Pada 10 Januari, Retimes dan Institut Penyelidikan Hartanah Vietnam menganjurkan bengkel: "Menggunakan senarai harga tanah mengikut Undang-undang Tanah 2024: Isu dan penyelesaian untuk pembangunan mampan pasaran hartanah Vietnam".
Pada 10 Januari, Retimes dan Institut Penyelidikan Hartanah Vietnam menganjurkan bengkel: "Menggunakan senarai harga tanah mengikut Undang-undang Tanah 2024: Isu dan penyelesaian untuk pembangunan mampan pasaran hartanah Vietnam".
Perniagaan terpegun apabila melihat senarai harga tanah baharu.
Penyingkiran rangka kerja harga tanah, bersama-sama dengan peraturan mengenai jadual harga tanah terobosan baharu, merupakan usaha hebat Undang-undang Tanah 2024. Babak baharu pengurusan tanah dan pembangunan pasaran hartanah dibuka atas dasar harga tanah yang telus yang lebih dekat dengan pasaran. Peningkatan harga tanah akan memanfaatkan bajet dan mewujudkan lebih banyak kata sepakat dengan orang yang tertakluk kepada pemulihan tanah. Ini dijangka membantu mengurangkan pertikaian dan tindakan undang-undang tanah dan menggalakkan kemajuan pembersihan tapak untuk projek. Walau bagaimanapun, masih terdapat kebimbangan mengenai keberkesanan dan kesan jadual harga tanah baharu.
Perkara 257 Undang-Undang Tanah 2024 menetapkan senarai harga tanah lama akan diguna pakai sehingga 31 Disember 2025, tetapi jika perlu, Jawatankuasa Rakyat Wilayah akan memutuskan untuk menyelaraskan senarai harga tanah mengikut situasi sebenar. Ini adalah peraturan peralihan untuk membantu lokaliti membangunkan senarai harga tanah baharu secara beransur-ansur untuk digunakan secara rasmi mulai 1 Januari 2026, mengelakkan kejutan harga mendadak yang menjejaskan hak dan kewajipan sesetengah pengguna tanah. Pada masa yang sama, ia akan merungkai projek-projek yang tergendala kerana ketiadaan asas untuk menentukan harga tanah pada masa lalu.
Mengikut perangkaan awal, kini terdapat kira-kira 25 lokaliti yang telah mengeluarkan senarai harga tanah pelarasan, yang akan berkuat kuasa sehingga akhir tahun ini. Walau bagaimanapun, di banyak lokaliti, senarai harga tanah yang diselaraskan telah menimbulkan reaksi orang ramai yang kuat berikutan kenaikan mendadak berbanding senarai harga tanah lama.
Sebagai contoh, senarai harga tanah larasan Ho Chi Minh City, berkuat kuasa dari 31 Oktober 2024, meningkat kira-kira 4-38 kali ganda, paras tertinggi ialah 687.2 juta VND/m2. Begitu juga di Hanoi, harga tanah dalam senarai harga mengikut keputusan pelarasan yang dikeluarkan baru-baru ini telah meningkat sebanyak 2-6 kali ganda berbanding senarai harga lama yang digunakan dari 2025. Di mana, harga tertinggi ialah 695.3 juta VND/m2. Senarai harga tanah larasan Bac Giang juga mencatatkan paras tertinggi 120 juta VND/m2, meningkat kira-kira 2.4 kali ganda berbanding senarai harga lama.
Harga tanah telah meningkat dengan mendadak, termasuk tanah untuk pelaburan, perniagaan, sukan , budaya, dan lain-lain. Banyak perniagaan yang menyewa tanah dan membayar setiap tahun seolah-olah tersekat, berdepan risiko kegagalan pelaburan dan rancangan perniagaan, keuntungan terhakis, malah kerugian apabila kos sewa tanah meningkat secara tiba-tiba, menyukarkan untuk mengira kecekapan perniagaan. Menurut pakar, adalah perlu untuk mencari penyelesaian kepada masalah ini untuk mengelakkan kesan yang kuat ke atas perniagaan dan persekitaran pelaburan lokaliti.
