat 10-30%, dan di beberapa tempat harga tanah meningkat 2-3 kali ganda dalam masa yang singkat.

Pada masa ini, maklumat perancangan dikeluarkan dengan agak besar-besaran secara besar-besaran, seluruh negara umpama projek besar yang dilaksanakan dengan perancangan segerak. Maklumat positif ini memberi sayap kepada kecairan dan harga segmen tanah," analisa pakar itu.

Walau bagaimanapun, Encik Quoc Anh turut menekankan dalam menganalisis risiko bahawa, berdasarkan maklumat infrastruktur, terdapat tempat di mana harga tanah meningkat berdasarkan permintaan dan potensi, tetapi terdapat juga tempat di mana harga meningkat disebabkan khabar angin dan boleh memberi kesan negatif kepada pasaran.

Encik Nguyen Van Dinh berkata bahawa harga tanah yang tinggi menunjukkan kehausan pasaran hartanah.

Dari perspektif lain, Dr Nguyen Van Dinh - Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS) berkata lelongan tanah mendapat perhatian ramai peserta dan kenaikan harga secara mendadak jelas menunjukkan "kehausan" rakyat terhadap tanah.

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, bilangan projek, plot tanah, dan produk hartanah dengan dokumen undang-undang "bersih" amat terhad, datang ke pasaran dalam jumlah yang sangat kecil dan boleh dikatakan hampir tidak wujud.

Oleh itu, pelancaran projek yang diuruskan secara sah oleh kerajaan negeri akan menarik perhatian besar daripada pelabur, yang sanggup membayar sejumlah besar wang untuk "memegang" tanah itu.

Risiko tersembunyi dari "memeluk" tanah

Walaupun beliau percaya bahawa harga tanah yang tinggi itu sebahagiannya disebabkan oleh "kehausan" pasaran, Encik Dinh juga mengingatkan pelabur supaya berhati-hati kerana walaupun ia telah menjadi tempat yang hangat, urus niaga tanah masih bukan segmen yang mempunyai kecairan yang kukuh. Sesetengah kawasan memang panas, tetapi ada juga kawasan di mana inflasi harga muncul dengan niat untuk memanipulasi pasaran.

"Adalah kemungkinan besar pelabur berpakat untuk menyertai lelongan, sekali gus mendorong harga tanah di kawasan jiran lebih dekat ke paras harga baharu untuk mengaut keuntungan. Apatah lagi Hanoi adalah kawasan bandar utama dengan ciri-ciri tanah yang sempit dan penduduk yang padat, bekalan hartanah sentiasa tidak mencukupi untuk memenuhi permintaan, jadi sangat mungkin pelabur mengambil kesempatan daripada psikologi itu untuk mengaut keuntungan.

Sama ada harga tanah itu benar-benar tinggi atau tidak, kita perlu mengambil berat sama ada pelabur yang menang benar-benar akan membuat pembayaran pada masa hadapan. Kisah lelongan tanpa deposit di Thu Thiem masih ada untuk memberi kita pandangan yang lebih realistik tentang situasi demam darat ini," kata Encik Dinh.

Pakar membangkitkan kebimbangan tentang potensi risiko daripada "memeluk" tanah (Foto: Huu Thang).

Mengulas bahawa keputusan lelongan tanah dengan harga yang begitu tinggi akan menjadikan kos pembersihan tapak untuk projek baharu lebih mahal, Encik Nguyen Quoc Anh juga bimbang dengan harga lelongan yang menang adalah 2 hingga 3 kali lebih tinggi daripada harga purata, pemilik tanah di kawasan sekitar akan mempunyai mentaliti untuk menaikkan harga jualan tanah mereka.

Harga tanah yang tinggi secara tiba-tiba juga boleh menimbulkan trend spekulasi tanah, kerana ramai orang berpusu-pusu membeli tanah dengan harapan mendapat keuntungan daripada kenaikan harga tanah yang berterusan.

Walau bagaimanapun, ini boleh menyebabkan wang bertakung di tanah, bukannya diedarkan dalam aktiviti ekonomi lain.

Menurut pakar itu, selepas tempoh pasaran yang sukar, psikologi umum pembeli dan pelabur hartanah akan lebih berhati-hati berbanding sebelum ini.

Oleh itu, beliau mengesyorkan pembeli dan pelabur perlu menyelidik pasaran dengan teliti dan mempelajari tentang turun naik harga melalui sumber maklumat objektif sebelum memutuskan untuk membelanjakan wang untuk sebarang produk.

Lelongan tanah di Thanh Oai adalah telus sepenuhnya dan mengikut prosedur yang betul.

Sebagai tindak balas kepada maklumat yang bercanggah bahawa pelaksanaan projek, penentuan harga permulaan dan organisasi lelongan hak guna tanah untuk 68 bidang tanah di kawasan Ngo Ba, kampung Thanh Than, komune Thanh Cao, daerah Thanh Oai pada 10 Ogos adalah tidak telus, Jawatankuasa Rakyat daerah Thanh Oai baru sahaja menghantar laporan kepada Jawatankuasa Rakyat Hanoi mengenai isu di atas.

Laporan itu menyatakan bahawa lelongan itu dianjurkan mengikut peruntukan Undang-undang Tanah 2024; Undang-undang Lelong 2016; dan keputusan Jawatankuasa Rakyat Hanoi berkaitan dengan pengisytiharan peraturan mengenai lelongan hak guna tanah untuk memperuntukkan tanah dengan bayaran guna tanah atau pajakan tanah di Hanoi.

Semakan menunjukkan bahawa sejumlah 1,550 pelanggan menyerahkan dokumen pendaftaran untuk menyertai lelongan, bersamaan dengan 4,201 dokumen. Daripada jumlah ini, 1,439 pelanggan layak menyertai lelongan itu, bersamaan dengan 3,923 dokumen.

Melalui menyemak dan menyemak dokumen serta dokumen panduan semasa, Jawatankuasa Rakyat Daerah Thanh Oai mendapati bahawa peringkat proses pelaksanaan telah dijalankan dan mematuhi arahan, memastikan objektiviti, ketelusan dan pematuhan peraturan undang-undang, tanpa penimbunan tanah, kenaikan harga dan pencatutan melalui lelongan baru-baru ini di komune Thanh Cao.

Jawatankuasa Rakyat Daerah Thanh Oai mengesahkan bahawa organisasi dan pelaksanaan penubuhan projek, pengambilan tanah, pembersihan tapak, pembinaan infrastruktur, penentuan harga permulaan dan pemilihan organisasi lelongan; pengeposan dokumen dan organisasi lelongan hak guna tanah adalah mengikut peruntukan undang-undang; lelongan itu dianjurkan secara jujur, terbuka, telus, adil dan objektif.

Pelanggan membida mengikut permintaan dan keadaan pasaran. Lelongan itu berlaku mengikut prosedur, di bawah pengawasan agensi penguatkuasa undang-undang dan rakyat.

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm