Pembangunan perumahan sosial: Menyahsekat aliran modal dan mengendalikan 'akar' bekalan

Kapsyen foto — Projek perumahan sosial di daerah Cai Rang, bandar Can Tho . Foto: Thanh Liem/VNA

Sesetengah pakar percaya bahawa kadar faedah 6.6% untuk pembeli perumahan sosial adalah terlalu tinggi, jadi ia harus dikekalkan pada 4.8%.

Leverage daripada dasar kewangan

Menurut Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh (HORE), kadar faedah 6.6% untuk pembeli perumahan sosial adalah terlalu tinggi. Beliau mengesyorkan agar Kerajaan mengekalkan kadar 4.8% bagi membantu rakyat khususnya golongan muda berpeluang mewujudkan tempat tinggal yang bersesuaian dengan pendapatan mereka.

Pada seminar baru-baru ini "Menyelesaikan kehausan untuk perumahan mampu milik dan penyelesaian untuk menarik penduduk ke Kawasan Bandar Baru", Encik Le Hoang Chau berkata bahawa menurut Dekri 100, pembeli mesti meminjam pada kadar faedah 6.6% setahun, yang terlalu tinggi. Sementara itu, dari Julai 2021 hingga Julai 2024, Perdana Menteri telah berulang kali meluluskan kadar faedah hanya 4.8% setahun. Mulai Ogos 2024, kadar faedah akan meningkat kepada 6.6% setahun.

Selepas banyak petisyen, Kerajaan mengeluarkan Dekri 261 pada 10 Oktober 2025, kadar faedah dikurangkan kepada 5.4%. "Kami masih sangat mengesyorkan mengekalkan kadar pada 4.8%/tahun. Kerana dengan kadar semasa 5.4%, jika pelabur meminjam daripada Vietnam Bank for Social Policies (VBSP), mereka perlu membayar kadar faedah 120% daripada 5.4%, iaitu sehingga kira-kira 6.48%, yang sangat tinggi. Sementara itu, bank komersil hanya memberi pinjaman kepada pelabur sekitar 9% seperti projek perumahan sosial. 6.1%,” kata Encik Le Hoang Chau.

Apabila ia datang kepada "perumahan mampu milik", ia boleh dibahagikan kepada dua jenis: perumahan sosial dan perumahan komersial mampu milik. Jadi berapa harga yang dianggap sesuai?

Pada 2013, apabila Kerajaan mengeluarkan Resolusi 02, memperkenalkan pakej kredit sebanyak 30,000 bilion VND, ia menetapkan bahawa perumahan komersial dengan harga 1,050 bilion VND atau kurang boleh meminjam daripada pakej sokongan. Sehingga kini, harga yang sesuai untuk perumahan komersial boleh ditentukan di bawah 3 bilion VND.

Untuk jenis perumahan komersial ini, pelabur tidak memerlukan mekanisme khas mengenai dana tanah atau cukai, tetapi hanya memerlukan insentif kredit - serupa dengan pakej VND145,000 bilion yang dilaksanakan oleh Bank Negara Vietnam (SBV) untuk perumahan sosial dan pengubahsuaian pangsapuri lama. "Kami mengesyorkan memperluaskan pakej ini untuk memasukkan perumahan komersil mampu milik, dengan kadar faedah 5.9 - 6.1% yang sedang digunakan oleh bank, yang agak munasabah," kata wakil HORE.

Walau bagaimanapun, sesetengah pakar percaya bahawa perkara yang paling penting ialah mempunyai polisi kredit untuk pembeli, dengan kadar faedah yang munasabah untuk tempoh 20-25 tahun. Kemudian, golongan muda yang mempunyai sedikit sumber kewangan, terutamanya pembeli rumah kali pertama, boleh mencipta tempat tinggal sepenuhnya. Hanya dengan itu kita benar-benar dapat menyelesaikan kehausan untuk perumahan mampu milik.

