Perumahan sosial menghadapi situasi paradoks kedua-dua kekurangan dan "ketersediaan".

Kesukaran demi kesukaran

Data penyelidikan daripada Vietnam Association of Realtors (VARS) menunjukkan bahawa sejak 2018, bekalan perumahan mengalami kemerosotan yang serius. Bilangan projek perumahan yang baru diluluskan semakin terhad. Sementara itu, dianggarkan 1,200 projek bernilai kira-kira 30 bilion USD menghadapi kesukaran dalam pelaksanaan. Sejak akhir tahun 2022, hanya kira-kira 500 projek telah diselesaikan.

Sejak 2018, bekalan perumahan cenderung merosot dengan serius. (Foto: baochinhphu)

Bekalan rumah yang terhad, rumah mampu milik yang teruk, kos yang tinggi dalam semua peringkat pelaksanaan projek,... membuatkan harga hartanah terutamanya pangsapuri di bandar-bandar besar terus meningkat dan tidak menunjukkan tanda-tanda berhenti. Perumahan sosial adalah hampir satu-satunya peluang untuk impian menetap bagi majoriti orang.

Sejak kebelakangan ini, Negeri telah melakukan banyak usaha dalam mengeluarkan dasar untuk menarik perniagaan menyertai pembangunan perumahan sosial, menambah baik bekalan segmen perumahan sosial. Walau bagaimanapun, dasar ini masih mempunyai banyak kelemahan, kekurangan penyegerakan, mewujudkan banyak kesesakan yang menyukarkan pelabur untuk mengakses perumahan sosial.

Pada acara mengumumkan laporan Q3/2023 VARS, Encik Nguyen Hoang Nam, Ahli Kumpulan Kerja Penyelidikan Pasaran VARS, Ketua Pengarah G-Home berkata bahawa mekanisme undang-undang yang berkaitan dengan perumahan sosial adalah sangat rumit. Memohon permit pembinaan projek juga panjang, malah lebih memakan masa daripada projek perumahan komersial. Untuk "mengeluarkan" permit pembinaan, pemaju perumahan sosial mesti menghabiskan sekurang-kurangnya 2 tahun untuk menyelesaikan prosedur.

Sehubungan itu, walaupun peraturan semasa memberi insentif supaya projek perumahan sosial dikecualikan daripada bayaran guna tanah, namun sebelum itu projek perumahan sosial masih perlu “melalui” penilaian tanah – yang masih berdepan banyak masalah dan kontroversi berkaitan kaedah penilaian. Pada masa yang sama, pelabur tidak dibenarkan membuat potongan tetapi masih perlu membayar M3 (nilai bayaran kepada belanjawan negeri secara tunai yang dicadangkan oleh pelabur dalam dokumen bidaan sebagai tambahan kepada kewajipan pelabur terhadap belanjawan negeri mengikut undang-undang semasa). Lebih-lebih lagi, pelabur masih perlu membayar lebih awal untuk membersihkan tapak. Jumlah ini kemudiannya akan ditolak daripada projek lain atau diimbangi dengan harga tanah.

Apatah lagi, selepas 2 tahun prosedur pelaburan, projek perumahan sosial mengambil masa lebih kurang 2 tahun lagi untuk membina dan menyerahkan rumah tersebut kepada pelanggan. Selepas itu, pelabur masih perlu menempah sekurang-kurangnya 20% daripada kawasan perumahan sosial untuk disewa dalam projek perumahan sosial dan hanya boleh menjual selepas 5 tahun penggunaan.

Proses ini berlangsung sehingga 9 tahun, selepas itu projek itu diaudit. Dan hanya apabila audit selesai, perusahaan akan menerima keuntungan tetap sebanyak 10%. Sementara itu, sepanjang keseluruhan proses pelaksanaan projek, perusahaan itu sendiri tidak pasti perbelanjaan mana yang akan direkodkan sebagai munasabah dan sah, yuran mana yang tidak akan diselesaikan atau ditolak. Oleh itu, perusahaan perumahan sosial sentiasa dalam keadaan "nasib, nasib malang" seperti dalam "judi".

Kesukaran tidak berhenti di situ, akses kepada modal juga menjadi halangan utama bagi pelabur. Menurut penyelidikan, kebanyakan projek hartanah yang dilaburkan dan dibina di Vietnam, modal pemilik menyumbang kira-kira 20%, 30% digerakkan daripada pelanggan dan sehingga 50% perlu bergantung kepada institusi kredit. Walau bagaimanapun, terdapat kes di mana pelabur mengalami kesukaran untuk mendapatkan pinjaman kerana kekurangan cagaran, semata-mata kerana "tanah untuk membangunkan projek perumahan sosial bernilai 0 VND" kerana insentif mengecualikan yuran penggunaan tanah. Pada masa ini, insentif tidak dapat dilihat, hanya kesukaran yang tidak dapat dilihat untuk perniagaan.

Terlalu banyak kesukaran, halangan dan kekurangan, menyebabkan projek itu kelihatan sangat sukar untuk membina 1 juta unit rumah sosial untuk mencapai matlamat yang ditetapkan.

Orang nak beli tak boleh beli.

Kesukaran dalam proses pelaksanaan menyebabkan bekalan ke pasaran semakin berkurangan, tetapi pasaran masih mengalami fenomena kekurangan dan perumahan sosial yang tidak terjual. Walaupun permintaan terhadap perumahan sosial sangat besar dan semakin meningkat seiring dengan kepantasan urbanisasi dan jurang yang semakin melebar antara kadar kenaikan harga hartanah dan pendapatan.

