Urus niaga hartanah meningkat, menunggu untuk menjadi aktif semula

Orang ramai melihat pangsapuri dalam projek kondominium di Binh Duong - Foto: NGOC HIEN

Jadi bagaimana pasaran hartanah semasa? Apakah yang perlu diperhatikan dan diperhatikan?

Kadar faedah jatuh, orang ramai berani membeli rumah

Baru sahaja membeli sebuah apartmen di Thu Duc City (HCMC), Encik Nguyen Anh Tu (35 tahun) berkata baru-baru ini dia dan isterinya telah meneliti banyak projek hartanah di HCMC, malah pergi melihat projek di kawasan Binh Duong bersempadan dengan HCMC, tetapi kebanyakan projek itu berharga tinggi.

Selepas menapis projek, Encik Tu dan isterinya memutuskan untuk memilih tempat tinggal dalam projek di bandar dengan harga hampir 3 bilion VND, di mana 70% daripada nilai rumah dipinjamkan oleh bank.

Menurut encik tu, pada masa ini kadar faedah pinjaman rumah telah turun, beliau boleh meminjam pada kadar faedah 6%/tahun, kadar faedah tetap untuk dua tahun pertama, yang membuatkan encik tu mengambil keputusan untuk menetap di rumah ini setelah lebih 10 tahun menyewa.

"Sebenarnya, tidak banyak pangsapuri untuk dipilih dalam tempoh ini, tetapi saya telah melihat bahawa sejak dua tahun lalu, jumlah projek boleh dikira pada satu tangan. Kali ini, kadar faedah telah menurun, dan pelabur juga mempunyai polisi sokongan yang baik, jadi saya memutuskan untuk membeli rumah pada masa ini," kata Encik Tu.

Daripada memilih untuk membeli pangsapuri atau rumah baharu pada masa hadapan, Encik Tran Van Thao (33 tahun) memutuskan untuk membeli pangsapuri lama juga di kawasan Thu Duc City dan mendapatkan buku merah jambu itu sejurus selepas menyelesaikan prosedur pembelian rumah. Menurut Encik Thao, dengan pinjaman bank sebanyak 1 bilion VND, kadar faedah tetap selama dua tahun pada 6%/tahun, ia sesuai dengan kemampuan pembayarannya.

Bercakap dengan Tuoi Tre , Encik Phan Ngoc Bao An - Pengarah Besar Nova Lexington Real Estate JSC - berkata dalam konteks pasaran hartanah yang tidak mempunyai banyak pangsapuri baharu, ramai orang yang mempunyai keperluan perumahan sebenar telah memilih untuk membeli rumah dalam projek yang telah diserahkan, dengan kualiti pembinaan yang baik untuk segera menyelesaikan keperluan segera untuk mempunyai tempat tinggal.

Di sebuah pejabat notari di Thu Duc City pada 22 Jun lalu, walaupun hari ini adalah hujung minggu, masih ada orang yang datang untuk menotari prosedur transaksi tanah terutama urusan pindah milik tanah dan pangsapuri.

Cik H. (ketua pejabat notari ini) berkata bahawa pada masa ini jumlah orang yang datang untuk mengesahkan transaksi tanah adalah lebih tinggi sedikit daripada tempoh pasaran "beku" pada 2023, tetapi hanya sebahagian kecil daripada masa sebelum wabak.

Cik H. berkata, pejabat ini telah menerima 4,000 dokumen notari dalam tempoh enam bulan yang lalu, satu pertiga daripadanya adalah transaksi pembelian, penjualan, pemindahan pangsapuri, tanah, dan penyewaan rumah...

Menurut Cik H., kebanyakan pembeli rumah hari ini adalah mereka yang mempunyai keperluan perumahan sebenar, terutamanya pasangan muda dengan harga pangsapuri biasa antara 2-4 bilion VND/apartmen.

