Adakah ini "demam tanah" yang tulen atau sekadar "gelembung spekulatif"?

Pada malam 19 Ogos dan awal pagi 20 Ogos 2024, lelongan 19 plot tanah di komune Tien Yen, daerah Hoai Duc, berakhir dengan harga tanah akhir mencecah 133 juta VND/m2, 30 kali lebih tinggi daripada harga permulaan.

Lelongan plot tanah yang terletak di pinggir Hanoi berlangsung sehingga 18 jam, menimbulkan sensasi di media sosial dengan imej ratusan pelabur berbaris dan berebut-rebut untuk mendaftar bagi menyertai lelongan tersebut.

Lelongan tanah itu berlangsung sehingga hampir jam 4:00 pagi, 20 Ogos 2024 (Foto: Huu Thang).

Dua lot tanah yang mendapat harga terendah di lelongan ini ialah 91.3 juta VND/m2, tetapi walaupun begitu, ini masih 12.5 kali lebih tinggi daripada harga permulaan.

Situasi ini bukanlah sesuatu yang baharu sepenuhnya, kerana kurang daripada setengah bulan yang lalu, "pusat lelongan" tanah di Thanh Oai juga menetapkan penanda aras harga baharu untuk tanah pinggir bandar.

Lelongan tanah yang diadakan hujung minggu lalu di daerah Thanh Oai, Hanoi, telah menarik ribuan peserta. Bidaan tertinggi yang berjaya ialah lebih 100 juta VND/m2, lapan kali lebih tinggi daripada harga permulaan awal iaitu hanya 8.6 juta VND/m2 hingga 12.5 juta VND/m2.

Broker tanah menjual semula tanah sejurus selepas lelongan (Foto: Huu Thang).

Sehubungan itu, jumlah wang yang dikutip oleh daerah Thanh Oai daripada lelongan baru-baru ini ialah 404.6 bilion VND, perbezaan sebanyak 349 bilion VND daripada harga permulaan, kira-kira lapan kali lebih tinggi daripada harga permulaan awal.

Di daerah Hoai Duc, pendapatan dijangka melebihi 186 bilion VND daripada lelongan itu, lebih 11 kali ganda lebih tinggi daripada harga permulaan.

Pasaran tanah di kawasan pinggir bandar sebelum lelongan tanah menyaksikan harga antara 20-30 juta VND/m2.

Menurut tinjauan pasaran yang dijalankan oleh Nguoi Dua Tin dan laporan ringkasan daripada beberapa platform hartanah dalam talian seperti Batdongsan.com.vn, harga yang diminta untuk plot tanah di komune Thanh Cao (daerah Thanh Oai, Hanoi) sebenarnya telah menunjukkan trend peningkatan dalam beberapa tahun kebelakangan ini.

Walau bagaimanapun, harga purata tanah yang diminta di kawasan ini hanya meningkat kira-kira 80% dalam tempoh empat tahun yang lalu – daripada harga biasa 15 juta VND/m2 pada tahun 2020 kepada 27 juta VND/m2 pada tahun 2024 – dan tidak terdapat lonjakan mendadak beberapa puluh kali ganda seperti harga di lelongan yang dinyatakan di atas.

Harga tanah di lelongan di Hoai Duc adalah 2 hingga 3 kali lebih tinggi daripada harga pasaran semasa (Foto: Huu Thang).

Oleh itu, berbanding harga permintaan biasa sebanyak 27 juta VND/m2 pada suku kedua 2024, harga bidaan yang menang sebanyak 63-100 juta VND/m2 untuk plot tanah di komune Thanh Cao dalam lelongan pada 10 Ogos 2024, adalah 2.3 hingga 3.7 kali lebih tinggi.

Di kawasan jiran daerah Thanh Oai, harga juga turun naik dalam lingkungan 20-30 juta VND/m2.

Di kawasan Tien Yen di daerah Hoai Duc, Hanoi, harga permintaan paling biasa untuk plot tanah pada Suku Kedua/2024 hanya 43 juta VND/m2, dengan kadar pertumbuhan lebih 48% pada tahun lalu.

Walau bagaimanapun, harga tanah di lelongan baru-baru ini masih dua hingga tiga kali ganda lebih tinggi daripada harga pasaran semasa.

Bagi kawasan jiran di daerah Hoai Duc, harga juga berada dalam lingkungan hanya antara 22 hingga 62 juta VND/m2 pada Suku Kedua/2024.

Harga tanah yang melambung tinggi adalah tanda permintaan pasaran.

