Meminda Undang-undang Tanah dalam menghadapi harga tanah yang melambung tinggi

Keluhan pasrah itu datang daripada seorang wartawan muda – yang mempunyai pekerjaan yang stabil dan berpendapatan sederhana – tetapi masih tidak berani mengimpikan tempat untuk menetap di ibu kota.

Ketaksuban itu menjadi realiti biasa bagi berjuta-juta anak muda di bandar-bandar besar seperti Hanoi atau Ho Chi Minh City, di mana purata harga pangsapuri telah meningkat ke paras tertinggi yang tidak dapat dibayangkan.

Pada tahun 2024 sahaja, menurut Kementerian Pembinaan , harga pangsapuri di Hanoi meningkat sebanyak 40-50% berbanding tahun sebelumnya, dengan banyak projek meningkat lebih tinggi. Di Ho Chi Minh City, harga tidak mudah untuk bernafas, dengan peningkatan purata 20-30%.

Hanya setengah tahun kemudian, kini, pangsapuri yang dibina sedekad lalu, dengan kawasan sederhana, juga telah melonjak kepada 70-80 juta VND/m². Pangsapuri mewah boleh menelan kos sehingga 150 juta, dan sesetengah tempat bahkan memetik harga lebih daripada 200 juta VND/m².

Harga itu bukan sahaja di luar jangkauan golongan muda, malah turut merugikan golongan pertengahan.

Adalah perlu untuk menjelaskan konsep "harga tanah pasaran" dan memisahkannya daripada "harga spekulatif" atau "harga gelembung". Foto: Hoang Ha

Keadaan ini, menurut seorang ahli ekonomi , telah mendorong masa terkumpul yang diperlukan untuk membeli rumah sehingga… 60 tahun – dua kali ganda ambang 30 tahun yang IMF anggap sebagai tanda gelembung hartanah.

Dalam erti kata lain, dengan purata pendapatan semasa, seorang warga Vietnam akan menghabiskan seluruh hidupnya bekerja tanpa mampu memiliki rumah, apatah lagi perbelanjaan sara hidup, membesarkan anak, atau sebarang kejutan kewangan dalam hidup.

Pada awal Julai, Kementerian Sumber Asli dan Alam Sekitar memberi amaran bahawa akan berlaku "turun naik besar" dalam harga tanah pada masa akan datang, kerana banyak kawasan akan mengeluarkan senarai harga tanah baharu, mengikut Undang-undang Tanah 2024.

Di manakah kegilaan harga tanah akan berterusan?

Mengapa harga hartanah meningkat dengan begitu pantas?

Undang-undang Tanah 2024 memerlukan senarai harga tanah tempatan "hampir dengan harga pasaran". Senarai harga tanah, alat baharu yang dijangka mencerminkan nilai pasaran secara jujur, malangnya menghalalkan demam tanah yang disebabkan oleh spekulasi dan lelongan yang dimanipulasi.

Kenapa begitu?

Berapakah harga pasaran? Apa yang dipanggil "harga pasaran" hari ini sering ditentukan daripada urus niaga maya, demam spekulatif jangka pendek, harga lelongan yang luar biasa tinggi, dan lot individu yang melambung - dan kemudian digunakan untuk seluruh kawasan.

Di samping itu, senarai harga tanah yang melambung tinggi telah membawa kepada peningkatan dalam semua cukai, yuran dan caj yang berkaitan. Perniagaan yang memohon untuk menukar tujuan penggunaan tanah, orang yang memohon untuk memisahkan atau menggabungkan plot, atau bahkan hanya membina rumah - semuanya tertakluk kepada kos tanah.

Terdapat banyak kes di mana mustahil untuk menukar tujuan penggunaan tepat di atas tanah sendiri kerana tidak mampu membayar perbezaan kewangan yang besar.

Semua orang terperangkap dengan lilitan harga tanah: Orang ramai tidak mampu membeli rumah; Perniagaan tidak lagi mempunyai motivasi untuk melabur. Dan akibatnya, ekonomi kehilangan sumber tenaga yang besar daripada penggunaan dan pengeluaran.

Harga tanah yang terlalu tinggi telah menghapuskan insentif, bukannya menjadi sumber untuk pembangunan.

Pada persidangan untuk mengkaji semula 3 tahun pelaksanaan Resolusi 18 dan 1 tahun pelaksanaan Undang-undang Tanah 2024 yang diadakan pada pagi 10 Julai, Perdana Menteri Pham Minh Chinh menegaskan kesesakan penting: prosedur untuk mendapatkan semula tanah, peruntukan dan pajakan masih perlahan; penilaian tanah kurang ketelusan; lelongan dieksploitasi untuk memanipulasi harga; dasar kewangan tanah belum diinstitusikan sepenuhnya.