Projek hartanah dalam pembinaan di Daerah 7, Bandaraya Ho Chi Minh - Foto: QUANG DINH

Terutamanya mencari rumah dengan status sah untuk didiami

Bercakap dengan Tuoi Tre , Encik Tran Manh Chi - Timbalan Ketua Pengarah Syarikat Dong Tay Property - berkata bahawa transaksi sebenar menunjukkan bahawa kebanyakan orang yang mempunyai keperluan perumahan sebenar, ingin membeli rumah untuk menetap, telah mula kembali ke pasaran untuk membeli pangsapuri pada peringkat ini.

"Pada masa ini, pembeli tidak lagi berminat dengan projek hartanah yang sedang dibina pada masa hadapan tetapi tidak mempunyai dokumen undang-undang standard. Oleh itu, pangsapuri yang diniagakan hari ini mesti memastikan kesahihan sepenuhnya, pelabur juga mesti menawarkan banyak polisi pembayaran yang fleksibel, melanjutkan jadual pembayaran, malah dalam beberapa projek yang telah menerima rumah itu, pembeli masih mempunyai sehingga 30% daripada jumlah yang belum dibayar En.," katanya.

Begitu juga, Encik Pham Trong Phu - Pengarah Syarikat Pengurusan Harta Tanah Titanium - berkata baru-baru ini, tanah di beberapa kawasan perumahan di Thu Duc City telah mengalami transaksi "lebih hangat" berbanding sebelum ini.

Mengenai tanah, Encik Phu berkata bahawa di beberapa kawasan, harga tanah telah meningkat sedikit berbanding sebelum ini, daripada kira-kira 100-110 juta VND/m² kepada 130-140 juta VND/m², menghampiri tempoh pra-pandemi.

Di samping itu, Encik Phu berkata bahawa pada masa hadapan, peraturan mengenai pembahagian dan penjualan tanah akan lebih ketat, dana tanah untuk pembahagian dan penjualan tanah akan dihadkan, dan maklumat mengenai sambungan infrastruktur akan dihadkan, jadi pada masa ini beberapa kawasan di luar Bandar Ho Chi Minh seperti Nhon Trach dan Long An juga mempunyai transaksi yang lebih baik daripada tempoh "beku".

Sementara itu, pengarah jualan sebuah syarikat hartanah asing berkata, realiti di perbadanan ini menunjukkan wilayah Utara mempunyai urus niaga yang lebih baik berbanding wilayah Selatan, projek di Selatan yang diperkenalkan ke pasaran tidak mendapat sambutan seperti tempoh sebelumnya. Pada masa ini, pembeli rumah terutamanya mereka yang mempunyai keperluan perumahan sebenar, tidak banyak kumpulan pelanggan yang melabur atau "surfing" seperti tempoh sebelumnya.

Menurut orang ini, perkara yang paling sukar tentang pasaran hartanah di Ho Chi Minh City ialah kekurangan bekalan projek baru.

Sebagai contoh, kumpulan ini mempunyai modal yang tersedia daripada syarikat induknya di luar negara, bersedia untuk mencurahkan berbilion dolar untuk membangunkan projek, tetapi disebabkan oleh dana tanah yang terhad, dalam beberapa tahun kebelakangan ini perusahaan ini telah mencari projek dengan dana tanah bersih di bandar untuk M&A (penggabungan dan pengambilalihan) tetapi tidak menemui apa yang dikehendaki. Oleh itu, orang ini percaya bahawa pasaran masih akan menghadapi kesukaran dari segi bekalan dalam masa terdekat.

Begitu juga, naib presiden sebuah syarikat hartanah dengan projek besar di Ho Chi Minh City juga berkata disebabkan penyerapan pasaran yang lemah, syarikat itu terpaksa menangguhkan sementara rancangan untuk membangunkan vila, rumah bandar dan pangsapuri dalam kawasan projek, walaupun ini adalah dana tanah bersih.