Menurut maklumat terkini daripada Kementerian Pembinaan, setakat Ogos 2025, bank telah mengeluarkan kira-kira 19,700 bilion VND daripada pakej kredit untuk menyokong pembangunan perumahan sosial. Seiring dengan itu, pelaksanaan projek juga sedang giat dipercepatkan oleh lokaliti. Dijangka lebih 82,000 unit dapat disiapkan tahun ini, menyumbang kepada menghampiri sasaran 100,000 unit...

Menurunkan kadar faedah tidak mencukupi tanpa menyelesaikan "akar" masalah.

Menurut beberapa pakar ekonomi, jika dasar kredit hanya berhenti pada menurunkan kadar faedah tanpa mekanisme untuk menyokong pelaksanaan, ia adalah mudah untuk jatuh ke dalam situasi kesukaran untuk mengakses modal. Di samping itu, adalah perlu untuk menyelesaikan punca dari bahagian penawaran, maka polisi kredit keutamaan akan berkesan.

MSc. Tran Trong Triet - Bank Negara Wilayah Vietnam 15 berkata bahawa pada masa ini terdapat 3 program kredit yang menyokong pembangunan perumahan sosial. Yang pertama ialah pakej 120,000 bilion VND, sehingga kini 9 bank telah mendaftar untuk mengambil bahagian dengan jumlah had 145,000 bilion VND. Kedua ialah program pinjaman perumahan sosial untuk golongan muda di bawah umur 35 tahun. Ketiga ialah program kredit pinjaman perumahan sosial mengikut Dekri No. 100/2024/ND-CP bertarikh 26 Julai 2024 yang memperincikan beberapa pasal Undang-undang Perumahan mengenai pembangunan dan pengurusan perumahan sosial.

Dengan pakej kredit VND120,000 bilion, State Bank of Vietnam telah meminta institusi kredit (CI) enam kali untuk menurunkan kadar faedah pinjaman, daripada 8.7%/tahun awal kepada 6.4%/tahun untuk pelabur dan 5.9%/tahun untuk pembeli rumah, malah lebih rendah daripada kadar pinjaman untuk isi rumah miskin (kira-kira 6.6%/tahun).

Menurut Bank Negara Vietnam (SBV), sehingga 31 Julai, pinjaman terkumpul untuk empat program perumahan sosial mencecah kira-kira VND30,000 bilion, tetapi kemajuan pelaksanaan masih perlahan. Negara ini hanya menyelesaikan hampir 60% daripada sasaran membina 1 juta pangsapuri menjelang 2025, menunjukkan bahawa penyelesaian yang lebih kukuh diperlukan untuk memenuhi permintaan sebenar.

Menurut Kementerian Pembinaan, dalam tempoh 9 bulan pertama 2025, Vietnam menyiapkan 43,681/100,275 unit (mencapai 43.6%). Dijangkakan menjelang akhir tahun 2025, tambahan 39,245 unit akan siap (berjumlah 82,926/100,275 unit, mencecah 83%); 135,033 unit sedang dilaburkan dalam pembinaan; yang mana 69 projek dengan skala 54,362 unit telah memulakan pembinaan dalam tempoh 9 bulan pertama tahun ini.

Dalam situasi ini, Bank Negara Vietnam telah meminta Kementerian Pembinaan melaksanakan beberapa penyelesaian bagi menangani masalah sedia ada dalam pasaran, termasuk menggalakkan pembangunan perumahan sosial dan rumah mampu milik bagi memenuhi keperluan sebenar rakyat. Pada masa yang sama, menyelidik dengan segera dan mencadangkan pengeluaran Dekri yang mengawal selia Kumpulan Wang Pembangunan Perumahan.

Seiring dengan itu, Jawatankuasa Rakyat wilayah dan bandar perlu mengutamakan peruntukan tanah untuk pembinaan perumahan sosial, memberi tumpuan kepada pelaksanaan penyelesaian untuk menyelesaikan sasaran perumahan sosial yang ditetapkan oleh Perdana Menteri.