Berdepan dengan isu praktikal, Jawatankuasa Rakyat Wilayah perlu menilai sepenuhnya kesannya, mempertimbangkan dengan teliti pembinaan senarai harga tanah yang sesuai untuk pasaran, meningkatkan hasil bajet dan mengawal harga tanah untuk meningkatkan akses kepada tanah, menyokong perniagaan, menarik pelaburan dan mengurangkan beban kos tanah untuk rakyat. Namun, memastikan keharmonian kepentingan antara Negara, rakyat dan perniagaan dalam penentuan harga tanah mengikut prinsip pasaran.. bukanlah satu masalah yang mudah untuk diselesaikan, lebih-lebih lagi apabila faktor pasaran yang pelbagai, maklumat yang bercelaru dan tidak stabil.
Tekanan terhadap pihak berkuasa tempatan adalah sangat besar: Bagaimana untuk menjadikan senarai harga tanah benar-benar menjadi daya penggerak untuk pembangunan, bukannya menghalang perniagaan dan pelaburan. Mencari keseimbangan antara dua faktor ini adalah "kunci" untuk menyempurnakan sistem penetapan harga tanah, menyumbang kepada pembangunan sosio -ekonomi yang mampan.
 |
| Gambaran Keseluruhan Bengkel: "Menggunakan senarai harga tanah mengikut Undang-undang Tanah 2024: Isu dan penyelesaian untuk pembangunan mampan pasaran hartanah Vietnam". |
Kesesakan besar dalam penilaian tanah
"Penilaian tanah menyebabkan kesesakan besar," Encik Nguyen Quoc Hiep, Pengerusi GP.Invest, berkongsi di bengkel itu.
Menurut Encik Hiep, GP.Invest sedang melaksanakan projek yang mempunyai keputusan peruntukan tanah 9 bulan lalu, tetapi harga tanah masih belum ditentukan. Terdapat projek perusahaan lain yang masih belum ditentukan harga tanahnya selepas 2 tahun. Malah ada projek perumahan siap yang masih belum ditentukan harga tanahnya. Ini menyebabkan banyak kekecewaan.
"Isu yang saya ingin tekankan ialah: Jika harga tanah naik seperti ini, adakah tarikan pelaburan kita masih ada? Kenapa kluster perindustrian kita pada masa ini mempunyai kadar penghunian 80-90% di mana-mana? Jawapannya, pertama, kos buruh kita murah, kedua, kos tanah berpatutan, dan ketiga, logistik adalah mudah. Tetapi jika kita mengurangkan satu faktor, tanah, masih adakah pelaburan kita semakin mahal? pelaburan di Asia Tenggara?", tanya Encik Hiep.
 |
| Encik Nguyen Quoc Hiep, Pengerusi GP.Invest. |
Menurut Encik Hiep, kaedah pengiraan harga tanah sekarang ini tidak mengambil kira kepentingan perniagaan secara amnya, perniagaan pajakan tanah dan perniagaan hartanah khususnya. Semua perniagaan terjejas apabila harga tanah meningkat.
"Jadi perniagaan mana yang berani buat projek? Kalau bisnes tak berani buat, macam mana nak ada sumber pendapatan yang mampan untuk lokaliti? Mana mungkin dalam tempoh 1 tahun sahaja, keputusan memperuntukkan tanah di kawasan sama, sebidang tanah sama 4 bulan, harga tanah naik 40%, lebih cepat daripada kadar inflasi?
Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar perlu memberi panduan yang lebih khusus kepada lokaliti dalam menentukan harga tanah terutama cara pengiraan harga berdasarkan kaedah lebihan,” kata Encik Hiep.
Harga tanah akan meningkat, menjejaskan pasaran.
Selepas Undang-undang Tanah 2024 berkuat kuasa, banyak dekri yang memperincikan undang-undang telah dikeluarkan. Namun, masalah semasa ialah pelaksanaan undang-undang. Sebagai contoh, Bandaraya Ho Chi Minh kini mempunyai 58,000 produk hartanah bermasalah berkaitan harga tanah.
