Pangsapuri dari lama ke baharu terus meningkat harga, mewujudkan tanah baharu, Ho Chi Minh City mengawal kawasan minimum untuk pembahagian tanah

Harga pangsapuri telah meningkat dengan mendadak, secara tempatan sehingga 40% setiap suku tahun, Hanoi telah melaraskan rancangan guna tanah untuk beberapa projek di Quoc Oai, prosedur untuk menukar tanah pertanian kepada tanah kediaman... adalah berita hartanah terkini.

Ketidakcukupan dalam struktur produk hartanah masih menjadi batasan utama pasaran semasa dan juga merupakan salah satu punca kenaikan harga hartanah sejak kebelakangan ini. (Ilustrasi - Foto: Linh An)

Pangsapuri dari lama ke baru terus meningkat harganya

Mengenai bangunan pangsapuri di Hanoi, Kementerian Pembinaan berkata bahawa harga terus meningkat dalam kedua-dua projek baru dan lama. Sehingga kini, pasaran telah menetapkan tahap harga projek baharu, meningkat kira-kira 4-6% setiap suku tahun dan 22-25% setiap tahun. Khususnya, beberapa kawasan telah meningkat secara tempatan sebanyak kira-kira 35-40% bergantung kepada lokasi berbanding suku sebelumnya.

Tinjauan di beberapa projek seperti Lumi Prestige (daerah Nam Tu Liem) mempunyai harga dari 69 juta VND/m2, pangsapuri di projek Khai Son City (daerah Long Bien) mempunyai harga dari 50-68 juta VND/m2, projek di jalan Nguyen Tuan (daerah Thanh Xuan) mempunyai harga sekitar 75-97.2 juta VND/m2...

Bukan sahaja di Hanoi, melalui sintesis, ia menunjukkan bahawa pada suku ketiga, harga hartanah di beberapa lokaliti masih cenderung meningkat, terutamanya di Hanoi, Ho Chi Minh City dan bandar-bandar besar.

"Fenomena kenaikan harga adalah setempat, berlaku di beberapa kawasan, beberapa jenis, beberapa segmen hartanah, membawa kepada kesan kenaikan harga umum," kata Kementerian Pembinaan.

Ketidakcukupan dalam struktur produk hartanah masih menjadi batasan utama pasaran semasa dan juga merupakan salah satu punca kenaikan harga hartanah sejak kebelakangan ini.

Kementerian Pembinaan menegaskan bahawa bekalan produk rumah mampu milik tidak mencukupi untuk memenuhi permintaan pasaran. Dalam segmen pasaran pangsapuri mampu milik (dengan harga jualan di bawah 25 juta VND/m2), hampir tiada transaksi dan produk untuk dijual.

Pangsapuri julat sederhana (VND25 juta/m2 hingga di bawah VND50 juta/m2) masih menyumbang sebahagian besar transaksi dan bekalan dalam pasaran. Selebihnya adalah pangsapuri mewah dan super mewah (harga melebihi VND50 juta/m2).

Menjelaskan kekurangan bekalan rumah untuk memenuhi keperluan majoriti rakyat, berpendapatan rendah dan berpendapatan sederhana di kawasan bandar, terutamanya Hanoi dan Ho Chi Minh City, Kementerian Pembinaan berkata terdapat banyak sebab.

Khususnya, perniagaan hartanah menghadapi kesukaran dan halangan dalam prosedur undang-undang, terutamanya dalam menentukan harga tanah, pengiraan bayaran guna tanah, pembersihan tapak, dan peruntukan tanah.

Selain itu, banyak projek yang telah dan sedang dibina baru-baru ini terpaksa digantung sementara, kemajuannya ditangguhkan, dan kemajuan pembinaannya ditangguhkan.

Agensi pengurusan menilai bahawa Undang-undang Tanah 2024, Undang-undang Perumahan 2023, Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 telah diisytiharkan dan berkuat kuasa, kesukaran dalam institusi dan peraturan undang-undang (tanah, perumahan, perniagaan hartanah, kredit...) untuk perusahaan pada dasarnya telah diselesaikan, bekalan hartanah telah menunjukkan peningkatan. Walau bagaimanapun, masih terdapat beberapa batasan kerana ia mengambil masa untuk mekanisme, dasar dan undang-undang yang baru diisytiharkan untuk dilaksanakan dengan berkesan dan "dihidupkan".

Ramai pakar hartanah menunjukkan bahawa masalah peningkatan bekalan adalah dalam segmen harga yang berpatutan dan berpatutan. Malah, sejak kebelakangan ini, walaupun bekalan pangsapuri telah meningkat, paras harga jualan di Hanoi terus mencatatkan aliran menaik dalam kedua-dua pasaran primer dan sekunder.

Menurut Savills Vietnam, di bandar besar seperti Ho Chi Minh City dan Hanoi, pasaran perumahan pada masa ini kekurangan bekalan mampu milik kerana bahagian pasaran segmen ini telah menurun daripada 60% pada 2016 kepada hanya 35% pada 2024, dan pangsapuri utama di bawah 2 bilion VND telah hilang sepenuhnya.