Untuk menyelesaikan "dahaga", pada September 2025, dalam pertemuan dengan Perdana Menteri Pham Minh Chinh dan Jawatankuasa Pemandu Pusat mengenai dasar perumahan dan pasaran hartanah, HOREA mencadangkan: Pertama, untuk mengurangkan harga, adalah perlu untuk meningkatkan bekalan, bekalan perumahan yang sesuai, perumahan mampu milik; kedua, untuk menambah bekalan perumahan yang sesuai, adalah perlu untuk menghapuskan halangan dan kesukaran untuk projek yang terhenti. (Pada masa ini, terdapat 2,890 projek tersekat yang perlu dibuang).

Di samping itu, adalah perlu untuk mewujudkan syarat bagi perusahaan untuk mengakses dana tanah secara adil, melalui pelaksanaan Resolusi 171 Dewan Negara - mengenai kebenaran perintis untuk menerima pemindahan hak guna tanah untuk tanah kediaman dan tanah selain daripada tanah kediaman (atau tanah yang mempunyai hak guna tanah selain daripada tanah kediaman) untuk menjalankan projek perumahan komersial.

Mengenai penyelesaian untuk membantu menyejukkan harga perumahan, Encik Nguyen Trung Vu, Pengerusi Lembaga Pengarah Cen Land, berkata bahawa pertama sekali, Negeri mesti menerajui dalam mengurangkan bayaran guna tanah, terutamanya di kawasan bandar terpencil dan kawasan bandar dengan orientasi pengangkutan awam (TOD) untuk membantu mengurangkan harga hartanah, menyokong perniagaan dan pembeli rumah sebenar, dan mengelakkan spekulasi. "Apabila Negara mengurangkan yuran penggunaan tanah dan sewa tanah, orang ramai boleh membeli rumah murah daripada dasar Negara, bukan pelabur A dan B," kata Encik Nguyen Trung Vu.

Di samping itu, adalah perlu untuk membangunkan infrastruktur, terutamanya kereta api berkelajuan tinggi, untuk mewujudkan pusat bandar baru, mengelakkan pembangunan bandar tanpa infrastruktur, membawa kepada "bandar hantu"; pada masa yang sama, apabila membina rumah, adalah perlu untuk mewujudkan peraturan "membina rumah untuk didiami" dan "jika anda tidak boleh membawa orang balik, anda tidak akan dibenarkan membina". Walaupun permit pembinaan diberikan, pelabur mesti menjual 50 - 70% daripada produk yang dibenarkan untuk dibina.

Encik Nguyen Trung Vu juga menekankan: Perumahan mampu milik harus berada pada tahap 2 bilion VND; pembeli boleh membayar secara ansuran selama bertahun-tahun. Untuk melakukan ini perlu ada 3 faktor terutamanya modal bukan sahaja memerlukan modal yang besar tetapi juga modal yang murah.

Adalah mustahil untuk menggunakan perintah pentadbiran atau mengenakan jangkaan "membina rumah murah pada semua kos", kerana tiada perniagaan yang boleh menurunkan harga, mengurangkan keuntungan dan masih membangun. Perniagaan perlu mempunyai motivasi ekonomi yang jelas, jika mereka terpaksa melakukannya sambil tidak membuat keuntungan, mereka tidak akan dapat mengekalkan, melabur semula atau membangun. Mengenai harga perumahan yang tinggi, ia adalah hasil daripada banyak kumpulan kos. Kos tanah sahaja menyumbang 30-40%, di beberapa tempat sehingga 50% daripada harga jualan. Kos pembinaan agak stabil, tetapi kos prosedur dan kos modal adalah punca kenaikan harga, banyak projek "ditangguh" selama 6-0 tahun, menyebabkan faedah pinjaman dan kos peluang meningkat berkali-kali ganda.

Sumber: https://baotintuc.vn/kinh-te/phat-trien-nha-o-xa-hoi-khoi-thong-dong-von-va-xu-ly-goc-re-nguon-cung-20251022114250444.htm