Menyahkod data inventori hartanah

Menurut Fasal 1, Perkara 3 Dekri 44/2022/ND-CP, inventori hartanah diterangkan sebagai kuantiti hartanah projek yang layak untuk transaksi mengikut peruntukan undang-undang tetapi belum diurus niaga dalam tempoh pelaporan.

Apakah asas untuk menentukan inventori?

Menurut laporan terkini Kementerian Pembinaan , inventori hartanah dalam projek pada suku pertama 2024 daripada 56 wilayah dan bandar di seluruh negara adalah kira-kira 23,029 unit (termasuk pangsapuri, rumah individu, dan tanah), di mana: pangsapuri mempunyai 3,706 unit; rumah individu mempunyai 8,468 unit; tanah mempunyai 10,855 petak. Sehubungan itu, dapat dilihat bahawa nisbah inventori adalah terutamanya dalam segmen hartanah perumahan individu dan plot tanah projek.

Kementerian Pembinaan berkata pada masa ini terdapat 3,706 pangsapuri dalam inventori, tetapi jumlah sebenar adalah lebih besar.

Encik Vo Hong Thang, Pengarah Jabatan R&D Kumpulan DKRA, berkata inventori hartanah difahamkan sebagai bilangan produk dalam projek hartanah yang tidak berjaya didagangkan.

Menurut Encik Thang, data inventori adalah berdasarkan data yang dilaporkan oleh perusahaan hartanah di bawah Klausa 1, Artikel 3 Dekri 44/2022/ND-CP. Menurut Dekri, inventori hartanah ialah kuantiti hartanah projek yang layak untuk didagangkan mengikut peruntukan undang-undang tetapi belum didagangkan dalam tempoh pelaporan.

Tempoh pelaporan akan dijalankan setiap suku tahun dan pelabur akan melaporkan maklumat projek dan status transaksi (termasuk maklumat inventori hartanah) mengikut Borang No. 10 dan 12 yang dilampirkan pada Dekri 44/2022/ND-CP.

Di mana, borang No. 10 termasuk maklumat dan data mengenai projek hartanah dan produk hartanah yang layak untuk transaksi; Borang No. 12 termasuk maklumat dan data mengenai situasi transaksi hartanah projek.

Realiti berbeza daripada data

Perniagaan hartanah percaya bahawa data inventori yang diumumkan oleh Kementerian Pembinaan adalah tidak tepat. Encik Ha Van Thien, Timbalan Ketua Pengarah Perbadanan Harta Tanah Kumpulan Tran Anh, berkata pada masa ini, perniagaan yang melaporkan data inventori disenaraikan di bursa saham.

Syarikat hartanah tidak tersenarai hanya akan melaporkan dalam penyata kewangan tahunan mereka. Malah terdapat maklumat yang belum disahkan tentang bagaimana syarikat hartanah "mengelak" masalah itu, bahawa sesetengah pelabur tidak menjual produk mereka, jadi mereka membiarkan pekerja mereka membeli produk atas nama mereka, kemudian meminjam wang daripada bank untuk mendapatkan aliran tunai. Apabila ada pelanggan membeli produk ini, syarikat akan menyelesaikan pinjaman dengan bank untuk menjual kepada pelanggan sebenar, jadi produk itu masih dianggap berjaya dijual, tetapi pada hakikatnya, ia masih inventori. Oleh itu, data inventori yang diterbitkan mungkin tidak tepat.

Menurut Encik Thien, inventori sebenar adalah lebih besar daripada angka yang dilaporkan, kerana bilangan perniagaan hartanah yang tidak disenaraikan di bursa saham adalah sangat besar, perniagaan ini mempunyai sejumlah besar projek di wilayah dan jumlah barang yang dijual bertahan selama bertahun-tahun.

Sebagai contoh, di Binh Duong , terdapat banyak projek pangsapuri dengan dokumen undang-undang penuh, namun, bilangan produk yang dijual adalah sangat rendah. Khususnya, Kumpulan Danh Khoi dengan projek Astral City, projek itu mempunyai 4,966 pangsapuri, dibuka untuk jualan sejak 2020, bagaimanapun, hanya kira-kira 40% daripada produk di atas telah dijual. Le Phong Group mempunyai 3 projek untuk dijual dengan dokumen sah penuh dan dalam proses penyerahan rumah di 2 projek, jumlah produk yang tidak terjual hampir 1,000 unit...

Di samping itu, Binh Duong pada masa ini mempunyai berpuluh-puluh projek yang telah dibuka untuk jualan sejak sekian lama dan hampir siap, tetapi pelabur masih menawarkan inventori untuk dijual. Sementara itu, menurut Kementerian Pembinaan, pasaran kini mempunyai kira-kira 3,706 pangsapuri dalam inventori. Oleh itu, dapat dilihat bahawa data adalah sangat berbeza.

Atau di Bandaraya Ho Chi Minh, pada tahun 2023, walaupun terdapat beberapa projek untuk dijual di pasaran, jumlah barangan tidak sedikit. Sebagai contoh, projek MT Eastmark City di Thu Duc City, dengan hampir 2,000 produk pangsapuri, dijual dari 2021 hingga sekarang, masih dibuka untuk jualan oleh pelabur. Projek di Daerah 1 Kumpulan Novaland , dijual dari 2019 hingga sekarang, masih mempunyai barang yang tidak terjual, projek pangsapuri di daerah Binh Chanh Kumpulan An Gia, walaupun telah diserahkan, masih mempunyai jumlah inventori yang besar... Namun, pada awal tahun 2024, Jabatan Pembinaan Bandaraya Ho Chi Minh melaporkan bahawa Bandaraya Ho Chi Minh pada masa ini tidak mempunyai inventori.

Selain itu, cerita tentang inventori yang perlu dinyatakan ialah selepas tempoh kewangan yang sukar dari tahun 2022 sehingga kini, ramai pelanggan yang menempah produk hartanah tetapi tidak mempunyai kapasiti kewangan yang mencukupi terpaksa memulangkan barangan tersebut kepada pelabur, jadi jumlah inventori ini juga agak besar.

Di samping itu, berdasarkan Klausa 1, Perkara 3 Dekri 44/2022/ND-CP digunakan untuk projek yang layak untuk didagangkan mengikut peruntukan undang-undang untuk dikira sebagai inventori juga menjadi masalah.

Sebagai contoh, di Ho Chi Minh City, pada masa ini terdapat banyak projek yang telah dibuka untuk dijual, dibina dan diserahkan kepada pelanggan, tetapi tidak memenuhi syarat sah untuk transaksi, jadi pelabur dan pelanggan hanya menandatangani kontrak deposit untuk menempah tempat, walaupun mereka telah mengumpul sehingga 95% daripada nilai rumah. Dan projek-projek ini, kerana ia tidak memenuhi syarat undang-undang, masih dianggap sebagai projek yang belum terbentuk dan tidak boleh dikira sebagai inventori jika produk tidak habis dijual.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-ma-so-lieu-hang-ton-kho-bat-dong-san-d219682.html