Dengan undang-undang baharu yang berkuat kuasa, pelabur hartanah sedang mengubah pilihan mereka.

Pelabur hartanah semakin memberi tumpuan kepada aspek perundangan dan keupayaan sesuatu projek untuk memenuhi keperluan perumahan sebenar – faktor yang membantu meminimumkan risiko dan memastikan nilai mampan untuk pelaburan mereka.

Dengan undang-undang baharu yang berkuat kuasa, pelabur hartanah sedang mengubah pilihan mereka.

Pelabur hartanah semakin memberi tumpuan kepada aspek perundangan dan keupayaan sesuatu projek untuk memenuhi keperluan perumahan sebenar – faktor yang membantu meminimumkan risiko dan memastikan nilai mampan untuk pelaburan mereka.

Pelanggan melihat rumah di Aqua City by Novaland - sebuah projek yang isu perundangannya baru-baru ini telah diselesaikan. Foto: Le Toan

Keutamaan undang-undang

Pada tahun 2018, kerana perlu membeli rumah untuk didiami, Encik Nguyen Trung Thanh telah membuat kajian dan memilih sebuah apartmen dalam sebuah projek yang terletak di kawasan perumahan Nam Rach Chiec (wad An Phu, Daerah 2, kini Bandar Thu Duc, Bandar Ho Chi Minh). Projek ini terdiri daripada 12 bangunan apartmen, dengan ketinggian antara 33-35 tingkat, dan mempunyai sejumlah 3,175 pangsapuri.

Menurut Encik Thanh, pada masa itu, pemaju telah menandatangani kontrak awal dengan pelanggan untuk menempah pangsapuri, dengan deposit awal sebanyak 250 juta VND seunit dan harga jualan sebanyak 38 juta VND semeter persegi. Disebabkan oleh prosedur undang-undang, pemaju tidak dapat memulakan jualan seperti yang dirancang. Baru-baru ini, selepas usaha untuk menyelesaikan isu-isu oleh pihak berkuasa tempatan, projek tersebut telah diberikan permit pembinaan.

Walau bagaimanapun, pemaju secara sepihak mengumumkan penamatan kontrak awal dan komited untuk membayar faedah sebanyak 15% setahun ke atas jumlah yang telah dibayar oleh pelanggan. Jika pelanggan masih ingin terus menyertai projek ini, kedua-dua pihak akan meneruskan pembubaran kontrak awal. Selepas projek sedia untuk operasi perniagaan, pelanggan akan menerima diskaun sebanyak 15% ke atas harga jualan baharu.

Alasan yang diberikan oleh pelabur adalah kerana perjanjian sebelumnya tidak lagi selaras dengan peraturan perundangan semasa. Secara khususnya, perubahan dalam dasar perundangan berikutan tarikh kuat kuasa Undang-undang Tanah 2024, Undang-undang Perumahan 2023 dan Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 pada 1 Ogos 2024, menghendaki produk dalam projek tersebut memenuhi syarat-syarat tertentu untuk diusahakan.

Sehingga kini, produk projek tersebut masih tidak memenuhi keperluan perniagaan yang ditetapkan dalam Perkara 24 Undang-Undang Perniagaan Hartanah 2023. Tambahan pula, menurut Klausa 1, Perkara 8 Undang-Undang Perniagaan Hartanah, menjalankan perniagaan hartanah tanpa memenuhi syarat yang diperlukan adalah dilarang sama sekali. Oleh itu, amalan pemaju sebelum ini yang menawarkan produk untuk dijual melalui "kontrak awal yang menjamin hak untuk membeli pangsapuri yang sedang dibina" dengan pelanggan tidak lagi sesuai dan tidak mematuhi peraturan perundangan semasa.

"Dari segi undang-undang, tindakan pemaju tidak salah, kerana mereka telah bersetuju untuk membayar balik faedah ke atas deposit tersebut. Walau bagaimanapun, dari perspektif pelaburan, walaupun dengan pampasan, pelanggan masih berada dalam keadaan yang kurang bernasib baik kerana harga hartanah semasa telah meningkat berkali-kali ganda berbanding enam tahun lalu," kata Encik Thanh.

