Menunggu rangsangan untuk pasaran hartanah

Tiga draf undang-undang: Tanah (pindaan), Perniagaan Hartanah (REM) dan Perumahan (Pindaan) dijangka diluluskan oleh Perhimpunan Negara (NA) ke-15 pada sesi ke-6 yang sedang berlangsung. Banyak pendapat menjangkakan ini akan menjadi daya penggerak yang penting untuk "memecahkan ais" pasaran hartanah pada masa akan datang.

Menghapuskan halangan dan mewujudkan koridor undang-undang

Berkenaan draf Undang-undang Tanah (pindaan), peguam Bui Dinh Ung (Persatuan Peguam Hanoi) berharap dapat menyelesaikan isu yang bertindih dan bercanggah dalam dasar dan undang-undang tanah dan antara dasar dan undang-undang tanah serta undang-undang lain yang berkaitan; sekali gus mewujudkan daya penggerak yang penting untuk pembangunan sosio-ekonomi .

Peguam Ung berkata, secara realitinya banyak pertikaian dan aduan yang timbul daripada harga tanah termasuk penentuan harga tanah yang tidak menjamin hak semua pihak. Salah satu matlamat meminda Undang-undang Tanah adalah untuk menentukan harga tanah yang hampir dengan pasaran. Oleh itu, draf undang-undang telah mencadangkan kaedah penilaian tanah termasuk perbandingan, pendapatan, lebihan dan pekali pelarasan harga tanah. “Semoga peraturan penilaian tanah dalam draf Undang-undang Tanah (pindaan) kali ini dapat menyelesaikan masalah yang timbul dalam amalan” – luah peguam Ung.

Berkongsi pandangan yang sama, perwakilan Perhimpunan Kebangsaan Vu Tien Loc, Pengerusi Pusat Timbang Tara Antarabangsa Vietnam, berkata bahawa salah satu perkara baharu yang penting dalam projek Undang-undang Tanah yang disemak ialah perubahan alat undang-undang untuk penilaian tanah. Sebelum ini, penilaian tanah adalah berdasarkan rangka harga negeri dan diwujudkan mengikut prinsip pentadbiran. Draf itu telah mencadangkan pilihan baharu untuk tidak mengawal rangka kerja harga tanah dan membuat keputusan mengikut senarai harga, memastikan pematuhan dengan prinsip pasaran.

"Apabila kita memastikan senarai harga tanah hampir dengan harga pasaran, kita akan memastikan masalah semasa dalam penentuan harga tanah dapat diatasi dan kepentingan semua pihak berkaitan akan diselaraskan. Ini juga merupakan asas yang sangat penting untuk urus niaga antara rakyat dan perniagaan berdasarkan harga rujukan negeri mengikut peraturan," kata Encik Loc.

Pasaran hartanah dijangka berkembang jika tiga draf undang-undang: Tanah (pindaan), Perumahan (pindaan), Perniagaan Hartanah (pindaan) diluluskan. Foto: TAN THANH

Ahli ekonomi - Dr. Can Van Luc juga berkata bahawa sistem perundangan merupakan penghalang besar apabila peraturan mengenai tanah, hartanah dan pembinaan bertindih dalam banyak undang-undang, dekri dan dokumen panduan yang berbeza. Ini adalah kesesakan yang telah dikenal pasti dan dijangka dapat diselesaikan dalam tiga undang-undang pindaan yang disebutkan di atas. Encik Luc berkata bahawa adalah perlu untuk menyemak dan meminda peraturan untuk memastikan konsistensi antara undang-undang yang berkaitan; menyelesaikan masalah mengenai kaedah penentuan harga tanah; dan masa pengiraan bayaran guna tanah dan sewa tanah.

