Menghapuskan kesesakan utama untuk lokaliti dalam membida projek pelaburan bandar

Menetapkan kadar bayaran minimum kepada belanjawan Negeri dan bukannya jumlah

Kerajaan baru sahaja mengeluarkan Dekri No. 115/2024 yang memperincikan beberapa artikel dan langkah untuk melaksanakan Undang-undang Bidaan mengenai pemilihan pelabur untuk melaksanakan projek menggunakan tanah. Perubahan terbesar dekri ini adalah dengan jelas mentakrifkan kadar minimum yang perlu dibayar oleh perusahaan kepada belanjawan Negeri.

Menurut Peguam Pham Thanh Tuan, sebelum ini, mengikut peruntukan Dekri 25/2020, menentukan nilai bayaran kepada bajet Negeri selain bayaran guna tanah dan sewa tanah (dahulunya dipanggil m3), lokaliti menghadapi kesukaran dalam 3 isu.

Pertama, tiada dana tanah rujukan kerana tiada hasil lelongan atau terlalu banyak dana tanah rujukan, menyukarkan untuk disintesis. Kedua, adalah sukar untuk menentukan jangkaan bayaran guna tanah dan sewa tanah. Ketiga, sukar untuk menyelaraskan antara agensi tempatan dalam kerja penilaian nilai ini. Ini adalah salah satu sebab mengapa banyak lokaliti keliru apabila menganjurkan pembidaan untuk projek menggunakan tanah.

Untuk mengatasi kelemahan di atas, Perkara 48 Dekri 115/2024 menetapkan kadar bayaran minimum kepada belanjawan Negara (biasanya dirujuk sebagai nilai m) apabila membida memilih pelabur untuk melaksanakan projek kawasan bandar; kawasan kediaman luar bandar dikira sebagai peratusan dan bukannya jumlah seperti sebelum ini.

Peratusan dikira berdasarkan kadar kenaikan purata rujukan selepas lelongan hak guna tanah (perbezaan antara harga permulaan dan harga menang lelongan) plot tanah yang melaksanakan projek di lokaliti.

Tanah yang dilelong untuk pelaksanaan projek yang dirujuk (tidak menggunakan hasil lelongan tanah individu untuk orang membina rumah) mestilah mempunyai hasil lelongan yang berjaya dalam tempoh 3 tahun berturut-turut sebelum tarikh keputusan untuk meluluskan dasar pelaburan projek (maksimum 7 tahun dalam beberapa kes khas) dan mempunyai lokasi yang serupa (peringkat daerah yang sama atau daerah lain dalam wilayah) dengan tanah yang dilelong.

Oleh itu, Dekri telah mengubah cara menentukan kriteria untuk menilai kecekapan penggunaan tanah ke arah menggunakan "kadar bayaran minimum kepada bajet negeri" dan bukannya menentukan nilai ini dalam wang tertentu seperti sebelum ini. Nilai sebenar bayaran kepada belanjawan negeri (nilai M) akan sama dengan kadar bayaran belanjawan yang dicadangkan oleh pelabur didarab dengan bayaran guna tanah sebenar dan sewa tanah projek.

Sebuah projek hartanah di Ho Chi Minh City (Foto: Trinh Nguyen).

Dijangka membawa hasil yang besar kepada lokaliti

Pakar undang-undang hartanah menggambarkan penentuan nilai m seperti berikut:

Jawatankuasa Rakyat Wilayah A telah menganjurkan lelongan hak guna tanah untuk 4 projek kawasan bandar. Tempatan A akan menggunakan hasil lelongan 4 projek ini untuk mengira kadar kenaikan purata selepas lelongan (nisbah antara harga lantai dan harga lelongan), hasilnya ialah 10%. Kadar 10% yang dinyatakan dalam dokumen bidaan adalah kadar bayaran minimum kepada bajet negeri yang perlu dibayar oleh pelabur (nilai m).

Pelabur mesti mencadangkan kadar bayaran kepada belanjawan Negeri sebanyak 10% atau lebih. Nilai pembayaran sebenar kepada belanjawan Negeri adalah sama dengan kadar yang dicadangkan oleh pelabur yang menang (contohnya, 20%) didarab dengan fi guna tanah sebenar dan sewa tanah yang perlu dibayar (contohnya, 200 bilion VND). Bayaran guna tanah dan sewa tanah dikira mengikut peruntukan undang-undang tanah. Oleh itu, pelabur akan membayar tambahan 40 bilion VND kepada bajet Negeri sebagai tambahan kepada kewajipan untuk yuran guna tanah (nilai M).

Jika lokaliti tidak pernah menganjurkan lelongan projek, tidak akan ada dana tanah rujukan untuk dimasukkan ke dalam formula. Fasal 6, Perkara 48 Dekri tersebut juga menetapkan bahawa sekiranya tiada dana tanah rujukan untuk lelongan, kadar kenaikan purata nilai bayaran belanjawan projek yang telah dianjurkan untuk bidaan dalam tempoh 5 tahun berturut-turut sebelum tarikh keputusan polisi pelaburan atau maklumat dokumen kelulusan projek yang dianjurkan untuk bidaan boleh digunakan.

Sekiranya lokaliti belum mengatur pemilihan pelabur untuk melaksanakan projek secara lelongan atau kaedah bidaan, sehingga tiada dana tanah rujukan, dokumen tawaran tidak menyatakan kadar bayaran kepada bajet negeri (m). Kadar ini dicadangkan oleh pelabur dalam dokumen bidaan. Nilai bayaran kepada bajet negeri yang dicadangkan oleh pelabur (M) akan dibayar pada masa yang sama dengan pembayaran yuran guna tanah dan sewa tanah mengikut borang dan jadual yang ditetapkan dalam Kontrak Projek.

Oleh itu, penentuan kadar sumbangan belanjawan Negeri (m) telah menjadi jelas dan lengkap, mengurangkan kesukaran untuk banyak lokaliti. Peraturan baharu mengenai penentuan nilai sumbangan bajet Negeri (m) dijangka membawa hasil yang ketara kepada lokaliti, menambah baik persekitaran pelaburan ke arah yang telus dan menarik.

Bagaimanapun, menurut peguam Pham Thanh Tuan, pengiraan di atas juga boleh meningkatkan dengan ketara kos pelaksanaan projek perusahaan daripada jumlah wang yang perlu dibayar oleh M.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/go-nut-that-lon-cho-cac-dia-phuong-ve-dau-thau-du-an-dau-tu-khu-do-thi-20240920140938506.htm