Dengan simpanan, pelanggan masih teragak-agak untuk meminjam daripada bank untuk membeli rumah di Hanoi dan Ho Chi Minh City.

Harga rumah tinggi, "mata merah" mencari rumah berharga bawah 2 billion VND di bandar-bandar besar

Berhasrat untuk membeli sebuah apartmen sejak 2 tahun lalu, tetapi sehingga kini, keluarga Encik Quang Anh ( Ha Nam ) masih tidak berani mengeluarkan wang. Pada tahun 2022, keluarganya menyimpan kira-kira 1 bilion VND, merancang untuk membeli sebuah apartmen dengan harga kira-kira 2.5 bilion VND, jumlah selebihnya akan dipinjam daripada bank. Walau bagaimanapun, pada masa itu, kadar faedah bank adalah tinggi, dari 10% hingga 12%/tahun. Oleh itu, dia mengetepikan sementara rancangannya untuk membeli rumah dan menunggu kadar faedah menurun.

Sehingga kini, kadar faedah pinjaman rumah di bank telah menurun kepada 6-8%/tahun dalam tempoh keutamaan, tetapi Encik Quang Anh masih tidak berani untuk membeli rumah kerana harganya telah meningkat terlalu banyak.

"Saya menjejaki harga semasa apartmen 2 bilik tidur di Hanoi pada kira-kira 4 bilion VND. Simpanan keluarga saya pada masa ini sekitar 1.2 bilion VND, hanya cukup untuk 30% daripada deposit. Saya perlu meminjam baki 70%. Jumlah pendapatan keluarga saya sekitar 35 juta VND/bulan hanya akan mencukupi untuk membayar wang pokok bulanan," katanya.

Rancangan Encik Quang Anh untuk membeli rumah masih tertangguh, menurutnya, kerana harga rumah yang tinggi. Dia bercadang untuk ke pinggir bandar untuk mencari rumah dengan harga yang lebih rendah, untuk mengurangkan tekanan kewangan.

Begitu juga, Encik Hung, seorang pekerja sebuah syarikat media (daerah Thanh Xuan, Hanoi) berkata bahawa sejak awal tahun ini, keluarganya berhasrat untuk membeli sebuah rumah, dengan simpanan 2 bilion VND dalam tangan, jumlah selebihnya dijangka dipinjam daripada bank.

Selepas tempoh tinjauan harga, Encik Hung menyedari bahawa harga rumah telah meningkat terlalu banyak. Jika dia membelinya, dia perlu membelanjakan 4 bilion VND, yang mana 2 bilion VND akan dipinjam daripada bank. Kadar faedah keutamaan pada tahun pertama adalah kira-kira 7-8%/tahun. "Justeru, keluarga saya perlu membayar pokok dan faedah kira-kira 30 juta VND setiap bulan. Selepas tempoh kadar faedah keutamaan, bayaran bulanan keluarga akan meningkat dengan banyak," katanya.

"Pendapatan keluarga saya hampir 40 juta VND/bulan. Jika terpaksa meminjam separuh nilai rumah daripada bank, kami akan tertekan untuk membayar hutang setiap bulan. Jadi keluarga saya menangguhkan sementara rancangan membeli rumah pada masa sekarang dan menunggu harga diselaraskan," tambahnya.

Cik Ngoc (Daerah 1, HCMC) berkata bahawa bajetnya untuk membeli rumah ialah kira-kira 4 bilion VND, yang mana kira-kira 2 bilion disimpan dan 2 bilion lagi dipinjam daripada bank. Dia ingin membeli sebuah apartmen 2 bilik di kawasan sekitar Daerah 7. Dia dan suami telah mencari beberapa pangsapuri yang memenuhi kriteria tetapi ragu-ragu kerana berpendapat harganya masih tinggi berbanding nilai sebenar pangsapuri itu.

Dia tertanya-tanya: "Mungkin harga rumah sedang dinaikkan sekarang. Suami saya dan saya akan menunggu pasaran berubah dan bekalan yang lebih pelbagai untuk mempunyai lebih banyak pilihan." Menurutnya, terdapat terlalu sedikit projek baharu yang dibuka untuk dijual di pasaran.

