Ketatkan pelaburan 'surfing' hartanah?

hartanah - Foto 1.

Ramai pakar percaya bahawa dengan penggunaan dasar cukai pendapatan peribadi baharu seperti yang digubal oleh Kementerian Kewangan untuk ulasan, spekulasi hartanah akan kehabisan ruang untuk terus hidup - Foto: Q.DINH

Menggunakan cukai 20% ke atas keuntungan sebenar daripada pemindahan hartanah atau menggunakan kadar cukai progresif berdasarkan masa pegangan jika harga pembelian dan kos tidak dapat ditentukan, menurut pakar, akan membantu mengehadkan aktiviti pelaburan "melayari" hartanah.

Dalam draf Undang-undang mengenai Cukai Pendapatan Peribadi (PIT - penggantian) dikeluarkan untuk ulasan, Kementerian Kewangan mencadangkan untuk menggunakan cukai pendapatan peribadi kepada pemindahan hartanah oleh individu dengan mendarabkan pendapatan bercukai dengan kadar cukai sebanyak 20% bagi setiap pemindahan. Pendapatan bercukai ini ditentukan oleh harga jualan tolak harga belian dan perbelanjaan munasabah yang berkaitan dengan menjana pendapatan daripada pemindahan hartanah.

Apakah kadar cukai pemindahan harta tanah yang "boleh diterima"?

Sekiranya harga belian dan kos berkaitan tidak ditentukan, cukai pendapatan peribadi dikira dengan mendarabkan harga jualan dengan kadar cukai. Kadar cukai dalam kes ini akan dikira mengikut tempoh pemilikan dengan maksimum 10% daripada harga jualan.

Secara khusus, kadar cukai ialah 10%/harga jualan untuk hartanah dengan tempoh pegangan kurang daripada 2 tahun. Kadar cukai ialah 6%/harga jualan untuk hartanah dengan tempoh pegangan 2-5 tahun.

Kadar cukai ialah 4% daripada harga jualan untuk hartanah yang dipegang selama 5-10 tahun... Bagi hartanah yang dipegang selama 10 tahun atau lebih dan hartanah yang diperoleh daripada warisan, kadar cukai ialah 2% daripada harga jualan. Untuk hartanah yang diperoleh daripada warisan, tempoh pegangan tidak dikira, tetapi pemindahan akan tertakluk kepada kadar cukai sebanyak 2% daripada harga jualan.

Tempoh pegangan hartanah dikira dari masa individu mempunyai hak untuk memiliki dan menggunakan hartanah (dari tarikh kuat kuasa Undang-undang mengenai Cukai Pendapatan Peribadi) hingga masa pemindahan. Untuk hartanah yang berasal daripada warisan, kadar cukai pindahan kekal sama seperti semasa, pada 2% daripada harga jualan, tanpa mengira tempoh pegangan.

Bercakap dengan Tuoi Tre , Encik Tran Khanh Quang, pengarah Syarikat Saham Bersama Pelaburan Hartanah Viet An Hoa, berkata bahawa kadar cukai pendapatan peribadi sebanyak 20% ke atas keuntungan pemindahan hartanah adalah kadar cukai yang boleh diterima.

Menurut Encik Quang, membayar cukai ke atas keuntungan selepas ditolak perbelanjaan tidak akan memberi kesan besar kepada aktiviti pelaburan dan akan membantu menjadikan pasaran lebih telus.

"Jika kadar cukai ini digunakan, pembeli dan penjual perlu mengira dengan betul dan sepenuhnya kos sebenar yang ditanggung seperti harga belian, kos faedah pinjaman, kos pembrokeran atau kos pengubahsuaian dan pembaikan... untuk dimasukkan ke dalam kos sah yang dikecualikan sebelum mengira cukai," kata En. Quang, tetapi beliau percaya bahawa kadar cukai 2-10%/menjelaskan harga jualan mengikut prinsip pegangan.

Perlu menjelaskan peraturan untuk menentukan kos input

Draf itu juga menetapkan bahawa dalam kes di mana harga belian dan kos tidak dapat ditentukan, pengiraan cukai akan berdasarkan tempoh pegangan. Sementara itu, tempoh pegangan ditakrifkan sebagai tempoh masa yang dirujuk oleh undang-undang apabila individu mempunyai hak untuk memiliki dan menggunakan hartanah dari tarikh kuat kuasa undang-undang (contohnya, dari 1 Januari 2026) hingga masa pemindahan, iaitu, tidak retroaktif, tidak dikira sebelum tarikh kuat kuasa undang-undang penggantian.

"Sekiranya masa digunakan seperti di atas, akan ada banyak perkara yang perlu dijelaskan kerana urus niaga secara asasnya jelas menunjukkan kos, harga belian... Harga jualan adalah jelas, jadi agensi penggubalan perlu menyatakan dengan lebih khusus kes untuk menentukan sama ada kadar cukai dikenakan mengikut masa pegangan," kata Encik Quang.

Sementara itu, Encik Dinh Minh Tuan, pengarah wilayah selatan Batdongsan, berkata cadangan untuk menaikkan cukai mengikut tempoh pegangan, dengan kadar tertinggi sehingga 10%, 5 kali lebih tinggi daripada kadar semasa, akan menyebabkan banyak kesan.

Tinjauan baru-baru ini oleh syarikat ini menunjukkan bahawa 59% peserta tinjauan berkata mereka membeli hartanah terutamanya untuk tujuan pelaburan dan bukannya untuk tujuan hidup dan sebahagian besar daripada mereka yang memiliki hartanah berhasrat untuk menjual dalam tahun hadapan.

Ini menunjukkan bahawa orang Vietnam sangat suka melabur dalam hartanah, tetapi tempoh pegangannya pendek, mereka cenderung untuk "menjual apabila harganya sesuai", secara fleksibel mengalihkan aliran modal kepada aset lain yang lebih menguntungkan pada setiap masa.

Oleh itu, cadangan untuk mengenakan cukai mengikut masa pegangan akan mengetatkan cengkaman ke atas pemain jangka pendek, secara langsung memukul pelabur jangka pendek dan "pelayar", yang menyumbang sebahagian besar permintaan pasaran.

"Ini adalah satu langkah yang jelas menunjukkan matlamat "memberi ganjaran kepada mereka yang menyimpan dan menghukum mereka yang menjual dengan cepat", tetapi pada masa yang sama juga menimbulkan banyak kebimbangan mengenai ketepatan masa dan kesan limpahan dalam konteks pasaran yang belum pulih," Encik Tuan membangkitkan isu itu.

Ramai pelabur kecil akan disingkirkan daripada pasaran.

Menurut pakar hartanah, penggunaan kadar cukai berdasarkan masa pegangan, tanah dan segmen pangsapuri mewah adalah yang pertama terjejas oleh pelabur yang sering "surf" dalam tempoh 6 - 18 bulan untuk memaksimumkan keuntungan, jadi kadar cukai 10% dikenakan.

"Dengan kadar cukai ini, margin keuntungan pelabur jangka pendek akan terhakis dengan ketara, mengurangkan daya tarikan pelaburan, dan ramai pelabur kecil akan disingkirkan daripada permainan," kata seorang pakar.

NGOC HIEN

Sumber: https://tuoitre.vn/siet-dau-tu-luot-song-bat-dong-san-20250722081425817.htm