Dr Nguyen Van Dinh, Pengerusi Persatuan Broker Hartanah Vietnam (VARS), juga berkongsi pandangan yang sama apabila beliau berkata bahawa rang undang-undang di atas, terutamanya Undang-undang Tanah (pindaan), akan menghapuskan pertindihan dalam pengurusan tanah, dengan itu membebaskan sumber, mewujudkan keadaan untuk pelabur dengan rangka kerja undang-undang yang jelas dan telus, menyumbang kepada penstabilan pasaran hartanah. “Mudah-mudahan apabila peraturan baharu itu dikeluarkan, mereka akan “menghidupkan semula” projek hartanah yang menghadapi kesukaran, malah “tidak aktif” kerana masalah undang-undang,” kata Encik Dinh.

Mekanisme terobosan untuk menggerakkan sumber maksimum

MSc. Nguyen Van Dinh, pakar undang-undang hartanah, berkata draf Undang-undang Tanah (pindaan) yang dikemukakan oleh Kerajaan kepada Dewan Negara telah mencadangkan mekanisme terobosan untuk menggerakkan sumber maksimum untuk projek pelaburan. Khususnya, isu yang menonjol berkaitan mobilisasi sumber tanah sejak kebelakangan ini ialah mekanisme untuk menerima pemindahan hak guna tanah untuk melaksanakan projek kawasan bandar dan perumahan komersial.

Menurut Encik Dinh, dalam draf undang-undang sebelum ini, semua mengikut rancangan: Pelabur mesti mempunyai atau menerima pemindahan hak untuk menggunakan tanah kediaman dan tanah bukan pertanian selain daripada tanah kediaman, telah membayar yuran guna tanah atau telah membayar sewa tanah sekali, barulah mereka boleh melaksanakan projek perumahan komersial. Pelan ini mengecilkan kes penggunaan tanah untuk melaksanakan projek perumahan komersial berbanding undang-undang semasa. Itu Undang-undang No. 03/2022/QH15, yang menetapkan pelabur perlu mempunyai hak untuk menggunakan tanah kediaman dan tanah lain yang dianggap terlalu sempit sehingga menyebabkan kesesakan kira-kira 300 projek perumahan di seluruh negara (pelabur ada "tanah kutip" tetapi tidak dapat melaksanakannya kerana tiada tanah kediaman).

Dalam laporan No. 598/BC-CP bertarikh 23 Oktober yang dihantar kepada Dewan Negara mengenai beberapa kandungan draf Undang-undang Tanah (pindaan), Kerajaan mencadangkan untuk meminda draf tersebut dalam arah terobosan: menghapuskan sepenuhnya keperluan mengenai jenis tanah yang pelabur mesti miliki atau menerima pemindahan untuk melaksanakan projek perumahan komersial.

Secara khusus, Kerajaan bercadang untuk memansuhkan peruntukan dalam Fasal 4, Perkara 123; Fasal 1, Fasal 6, Perkara 128 draf (sebelum ini, ia hanya dibenarkan menukar tujuan penggunaan tanah untuk melaksanakan projek perumahan komersial dalam kes di mana terdapat atau telah menerima pemindahan tanah kediaman dan tanah bukan pertanian selain tanah kediaman yang mana yuran guna tanah atau sewa tanah telah dibayar sekali gus).

Menurut Encik Dinh, laporan Kerajaan juga menyatakan bahawa kes-kes perjanjian pemindahan hak guna tanah untuk pembangunan bandar terutamanya berlaku di kawasan baru dibangunkan yang selalunya tidak mempunyai tanah kediaman, manakala dasar Negara adalah untuk menggalakkan pembandaran dan pengindahan bandar.

"Saya bersetuju dengan pindaan ini kerana faedah segera ialah ia boleh membantu membuka sekatan kira-kira 300 projek perumahan di seluruh negara, dan faedah jangka panjang adalah untuk membantu menggalakkan mekanisme persetujuan sama rata antara perniagaan dan orang ramai dalam penukaran tanah secara sukarela, mengelakkan pengambilan tanah secara wajib. Isu penting ialah apabila pelabur dibenarkan menukar tujuan penggunaan tanah supaya pematuhan pasaran kewangan mereka dapat memastikan pematuhan tanah dengan pasaran kewangan mereka dapat dipenuhi sepenuhnya. tanggungjawab dan harmoni mengawal perbezaan sewa tanah," kata pakar Dinh.