Di Ho Chi Minh City, daerah Can Gio diselaraskan daripada 1.7 kepada 2.7 kali ganda berbanding sebelum ini. Peningkatan terendah adalah di Daerah 3 dengan 2.7 kali ganda, manakala daerah Hoc Mon mencatatkan peningkatan tertinggi, sehingga 38 kali ganda. Kenaikan senarai harga tanah semasa telah jauh melebihi senarai harga sebelum ini.
Dari 2023 hingga akhir 2024, Ho Chi Minh City melaraskan harga tanah naik kira-kira 1.64 kali. Pada masa ini, dengan pelarasan baharu, peningkatan itu terus mengekalkan tahap yang sama. Oleh itu, dalam tempoh 3 tahun, perniagaan akan menghadapi perubahan besar dalam kewajipan kewangan, dengan trend membayar lebih banyak cukai dan yuran. Ini memberi tekanan kewangan yang besar kepada perniagaan.
Memetik maklumat di atas, Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh, membuat cadangan berkenaan isu penilaian tanah. Dekri 102/2024/ND-CP memperincikan jenis tanah, termasuk tanah pertanian, tanah bukan pertanian dan tanah komersial dan perkhidmatan. Walau bagaimanapun, tanah padang golf dikawal dalam kedua-dua Fasal 4 dan Fasal 5. Fasal 4 bercakap tentang tanah awam dengan bahagian padang golf, tetapi tanah untuk pengeluaran dan perniagaan di bawah pengurusan padang golf adalah dalam Fasal 5. Walau bagaimanapun, Jawatankuasa Rakyat Bandar Ho Chi Minh mengeluarkan senarai harga tanah yang diselaraskan dengan peraturan am mengenai pengeluaran bukan pertanian dan tanah perniagaan secara terperinci tanpa mengklasifikasikannya dengan jelas.
Encik Chau memberi contoh di Zoo dan Taman Botani Saigon, jumlah keluasan adalah kira-kira 20 hektar tanah, yang mana hanya beberapa ribu meter persegi tanah adalah tanah perkhidmatan komersial, tetapi keseluruhan kawasan itu berharga sebagai tanah perkhidmatan komersial, menyebabkan perusahaan itu berhutang hampir 900 bilion VND dalam cukai. Hanya apabila pihak akhbar terlibat, Ho Chi Minh City menoleh ke belakang dan membuat kesimpulan bahawa ia perlu melihat semula untuk membuat penilaian yang lebih tepat.
 |
| Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Ho Chi Minh. |
Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh telah melaporkan kepada Kerajaan dan kementerian serta cawangan bahawa pelarasan pertama nampaknya tidak memberi kesan segera kepada pasaran hartanah, kerana kaedah penilaian semasa masih berdasarkan lebihan dan tidak sepenuhnya pada senarai harga tanah. Walau bagaimanapun, masalah mungkin timbul dalam pembelian tanah dan peringkat pampasan untuk pelaksanaan projek, apabila harga tanah akan dinaikkan dengan sangat tinggi, menyebabkan ketidakseimbangan dalam pasaran.
"Prinsip yang selalu kita perkatakan adalah untuk mengharmonikan kepentingan tiga entiti utama: Negara, pengguna tanah dan pelabur. Namun, pada hakikatnya prinsip ini belum dapat dipastikan sepenuhnya semasa pelaksanaan. Oleh itu, saya mencadangkan, bagi 25 lokaliti yang telah mengeluarkan senarai harga tanah terlaras, penilaian impak perlu dilakukan segera.
Mulai sekarang sehingga senarai harga tanah digunakan pada 1 Januari 2026, kami harus mengarahkan semakan awal dan penilaian kesan senarai harga tanah baharu di lokaliti ini. Bagi lokaliti yang belum mengeluarkan senarai harga tanah baharu dan masih mengekalkan senarai harga lama, penilaian menyeluruh juga diperlukan. Melalui itu, kita akan tentukan sama ada dasar baharu itu benar-benar memastikan prinsip penyelarasan kepentingan atau tidak,” saran Encik Chau.