Seorang pemimpin syarikat hartanah di Hanoi berkata bahawa projek yang sedang dilaksanakan di pasaran kebanyakannya adalah kelas pertengahan dan mewah. Apabila permintaan lebih tinggi daripada penawaran, harga hartanah meningkat. Tidak jarang harga jualan ditolak lebih tinggi daripada nilai sebenar.

Kata orang ini, apabila tiada bekalan rumah yang sesuai dan mampu milik, masalah pasaran hartanah tidak dapat diselesaikan.

Melaraskan rancangan guna tanah untuk beberapa projek di Quoc Oai, Hanoi

Jawatankuasa Rakyat Bandar Hanoi baru sahaja mengeluarkan Keputusan No. 5682/QD-UBND mengenai pelarasan dan penambahan Rancangan Guna Tanah 2024 daerah Quoc Oai.

Sehubungan itu, pelarasan dan penambahan senarai Rancangan Guna Tanah bagi 2024 daerah Quoc Oai telah diluluskan oleh Jawatankuasa Rakyat Bandar dalam Keputusan No. 418/QD-UBND bertarikh 22 Januari 2024, Keputusan No. 2015/QD-UBND bertarikh 16 April, 2024/QD-UBND tarikh Keputusan 2024 Julai, Keputusan No. 25, 2024.

Secara khusus, melaraskan dan menambah (nama lokasi, kawasan) projek yang dikenal pasti dalam Keputusan 418/QD-UBND bertarikh 22 Januari 2024, Keputusan No. 2015/QD-UBND bertarikh 19 April 2024, Keputusan No. 3848/QD-UBND bertarikh 245 Julai ialah 120.245 Julai.

Menambah Pelan Guna Tanah 2024 daerah Quoc Oai dengan 9 projek termasuk: Projek membina laluan trafik di kawasan menghampiri Hospital Bersalin Pusat, Fasiliti 2; Hospital Kanak-Kanak Pusat, Kemudahan 2; Projek membina pusat kebudayaan komune Ngoc Liep; Tadika Ngoc My A; membina rumah kebudayaan di kampung Phu Hang, komune Tan Phu; membina talian kuasa 220kV untuk membekalkan kuasa ke stesen pengubah Hoa Lac 220/110kV dan talian keluar 110kV; Pusat penghantaran isyarat; Membina gudang rizab bekalan am, gudang rizab petroleum Utara dan Konvoi I di bawah Jabatan Kelengkapan dan Logistik; Memperluas stesen pengubah Hanoi Barat 500kV untuk menyediakan pemasangan ruang 06 220kV, komune Dong Quang; Sekolah Rendah Phuong Cach dengan keluasan keseluruhan 74.18 hektar.

Laraskan bilangan projek dan kawasan dalam Keputusan No. 3848/QD-UBND bertarikh 25 Julai 2024 kepada 148 projek dengan keluasan keseluruhan 1,151.27 hektar.

Bandar Raya Ho Chi Minh mengeluarkan peraturan baharu mengenai keluasan minimum pembahagian tanah

Pada 31 Oktober, Jawatankuasa Rakyat Kota Ho Chi Minh mengeluarkan Keputusan No. 100/2024 yang menetapkan syarat pembahagian tanah, penyatuan tanah dan keluasan minimum yang dibenarkan untuk pembahagian tanah bagi setiap jenis tanah di kawasan tersebut.

Keputusan ini menggantikan Keputusan No. 60/2017 mengenai keluasan minimum pembahagian tanah sebelum ini.

Mengenai keluasan minimum yang akan dibahagikan kepada petak, mengikut peraturan baru, tanah kediaman di kawasan itu dibahagikan kepada 3 kawasan, dengan keluasan minimum yang sepadan ialah 36m2, 50m2 dan 80m2.

Khususnya, kawasan 1 termasuk daerah 1, 3, 4, 5, 6, 8, 10, 11, Go Vap, Binh Thanh, Phu Nhuan, Tan Binh dan Tan Phu. Keluasan tanah minimum untuk pecah bahagian di daerah-daerah ini ialah 36 meter persegi, lebar hadapan dan kedalaman plot tanah mestilah tidak kurang daripada 3 meter.

Kawasan 2 termasuk Daerah 7, 12, Binh Tan, Bandar Thu Duc dan pekan-pekan daerah. Keluasan minimum tanah kediaman yang boleh dibahagikan kepada petak di kawasan ini ialah 50m2. Khususnya, peraturan mengenai lebar hadapan dan kedalaman plot mestilah tidak kurang daripada 4m.

Zon 3 termasuk kawasan di luar bandar Binh Chanh, Cu Chi, Hoc Mon, Nha Be dan daerah Can Gio. Keluasan minimum tanah kediaman yang boleh dibahagikan di kawasan ini ialah 80m2. Lebar hadapan dan kedalaman plot tanah mestilah tidak kurang daripada 5m.