"Kami hanya cuba menyiapkan pecahan yang belum selesai, dan kami terpaksa menghentikan pecah bahagian baharu. Pelanggan tidak bersedia untuk membelanjakan sejumlah besar wang untuk membeli pangsapuri bernilai tinggi pada masa ini, dan pelabur sendiri juga menghadapi masalah kewangan dan tidak mempunyai sumber yang mencukupi untuk menyegerakan perkara seperti sebelum ini dalam masa sukar ini," kongsinya.

Pasaran hartanah masih sukar kerana masalah undang-undang

Encik Le Hoang Chau - Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh - berkata perkara paling sukar dalam sektor hartanah ialah masalah undang-undang yang menyebabkan projek lama tersekat dan projek baharu kekurangan.

Menurut Encik Chau, pada suku pertama 2024, hanya satu projek perumahan komersial "diluluskan untuk dasar pelaburan pada masa yang sama dengan kelulusan pelabur" dengan keluasan 3,647 meter persegi dan hanya satu projek lama yang menyelesaikan pelaburan pembinaan dengan skala 219 pangsapuri.

Tiada projek perumahan komersial layak mengumpul modal untuk menjual perumahan masa hadapan dan terdapat 62 projek perumahan komersial (projek lama) dalam pelaksanaan dengan 28,462 pangsapuri.

Selain itu, Encik Chau juga berkata bahawa tiada projek perumahan sosial diluluskan untuk pelaburan atau diberikan permit pembinaan, tetapi hanya satu projek perumahan sosial (projek lama) telah siap dengan 242 pangsapuri dan tujuh projek perumahan sosial dan perumahan untuk pekerja (projek lama) sedang dilaksanakan dengan 4,996 pangsapuri.

"Pada 2024, pasaran hartanah di Ho Chi Minh City akan terus mengalami ketidakseimbangan dalam penawaran dan permintaan perumahan, dan kekurangan bekalan perumahan, yang membawa kepada akibat bahawa harga perumahan mungkin dinaikkan atau kekal tinggi, terutamanya dengan ketidakseimbangan dalam segmen perumahan mewah dan kekurangan perumahan komersial mampu milik dan perumahan sosial yang teruk," kata Encik Chau.

Di manakah pendapatan perniagaan hartanah meningkat?

Sumber: Pejabat Perangkaan Bandaraya Ho Chi Minh - Disusun oleh: NGOC HIEN - Grafik: N.KH.

Menurut Pejabat Perangkaan Bandaraya Ho Chi Minh, dalam tempoh lima bulan pertama tahun ini, hasil perkhidmatan Ho Chi Minh yang lain ialah VND172,491 bilion, meningkat 8.6%. Daripada jumlah itu, hasil perniagaan hartanah dianggarkan pada VND101,814 bilion, menyumbang 59% daripada hasil perkhidmatan lain dan meningkat 7.4% berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Sebelum ini, dalam empat bulan pertama 2024, hasil perniagaan hartanah dianggarkan pada VND80,845 bilion, meningkat 9.8% berbanding tempoh yang sama tahun lalu.

Bercakap dengan Tuoi Tre , wakil pejabat notari berkata bahawa peningkatan hasil daripada sektor hartanah adalah sebahagiannya disebabkan oleh fakta bahawa pengisytiharan nilai transaksi hartanah telah menghampiri nilai sebenar, jauh lebih tinggi daripada pengisytiharan sebelumnya.

Ketua pejabat notari berkata bahawa pada masa lalu, untuk "mengelakkan" membayar cukai yang tinggi, urus niaga hartanah selalunya hanya mengisytiharkan beberapa puluh hingga beberapa ratus juta VND, tetapi kini tidak lagi berlaku, semua rekod transaksi melebihi 500 juta VND. Jika pengisytiharan rendah, cukai akan dikembalikan dan ia akan menjadi sangat menyusahkan dan sukar untuk prosedur akan datang.

Oleh itu, orang ini mengatakan bahawa pengisytiharan rakyat lebih dekat dengan harga jualan, menyebabkan kadar cukai lebih tinggi daripada sebelumnya.