Harga rumah meningkat secara berterusan sejak kebelakangan ini, terutamanya dalam segmen pangsapuri, menurut tinjauan oleh banyak unit. Menurut data dari Savills Vietnam, harga pangsapuri utama di Hanoi pada suku ketiga mencapai 69 juta VND/m2, naik 6% suku ke suku dan 28% tahun ke tahun. Harga jualan pangsapuri lama meningkat kepada 51 juta VND/m2, naik 10% suku ke suku dan 41% tahun ke tahun.

Terutama, pangsapuri berharga lebih daripada VND4 bilion menyumbang 70% daripada jumlah keseluruhan pangsapuri yang dijual, peningkatan mendadak berbanding hanya 2% pada tahun 2020. Sementara itu, segmen pangsapuri berharga di bawah VND2 bilion hampir hilang daripada pasaran, menyumbang hanya 1% daripada jumlah bekalan.

Menurut data CBRE Vietnam, pada suku ketiga, harga jualan pangsapuri di Hanoi terus mencatatkan aliran menaik dalam kedua-dua pasaran primer dan sekunder. Di pasaran utama, purata harga jualan pangsapuri di Hanoi mencecah 64 juta/m2 (tidak termasuk VAT dan yuran penyelenggaraan), 3% lebih rendah daripada di Ho Chi Minh City.

Di pasaran sekunder, harga jualan purata terus meningkat daripada suku sebelumnya, mencecah 46 juta/m2 (tidak termasuk VAT dan yuran penyelenggaraan), naik 5.5% suku ke suku dan hampir 26% tahun ke tahun. Kenaikan harga jualan sekunder tidak menunjukkan tanda-tanda berhenti dan kini hanya kira-kira 2 juta/m2 dari harga pangsapuri sekunder di Ho Chi Minh City.

Laporan Kementerian Pembinaan menyatakan bahawa kenaikan harga pangsapuri bukan sahaja pada projek yang baru dilancarkan tetapi juga di banyak pangsapuri lama yang telah digunakan selama bertahun-tahun. Sehubungan itu, pembeli rumah menunggu harga turun.

Kadar faedah pinjaman telah menurun, tetapi masih ramai yang tidak mahu mendapatkan pinjaman bank untuk membeli rumah dan tanah kerana beranggapan kadar ini masih tinggi berbanding kemampuan membayar balik hutang (Foto: Manh Quan).

Kadar faedah yang rendah masih menyebabkan orang takut untuk meminjam

Pinjaman rumah, sejak awal tahun ini, telah menjadi salah satu dasar yang digalakkan oleh bank untuk meningkatkan pertumbuhan kredit dalam konteks kesukaran umum. Banyak bank secara serentak melancarkan pakej pinjaman baharu untuk individu meminjam untuk membeli rumah jangka sederhana dan panjang, dengan kadar faedah 5-6%/tahun, sama dengan atau hanya 1-2%/tahun lebih tinggi daripada deposit simpanan 12 bulan.

Kadar faedah ini digunakan dalam tempoh 6-36 bulan pertama pinjaman jangka panjang dan dianggap oleh banyak wakil bank sebagai "rendah yang tidak pernah berlaku sebelum ini".

Menurut tinjauan wartawan Dan Tri , dalam kumpulan 4 besar (4 bank dengan modal Negeri), Agribank mengenakan kadar faedah tetap 6%/tahun untuk 6 bulan pertama, 6.5%/tahun ditetapkan untuk 12 bulan pertama (pinjaman minimum 3 tahun), 7%/tahun tetap untuk 24 bulan pertama (pinjaman minimum 5 tahun) bagi keperluan pinjaman perumahan sederhana dan jangka panjang untuk perniagaan dan hartanah.