Tanah perkhidmatan komersial dilayan seperti "anak angkat"
Cik Vu Lan Anh, Timbalan Ketua Pengarah Kumpulan Ketua Pegawai Eksekutif, menilai bahawa masih terdapat diskriminasi besar antara tanah kediaman "semula jadi" dan tanah komersial dan perkhidmatan "angkatan", dan peraturan mengenai harga tanah untuk tanah komersial dan perkhidmatan masih mempunyai banyak batasan dan kekurangan yang perlu diperbaiki lagi.
Malah, pada masa ini, lokaliti sering mengutip bayaran sewa tanah sekali yang sangat tinggi untuk tanah komersial dan perkhidmatan yang digunakan untuk projek pelancongan dan resort. Harga tanah komersial dan perkhidmatan yang tinggi akan menyebabkan harga hartanah yang tinggi, tidak menggalakkan pelabur melabur dalam projek pelancongan dan resort di tanah komersial dan perkhidmatan.
 |
| Cik Vu Lan Anh, Timbalan Ketua Pengarah Kumpulan CEO. |
“Pada pendapat kami, semasa menentukan harga tanah komersial dan perkhidmatan dalam Senarai Harga Tanah, lokaliti perlu menentukan dan mengira secara saintifik mengikut prinsip “pasaran” dan “pengharmonian kepentingan” supaya harga tanah komersial dan perkhidmatan adalah kira-kira 20% hingga 40% berbanding harga tanah kediaman,” kongsi Cik Lan Anh.
Sebab bagi cadangan ini ialah struktur semasa guna tanah untuk perniagaan mengikut 1/500 perancangan terperinci projek bandar dan pelancongan dan resort yang diluluskan adalah kira-kira 40% daripada jumlah kawasan projek. Manakala pelabur projek bandar, selepas menyiapkan pelaburan dan pembinaan, akan menyerahkan 60% baki kawasan tanah dalam infrastruktur teknikal kepada negeri untuk pengurusan dan operasi; kompleks pangsapuri akan diurus dan dikendalikan oleh lembaga pengurusan yang dipilih oleh penduduk; pelabur projek pelancongan dan resort mesti melabur dalam keseluruhan projek dan menanggung kos pengurusan dan operasi sistem infrastruktur teknikal dan infrastruktur sosial sepanjang kitaran hayat projek.
Cik Vu Lan Anh, Timbalan Ketua Pengarah Kumpulan Ketua Pegawai Eksekutif, menyampaikan ucapan 04: Peranan tanah perkhidmatan komersial dan isu yang dibangkitkan semasa menentukan harga tanah.
Mengikut peruntukan Undang-undang Tanah 2024, tanah komersial dan perkhidmatan adalah tanah untuk pembinaan pertubuhan komersial dan perkhidmatan dan kerja-kerja lain yang melayani perniagaan, perdagangan dan perkhidmatan; termasuk kerja dan kemudahan pelancongan dan resort (hotel, vila pelancong, pangsapuri pelancong, dsb.). Bagi tanah komersial dan perkhidmatan untuk mempromosikan peranan semasa dan menjadi semakin penting pada masa hadapan, peraturan yang munasabah mengenai harga tanah untuk tanah komersial dan perkhidmatan, terutamanya tanah komersial dan perkhidmatan yang digunakan untuk projek membangunkan pusat peranginan pelancongan, adalah amat penting.
Berdasarkan peraturan undang-undang semasa, terutamanya Undang-undang Tanah 2024, yang menetapkan pembinaan senarai harga tanah mengikut prinsip "pasaran", di samping melaksanakan prinsip "menyelaraskan kepentingan antara Negara, pengguna tanah dan pelabur" dan aplikasi praktikal, Kumpulan Ketua Pegawai Eksekutif menilai masih terdapat diskriminasi yang besar antara tanah kediaman "keturunan" dan tanah "anak angkat" yang masih mempunyai harga tanah komersil dan perkhidmatan yang terhad untuk peraturan tanah komersial dan perkhidmatan. dan kekurangan yang perlu diperbaiki lagi.