Unjuran pasaran hartanah akan stabil menjelang pertengahan 2025

Harga pangsapuri di Hanoi meningkat secara purata 31% dalam enam bulan pertama 2024 - Foto: NAM TRAN

Pasaran hartanah menunjukkan tanda-tanda pemulihan, tetapi menurut pakar, pasaran akan stabil apabila terdapat lebih banyak transaksi pangsapuri mampu milik dan perumahan sosial.

Menurut Kementerian Pembinaan, pada suku pertama 2024, bilangan projek perumahan komersial yang telah disiapkan di seluruh negara ialah 10, yang baru dilesenkan ialah 19, projek yang layak untuk menjual perumahan masa hadapan ialah 38, dan projek dalam pelaksanaan ialah 984.

Jumlah transaksi hartanah pada suku pertama 2024 mencapai 133,512 transaksi yang berjaya (109,066 pada suku pertama 2023).

Daripada jumlah itu, transaksi pangsapuri dan rumah individu mencapai 35,853 transaksi (27,590 pada suku pertama 2023), transaksi tanah mencapai 97,659 transaksi (81,476 pada suku pertama 2023). Kementerian Pembinaan juga berkata bahawa pasaran pangsapuri terus menarik perhatian kumpulan yang mempunyai keperluan perumahan sebenar dan pelabur jangka sederhana dan panjang.

Pemulihan tempatan

Bercakap dengan Tuoi Tre , Encik Dinh Minh Tuan - pengarah Batdongsan.com.vn di wilayah Selatan - mengulas bahawa pasaran hartanah semakin pulih di dalam negara, terutamanya dalam pasaran Hanoi di mana harga di pasaran sekunder dan projek pangsapuri mewah kedua-duanya meningkat.

Harga purata pangsapuri meningkat kerana projek mewah yang baru dilancarkan menawarkan harga yang tinggi, menyebabkan harga purata keseluruhan pasaran meningkat. Tuan Tuan berkata bahawa pasaran pangsapuri telah meningkat dalam tiga bulan pertama tahun ini, tetapi tidak ke arah yang positif dari segi penawaran dan permintaan. Selain itu, pemulihan pasaran hartanah sejak kebelakangan ini lebih tertumpu di Utara. Selain pangsapuri, pasaran tanah dan perumahan individu di Utara juga meningkat.

Melihat kepada pasaran secara keseluruhan, ia tidak memenuhi permintaan untuk hartanah. Mereka yang mempunyai keperluan perumahan sebenar di Hanoi sedang mencari segmen di bawah 40 juta VND/m2, dan di Bandar Ho Chi Minh di bawah 50 juta VND/m2, tetapi pada masa ini terdapat kekurangan bekalan.

Menurut Encik Vo Huynh Tuan Kiet - Pengarah CBRE VN, bekalan pasaran sejak kebelakangan ini hanyalah segmen pangsapuri mewah dan ke atas. Meramalkan bahawa dalam beberapa tahun akan datang, Encik Kiet berkata bahawa tidak akan ada produk pertengahan dan rendah dalam produk pangsapuri komersial semata-mata.

Pakar ini juga menegaskan bahawa hanya apabila bekalan perumahan melimpah, permintaan pasaran akan stabil, dan penawaran dan permintaan dalam semua segmen akan seimbang, maka pasaran akan berkembang secara mampan.

Pada masa ini, pasaran hartanah telah berat sebelah, tidak seimbang dan cenderung ke arah segmen mewah dalam beberapa tahun kebelakangan ini. Oleh itu, pasaran juga mengharapkan sokongan untuk pembangunan perumahan sosial dan perumahan berpendapatan rendah daripada Kerajaan untuk mewujudkan bekalan ini tidak lama lagi.