Sementara itu, kadar faedah pinjaman perumahan minimum di BIDV ialah 5%/tahun tetap untuk 6 bulan pertama (tempoh 36 bulan) atau 5.5%/tahun untuk 12 bulan pertama (tempoh 60 bulan), terpakai kepada pelanggan di Hanoi dan Ho Chi Minh City. Bagi pelanggan di luar kedua-dua bandar ini, kadar faedah pinjaman perumahan minimum ialah 6%/tahun, ditetapkan selama 24 bulan atau 7%/tahun untuk 36 bulan pertama.

VietinBank menyediakan pinjaman untuk pembinaan dan pembaikan rumah dengan kadar faedah berikut: 6.2%/tahun tetap untuk 18 bulan pertama; 6.7%/tahun tetap selama 24 bulan; 8.2% tetap selama 36 bulan. Sebagai tambahan kepada tempoh kadar faedah tetap, kadar faedah akan ditambah dengan margin bergantung pada masa.

Di Vietcombank, kadar faedah ialah 5.5%/tahun untuk 6 bulan pertama bagi pinjaman di bawah 24 bulan; 5.7%/tahun untuk 12 bulan pertama untuk pinjaman melebihi 24 bulan; 6.5%/tahun tetap untuk 2 tahun pertama; 8.5%/tahun tetap untuk 3 tahun pertama. Selepas tempoh keutamaan, kadar faedah akan sama dengan kadar faedah mobilisasi 12 bulan Vietcombank ditambah 3.5%/tahun.

Sesetengah bank swasta juga mempunyai kadar faedah pinjaman rumah keutamaan. Di VPBank, kadar faedah pinjaman perumahan adalah 4.6%/tahun tetap selama 3 bulan; 5.9%/tahun tetap selama 6 bulan; 7.2%/tahun tetap selama 12 bulan; 9.8%/tahun tetap selama 18 bulan; 10.3%/tahun tetap selama 24 bulan. Terpakai kepada pinjaman sekurang-kurangnya 48 bulan. Margin kadar faedah selepas layanan keutamaan ialah 3.5%/tahun.

Di Eximbank, kadar faedah tetap ialah 3.5%/tahun untuk 2 bulan pertama; 7.5%/tahun untuk 22 bulan akan datang. Kadar faedah pinjaman selepas keutamaan dikira dengan kadar faedah asas ditambah margin 3%/tahun. Pada masa ini, kadar faedah terapung bank ini adalah kira-kira 10-11%/tahun.

Menurut laporan sebelumnya oleh Syarikat VCBS Securities, pada separuh pertama tahun ini sahaja, kredit perniagaan hartanah meningkat lebih daripada 10%, manakala kredit pinjaman rumah pengguna meningkat hanya lebih daripada 1%.

Menjelaskan pertumbuhan perlahan pinjaman perumahan pengguna, unit ini menyatakan bahawa permintaan untuk pembelian rumah masih belum pulih berikutan bekalan rumah yang terhad. Sementara itu, kenaikan mendadak harga rumah sejak kebelakangan ini turut menimbulkan kebimbangan di kalangan pelabur dan pembeli rumah.

Pakar: Perlu menggalakkan pembangunan perumahan sosial dengan kuat

Pakar ekonomi Dinh The Hien berkata, pada masa lalu, saluran hartanah mempunyai sedikit risiko kerana pasaran masih di peringkat awal dan harganya rendah. Walau bagaimanapun, kini, semua segmen dari rumah bandar, pangsapuri hingga tanah pinggir bandar telah meningkat dengan sangat tinggi. Oleh itu, risiko melabur dalam hartanah adalah lebih tinggi.

Bagi penduduk sebenar, Encik Hien berkata, jika pembeli sudah lama memerhati rumah dan mengetahui harga sebenar, dan kini pemilik menjualnya lebih murah daripada harga purata, mereka boleh membelinya. Namun, dengan tahap kewangan 2 bilion VND, jika mereka ingin membeli rumah, mereka perlu meminjam sekurang-kurangnya 1-2 bilion VND daripada bank.

Dalam konteks ekonomi secara umum dan pasaran hartanah tidak begitu baik, pinjaman untuk membeli apartmen juga perlu dikira dengan teliti dari segi kemampuan pembayaran. Sekiranya aliran tunai rosak, ia akan menjejaskan proses pembayaran balik hutang dan menimbulkan risiko kepada pembeli.

