Rumah bandar di Timur Bandar Ho Chi Minh mengikuti kemajuan infrastruktur, harga dijangka terus meningkat

"Harga melonjak" rumah bandar depan jalan

Jika bekalan rumah bandar dan vila di kawasan bandar adalah rendah, maka rumah bandar komersial yang berhadapan jalan di Bandaraya Ho Chi Minh adalah lebih terhad, malah rumah jenis ini sudah lama tiada di pasaran. Seiring dengan kekurangan bekalan, paras harga terus melonjak sehingga membuatkan ramai tertanya-tanya, mengapakah harga begitu "pening"?

Sepanjang dekad yang lalu, pasaran hartanah di Timur Ho Chi Minh City telah mengalami "lonjakan" dalam harga barisan produk ini di Daerah 2 (kini Thu Duc City, Ho Chi Minh City). Rumah bandar komersial dengan bahagian hadapan jalan di Thu Thiem, An Khanh, An Phu atau Thao Dien meningkat 4-6 kali ganda nilainya apabila ia mula dijual bukan lagi cerita yang pelik. Peningkatan 100% kepada lebih 200% dalam tempoh 1-2 tahun telah berlaku di beberapa kawasan bandar di Daerah 2, mendorong paras harga hartanah di kawasan ini menjadi berbeza dengan jelas.

Rumah bandar komersial SOHO di hadapan Do Xuan Hop baru sahaja dilancarkan ke pasaran.

Contohnya, rumah bandar depan jalan di Jalan Nguyen Co Thach, Daerah 2 berharga sekitar VND30-40 bilion pada 2015. Menjelang 2021, harga sekunder telah meningkat kepada VND100-130 bilion/unit. Pada masa ini, bergantung pada kawasan, rumah bandar depan jalan di sini berkisar antara VND200-400 bilion seunit.

Satu lagi projek di Daerah 2 juga meningkat kira-kira 2-3 kali ganda berbanding masa jualan pertama pada 2015, pada masa ini pangsapuri menengah di sini didagangkan daripada 45-55 bilion VND/unit (bergantung kepada kawasan).

Atau di Jalan Vo Nguyen Giap, Thao Dien, Daerah 2, rumah bandar komersial projek Masteri An Phu telah meningkat kira-kira 30-50% berbanding masa jualan awal (2018). Pada masa ini, unit sekunder ditawarkan untuk dijual pada harga antara 26-34 bilion VND/unit.

Projek rumah kedai di Thu Duc City telah kehabisan stok daripada pelabur, hanya produk sekunder yang didagangkan pada 35-35 bilion VND/unit (untuk unit dengan keluasan 140-180m²). Sementara itu, pada tahun 2020, harga jualan di sini ialah 14-16 bilion VND/unit. Kadar penghunian sewa kini melebihi 90%.

Baru-baru ini, di Wad An Phu, Daerah 2, bilangan terhad rumah bandar komersial SOHO di The Global City telah dilancarkan di pasaran dan mendapat perhatian yang positif. Ini juga merupakan barisan produk utama yang jarang ditemui di Timur Bandar Ho Chi Minh. Harga setiap rumah kedai di sini berkisar antara 30-50 bilion VND/unit dengan keluasan 350-650m² yang boleh digunakan.

Mengikut rekod, berbanding rumah bandar biasa dalam projek kawasan bandar, perbezaan harga rumah bandar komersial dengan hadapan jalan adalah 20-70% lebih tinggi (bergantung kepada projek). Walaupun harganya tinggi, permintaan untuk segmen ini agak besar. Kebanyakan projek dengan kelebihan terletak berhampiran laluan metro atau jalan dinamik yang diperluaskan di Timur Bandar Ho Chi Minh telah terjual agak baik sebelum ini, pada masa ini kadar penghunian penyewa adalah stabil.

Pada masa ini, walaupun turun naik harga tidak sekuat dalam tempoh 2015-2018, rumah bandar depan jalan masih mempunyai tarikan tersendiri kepada pelabur. Kekurangan produk adalah antara punca yang menimbulkan tarikan dan menyebabkan paras harga terus meningkat. Jenis ini hanya menyumbang kira-kira 5-7% daripada jumlah bakul barangan projek. Pada masa yang sama, disebabkan keuntungannya yang tinggi, kedua-duanya memenuhi keperluan penggunaan, mempunyai nilai eksploitasi perniagaan, dan menjadi aset terkumpul jangka panjang, ramai pelabur berminat dengan rumah bandar di hadapan jalan.