Jangkaan untuk penguatkuasaan undang-undang hartanah

Menurut pakar, cadangan Kerajaan untuk membenarkan tiga undang-undang berkaitan pasaran hartanah berkuat kuasa mulai 1 Ogos, lima bulan lebih awal daripada resolusi Perhimpunan Negara sebelum ini, dan dua fasal Perkara 200 dan Perkara 210 Undang-undang Institusi Kredit juga dicadangkan berkuatkuasa awal mulai 1 Ogos bagi memastikan konsistensi dan ketegasan apabila menerima cagaran baru, lebih telus dan telus bagi institusi kredit yang lebih baik dan telus. pasaran estet.

Walau bagaimanapun, pada hakikatnya, apabila menggunakan undang-undang, sentiasa ada kelewatan dan mengambil masa dari enam bulan hingga setahun untuk memberi kesan yang jelas. Lebih-lebih lagi, undang-undang tidak menyebut mengimbangi pasaran, melaraskan harga perumahan, dan tidak menyebut melaraskan kadar faedah pinjaman atau mengurangkan harga tanah. Sebaliknya, kos input untuk projek mungkin meningkat, jadi sukar untuk mengharapkan penurunan harga perumahan.

Encik Dinh Minh Tuan juga mengulas bahawa undang-undang memerlukan masa untuk menembusi pasaran, apatah lagi perlunya dekri dan pekeliling sebagai panduan, jadi dalam jangka pendek pasaran masih kekurangan bekalan. Pada masa ini, pasaran berada dalam fasa peralihan antara undang-undang lama dan baru, tiada siapa yang berani membuat keputusan, jadi bekalan baru adalah rendah, dan projek yang mempunyai bekalan baru mungkin dijual pada harga yang sangat tinggi.

Bagaimanapun, Tuan Tuan berharap undang-undang baharu itu akan membantu menyelesaikan masalah bekalan dan menghapuskan halangan undang-undang untuk projek di Utara dan Selatan. Peraturan akan lebih jelas dan bekalan dalam jangka sederhana dan panjang akan lebih banyak.

Undang-undang baharu itu juga mengenakan syarat yang lebih ketat kepada pelabur, hanya bakal pelabur boleh melaksanakan projek, dan pada masa yang sama menyokong pembeli rumah hanya perlu mendepositkan 5% apabila membeli rumah. Saringan pelabur akan menjadi lebih baik, pasaran akan berkembang dengan lebih sihat. Tetapi ia akan mengambil masa sekurang-kurangnya sehingga suku kedua 2025 untuk pasaran hartanah mencapai keseimbangan dan membangun secara mampan.

Timbalan Menteri Pembinaan Nguyen Van Sinh:
Kerajaan akan menyokong peningkatan bekalan perumahan sosial untuk mengurangkan harga rumah.

Resolusi 33 Kerajaan telah menyediakan penyelesaian yang komprehensif untuk pasaran hartanah. Sehubungan itu, Kerajaan telah mencadangkan beberapa siri penyelesaian seperti menyempurnakan institusi, menggalakkan pembangunan perumahan sosial, memudahkan akses perusahaan kepada modal, mengeluarkan bon untuk menggembleng modal bagi projek...

Penyelesaian untuk pasaran sudah ada, terpencar ke kawasan setempat, dan telus, tetapi pelaksanaannya masih perlahan.

Meningkatkan bekalan perumahan sosial untuk memenuhi keperluan perumahan majoriti penduduk di kawasan bandar adalah penyelesaian untuk meningkatkan bekalan perumahan, bertujuan untuk menyesuaikan semula struktur perumahan, mengurangkan harga perumahan semasa. Apabila terdapat banyak rumah kos rendah, harga rumah pasti akan menurun.

Pada masa akan datang, Kerajaan akan mengeluarkan dekri berasingan mengenai pembangunan perumahan sosial ke arah memendekkan prosedur pelaburan, mewujudkan kemudahan maksimum bagi pelabur projek perumahan sosial dalam menjalankan prosedur pelaburan, mengakses tanah, modal, dan menjual perumahan sosial.

Sumber: https://tuoitre.vn/giao-dich-bat-dong-san-tang-cho-soi-dong-tro-lai-20240623074751839.htm