Berdasarkan "pengajaran" di atas, "keutamaan" pelabur juga telah berubah dengan ketara. Daripada membeli secara pukal seperti sebelum ini, pelabur kini mengutamakan projek dengan dokumentasi sah yang lengkap untuk menguruskan risiko. Sesetengah pelabur juga memilih untuk membeli hartanah yang sudah mempunyai sijil penggunaan tanah atau sijil pemilikan.

“Sesebuah projek mesti mempunyai dokumentasi perundangan yang lengkap dan jelas untuk menarik pelabur pada masa ini. Bagi plot tanah yang dimiliki oleh individu, pelabur hanya bersetuju untuk meninjau atau membeli apabila tanah tersebut telah dipecah bahagi dan mempunyai hak milik tanah individu. Projek yang sedang menjalani prosedur pecah bahagi tanah hampir tidak menarik minat pelabur. Ini merupakan perubahan yang jelas dalam cara pelabur menilai produk baru-baru ini,” kongsi Cik Tú, seorang ejen hartanah di Bandar Raya Ho Chi Minh.

Tambahan pula, Cik Tú menambah bahawa peraturan baharu mengenai pecahan tanah membuatkan ramai pelabur teragak-agak. Sementara itu, pada masa lalu, ramai pelabur tertipu apabila mereka membeli tanah dengan harapan untuk membahagikannya dan mendapatkan geran hak milik, hanya untuk menghadapi halangan undang-undang kemudian. Oleh itu, mereka kini sangat berhati-hati dan tidak lagi senaif dahulu.

Fokus pada keupayaan untuk memenuhi keperluan sebenar.

Wartawan telah memerhatikan bahawa pelabur hari ini bukan sahaja mencari produk yang mempunyai nilai undang-undang yang jelas, tetapi juga menumpukan pada kebolehlaksanaan penggunaan aset jangka panjang, bagi memastikan nilai pelaburan yang stabil.

Bukan perkara luar biasa dalam pasaran bagi pemaju untuk membatalkan kontrak dengan pelanggan disebabkan oleh keadaan yang tidak dijangka. Mengekalkan kontrak dengan pelanggan mungkin akan mengakibatkan perniagaan kehilangan keuntungan, atau mengalami kerugian.

Projek-projek yang mempunyai kecairan yang tinggi, mudah disewakan atau memenuhi keperluan perumahan sebenar sedang diutamakan. Ini mencerminkan peralihan daripada pelaburan spekulatif kepada produk yang mempunyai nilai penggunaan jangka panjang. Secara khususnya, pangsapuri dan rumah bandar di lokasi yang baik dengan infrastruktur yang lengkap dan berdekatan dengan kemudahan awam sedang dipilih oleh ramai pelabur.

Di samping itu, hartanah yang mempunyai potensi perniagaan seperti ruang komersial, rumah kedai atau plot tanah di kawasan yang mempunyai potensi pembangunan yang kukuh, juga mendapat perhatian yang ketara.

“Para pelabur hari ini bukan sahaja menghargai potensi keuntungan daripada peningkatan nilai hartanah, tetapi juga mempertimbangkan keupayaan untuk menjana pendapatan yang stabil daripada aktiviti penyewaan atau komersial. Ini membantu mereka mengoptimumkan keuntungan dan meminimumkan risiko dalam pasaran yang tidak menentu,” kongsi Encik Tran Khanh Quang, Pengarah Besar Syarikat Pelaburan Hartanah Viet An Hoa.

Encik Duong Minh Thong, Pengarah Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd., juga percaya bahawa, dalam konteks semasa, segmen hartanah yang memenuhi keperluan perumahan sebenar mendapat perhatian yang besar kerana faktor keselamatannya yang tinggi. Plot tanah, terutamanya yang tidak mempunyai hak guna tanah kediaman, masih belum menarik banyak perhatian.

Memberikan nasihat kepada pelabur, Encik Thong menyatakan bahawa walaupun projek perumahan sering diabaikan oleh pelabur, melalui turun naik pasaran, ini adalah produk yang mempunyai nilai yang berpatutan dan berpotensi untuk mengekalkan atau meningkatkan nilai dari semasa ke semasa. Dari segi pengurusan risiko, hartanah dalam projek yang mempunyai status perundangan yang jelas adalah lebih terjamin apabila dirancang secara komprehensif dan sistematik oleh pemaju yang bereputasi, dan tidak membawa risiko yang sama seperti plot tanah yang dibahagikan secara persendirian.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html