Timbalan Perhimpunan Negara Dieu Huynh Sang (Binh Phuoc) menilai bahawa draf Undang-undang mengenai Perniagaan Harta Tanah (dipinda) telah menerima, menjelaskan dan melaraskan banyak kandungan dan juga telah menginstitusikan sepenuhnya dasar utama Parti dan Negara.

Khususnya, menyempurnakan mekanisme dan dasar untuk pembangunan dan pengurusan ketat pasaran hartanah dan pasaran hak guna tanah, penstrukturan semula pasaran hartanah berdasarkan pelaksanaan perancangan dan rancangan guna tanah; program pembangunan perumahan dan rancangan untuk memastikan pembangunan mampan pasaran hartanah, mengatasi spekulasi tanah.

Peguam NGUYEN TAN PHONG , Ahli Tetap Persatuan Broker Hartanah Vietnam:

Encik NGUYEN TAN PHONG

Penguatkuasaan undang-undang perlu dipantau dengan teliti.

Jika diluluskan, tiga undang-undang: Perumahan (pindaan), Tanah (pindaan), Perniagaan Hartanah (pindaan) akan menyelesaikan konflik dan ketidakcukupan dalam perniagaan, pengurusan dan penggunaan hartanah.

Khususnya, Undang-undang Tanah (pindaan) dan Undang-undang Perumahan (pindaan) akan mewujudkan asas undang-undang yang penting untuk menggalakkan pembangunan perumahan dan menyokong penambahbaikan perumahan untuk orang ramai. Ini juga merupakan faktor penting untuk menggalakkan pembangunan sosio-ekonomi.

Undang-undang Perniagaan Hartanah, jika diluluskan, akan mengatasi situasi pelaburan hartanah spontan, menyebabkan ketidakseimbangan dan ketidakpadanan antara bekalan dan permintaan perumahan seperti beberapa tahun kebelakangan ini; memastikan pasaran hartanah berkembang dengan stabil, sihat dan berkesan.

Bagaimanapun, saya berpendapat bahawa agensi Negeri, pertubuhan sosial dan pihak yang berkaitan perlu menyelaras, memantau dan memeriksa pelaksanaan undang-undang ini dengan teliti. Di samping itu, perlu ada dasar dan mekanisme sokongan yang sesuai untuk menangani kesukaran yang disebabkan oleh kesan negatif pandemik COVID-19 ke atas pasaran hartanah.

TRAN KHANH QUANG, Pengarah Besar Syarikat Hartanah Viet An Hoa:

Pasaran sedang menunggu isyarat positif

Jika tiga undang-undang: Perumahan (pindaan), Tanah (pindaan), Perniagaan Hartanah (pindaan) diluluskan, ia akan menjadi maklumat yang sangat positif untuk pasaran hartanah. Kerana isu selebihnya akan diselaraskan, memudahkan mekanisme dan urus niaga yang berkaitan dengan aktiviti perniagaan tanah dan hartanah; terutamanya mewujudkan keadaan yang menggalakkan untuk perumahan untuk orang ramai. Di samping itu, pasaran hartanah akan dikawal dengan baik, membangun dengan lebih sihat dan mampan. Lebih penting lagi, mekanisme pemberian permintaan untuk perniagaan dan orang ramai akan dihapuskan.

Boleh dikatakan apabila 3 undang-undang ini diluluskan, ia akan dapat menyelesaikan secara beransur-ansur 60%-70% kesulitan lama yang telah melanda pasaran hartanah sejak sekian lama. Lazimnya, ia akan menyelesaikan kesukaran bagi projek yang masih belum selesai dilaksanakan kerana prosedur, pengiraan bayaran guna tanah atau aktiviti berkaitan pelesenan projek untuk pelabur.

Son Nhung dirakam

Sumber: https://nld.com.vn/thoi-su/cho-cu-hich-cho-thi-truong-bat-dong-san-20231104215626202.htm