Berkongsi mengenai segmen ini, Encik Le Quoc Kien, seorang pelabur hartanah veteran di Ho Chi Minh City, berkata dalam jangka masa panjang, apabila projek dipenuhi dengan penduduk, penduduk akan cenderung lebih suka membeli-belah di tempat kejadian daripada pergi ke pusat membeli-belah atau kedai dan restoran yang jauh dari tempat tinggal mereka. Oleh itu, jenis rumah bandar depan jalan untuk perniagaan di kawasan bandar adalah menarik.

Bekalan diramalkan akan terus berkurangan, harga akan terus meningkat

Pada suku pertama 2024, Savills menegaskan, Segmen rumah bandar dan vila, termasuk rumah bandar komersial di Ho Chi Minh City, merekodkan bekalan utama mencecah paras terendah dalam tempoh 10 tahun lalu.

Bekalan telah terhad selama tiga tahun, terutamanya disebabkan oleh halangan undang-undang, yang membawa kepada projek baharu yang terhad. Jumlah bekalan utama pada masa ini di pasaran ialah 762 unit. Produk berharga melebihi VND30 bilion menyumbang 76% daripada bahagian pasaran. Terutama, 85% daripada bekalan utama terletak di Thu Duc City.

Dijangka pada 1 Ogos 2024, apabila Undang-undang Tanah 2024 berkuat kuasa, kos hartanah akan meningkat, menyebabkan harga terus meningkat. Seiring dengan itu, Undang-undang Perniagaan Hartanah 2023 berkuat kuasa, bilangan pelabur yang memenuhi keperluan untuk melaksanakan projek mungkin berkurangan, menyebabkan bekalan menjadi lebih sempit. Hartanah rumah bandar komersial tidak terkecuali, terutamanya apabila produk ini sudah mempunyai bekalan baru yang kecil.

Menurut pakar industri, projek hartanah masa depan perlu memenuhi syarat yang lebih ketat untuk memenuhi piawaian undang-undang untuk jualan, dan pelabur akan mengambil lebih banyak masa untuk bersedia untuk dijual. Pasaran akan datang tidak mungkin mengalami letupan bekalan. Justeru, diramalkan bilangan projek yang baru diluluskan akan berkurangan. Projek dengan status sah penuh untuk dijual pada peringkat ini dianggap sebagai kelebihan.

Bekalan rumah bandar di hadapan jalan akan terus berkurangan pada masa hadapan.

Baru-baru ini, pasaran hartanah di Timur khususnya dan Bandaraya Ho Chi Minh amnya telah menunjukkan tanda-tanda kembalinya permintaan, sebahagiannya disebabkan oleh kesan undang-undang yang dijangka berkuat kuasa tidak lama lagi, yang akan menyebabkan harga hartanah meningkat. Ini akan menggalakkan pembeli membelanjakan wang sebelum undang-undang berkuat kuasa.

Khususnya untuk jenis rumah bandar komersial, Encik Le Quoc Kien juga memberi nasihat kepada pelabur, perlu berhati-hati mempertimbangkan faktor kawasan, projek dan reputasi pelabur. Sehingga kini, rumah kedai dalam projek adalah sumber "barangan nadir" - ini adalah kriteria dan kelebihan daya saing terbesar jenis ini. Oleh itu, pelabur perlu mempertimbangkan sama ada bahagian rumah kedai dalam projek memenuhi kriteria kekurangan atau tidak.

Di samping itu, pelabur perlu meneliti dengan teliti kesahihan projek, kepadatan penduduk sekitar, serta mempelajari tentang potensi untuk meningkatkan harta intelek melalui perancangan infrastruktur dan pembangunan tempatan...

Sumber: https://thanhnien.vn/nha-pho-khu-dong-tphcm-di-theo-tien-do-ha-tang-du-bao-tiep-tuc-tang-gia-1852406260921532.htm