Malah, pada masa ini, lokaliti sering mengutip bayaran sewa tanah sekali sahaja untuk tanah komersial dan perkhidmatan yang digunakan untuk projek pelancongan resort yang sangat tinggi. Harga tanah komersial dan perkhidmatan yang tinggi akan menyebabkan harga hartanah yang tinggi, tidak menggalakkan pelabur melabur dalam projek pelancongan dan resort di tanah komersial dan perkhidmatan. Pada pendapat kami, semasa menentukan harga tanah komersial dan perkhidmatan dalam Senarai Harga Tanah, lokaliti perlu menentukan dan mengira secara saintifik mengikut prinsip "pasaran" dan "harmoni kepentingan" supaya harga tanah komersial dan perkhidmatan adalah kira-kira 20% hingga 40% berbanding dengan harga tanah kediaman.
Cadangan ini adalah berdasarkan beberapa sebab seperti berikut:
Pertama, struktur penggunaan tanah untuk perniagaan mengikut 1/500 perancangan terperinci projek bandar dan pelancongan dan resort yang diluluskan kedua-duanya berada dalam 40% daripada jumlah kawasan projek. Manakala pelabur projek bandar, selepas menyiapkan pelaburan dan pembinaan, akan menyerahkan 60% baki kawasan tanah dalam infrastruktur teknikal kepada negeri untuk pengurusan dan operasi; kompleks pangsapuri akan diurus dan dikendalikan oleh lembaga pengurusan yang dipilih oleh penduduk; pelabur projek pelancongan dan resort mesti melabur dalam keseluruhan projek dan menanggung kos pengurusan dan operasi sistem infrastruktur teknikal dan infrastruktur sosial sepanjang kitaran hayat projek.
Oleh itu, harga tanah bagi tanah komersial dan perkhidmatan hendaklah hanya maksimum 40% daripada harga tanah kediaman, yang berasaskan saintifik.
Kedua, peranan menyeluruh tanah perkhidmatan komersial dalam membangunkan kawasan pelancongan dan peranginan - infrastruktur penginapan untuk sektor ekonomi utama pelancongan.
Daripada analisis di atas, kami mengesyorkan:
Pertama, pertimbangkan untuk menentukan harga tanah komersial dan perkhidmatan pada kira-kira 20% hingga 40% daripada harga tanah kediaman;
Kedua, untuk infrastruktur teknikal kawasan tanah projek resort seperti: jalan lalu lintas dalaman, pokok landskap, stesen rawatan air sisa, dataran, dan lain-lain: (i) adalah disyorkan untuk mempertimbangkan untuk mengecualikan sewa tanah sepanjang tempoh projek, hanya mengira sewa tanah untuk kawasan tanah perniagaan projek dan (ii) membenarkan pelabur menyerahkan infrastruktur kawasan teknikal kepada projek yang sama (ac).
Ketiga, mengenai kaedah lebihan apabila mengira harga tanah komersial dan perkhidmatan, kita dapati hasil adalah berdasarkan harga tanah yang memenangi lelongan hak guna tanah, selalunya merujuk kepada kawasan tanah yang kecil. Mengambil harga tanah untuk kawasan tanah kecil untuk digunakan untuk projek berskala besar adalah tidak wajar.
Seiring dengan itu, kos semasa mengira jumlah kos pembangunan plot tanah adalah tidak sesuai. Kos pelaburan pembinaan untuk menentukan harga tanah adalah berdasarkan kadar modal pelaburan yang dikeluarkan oleh negeri, kadar modal ini jauh lebih rendah daripada kos pelaburan pembinaan sebenar projek dan kos ini dikira secara saintifik berdasarkan anggaran reka bentuk dan lukisan pembinaan yang diluluskan. Kos jualan hanya dibenarkan dikira pada 1% daripada hasil, manakala kos jualan sebenar adalah kira-kira 10% hingga 15%. Kos faedah hanya dikira untuk 50% daripada jumlah modal pinjaman dan hanya dikira dari 01 hingga 02 tahun.
Dengan pengiraan di atas, hasil dikira pada tahap tertinggi manakala kos yang dikira tidak mencukupi, kurang, atau rendah berbanding realiti, menyebabkan perniagaan terpaksa membayar yuran guna tanah yang besar, harga hartanah meningkat, menyebabkan gelembung pasaran, tidak benar-benar mengikut prinsip penentuan harga tanah.