Perumahan sosial adalah peluang untuk majoriti orang mempunyai tempat tinggal, tetapi kini menghadapi banyak kesukaran. (Foto: baochinhphu)

Dengan kadar pembandaran mencapai 41.5% pada tahun 2022, dan akan meningkat kepada kira-kira 50% pada tahun 2030. Setiap tahun, Vietnam mesti menambah kira-kira 70 juta meter persegi perumahan bandar. Menurut Kementerian Pembinaan , permintaan untuk perumahan sosial untuk rakyat berpendapatan rendah dan pekerja taman perindustrian di lokaliti dalam tempoh 2021 - 2030 adalah kira-kira 2,400,000 unit.

Justeru, walaupun projek membina 1 juta unit rumah sosial dilaksanakan sepenuhnya, bekalan tidak akan mencukupi untuk memenuhi permintaan. Sementara itu, angka semasa menunjukkan ia masih jauh daripada sasaran projek, walaupun semua peringkat dari pusat hingga tempatan sedang berusaha keras untuk melaksanakannya.

Menurut maklumat penyelidikan VARS di kawasan di mana projek perumahan sosial dibuka untuk jualan, banyak projek mencatatkan jumlah minat dan permohonan yang besar, menjual hampir semua inventori mereka sebaik sahaja ia dilancarkan di pasaran, manakala beberapa lokaliti dengan zon pemprosesan eksport dan taman perindustrian dengan ratusan ribu pekerja pendatang merekodkan situasi "lembap" walaupun banyak kali ditawarkan untuk dijual.

Ogos lalu, dalam laporan yang dihantar kepada Kementerian Pembinaan, Jawatankuasa Rakyat wilayah Bac Ninh berkata walaupun wilayah Bac Ninh telah melabur untuk membina puluhan ribu rumah pekerja, nampaknya pekerja yang bekerja di wilayah itu tidak berminat untuk membeli rumah pekerja.

Sehubungan itu, antara 7 projek perumahan pekerja yang telah siap dan separuh siap di Bac Ninh, menyediakan pasaran dengan kira-kira 4,000 pangsapuri siap, bilangan pekerja yang bekerja di taman perindustrian yang mendaftar untuk membeli rumah adalah sangat kecil.

Laporan itu menyatakan bahawa baru-baru ini, pemilik projek telah mengiklankan untuk dijual 1,681 unit rumah pekerja, tetapi sangat sedikit yang telah dijual. Pada masa ini, 7 projek masih berbaki 1,324 unit.

Menjelaskan sebabnya, menurut Encik Nguyen Hoang Nam, sebab utamanya ialah mereka yang perlu membeli tidak boleh membeli sedangkan polisi itu ditujukan kepada mereka yang tidak perlu membeli.

"Undang-undang perumahan sosial sangat ketat ke atas pembeli. Banyak wilayah hanya menjual kepada pekerja. Banyak wilayah hanya menjual kepada pekerja di taman perindustrian. Sesetengah wilayah hanya menjual kepada pekerja di taman perindustrian tetapi hanya di satu daerah. Sementara itu, hubungan antara pekerja dan lokaliti tidak semestinya tinggi," kongsi Encik Nam.

Oleh itu, untuk memastikan keselamatan sosial, untuk mengelakkan fenomena kedua-dua kekurangan dan perumahan sosial tidak terjual, adalah perlu untuk meneruskan penyelidikan dan mengisytiharkan mekanisme dan dasar untuk menggalakkan perusahaan swasta mengambil bahagian dalam pelaburan dalam pembangunan perumahan sosial. Pada masa yang sama, memperluaskan penerima dasar perumahan, terutamanya perumahan sosial. Penerima dasar sokongan perumahan sosial (sewa, sewa beli, beli) perlu diselaraskan dengan kriteria yang mudah dan mudah dikenali, meminimumkan keperluan pada dokumen dan prosedur pentadbiran seperti status perumahan, tahap pendapatan, dsb.

Di samping itu, adalah perlu untuk mengubah pemikiran membangunkan perumahan sosial. Projek perumahan sosial perlu meningkatkan kualiti, memastikan keadaan yang mencukupi untuk orang ramai untuk hidup jangka panjang. Untuk meningkatkan kualiti tetapi masih memastikan harga yang berpatutan, pelabur harus memperoleh keuntungan, projek perumahan sosial harus dibangunkan dengan skala yang sesuai.

Peraturan mengenai penerima dasar perumahan sosial juga perlu diubah supaya lebih sesuai. Perumahan sosial bukan untuk dijual kepada orang kaya, tetapi juga harus menyasarkan mereka yang mempunyai pendapatan yang dikenakan cukai, mempunyai simpanan, tetapi tidak dapat mengakses perumahan komersial dengan harga yang tinggi. Sebab, kalau orang berpendapatan sangat rendah, isi rumah miskin, isi rumah hampir miskin, di bawah paras kena bayar cukai pendapatan peribadi, bermakna mereka ini tidak cukup wang untuk menampung perbelanjaan hidup, tidak mempunyai simpanan. Oleh itu, mereka tidak boleh membeli perumahan sosial.

N.Giang

Sumber: https://www.nguoiduatin.vn/nha-o-xa-hoi-dang-doi-mat-voi-tinh-trang-nghich-ly-vua-thieu-vua-e-a632293.html