Pangsapuri mampu milik adalah segmen berpotensi menanti pelabur.

Permintaan yang besar daripada keperluan sebenar

Menurut Savills, dalam tempoh 2019-2023, harga hartanah di Hanoi meningkat secara purata 6%/tahun dan di Ho Chi Minh City sebanyak 3%/tahun, manakala pendapatan peribadi masing-masing meningkat sebanyak 4% dan 3%. Jurang yang semakin melebar ini menjadikan pemilikan rumah lebih sukar berbanding sebelum ini bagi ramai orang. Di samping itu, halangan undang-undang, masalah pemaju dan kelewatan dalam mengeluarkan dasar sokongan perumahan telah menjadikan keadaan lebih rumit.

Pasaran hartanah yang mampan selalunya mempunyai segmen yang pelbagai, terutamanya produk kelas B dan C. Walau bagaimanapun, di Hanoi dan Bandar Ho Chi Minh, bekalan jenis perumahan ini amat kurang. Permintaan untuk kira-kira 50,000 pangsapuri setahun, terutamanya daripada golongan berpendapatan sederhana dan isi rumah muda, belum dipenuhi sepenuhnya.

Aktiviti segmen pangsapuri di Ho Chi Minh City (Foto: Savills)

Menurut Cik Giang Huynh, Pengarah Penyelidikan dan S22M di Savills, kedua-dua Ho Chi Minh City dan wilayah jiran seperti Binh Duong, Dong Nai, dan Long An menghadapi kekurangan bekalan perumahan. Dalam masa terdekat, Bandaraya Ho Chi Minh akan menyaksikan peningkatan dalam projek mewah, manakala bekalan rumah mampu milik adalah terhad.

Sebaliknya, Hanoi akan menumpukan pada pembangunan projek Kelas B. Ketidakseimbangan ini disebabkan oleh banyak faktor, termasuk pertumbuhan pendapatan, dana tanah yang terhad dan kos tanah yang tinggi, bersama dengan prosedur pentadbiran yang rumit dalam melesenkan projek pembangunan baharu.

Dengan pelaburan awam dalam infrastruktur menyumbang kira-kira 6% daripada KDNK, Kerajaan sedang melaksanakan banyak projek besar seperti membina jalan raya, jambatan, lapangan terbang dan pelabuhan. Pada masa yang sama, Cik Giang berkata Undang-undang Tanah yang disemak telah mewujudkan keadaan yang lebih baik untuk pelaksanaan projek-projek ini.

Objektif utama projek-projek ini adalah untuk meningkatkan perhubungan pengangkutan antara wilayah dan bandar, memendekkan jarak geografi dan masa perjalanan, terutamanya antara pusat bandar dan kawasan pinggir bandar. Ini akan memudahkan pembangunan sosio-ekonomi dan menarik pelaburan.

"Model pembangunan berorientasikan pengangkutan awam (TOD), lazimnya sistem metro, telah terbukti berkesan dalam menyelesaikan masalah lalu lintas dan menyediakan perumahan. Dengan memberi tumpuan kepada pembangunan kawasan sekitar laluan metro, kepadatan pembinaan meningkat, mewujudkan keadaan yang menggalakkan untuk perjalanan dan sambungan antara kawasan. Pada masa yang sama, mengeksploitasi dana tanah di sepanjang laluan metro juga membantu mengurangkan kos pelaburan, sekali gus mewujudkan lebih banyak pilihan perumahan mampu milik untuk orang ramai," tambah Savills.

Model TOD ialah sokongan untuk pembangunan rumah mampu milik

Untuk mengurangkan tekanan ke atas dana tanah dan kos bandar, Hanoi dan Ho Chi Minh City menyasarkan untuk mengembangkan kawasan bandar ke wilayah jiran seperti Binh Duong dan Bac Ninh, kata pakar Giang Huynh. Pelaburan besar dalam infrastruktur pengangkutan telah memudahkan proses ini, menjadikan kawasan pinggir bandar lebih menarik kepada pelabur dan penduduk.