Berdasarkan pengenalpastian kelemahan di atas, kami mengesyorkan meminda peraturan berkaitan penggunaan kaedah lebihan semasa menentukan harga tanah, khususnya:
Pertama, hasil bukan berdasarkan harga yang memenangi lelongan atau harga sampel plot tanah kecil... tetapi mesti berdasarkan nilai pasaran biasa dalam tempoh masa yang cukup lama;
Kedua, kos mesti dikira dengan betul, mencukupi, dan mengikut realiti. Secara khusus, kos mesti dikira mengikut anggaran yang diluluskan oleh agensi negeri; kos jualan mesti dikira mengikut pembayaran sebenar perusahaan (tahap cadangan 10%); kos faedah mesti dikira ke atas keseluruhan modal pinjaman dan dikira dalam tempoh pelaburan pembinaan yang diluluskan oleh agensi negeri yang berwibawa dalam Keputusan Dasar Pelaburan/Keputusan Pelaburan projek.
Profesor Madya, Dr Nguyen Quang Tuyen, Naib Pengerusi Majlis Sekolah, Ketua Fakulti Undang-undang Ekonomi, Universiti Undang-Undang Hanoi menyampaikan ucapan pada panel ke-3: Isu undang-undang dan praktikal yang berkaitan dengan pengeluaran dan penggunaan senarai harga tanah baharu.
Isu harga tanah semasa ialah kesesakan kesesakan. Terdapat banyak kawasan yang pada masa ini mempunyai banyak projek "tertangguh" yang tidak dapat dilaksanakan. Antara sebab utamanya ialah harga tanah tidak dapat ditentukan. Oleh itu, saya ingin menyumbang beberapa pendapat mengenai isu harga tanah dari sudut undang-undang.
Pada masa ini, peraturan undang-undang tanah mempunyai banyak inovasi. Ini adalah satu kejayaan, tetapi terdapat juga perkara yang menimbulkan tekanan untuk lokaliti. Kami melaksanakan Resolusi 18 dengan mengalih keluar rangka kerja harga tanah dan hanya menggunakan jadual harga tanah. Khususnya, jadual harga tanah akan diberikan kepada Jawatankuasa Rakyat kawasan untuk ditubuhkan. Iaitu, lokaliti akan melakukannya sendiri, membuat keputusan sendiri, dan bertanggungjawab untuk diri mereka sendiri. Seiring dengan itu, terdapat undang-undang, dekri, dan pekeliling. Melihat kepada gambaran keseluruhan, dapat dilihat bahawa koridor undang-undang lebih lengkap dan sesuai, tetapi secara terperinci, masih terdapat banyak batasan.
Peraturan penentuan harga tanah mempunyai 5 prinsip termasuk prinsip pasaran tetapi tiada siapa yang menjelaskan apa itu prinsip pasaran. Ini menyukarkan lokaliti untuk memohon.
Pada masa ini, pasaran hartanah telah "pupus" segmen hartanah 20-30 juta VND/m2, menjadikannya mustahil untuk pekerja bergaji membeli rumah. Oleh itu, saya fikir adalah perlu untuk menjelaskan apa itu prinsip pasaran. Kedua, apakah kriteria yang digunakan untuk menentukan prinsip pasaran. Ini juga perlu dijelaskan.
Dan kita juga perlu menjelaskan bahawa tidak ada prinsip untuk menentukan harga tanah mengikut harga pasaran. Mengikut harga pasaran adalah salah, kita mesti mengikut "prinsip pasaran".
Selain itu, 5 prinsip dalam penentuan harga tanah perlu memastikan keharmonian. Jadi apa itu harmoni? Ini juga perlu dinyatakan. Pada pendapat saya, keharmonian mesti memastikan semua pihak mendapat faedah. Jika keadaan penentuan harga tanah berterusan seperti sekarang, perniagaan sudah pasti akan "membeku".
