Hanoi hampir "pupus" pangsapuri berharga di bawah 60 juta VND/m2

VTV.vn - 95% daripada bekalan pangsapuri semasa di Hanoi berharga melebihi 60 juta VND/m2, segmen di bawah 60 juta menyumbang kurang daripada 5% daripada pasaran.

Foto: Ngoc Hien

Pada pengumuman Sorotan Pasaran Hartanah untuk suku ketiga 2025, Cik Nguyen Hoai An - Pengarah Kanan CBRE Vietnam mengulas: "Pasaran pangsapuri Hanoi sedang memasuki tempoh pertumbuhan kukuh dalam kedua-dua skala dan harga, mencerminkan peralihan yang jelas dalam struktur produk dan gelagat pembelian rumah".

Menurut CBRE, pada suku ketiga 2025, jumlah bekalan pangsapuri yang baru dilancarkan di Hanoi mencecah lebih 10,300 pangsapuri, menandakan suku kedua dalam 5 tahun lalu dengan bekalan baharu melebihi paras 10,000 unit. Dalam 9 bulan pertama tahun ini, jumlah bekalan mencecah hampir 21,100 unit, meningkat 10% berbanding tempoh yang sama pada 2024. Terutama, terdapat sehingga 2,000 pangsapuri dengan harga jualan melebihi 120 juta VND/m2 (tidak termasuk VAT & yuran penyelenggaraan, diskaun), satu rekod pasaran yang tinggi sejak CBRE memulakan pemantauan.

Harga jualan pangsapuri baharu melebihi 90 juta VND/m2

Laporan itu menunjukkan bahawa purata harga jualan pangsapuri baharu di Hanoi telah melebihi 90 juta VND/m2, lebih tinggi daripada harga purata di Ho Chi Minh City dalam tempoh yang sama. Ini adalah harga tertinggi yang pernah ada dalam pasaran pangsapuri di ibu negara. Berbanding suku kedua, ia adalah kira-kira 14% lebih tinggi daripada suku sebelumnya, dan berbanding tempoh yang sama tahun lepas, peningkatan sehingga 40%.

Wakil CBRE berkata, kenaikan harga jualan jelas menggambarkan peralihan dalam struktur pasaran, apabila kebanyakan bekalan baharu tertumpu di kawasan yang mempunyai lokasi yang menguntungkan, infrastruktur yang baik dan dibangunkan oleh pelabur yang berpotensi kukuh.

Bukan sahaja kawasan tengah seperti Tay Ho, Cau Giay, Long Bien, malah kawasan pinggir bandar seperti Dan Phuong (Hanoi) dan Van Giang ( Hung Yen ) juga mencatatkan harga biasa daripada 70 - 110 juta VND/m2; kawasan yang jauh dari pusat juga telah menghampiri ambang 70 - 80 juta VND/m2. Jurang harga antara kawasan tengah dan pinggir bandar semakin mengecil, menunjukkan tahap harga umum pasaran telah memasuki fasa baharu.

Namun begitu, di sebalik kenaikan harga yang tinggi, aktiviti perdagangan dan pembelian masih rancak. Secara khusus, jumlah volum urus niaga mencecah lebih 11,100 pangsapuri pada suku ketiga, tertinggi sejak 2018. Purata kadar penyerapan mencapai 70 - 80%, menunjukkan bahawa permintaan untuk pelaburan dan pengumpulan aset kekal stabil, tanpa tanda-tanda penurunan.

Menurut CBRE, ramai pelabur telah mengambil kesempatan daripada sentimen pasaran yang positif untuk melancarkan portfolio produk sedia ada secara agresif, terutamanya dalam projek berhampiran pusat dan di sepanjang laluan trafik baharu. Ini menyebabkan harga terus meningkat terutama di kawasan yang pernah dianggap “berpatutan”.

Potensi risiko kemampanan

Di pasaran sekunder, harga pemindahan purata mencecah kira-kira 58 juta VND/m2, meningkat 19% berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Walaupun kenaikan ini lebih perlahan daripada "tahun panas" 2024, harga rumah masih cenderung meningkat dalam dua suku terakhir, menunjukkan bahawa permintaan kekal stabil - terutamanya daripada pembeli dengan tujuan pelaburan jangka panjang.

Pakar mengatakan bahawa trend kenaikan harga ini datang dari tiga sebab utama. Pertama, kekurangan bekalan baharu dalam segmen kelas pertengahan dan kelas rendah telah memaksa sebilangan besar pembeli beralih ke pasaran sekunder - di mana sudah ada pangsapuri yang diserahkan, lokasi yang baik dan status undang-undang yang jelas. Kedua, mentaliti "berpegang pada" pelabur selepas tempoh kenaikan harga telah menyebabkan jumlah urus niaga sebenar berkurangan tetapi harga tersenarai meningkat. Dan ketiga, permintaan untuk pelaburan jangka panjang kekal stabil berkat kadar faedah yang rendah, menyebabkan ramai pelabur memilih hartanah sebagai tempat selamat.

Cik Nguyen Hoai An, Pengarah Kanan CBRE Cawangan Hanoi. Foto: Ngoc Hien

Walau bagaimanapun, jika harga sekunder terus meningkat pada kadar yang tinggi sementara permintaan sebenar dimampatkan, pasaran mungkin menghadapi risiko ketidakseimbangan. Adalah penting untuk mempelbagaikan bekalan dan mengembangkan segmen harga yang berpatutan untuk mengekalkan kemampanan.

CBRE meramalkan bahawa pada suku keempat 2025, Hanoi akan mempunyai kira-kira 11,000 pangsapuri baharu, menjadikan jumlah bekalan tahunan kepada lebih 32,000 unit. Bekalan ini akan muncul di kawasan pinggir bandar, dengan harga 50-60 juta VND/m2, menyumbang kepada "menyejukkan" pasaran tahun depan.

"Jurang" perumahan mampu milik semakin besar

"Jika 2023 - 2024 adalah tempoh kekurangan bekalan dan kehausan produk, maka 2025 akan menyaksikan pembalikan, apabila bekalan melimpah tetapi harganya ditolak terlalu tinggi berbanding purata kemampuan. Ini adalah 'kitaran pembentukan semula' pasaran, apabila segmen mewah dan mewah benar-benar mendominasi dan mampu milik, manakala segmen pertengahan Hoai.

Secara khusus, 95% daripada bekalan semasa berharga melebihi 60 juta VND/m2, segmen di bawah 60 juta hanya menyumbang kurang daripada 5% daripada pasaran. Sehubungan itu, jurang ini mewujudkan tekanan besar terhadap permintaan perumahan sebenar, terutamanya bagi golongan muda dan isi rumah berpendapatan sederhana.

Secara keseluruhannya, pasaran hartanah Hanoi kekal sihat hasil daripada kadar faedah yang rendah, peningkatan kredit dan makroekonomi yang stabil. Walau bagaimanapun, kenaikan harga yang pesat dan ketidakseimbangan antara segmen menimbulkan cabaran besar bagi kedua-dua agensi pengurusan dan perniagaan.

Melangkah ke arah tempoh 2026-2027, jika dasar kredit, perancangan dan cukai dikawal dengan betul, Hanoi boleh memasuki kitaran pembangunan yang sihat di mana kualiti dan kemampanan produk menjadi keutamaan.

Sumber: https://vtv.vn/ha-noi-gan-nhu-tuyet-chung-can-ho-gia-duoi-60-trieu-dong-m2-100251014153202066.htm