Tolak dasar

Pakar Savills juga percaya bahawa pengisytiharan undang-undang baharu seperti Undang-undang Tanah 2024, Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 dan Undang-undang Perumahan 2023 dijangka mewujudkan perubahan positif dalam pasaran hartanah. Peraturan undang-undang baharu ini berjanji untuk meningkatkan kecekapan penggunaan tanah, memudahkan prosedur pentadbiran dan mewujudkan keadaan yang lebih baik untuk pelabur mengambil bahagian dalam pasaran.

"Secara khususnya, Undang-undang Perumahan 2023 telah memudahkan proses jual beli rumah, dan pada masa yang sama menyediakan peraturan yang jelas mengenai pemilikan rumah warga asing. Sehubungan itu, warga asing boleh memiliki sehingga 30% daripada jumlah keseluruhan pangsapuri dalam sesebuah bangunan dan tidak lebih daripada 250 rumah dalam wad. Namun, tempoh pemilikan adalah 50 tahun kepada warganegara asing, dan boleh dilanjutkan dengan perkahwinan warganegara Vietnam. rumah kekal," kata Cik Giang.

Untuk menangani kekurangan perumahan dan mencegah spekulasi tanah, Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 telah memperkenalkan larangan pecah tanah di bandar utama mulai 31 Januari 2025. Pada masa yang sama, Undang-undang Perumahan 2023 juga mempunyai pelarasan penting, memfokuskan kepada pembangunan perumahan di bandar utama.

Di samping itu, peraturan mandatori untuk menyimpan 20% kawasan tanah untuk projek komersial telah dimansuhkan, membuka peluang kepada pelabur untuk menukar kawasan ini untuk membina perumahan sosial. Pelabur perumahan sosial akan menikmati banyak insentif menarik seperti penggunaan tanah percuma, tiada sewa tanah dan peluang untuk mengakses pinjaman dengan kadar faedah keutamaan.

Perumahan sosial juga merupakan tanah yang subur untuk pelabur.

Savills juga menyatakan bahawa untuk menyelesaikan masalah perumahan yang mencukupi dan kemampuan rakyat, kita memerlukan penyelesaian yang komprehensif, menggabungkan kekuatan kedua-dua sektor awam dan swasta. Tiada satu pihak pun dapat menyelesaikan masalah yang sukar ini.

Dalam konteks bajet negeri yang terhad dan kadar faedah yang tinggi, pembiayaan projek perumahan sosial menghadapi banyak kesukaran. Pada masa yang sama, sektor swasta juga menghadapi tekanan inflasi ke atas kos input. Oleh itu, kerjasama yang berkesan antara kedua-dua pihak adalah mendesak.

Sasaran pengurangan karbon global juga menambah kesegeraan kepada isu ini. Penyedia perumahan mampu milik boleh membantu mencapai sasaran ini dengan mengubah suai hartanah sedia ada atau menukar hartanah yang tidak sesuai, seperti pejabat kosong atau pusat beli-belah, dengan sokongan peraturan dan perancangan yang menggalakkan. Di samping itu, peningkatan kepadatan dan perancangan yang cekap akan memainkan peranan penting dalam menyediakan rumah mampu milik.

Kerajaan bandar seharusnya mempunyai insentif yang kuat untuk pemilik tanah bekerjasama untuk mewujudkan kawasan kediaman lestari baharu. Dengan memanfaatkan sepenuhnya tanah, menggabungkannya dengan kemudahan berkongsi dan ruang hijau, kita boleh menyelesaikan sebahagian masalah perumahan yang semakin mendesak. Penyelarasan rapat antara kerajaan dan pelabur akan menjadi kunci untuk merealisasikan idea-idea ini.

Sumber: https://www.congluan.vn/can-ho-vua-tui-tien-la-phan-khuc-tiem-nang-cho-don-cac-chu-dau-tu-post314660.html