Secara khususnya, menurut Perdana Menteri, peranan Negara sebagai wakil pemilikan tanah untuk seluruh rakyat masih belum dapat dipastikan dengan jelas sehingga membawa kepada keadaan "sesiapa yang memegang kuasa memegang tanah", dan "sesiapa yang menetapkan harga menentukan keseluruhan pasaran".

Pada persidangan ini, perwakilan juga terus terang mengakui bahawa kesedaran rejim pemilikan tanah awam "masih terhad".

Malah, kandungan rejim pemilikan awam tanah masih belum dijelaskan. Negara adalah pemilik wakil, tetapi pada hakikatnya, hanya beberapa agensi - atau hanya sekumpulan penjawat awam - mempunyai hak untuk menentukan secara langsung semua isu berkaitan tanah: daripada perancangan, peruntukan tanah, pertukaran tujuan guna tanah, hinggalah kepada penilaian. Apabila kuasa ini tidak dikawal dengan ketat, tanah boleh menjadi alat untuk memenuhi kepentingan tempatan.

Diskriminasi dalam harga tanah juga merupakan ketidakadilan yang besar. Pelabur asing atau perusahaan "digemari" boleh diperuntukkan tanah pada harga yang rendah, walaupun dengan insentif penuh. Sementara itu, kebanyakan perusahaan swasta domestik perlu membeli tanah pada harga yang terlalu tinggi, dan menanggung semua jenis kos "berlabel pasaran". Ini mengganggu persekitaran perniagaan, menyebabkan tanah - sumber khas - digunakan secara tidak cekap dan menyebabkan pembaziran yang serius.

Apa yang perlu dilakukan apabila meminda Undang-undang Tanah?

Pertama, adalah perlu untuk menjelaskan konsep "harga tanah pasaran" dan memisahkannya daripada "harga spekulatif" atau "harga gelembung". Senarai harga tanah tidak boleh diambil daripada lelongan tidak teratur atau transaksi yang dimanipulasi, tetapi mesti berdasarkan data transaksi sebenar, purata jangka panjang dan dipantau secara bebas.

Kedua, peranan Negara - sebagai wakil pemilikan tanah rakyat - perlu diinstitusikan secara khusus. Negara bukan sahaja "penentu harga" tetapi juga "pelindung keadilan". Dasar peruntukan tanah dan penetapan harga perlu bersifat awam, telus dan mempunyai mekanisme pemantauan sosial yang jelas.

Ketiga, adalah perlu untuk memperbaharui dasar kewangan tanah secara meluas. Harga tanah yang tinggi tidak boleh digunakan sebagai alat untuk meningkatkan hasil belanjawan. Jika Negara ingin mempunyai sumber daripada tanah, ia mesti seiring dengan pembaharuan menyeluruh dalam penilaian, cukai guna tanah dan insentif pelaburan – berdasarkan prinsip keadilan dan kecekapan.

Keempat, perancangan guna tanah perlu diwujudkan mengikut model kerajaan dua peringkat, dengan visi jangka panjang dan berkait rapat dengan strategi pembangunan sosio-ekonomi. Pangkalan data tanah perlu dilengkapkan dan saling berkaitan, mewujudkan asas untuk memantau dan membuat keputusan yang betul.

Akhirnya - tetapi yang paling penting - adalah untuk mengembalikan tanah ke tempat yang sepatutnya: sumber khas, yang tidak boleh dinilai oleh pasaran spekulatif, tidak boleh diputarbelitkan oleh keputusan meminta dan memberi.

Persidangan Pusat Ke-12 baru-baru ini, Sesi XIII, dengan jelas menyatakan bahawa pindaan Undang-undang Tanah mesti bertujuan untuk "memastikan ketelusan, keadilan, kecekapan, dan keharmonian kepentingan antara Negara, rakyat dan perniagaan." Itu bukan hanya orientasi dasar - tetapi janji keadilan kepada berjuta-juta orang yang mengeluh atas impian mereka untuk menetap.

Tanpa tindakan pantas dan tegas, impian untuk memiliki rumah akan kekal mewah untuk seluruh generasi; akses kepada tanah untuk pengeluaran dan perniagaan tidak dapat dicapai oleh perniagaan Vietnam.

Ini adalah masalah yang berkaitan dengan keseluruhan sistem peruntukan sumber yang tidak adil dan bukan pasaran, bukan hanya pasaran hartanah. Undang-undang Tanah yang disemak perlu menangani keperluan ini.

Vietnamnet.vn

Sumber: https://vietnamnet.vn/sua-doi-luat-dat-dai-truoc-bai-toan-gia-dat-tang-vot-2425800.html