Undang-undang baharu berkuat kuasa, pelabur hartanah tukar "rasa"

Pelabur projek hartanah semakin memberi perhatian lebih kepada kesahihan dan keupayaan projek untuk memenuhi keperluan perumahan sebenar - faktor yang membantu meminimumkan risiko dan memastikan nilai yang mampan untuk pelaburan.

Undang-undang baharu berkuat kuasa, pelabur hartanah tukar "rasa"

Pelabur projek hartanah semakin memberi perhatian lebih kepada kesahihan dan keupayaan projek untuk memenuhi keperluan perumahan sebenar - faktor yang membantu meminimumkan risiko dan memastikan nilai yang mampan untuk pelaburan.

Pelanggan melawat rumah di Novaland 's Aqua City - projek yang baru sahaja menyelesaikan isu perundangannya. Foto: Le Toan

Keutamaan undang-undang

Pada 2018, disebabkan keperluan untuk membeli rumah untuk didiami, Encik Nguyen Trung Thanh meneliti dan memilih sebuah apartmen dalam projek di Kawasan Kediaman Nam Rach Chiec (Wad An Phu, Daerah 2, kini Bandar Thu Duc, Bandar Ho Chi Minh). Projek ini mempunyai skala 12 bangunan pangsapuri, ketinggian dari 33-35 tingkat dan sejumlah 3,175 pangsapuri.

Menurut Encik Thanh, pada masa itu, pelabur menandatangani kontrak pada dasarnya untuk membeli apartmen dengan pelanggan, deposit awal adalah 250 juta VND/apartmen, harga jualan ialah 38 juta VND/m2. Disebabkan prosedur undang-undang, pelabur tidak dapat membuka jualan seperti yang dirancang. Baru-baru ini, selepas usaha menghapuskan halangan daripada kerajaan tempatan, projek itu telah diberikan permit pembinaan.

Walau bagaimanapun, pelabur secara unilateral mengumumkan penamatan kontrak pada dasarnya dan komited untuk membayar faedah 15% setahun ke atas jumlah yang telah dibayar oleh pelanggan. Jika pelanggan masih mahu terus mengambil bahagian dalam projek itu, kedua-dua pihak akan meneruskan untuk membubarkan kontrak secara prinsip. Selepas projek itu layak untuk beroperasi, pelanggan akan menerima diskaun 15% ke atas harga jualan baharu.

Alasan yang diberikan oleh pelabur ialah perjanjian terdahulu tidak lagi mengikut peraturan undang-undang semasa. Secara khususnya, perubahan dalam dasar perundangan selepas Undang-undang Tanah 2024, Undang-undang Perumahan 2023 dan Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 berkuat kuasa mulai 1 Ogos 2024 memerlukan produk projek itu memenuhi syarat untuk dimasukkan ke dalam perniagaan.

Sehingga kini, produk projek tersebut masih belum memenuhi syarat perniagaan seperti yang ditetapkan dalam Perkara 24 Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023. Selain itu, menurut Klausa 1, Perkara 8 Undang-undang Perniagaan Hartanah, perniagaan hartanah yang tidak memenuhi syarat adalah dilarang. Oleh itu, amalan sebelum ini pelabur meletakkan produk ke dalam perniagaan melalui bentuk membuat kesimpulan "kontrak prinsip untuk menjamin hak untuk membeli pangsapuri masa depan" dengan pelanggan adalah tidak lagi sesuai dan tidak mematuhi peraturan undang-undang semasa.

"Dari perspektif undang-undang, tindakan pelabur tidak salah, kerana mereka telah bersetuju untuk membayar pampasan faedah untuk jumlah wang yang mereka telah depositkan. Tetapi dari perspektif pelaburan, walaupun mereka menerima pampasan, pelanggan masih menjadi pihak yang kurang bernasib baik, kerana harga hartanah semasa telah meningkat berkali-kali ganda berbanding 6 tahun lalu," kata Encik Thanh.

Daripada "pengajaran" di atas, "rasa" pelabur juga telah banyak berubah. Daripada membeli secara pukal seperti sebelum ini, pelabur mengutamakan projek dengan dokumen undang-undang penuh untuk menguruskan risiko. Sesetengah pelabur lain memilih untuk membeli produk dengan buku merah atau sijil pemilikan.