Mengulas mengenai situasi tersebut, Encik Nguyen Quoc Anh - Timbalan Pengarah Besar Batdongsan.com.vn - berkata bahawa mulai suku kedua tahun 2025 dan seterusnya, harga tanah akan mula memasuki trend pemulihan utama. Lonjakan harga semasa hanya berlaku di kawasan tertentu.

Data daripada Batdongsan.com.vn juga menunjukkan bahawa permintaan seluruh negara untuk plot tanah meningkat sebanyak 33% pada Suku Kedua/2024 berbanding Suku Pertama/2024.

Walau bagaimanapun, pakar tersebut menilai ini hanya sebagai peningkatan setempat di kawasan tertentu, terutamanya di wilayah utara. Hanoi menyaksikan peningkatan minat terhadap plot tanah sebanyak 75%.

"Khususnya, peningkatan minat dan kenaikan harga di kawasan sekitar Hanoi adalah disebabkan oleh faktor perancangan dan aktiviti lelongan," kata Encik Quoc Anh.

Encik Nguyen Quoc Anh - Timbalan Ketua Pengarah Batdongsan.com.vn.

Khususnya, pada separuh pertama tahun 2024, plot tanah di daerah Dong Anh, Gia Lam, Hoai Duc, Thach That dan Quoc Oai mencatatkan peningkatan 48% - 104% dalam jumlah carian, yang membawa kepada peningkatan 4% - 24% dalam harga permintaan untuk plot tanah di daerah pinggir bandar ini berbanding separuh kedua tahun 2023.

Menurut Encik Nguyen Quoc Anh, terdapat tiga faktor utama yang memberi kesan ketara kepada pasaran tanah: ekonomi serantau, malah ekonomi negara pada peringkat makro; perancangan infrastruktur; dan pertumbuhan penduduk berserta ketersambungan ke kawasan lain.

"Selain pasar tradisional, di banyak pasar baharu di mana maklumat perancangan infrastruktur telah diumumkan, harga biasanya meningkat sebanyak 10-30%, dan di beberapa tempat harga tanah telah meningkat dua kali ganda atau tiga kali ganda dalam tempoh masa yang singkat."

"Pada masa ini, maklumat perancangan sedang dikeluarkan secara meluas dalam skala besar, di seluruh negara, seperti satu projek berskala besar yang dilaksanakan dengan perancangan serentak. Maklumat positif ini meningkatkan kecairan dan harga dalam segmen plot tanah," pakar itu menganalisis.

Walau bagaimanapun, dalam menganalisis risiko tersebut, Encik Quoc Anh juga menekankan bahawa, walaupun harga tanah meningkat berdasarkan maklumat infrastruktur, sesetengah kawasan menyaksikan kenaikan harga didorong oleh permintaan dan potensi, sementara yang lain mengalami harga yang melambung tinggi yang didorong oleh khabar angin, yang berpotensi memberi kesan negatif kepada pasaran.

Encik Nguyen Van Dinh percaya bahawa harga tanah yang tinggi mencerminkan dahaga pasaran hartanah.

Dari perspektif lain, Dr. Nguyen Van Dinh - Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS) - percaya bahawa lelongan tanah yang menarik minat meluas dan lonjakan harga yang mendadak jelas mencerminkan "dahaga" orang ramai terhadap tanah.

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, bilangan projek, plot tanah dan produk hartanah dengan dokumentasi sah yang bersih amat terhad, memasuki pasaran dalam kuantiti yang sangat kecil, dan boleh dikatakan hampir tidak wujud.

Oleh itu, pelancaran projek yang mematuhi undang-undang, yang diuruskan oleh kerajaan, akan menarik minat yang ketara daripada pelabur, yang sanggup membayar sejumlah besar wang untuk memperoleh tanah tersebut.

Risiko tersembunyi daripada "penimbunan" tanah.

Walaupun mengakui bahawa lonjakan harga tanah sebahagiannya disebabkan oleh permintaan pasaran, Encik Dinh juga mengingatkan pelabur supaya berhati-hati kerana, walaupun menjadi tumpuan utama, transaksi tanah belum lagi menjadi segmen dengan kecairan yang kukuh. Walaupun sesetengah kawasan sedang mengalami ledakan, terdapat juga kawasan di mana manipulasi harga berlaku dengan niat untuk memanipulasi pasaran.

"Ada kemungkinan besar pelabur telah berpakat dalam lelongan tersebut, sekali gus meningkatkan harga tanah di kawasan sekitarnya sehingga hampir mencapai paras harga baharu untuk mengaut keuntungan. Apatah lagi Hanoi merupakan kawasan bandar utama dengan kepadatan penduduk yang tinggi dan tanah yang terhad, di mana bekalan hartanah sentiasa kurang daripada permintaan, jadi ada kemungkinan besar pelabur boleh mengeksploitasi situasi ini untuk mengaut keuntungan."

