Sebab mengapa sangat sedikit perniagaan boleh berunding 100% keluasan tanah

Menghapuskan halangan dan masalah

Pada 21 Jun, mengikut program kerja Sidang Ke-5, Dewan Negara menghabiskan sepanjang hari membincangkan draf Undang-undang Tanah (pindaan).

Bercakap dengan Nguoi Dua Tin di luar persidangan Dewan Negara, Perwakilan Dewan Negara Quan Minh Cuong - Ketua Perwakilan Dewan Negara wilayah Dong Nai memberikan pendapatnya mengenai beberapa kandungan mengenai penggunaan tanah untuk melaksanakan projek pembangunan sosio-ekonomi .

Mengenai peraturan mengenai penggunaan tanah untuk melaksanakan projek pembangunan sosio-ekonomi melalui perjanjian untuk menerima hak guna tanah atau mempunyai hak guna tanah, Encik Cuong berkata bahawa pada masa ini, untuk melaksanakan peruntukan tanah dan pajakan tanah untuk projek menggunakan tanah, mengikut kandungan draf, keutamaan diberikan dalam susunan berikut: Pajakan tanah melalui lelongan hak guna tanah, membida untuk memilih pelabur untuk projek; dan penggunaan tanah melalui perjanjian adalah pilihan terakhir.

Perwakilan Perhimpunan Kebangsaan Quan Minh Cuong - Ketua Perwakilan Perhimpunan Kebangsaan wilayah Dong Nai .

Pada hakikatnya, perjanjian hak guna tanah untuk melaksanakan projek pembangunan sosio-ekonomi telah membantu untuk melaksanakan projek dengan cepat, menggalakkan kecekapan penggunaan tanah dan mengelakkan aduan berkaitan pembersihan tapak, pampasan, sokongan, penempatan semula, atas dasar perjanjian sukarela, jadi ia mempunyai kata sepakat rakyat... Pada masa yang sama, Negeri juga mempunyai hasil bajet melalui kutipan bayaran penukaran guna tanah.

Walau bagaimanapun, mengikut peruntukan Perkara b, Fasal 1, Perkara 27, "Dalam hal menggunakan tanah untuk melaksanakan projek perumahan komersial, ia dibenarkan untuk bersetuju menerima hak untuk menggunakan tanah kediaman atau tanah kediaman dan tanah selain daripada tanah kediaman."

Oleh itu, sekiranya sempadan projek tidak mempunyai "sekurang-kurangnya 1m2" tanah kediaman, perjanjian tidak dibenarkan dan akan membawa kepada banyak akibat yang berbeza.

"Oleh itu, saya fikir perlu ada peraturan yang berasingan untuk kes di mana tanah bukan tanah kediaman, selagi ia mengikut jenis perancangan, memenuhi syarat untuk menukar tujuan guna tanah dan syarat lain untuk melaksanakan projek, maka peraturan itu membenarkan pelaksanaan perjanjian. Dengan itu, kesulitan dan kekurangan akan dapat diselesaikan," kata Encik Cuong.

Selain itu, Encik Cuong juga mencadangkan untuk mengkaji dan membenarkan pelaksanaan perjanjian di atas tanah pertanian untuk menjalankan projek perumahan komersial.

Hadkan aduan tentang pampasan dan nilai sokongan

Pada masa yang sama, adalah disyorkan untuk mengkaji penggunaan kaedah "neutral" untuk membersihkan tanah untuk melaksanakan projek pembangunan sosio-ekonomi.

Menurut Encik Cuong, perjanjian sukarela mengenai hak guna tanah antara perusahaan dan pengguna tanah akan membantu pelaksanaan projek menjadi cepat, menggalakkan kecekapan penggunaan tanah dan mengelakkan aduan, jadi ia mempunyai kelebihan yang jelas.

Namun, pada hakikatnya, sangat sedikit perniagaan yang boleh merundingkan 100% keluasan tanah, kerana sering timbul kes di mana minoriti pengguna tanah tidak bekerjasama dengan pelabur projek, terutamanya dalam kes di mana pengguna tanah mengetahui bahawa lokasi plot tanah tidak boleh dipisahkan dari sempadan projek, dan akan menuntut harga yang tidak munasabah, malah berkali-kali ganda lebih tinggi daripada harga pasaran.

