Lebih daripada 270,000 bilion VND dalam inventori hartanah kediaman: Taikun manakah yang paling banyak memegangnya?

Lebih daripada 11 bilion USD inventori hartanah kediaman

Statistik daripada laporan kewangan suku ketiga 2023 bagi 10 perusahaan hartanah kediaman di bursa saham menunjukkan bahawa jumlah nilai inventori bersih setakat 30 September mencecah VND270,099 bilion (kira-kira USD11.1 bilion), meningkat 4% berbanding tempoh yang sama tahun lepas.

Walau bagaimanapun, berbanding dengan 30 September 2021, angka pertumbuhan inventori kumpulan ini adalah sehingga 35%.

Antara 10 perusahaan ini, Syarikat Saham Bersama Kumpulan Pelaburan Hartanah No Va ( Novaland - kod saham: NVL) mempunyai inventori terbesar kira-kira 137,594 bilion VND, meningkat 6% berbanding tempoh yang sama tahun lepas. Nisbah inventori ini menyumbang hampir 51% daripada jumlah nilai inventori kumpulan perusahaan di atas.

Menurut nota penyata kewangan, inventori terbesar Novaland ialah hartanah untuk dijual dalam pembinaan (terutamanya termasuk yuran penggunaan tanah, perundingan reka bentuk, pembinaan dan perbelanjaan lain). Item ini merekodkan lebih kurang VND 126,796 bilion, menyumbang 92.3% daripada inventori.

Novaland berkata sehingga 30 September, kumpulan itu menggunakan inventori bernilai VND57,025 bilion sebagai cagaran untuk pinjaman.

Di tempat kedua dari segi inventori ialah Syarikat Saham Bersama Vinhomes (kod saham: VHM) dengan VND 55,104 bilion, meningkat sedikit sebanyak 1% berbanding penghujung suku ketiga tahun lalu. Berbanding dengan penghujung suku ketiga 2021, inventori perusahaan ini meningkat sebanyak 72%.

Sama seperti Novaland, majoriti inventori Vinhomes adalah hartanah untuk dijual dalam pembinaan pada harga VND52,044 bilion, di projek bandar seperti Dream City, Dai An, Grand Park, Vinhomes Ocean Park...

Satu lagi syarikat dengan peningkatan mendadak dalam inventori ialah Khang Dien House Investment and Trading Joint Stock Company (kod saham: KDH). Pada penghujung suku ketiga, inventori bersih syarikat ialah VND17,153 bilion, meningkat 35% tahun ke tahun dan 150% berbanding penghujung suku ketiga 2021.

Kebanyakan inventori unit ini adalah hartanah yang belum siap dalam projek yang sedang dilaksanakan untuk membangunkan kawasan kediaman seperti Khang Phuc - Kawasan Kediaman Tan Tao, Doan Nguyen - Binh Trung Dong, Binh Trung - Binh Trung Dong, Binh Trung Moi - Binh Trung Dong...

Syarikat Saham Bersama Pelaburan Nam Long (kod saham: NLG) merekodkan inventori pada akhir suku ketiga pada VND16,800 bilion, peningkatan sedikit sebanyak 4%.

Inventori kumpulan ini tertumpu kepada projek yang belum siap seperti Projek Izumi (VND 9,037 bilion), Waterpoint Fasa 1 (VND 3,556 bilion), Waterpoint Fasa 2 (VND 1,528 bilion), Akari (VND 1,045 bilion) dan beberapa projek lain.

Faham betul ke?

Sebenarnya, tidak semua orang memahami sepenuhnya maksud item inventori perniagaan hartanah.

Menurut Encik Nguyen Huu Thanh - Timbalan Ketua Pengarah & Perunding Strategik, Syarikat Weland - hartanah ialah sektor perniagaan khusus yang berbeza daripada sektor pembuatan. Bagi perusahaan pembuatan, apabila inventori meningkat, dapat difahami bahawa perusahaan tidak boleh menjual produknya. Tetapi dengan hartanah, lebih banyak inventori, lebih besar dana tanah yang dimiliki oleh perusahaan itu.

Walaupun mempunyai banyak inventori adalah petanda yang baik bahawa perniagaan mempunyai produk yang tersedia yang boleh dihantar kepada pelanggan. Sementara itu, perniagaan kehabisan inventori menunjukkan bahawa tidak ada dana tanah baru, produk baru untuk dijual ke pasaran. Ini adalah petanda bahawa aliran tunai masa depan, jualan masa depan perniagaan mungkin akan terganggu.

Hơn 270.000 tỷ đồng tồn kho bất động sản nhà ở: Đại gia nào giữ nhiều nhất? - 1 — Inventori yang tinggi menunjukkan perniagaan hartanah mempunyai dana tanah yang besar (Foto: Tran Khang).

Encik Thanh berkata bahawa terdapat banyak jenis kos yang membentuk inventori perniagaan hartanah. Kos yang mempunyai nilai yang besar ialah kos pembelian projek, kos pembersihan tapak, dan kos pembinaan.

Oleh itu, untuk menganalisis perniagaan hartanah, adalah perlu untuk membandingkan projek dengan skala yang sama dari segi struktur kos yang membentuk inventori. Perniagaan dengan sebahagian besar kos pembersihan tapak mempunyai kecairan inventori yang lebih rendah daripada perniagaan yang kebanyakannya harta tanah belum siap.

Penunjuk penting untuk menilai inventori perniagaan ialah nisbah pusing ganti inventori. Nisbah ini ialah bilangan kali purata inventori bertukar sepanjang tempoh tersebut.

Mengikut perakaunan, semakin tinggi nisbah pusing ganti inventori, semakin cepat perniagaan itu dijual dan semakin sedikit inventori tersekat. Sebaliknya, semakin rendah nisbah, semakin perlahan perniagaan menjual dan semakin banyak inventori tersekat.

Melalui nisbah pusing ganti inventori, kami dapat menilai sama ada permintaan pelanggan terhadap barangan perniagaan adalah baik atau tidak.

Data menunjukkan bahawa indeks kebanyakan perniagaan dalam kumpulan di atas ini menurun berbanding tempoh yang sama 2 tahun lalu. Hanya Vinhomes, Khang Dien, Ha Do mencatatkan peningkatan, dengan peningkatan dalam pelepasan inventori berbanding tempoh yang sama pada 2022.

Terutama, perniagaan seperti Phat Dat, Quoc Cuong Gia Lai dan Novaland mempunyai nisbah yang rendah hanya 0.01 hingga 0.03 pusingan/suku.

Sumber