Seterusnya, saya mencadangkan bahawa kita mesti mempunyai mekanisme undang-undang yang sangat jelas untuk melindungi pasukan dan organisasi yang memberi nasihat mengenai penilaian tanah. Mereka adalah pakar, dan jika mereka mengikut prosedur undang-undang yang betul, mereka mesti dilindungi. Hanya selepas itu perunding akan berani melakukannya.
Kita juga perlu menyediakan sumber material termasuk pakar penilaian tanah. Mengimbas kembali, berapa ratus pakar penilaian tanah yang ada di negara kita dan bolehkah kita menghargai tanah? Selain penganjuran seminar, saya rasa Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar mesti membimbing lokaliti. Adalah sangat sukar untuk membiarkan kawasan melakukannya sendiri.
Penilaian tanah pada masa ini sukar, sebahagiannya kerana data dan maklumat input semasa tidak tersedia dan tidak standard.
Selain itu, saya bersetuju dengan pandangan bahawa adalah mustahil untuk menetapkan harga tanah yang seragam terutamanya untuk tanah komersial dan perkhidmatan. Projek di kawasan dengan pembangunan sosio-ekonomi mesti mempunyai harga yang berbeza... Bergantung pada setiap kumpulan projek, di lokasi tertentu, harga yang berbeza digunakan. Kita mesti mempunyai butiran khusus. Hanya selepas itu kita boleh menghapuskan masalah harga tanah semasa secara beransur-ansur. Jika tidak, kami akan menjadikan harga tanah sebagai hambatan, bukan sumber.
Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Ho Chi Minh, menyampaikan ucapan 2
Perbincangan: Melaksanakan prinsip "memastikan keharmonian kepentingan antara Negara, pengguna tanah dan pelabur" dan "prinsip pasaran" dalam membangunkan Senarai Harga Tanah dan mengawal selia secara munasabah peratusan (%) harga unit sewa tanah untuk mengira sewa tanah bagi setiap jenis tanah di wilayah bagi mewujudkan persekitaran pelaburan yang menarik dan membangunkan pasaran hartanah yang selamat, sihat dan mampan.
Daripada Resolusi 18 hingga Undang-undang Tanah 2024, kita dapat melihat usaha besar dalam membina mekanisme dasar berkaitan pasaran hartanah menjadi lebih bersatu dan jelas, mengisi kekosongan undang-undang yang wujud sebelum ini.
Selepas Undang-undang Tanah 2024 berkuat kuasa, banyak dekri yang memperincikan undang-undang telah dikeluarkan. Bagaimanapun, masalah semasa ialah penguatkuasaan undang-undang. Sebagai contoh, Bandaraya Ho Chi Minh kini mempunyai 58,000 produk hartanah bermasalah berkaitan harga tanah.
Pada bengkel hari ini, kami ingin membuat cadangan berkenaan penilaian tanah. Dekri 102/2024/ND-CP memperincikan jenis tanah, termasuk tanah pertanian, tanah bukan pertanian dan tanah komersial dan perkhidmatan. Walau bagaimanapun, kami mendapati bahawa tanah padang golf dikawal dalam kedua-dua Fasal 4 dan Fasal 5. Fasal 4 bercakap tentang tanah awam dengan bahagian padang golf, tetapi tanah pengeluaran dan perniagaan di bawah pengurusan padang golf adalah dalam Fasal 5. Walau bagaimanapun, Jawatankuasa Rakyat Bandar Ho Chi Minh mengeluarkan senarai harga tanah yang diselaraskan dengan peraturan mengelompokkan pengeluaran bukan pertanian dan tanah perniagaan secara terperinci tanpa mengklasifikasikannya dengan jelas. Sebagai contoh, cerita di Zoo Saigon dan Taman Botani, jumlah keluasan adalah kira-kira 20 hektar tanah, yang mana hanya terdapat beberapa ribu meter persegi tanah komersial dan perkhidmatan, tetapi keseluruhan kawasan itu berharga sebagai tanah komersial dan perkhidmatan, menyebabkan perusahaan itu berhutang hampir 900 bilion VND dalam cukai. Hanya apabila akhbar terlibat, City melihat ke belakang dan membuat kesimpulan bahawa ia perlu melihat semula untuk penilaian yang lebih tepat.