"Projek mesti mempunyai dokumen undang-undang yang lengkap dan jelas untuk menarik pelabur melabur pada masa ini. Dengan produk tanah dalam masyarakat, pelabur hanya bersetuju untuk mengukur atau membeli apabila tanah telah dibahagikan kepada plot dan mempunyai buku sendiri. Projek dalam proses memohon prosedur pembahagian tanah hampir tidak menarik perhatian pelabur. Ini adalah perubahan yang jelas dalam cara pelabur menilai produk baru-baru ini," kata Cik Tu, seorang broker di Ho Chi Minh City.

Selain itu, Cik Tu menambah bahawa peraturan baharu mengenai pembahagian tanah membuatkan ramai pelabur berasa ragu-ragu. Manakala pada peringkat sebelum ini, ramai pelabur yang "terpedaya" apabila membeli tanah dan berharap untuk memohon pembahagian tanah serta mendapat sijil, namun kemudiannya menghadapi masalah undang-undang. Oleh itu, pada masa ini, mereka sangat berhati-hati dan tidak lagi mudah mesra seperti dahulu.

Fokus pada keupayaan untuk memenuhi keperluan sebenar

Pemerhatian wartawan menunjukkan bahawa pelabur hari ini bukan sahaja mencari produk dengan nilai undang-undang yang jelas, tetapi juga memberi tumpuan kepada kebolehlaksanaan penggunaan aset jangka panjang, memastikan nilai pelaburan yang stabil.

Bukan sesuatu yang luar biasa bagi pelanggan untuk dibatalkan kontrak mereka oleh pelabur apabila terdapat turun naik dalam pasaran. Kerana jika kontrak dengan pelanggan dikekalkan, berkemungkinan perniagaan tidak lagi mendapat keuntungan, malah mengalami kerugian…

Projek dengan kecairan yang tinggi, mudah disewa atau memenuhi keperluan perumahan sebenar sedang diutamakan. Ini mencerminkan peralihan daripada pelaburan jangka pendek kepada produk dengan nilai penggunaan jangka panjang. Khususnya, pangsapuri dan rumah bandar dengan lokasi yang baik, infrastruktur yang lengkap dan berdekatan dengan kemudahan awam sedang dipilih oleh ramai pelabur.

Selain itu, produk yang mempunyai potensi eksploitasi perniagaan seperti premis komersial, rumah kedai atau tanah di kawasan yang mempunyai potensi pembangunan yang kukuh turut mendapat perhatian.

"Pelabur hari ini bukan sahaja menghargai potensi keuntungan daripada peningkatan nilai hartanah, tetapi juga mempertimbangkan keupayaan untuk menjana pendapatan yang stabil daripada aktiviti pajakan atau komersial. Ini membantu mereka mengoptimumkan keuntungan dan meminimumkan risiko dalam konteks banyak turun naik pasaran," kata Encik Tran Khanh Quang, Pengarah Besar Syarikat Pelaburan Hartanah Viet An Hoa.

Encik Duong Minh Thong, Pengarah Duong Minh Real Estate Consulting and Services Co., Ltd. juga berkata dalam konteks semasa, segmen hartanah yang memenuhi keperluan perumahan sebenar mendapat perhatian yang besar berkat faktor keselamatannya yang tinggi. Hasil tanah khususnya tanah tanpa tanah kediaman masih belum mendapat perhatian ramai.

Memberi nasihat kepada pelabur, Encik Thong berkata walaupun projek perumahan sering tidak diberi perhatian oleh pelabur, melalui pasang surut pasaran, ini adalah produk dengan nilai yang munasabah dan keupayaan untuk mengekalkan atau meningkatkan nilai dengan baik dari semasa ke semasa. Dari segi pengurusan risiko, hartanah dalam projek mempunyai status undang-undang yang lebih jelas apabila ia dirancang secara serentak dan sistematik, dilaksanakan oleh pelabur yang berwibawa, dan tidak berisiko seperti plot tanah yang dibahagikan sendiri di kalangan rakyat.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/luat-moi-co-hieu-luc-nha-dau-tu-bat-dong-san-thay-doi-khau-vi-d230994.html