Pada masa itu, pelabur sama ada perlu menerima harga tinggi yang tidak munasabah untuk dapat menjalankan projek, yang membawa kepada akibat kenaikan harga tanah, menyebabkan kesukaran dalam pampasan, sokongan penempatan semula, atau perjanjian hak guna tanah untuk projek lain di kawasan itu.

Sekiranya pelabur tidak menerima harga yang terlalu tinggi, ia akan menyebabkan kesesakan dalam pembangunan projek, pembaziran sumber tanah bagi kebanyakan kawasan yang telah dipersetujui hak guna tanah.

Oleh itu, kebanyakan pelabur mahu Negeri menuntut semula tanah untuk menjalankan projek, tetapi tebus guna tanah sering menimbulkan rungutan terutama aduan mengenai nilai pampasan.

“Oleh itu, saya berpendapat adalah perlu untuk mengkaji dan melaksanakan kaedah “neutral” yang menggalakkan kelebihan dan mengurangkan keburukan kedua-dua kaedah di atas, dengan menggalakkan perjanjian mengenai hak guna tanah untuk melaksanakan projek pembangunan sosio-ekonomi.

Sekiranya pelabur telah bersetuju dengan 80% kawasan itu dan menghadapi kesukaran untuk berunding kerana selebihnya minoriti pengguna tanah menuntut harga yang tidak munasabah, Negara akan menyokong pemulihan tanah bagi baki 20% kawasan itu," En. Cuong menganalisis.

Pengambilan tanah sering menimbulkan aduan terutama aduan tentang nilai pampasan.

Ketua delegasi Dong Nai berkata, draf itu juga menetapkan kaedah penentuan harga tanah mengikut prinsip pasaran dan pengiraan harga tanah tertentu dalam kes-kes di mana Negara menuntut semula tanah, jadi boleh dirujuk kepada harga unit yang telah dipersetujui pelabur untuk kawasan lain memohon kes-kes tebus guna tanah. Dari situ, ia juga mengehadkan aduan tentang pampasan dan nilai sokongan, memastikan hak orang yang tanahnya dituntut.

Justeru, ia akan menyelesaikan masalah bagi projek pembangunan sosio-ekonomi yang dilaksanakan melalui perjanjian mengenai hak guna tanah, di mana sebilangan kecil pengguna tanah menuntut nilai perjanjian yang terlalu tinggi, menyebabkan kesesakan dalam pembangunan projek.

Mengenai kaedah penilaian tanah, Encik Cuong berkata bahawa draf itu hanya menetapkan 4 kaedah penilaian tanah dan menghapuskan kaedah lebihan. Tetapi dalam praktiknya, kaedah lebihan sedang digunakan secara meluas dalam menentukan harga tanah untuk kawasan tanah yang luas, projek pelaburan pembinaan bercampur, dijalin dengan tujuan yang berbeza seperti perumahan, perdagangan, perkhidmatan, pejabat, hotel, dll.

“Jadi persoalannya adakah kaedah penilaian tanah yang selebihnya boleh memainkan peranan kaedah lebihan?”, soal beliau.

Beliau menyatakan bahawa bergantung kepada jenis hartanah, kaedah penilaian yang berbeza akan digunakan. Sebagai contoh, untuk petak tanah yang besar dengan pelbagai kegunaan yang berbeza, menggunakan kaedah perbandingan adalah sangat sukar dan tidak boleh dilaksanakan kerana tiada maklumat tentang hartanah setanding yang serupa dalam skala, tujuan guna tanah dan kriteria perancangan.

Bagi kaedah pendapatan, ia digunakan untuk projek yang telah beroperasi, dikendalikan, dan menjana aliran tunai perniagaan tahunan. Apabila menggunakan kaedah pekali pelarasan harga tanah, masalahnya ialah kualiti data harga tanah yang dikumpul setiap tahun (untuk membina senarai harga tahunan) dan keperluan untuk mengukur faktor tertunggak dari segi perancangan dan struktur guna tanah plot tanah yang akan dinilai.

"Daripada meninggalkan kaedah lebihan kerana faktor hipotesis, adalah perlu untuk membangunkan peraturan standard dan lebih khusus mengenai parameter yang digunakan dalam pengiraan untuk menyegerakkan dan menyatukan kerja menentukan harga tanah, untuk mempromosikan kelebihan apabila menggunakan kaedah ini kepada beberapa kes yang perlu menentukan harga tanah tertentu," Encik Cuong mencadangkan .

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/ly-do-rat-it-doanh-nghiep-co-the-thoa-thuan-duoc-100-dien-tich-dat-a613523.html