Berkenaan tanah pertanian , Bandaraya Ho Chi Minh menetapkan bahawa keluasan minimum yang dibenarkan dibahagikan kepada petak untuk tanah tanaman tahunan dan tanah pertanian lain ialah 500 meter persegi.

Manakala keluasan minimum tanah untuk tanaman saka, tanah akuakultur, tanah membuat garam, dan tanah ternakan pekat yang boleh dibahagikan kepada petak ialah 1,000 meter persegi.

Berbanding dengan keputusan lama, keluasan minimum tanah kediaman dan tanah pertanian yang boleh dibahagikan kepada plot di Ho Chi Minh City tidak berubah.

Perkara baharu peraturan pembahagian tanah ialah tiada lagi peraturan mengenai syarat perancangan dan syarat pembinaan seperti sebelum ini.

Secara khusus, tanah yang akan dibahagi atau digabungkan mesti memastikan keperluan berikut: Mesti ada akses, sambungan dengan laluan trafik sedia ada, memastikan bekalan air dan saliran dan keperluan lain yang diperlukan dengan cara yang munasabah.

Jika pengguna tanah menyimpan sebahagian daripada plot tanah kediaman atau plot tanah kediaman dan tanah lain dalam plot yang sama untuk laluan pejalan kaki, apabila membahagi atau menggabungkan plot, tidak perlu mengubah tujuan penggunaan untuk kawasan tanah yang digunakan untuk laluan pejalan kaki.

Sekiranya pengguna tanah menyimpan sebahagian daripada plot tanah sebagai laluan pejalan kaki, laluan ini akan dipersetujui oleh pihak-pihak dan pihak berkuasa tempatan akan berdasarkan situasi sebenar untuk memberi kelulusan sebelum mengasingkan atau menggabungkan plot.

Berkenaan kawasan tanah yang ditentukan sebagai laluan pejalan kaki, digunakan untuk banyak plot tanah, ia akan ditukar kepada borang penggunaan biasa pada sijil.

Tatacara menukar tanah tanaman kepada tanah kediaman

Apabila orang menukar tanah pertanian kepada tanah kediaman, mereka mesti menyediakan dokumen untuk diserahkan kepada agensi Negara yang berwenang mengikut peruntukan Perkara 227 Undang-undang Tanah 2024.

Bilakah tanah tanaman boleh ditukar kepada tanah kediaman?

Berdasarkan Perkara 116 dan Huruf b, Fasal 1, Perkara 121 Undang-Undang Tanah 2024, pengguna tanah hanya dibenarkan menukar tanah pertanian menjadi tanah kediaman jika diluluskan oleh agensi Negara yang berwenang. Dalam erti kata lain, mesti ada keputusan yang membenarkan pertukaran tujuan guna tanah mengikut peraturan.

Untuk mempunyai keputusan untuk membenarkan perubahan tujuan guna tanah oleh agensi Negara yang berwibawa, adalah perlu berdasarkan perancangan guna tanah peringkat daerah atau perancangan am atau perancangan zon mengikut peruntukan undang-undang mengenai perancangan bandar yang diluluskan oleh pihak berkuasa yang berwibawa.

Tatacara menukar tanah subur kepada tanah kediaman

Menurut peruntukan Perkara 227 Undang-Undang Tanah 2024, perintah dan tatacara perubahan guna tanah adalah seperti berikut:

Langkah 1. Kemukakan permohonan pertukaran tujuan guna tanah mengikut peraturan.

Langkah 2. Pihak berkuasa berwibawa hendaklah menyemak syarat untuk menukar tujuan guna tanah. Sekiranya dossier belum dicagarkan, pengguna tanah hendaklah menambah dokumen tersebut dan menyerahkannya semula kepada agensi pengurusan tanah.

Langkah 3. Selepas mengemukakan permohonan lengkap, agensi pengurusan tanah yang berwibawa menyediakan dokumen dan menyerahkannya kepada Jawatankuasa Rakyat peringkat daerah untuk mengeluarkan keputusan membenarkan pertukaran tujuan guna tanah.

Langkah 4. Bayar yuran guna tanah seperti yang ditetapkan, kecuali dalam kes pengecualian.

Langkah 5. Pindahkan fail ke Pejabat/cawangan Pejabat Pendaftaran Tanah untuk melaksanakan pendaftaran, mengeluarkan Buku, mengemaskini dan membetulkan pangkalan data tanah, rekod kadaster dan mengembalikan Buku kepada pengguna tanah.

Dalam hal kedua-dua pemindahan hak guna tanah dan pertukaran tujuan guna tanah, prosedur untuk mendaftarkan pemindahan hak guna tanah dan prosedur untuk menukar tujuan guna tanah hendaklah dijalankan pada masa yang sama dengan prosedur untuk menukar tujuan guna tanah mengikut peraturan.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-chung-cu-tu-cu-den-moi-lien-tuc-tang-gia-thiet-lap-mat-bang-moi-tphcm-quy-dinh-ve-dien-tich-toi-thieu-duoc-tach-thua-292238.html