"Sama ada harga tanah benar-benar telah mencapai tahap yang begitu tinggi bergantung kepada sama ada pelabur yang memenangi lelongan benar-benar akan membuat pembayaran pada masa hadapan. Kisah bidaan yang terbengkalai di lelongan Thu Thiem masih kekal, memberikan kita pandangan yang lebih realistik tentang lonjakan harga tanah ini," kata Encik Dinh.

Pakar membangkitkan kebimbangan tentang potensi risiko penimbunan tanah (Foto: Huu Thang).

Menyedari bahawa harga lelongan yang tinggi untuk tanah tersebut akan menjadikan kos pembersihan tanah untuk projek baharu lebih mahal, Encik Nguyen Quoc Anh turut melahirkan kebimbangan bahawa dengan bidaan yang menang 2 hingga 3 kali ganda lebih tinggi daripada harga pasaran purata, orang yang memiliki tanah di kawasan sekitarnya mungkin cenderung untuk menaikkan harga jualan tanah mereka dengan sewajarnya.

Lonjakan harga tanah yang mendadak juga boleh mewujudkan trend spekulasi tanah, apabila ramai orang berebut-rebut untuk membeli tanah dengan harapan dapat mengaut keuntungan daripada kenaikan harga yang berterusan.

Walau bagaimanapun, ini boleh membawa kepada situasi di mana wang terikat di tanah, dan bukannya diedarkan dalam aktiviti ekonomi yang lain.

Menurut pakar itu, selepas tempoh kesukaran pasaran, sentimen umum dalam kalangan pembeli hartanah dan pelabur akan lebih berhati-hati berbanding sebelum ini.

Oleh itu, beliau mengesyorkan agar pembeli dan pelabur menyelidik pasaran dengan teliti dan memahami turun naik harga melalui sumber maklumat yang objektif sebelum memutuskan untuk melabur dalam mana-mana produk.

Lelongan tanah di Thanh Oai adalah telus sepenuhnya dan mengikut prosedur yang betul.

Berikutan laporan yang bercanggah yang mendakwa bahawa pelaksanaan projek, penentuan harga permulaan, dan penganjuran lelongan hak penggunaan tanah untuk 68 lot tanah di kawasan Ngo Ba, kampung Thanh Than, komune Thanh Cao, daerah Thanh Oai, yang berlangsung pada 10 Ogos, kurang ketelusan, Jawatankuasa Rakyat daerah Thanh Oai telah mengemukakan laporan kepada Jawatankuasa Rakyat Bandar Hanoi mengenai perkara tersebut.

Laporan itu menyatakan bahawa lelongan itu dijalankan mengikut Undang-undang Tanah 2024; Undang-undang Lelongan 2016; dan keputusan Jawatankuasa Rakyat Hanoi mengenai pengeluaran peraturan mengenai lelongan hak penggunaan tanah untuk peruntukan tanah dengan yuran penggunaan tanah atau pajakan tanah di Hanoi.

Semakan tersebut mendedahkan bahawa sejumlah 1,550 pelanggan telah mengemukakan permohonan untuk menyertai lelongan tersebut, bersamaan dengan 4,201 permohonan. Daripada jumlah ini, 1,439 pelanggan, bersamaan dengan 3,923 permohonan, dianggap layak untuk menyertai.

Selepas menyemak rekod dan garis panduan semasa, Jawatankuasa Rakyat Daerah Thanh Oai mendapati bahawa semua peringkat proses pelaksanaan telah dijalankan mengikut garis panduan, memastikan objektiviti, ketelusan dan pematuhan undang-undang. Tiada bukti penimbunan tanah, manipulasi harga atau pencatutan melalui lelongan baru-baru ini di komune Thanh Cao.

Jawatankuasa Rakyat Daerah Thanh Oai mengesahkan bahawa organisasi dan pelaksanaan projek, pengambilan tanah, pembersihan tapak, pembinaan infrastruktur, penentuan harga permulaan dan pemilihan penganjur lelongan; pengeposan dokumen dan organisasi lelongan hak guna tanah adalah mengikut undang-undang; lelongan dijalankan secara jujur, terbuka, telus, adil dan objektif.

Pelanggan membuat bidaan mengikut keperluan dan keadaan pasaran mereka; lelongan dijalankan mengikut prosedur yang betul, di bawah pengawasan agensi penguatkuasaan undang-undang dan orang ramai.

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/dau-gia-dat-vung-ven-ca-tram-trieu-m2-bieu-hien-con-khat-dat-hay-chi-la-sot-ao-204240820122958289.htm