Pada masa ini, dalam proses membina senarai harga tanah yang diselaraskan, menurut sintesis daripada Persatuan Harta Tanah Vietnam, 25 lokaliti telah melaraskan senarai harga tanah. Apabila dianalisis secara terperinci, dapat dilihat kebanyakan lokaliti telah mencatatkan peningkatan berkali-kali ganda berbanding sebelum ini. Di Ho Chi Minh City, daerah Can Gio diselaraskan daripada 1.7 kepada 2.7 kali ganda berbanding sebelum ini. Peningkatan terendah adalah di Daerah 3 dengan 2.7 kali ganda, manakala daerah Hoc Mon mencatatkan peningkatan tertinggi, sehingga 38 kali ganda. Justeru, kenaikan senarai harga tanah semasa telah jauh melebihi senarai harga sebelum ini.
Oleh itu, kita telah melaporkan kepada Kerajaan dan Kementerian bahawa pelarasan pertama nampaknya tidak memberi kesan segera kepada pasaran hartanah, kerana kaedah penilaian semasa masih berdasarkan lebihan dan tidak sepenuhnya pada senarai harga tanah. Walau bagaimanapun, masalah mungkin timbul dalam pembelian tanah dan peringkat pampasan untuk pelaksanaan projek, apabila harga tanah akan dinaikkan dengan sangat tinggi, menyebabkan ketidakseimbangan dalam pasaran.
Prinsip yang selalu kita perkatakan ialah penyelarasan kepentingan antara tiga entiti utama: Negara, pengguna tanah dan pelabur. Namun, pada hakikatnya, prinsip ini belum dapat dipastikan sepenuhnya semasa pelaksanaannya. Oleh itu, saya mencadangkan agar bagi 25 lokaliti yang telah mengeluarkan senarai harga tanah larasan, penilaian impak perlu dilakukan dengan segera. Mulai sekarang sehingga senarai harga tanah digunakan pada 1 Januari 2026, kami harus mengarahkan semakan awal dan penilaian kesan senarai harga tanah baharu di lokaliti ini. Bagi lokaliti yang belum mengeluarkan senarai harga tanah baharu dan masih mengekalkan senarai harga lama, penilaian menyeluruh juga perlu dilakukan. Dengan itu, kami akan menentukan sama ada dasar baharu itu benar-benar memastikan prinsip penyelarasan kepentingan.
Dari 2023 hingga akhir 2024, Ho Chi Minh City melaraskan harga tanah naik kira-kira 1.64 kali. Pada masa ini, dengan pelarasan baharu, peningkatan itu terus mengekalkan tahap yang sama. Oleh itu, dalam tempoh 3 tahun, perniagaan akan menghadapi perubahan besar dalam kewajipan kewangan, dengan trend membayar lebih banyak cukai dan yuran. Ini memberi tekanan kewangan yang besar kepada perniagaan.
Oleh itu, kami telah mencadangkan supaya Bandar Raya mengenakan kadar cukai daripada 0.25%, kadar terendah di bawah Dekri 103, kepada 1.5%. Walaupun City masih mematuhi undang-undang, persoalannya ialah sama ada ini sesuai untuk realiti. Kami menyedari bahawa Dekri ini mempunyai jangka masa minimum 10 tahun, jadi pada peringkat awal, penggunaan kadar 0.25 - 1.5% adalah agak tinggi. Kami mengesyorkan bahawa peratusan untuk mengira harga sewa tanah hendaklah hanya ditentukan daripada 0.25 - 0.5% untuk mengurangkan beban kewangan perniagaan dan mewujudkan keadaan untuk mereka menyesuaikan diri secara beransur-ansur dengan perubahan.
Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/doanh-nghiep-dung-hinh-khi-nhin-bang-gia-dat-moi-d240222.html
![[Foto] Setiausaha Agung Kepada Lam menghadiri Kongres Pertama Jawatankuasa Parti Pusat Barisan Tanah Air dan Pertubuhan Massa Pusat](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/9/23/2aa63d072cab4105a113d4fc0c68a839)
Komen (0)