Hutang hartawan hartanah membengkak, keupayaan membayar balik hutang pulih sedikit

Perniagaan hartanah masih banyak bergantung kepada pinjaman jangka pendek, manakala pelaksanaan projek adalah jangka panjang – Foto: QUANG DINH

Syarikat hartanah manakah yang meningkatkan hutang?

Dalam laporan yang dikeluarkan baru-baru ini mengenai industri hartanah kediaman, Visrating – sebuah agensi penarafan kredit dengan modal Moody’s – berkata bahawa pada separuh pertama tahun ini, jumlah hutang pelabur tersenarai meningkat sebanyak 19% berbanding tempoh yang sama tahun lepas.

Skala hutang terkumpul terutamanya datang daripada pembangunan projek baharu beberapa syarikat hartanah besar seperti Vinhomes (jumlah hutang meningkat sebanyak 63% dalam tempoh yang sama), Van Phu Invest (54%), DIG (59%), Nha Khang Dien (33%)...

Pakar melawat meramalkan bahawa leverage akan terus meningkat, kerana pemaju menaikkan lebih banyak hutang untuk membiayai pembangunan projek baharu.

	6 bulan pertama 2023	6 bulan pertama 2024
VHM	43368	70500
VPI	4042	6218
gali	2724	4323
KDH	5802	7739
PDR	3888	4183
NLG	5045	6532

Data: Penyata kewangan, TTO

Bagaimanapun, dari segi positif, kapasiti pembayaran balik hutang dijangka pulih sedikit pada separuh pertama 2024, hasil daripada aliran tunai operasi dan sumber tunai yang lebih baik.

Menurut Visrating, nisbah hutang/EBITDA industri (penunjuk kewangan yang menggambarkan keuntungan syarikat sebelum menolak perbelanjaan faedah, susut nilai dan cukai pendapatan korporat) meningkat kepada 3.7 kali dalam tempoh 6 bulan pertama 2024, daripada 2.7 kali tahun lepas.

Selain itu, sumber tunai meningkat sebanyak 5%; aliran tunai operasi pulih sedikit tetapi kekal negatif pada separuh pertama 2024.

	Berhutang
S4-2020	161892
S4-2021	179697
S4-2022	207161
S4-2023	222483
S2-2024	245640

Data: Hutang jangka pendek dan jangka panjang berdasarkan laporan kewangan hampir 80 perusahaan tersenarai dalam bidang pengurusan dan pembangunan hartanah (terutamanya pinjaman bank, bon, pajakan kewangan, dsb.)

Ramai pelabur mempunyai aliran tunai pembayaran balik hutang yang sangat lemah.

Juga menurut laporan Visrating, lebih daripada dua pertiga pelabur tersenarai mempunyai aliran tunai untuk membayar balik hutang daripada paras lemah kepada sangat lemah, khususnya aliran tunai operasi di bawah 5% daripada jumlah hutang, terutamanya pelabur yang terjejas oleh isu undang-undang projek seperti LDG, Quoc Cuong Gia Lai (QCG) dan Novaland (NVL).

Pakar agensi penarafan kredit juga menegaskan bahawa pergantungan yang besar pada pinjaman jangka pendek menimbulkan risiko pembiayaan semula yang ketara.

Apatah lagi, menurut Virating, nisbah hutang jangka pendek kepada jumlah hutang pelabur tersenarai kekal tinggi pada 44% pada suku kedua 2024, di mana syarikat yang mempunyai tunai terhad, contohnya: Syarikat Saham Bersama Kumpulan Perunding Pelaburan Kien Giang (CKG), Syarikat Saham Bersama Pelaburan Nam Bay (NBB), QCG, Kosy (KOS) memerlukan permodalan semula tertinggi.

	Tunai
CKG	29
NBB	24
QCG	27
KOS	8

Data: BTC, TTO

Di samping itu, data menunjukkan bahawa terdapat kira-kira VND105,000 bilion bon hartanah yang akan matang pada 2025. Visrating menganggarkan bahawa kira-kira 50% daripada bon matang pelabur dalam tempoh 12 bulan akan datang menghadapi risiko pembayaran pokok/faedah lewat.

"Kebanyakan daripada mereka berkaitan dengan pelabur yang baru-baru ini menangguhkan pembayaran pokok/faedah seperti NVL, Sunshine, Van Thinh Phat dan Hung Thinh," kata laporan itu.

Pada masa ini, perniagaan hartanah terutamanya meningkatkan hutang melalui penerbitan bon, kredit dan saham.

Daripada jumlah itu, terbitan bon hartanah baharu dalam lapan bulan pertama 2024 menurun sebanyak 5% tahun ke tahun dan berkemungkinan kekal rendah disebabkan keperluan terbitan yang lebih ketat dan perubahan akan datang dalam Undang-undang Sekuriti yang dipinda.

Di bawah draf undang-undang semasa, perubahan yang dicadangkan termasuk keperluan cagaran mandatori untuk bon terbitan awam dan bon penempatan persendirian yang dihadkan kepada pelabur institusi.

Sebagai balasan, akses pelabur kepada sumber modal baharu telah bertambah baik pada 2024, hasil daripada pertumbuhan kredit bank untuk perniagaan hartanah dan terbitan saham meningkat dua kali ganda berbanding tahun sebelumnya, menurut Visrating.

Sebelum ini, beberapa pakar juga mengiktiraf bahawa untuk menggalakkan pertumbuhan kredit pada 2024 pada 14-15%, bahagian penting modal akan diserap ke dalam pasaran hartanah - bidang yang memerlukan modal yang besar dan merupakan pelanggan utama banyak bank.

Sumber: https://tuoitre.vn/thay-gi-khi-khoi-no-dai-gia-bat-dong-san-phinh-to-20240925194935178.htm