Bagi hartanah yang belum difahami sepenuhnya, pembeli harus menghentikan pelan mereka dan meluangkan masa untuk memerhati dan belajar. "Saya berpendapat harga hartanah akan meningkat maksimum kira-kira 5% setiap tahun mulai sekarang hingga 2028. Jika pembeli masih mahu membeli awal, mereka perlu berusaha untuk mencarinya. Pembeli perlu menetapkan kriteria seperti pangsapuri atau rumah di lorong-lorong, dan tahap kewangan yang boleh memastikan pembayaran sepanjang tempoh pinjaman," katanya.

Walaupun anda tidak dapat mencari pembeli dengan segera, menurut En. Hien, pembeli rumah tidak seharusnya terlalu tergesa-gesa tetapi harus bertenang. Jangan dengar gembar-gembur broker, jika tidak harga akan terus meningkat secara mendadak.

Pakar juga menasihatkan bahawa apabila meminjam modal, pelabur perlu mengira kecekapan kewangan berdasarkan faktor seperti faedah pinjaman, prinsipal berkala dan sumber pembayaran balik faedah, tempoh pinjaman, tempoh bayar balik, pilihan gadai janji, dsb.

Kadar faedah pinjaman rumah di banyak bank telah menurun (Foto: Manh Quan).

Pakar hartanah Encik Pham Duc Toan berkata, walaupun kadar faedah rendah, masih ramai yang teragak-agak untuk membeli rumah kerana harga telah meningkat terlalu banyak. Selain itu, banyak perniagaan masih menghadapi kesukaran. Pekerja yang berhasrat untuk membeli rumah juga takut pendapatan mereka akan berkurangan pada bila-bila masa sehingga menjejaskan proses pembayaran balik hutang.

Kadar faedah bank adalah murah, tetapi proses membeli rumah akan bertahan lebih kurang 10-20 tahun. Oleh itu, sesetengah orang takut bahawa pada masa hadapan, kadar faedah cenderung meningkat dan mereka mungkin menghadapi tekanan kewangan pada peringkat seterusnya.

Menurutnya, pada masa ini, pangsapuri di Hanoi tertumpu terutamanya dalam segmen harga 60-70 juta VND/m2. Oleh itu, apartmen 2 bilik tidur dengan keluasan kira-kira 70m2 akan menelan kos daripada lebih daripada 4 bilion hingga 5 bilion VND, tidak termasuk kos reka bentuk dalaman.

Untuk membeli rumah, isi rumah mesti mempunyai sekurang-kurangnya 30% daripada deposit yang disimpan, bersamaan dengan kira-kira 1.5 bilion VND. Jumlah selebihnya ialah 70% daripada nilai rumah, bersamaan dengan 2.5-3 bilion VND, pembeli rumah perlu meminjam daripada bank. Walaupun kadar faedah pada masa ini rendah, tetapi meminjam sejumlah besar wang, pembeli rumah perlu membayar kira-kira 35-40 juta VND sebulan.

"Dengan harga rumah sekarang, saya rasa sesebuah isi rumah mesti mempunyai pendapatan yang tinggi, sekurang-kurangnya 60 juta VND/bulan, untuk dapat membeli rumah secara ansuran. Jika isi rumah berpendapatan rendah, membeli rumah akan menjadi sangat sukar, malah mustahil," kata Encik Toan.

Menurut orang ini, untuk menyelesaikan masalah perumahan, Kerajaan perlu menggalakkan pembangunan perumahan sosial dengan kuat. Dengan cara ini, orang ramai akan mendapat kemudahan perumahan. Terutamanya di bandar-bandar besar seperti Hanoi dan Bandar Ho Chi Minh, perlu ada mekanisme khas untuk mempromosikan projek perumahan sosial.

Sumber: https://dantri.com.vn/kinh-doanh/co-tien-tich-cop-khach-van-ngai-vay-ngan-hang-de-mua-nha-ha-noi-tphcm-20241023085716466.htm