Pertumbuhan kredit hartanah "panas": Optimisme dalam kebimbangan?

VTV.vn - Kredit hartanah meningkat dengan mendadak dalam 10 bulan pertama 2025, mewujudkan aliran modal yang banyak tetapi kecairan rendah, ramai pakar memberi amaran tentang kemampanan pasaran.

Walaupun kredit hartanah semakin pantas, realitinya tidak mewujudkan pergerakan yang diharapkan.

Kredit hartanah meningkat dengan mendadak dalam 10 bulan pertama 2025, mewujudkan modal yang banyak tetapi kecairan yang rendah. Ramai pakar memberi amaran bahawa realiti ini bukan sahaja menjejaskan ekonomi tetapi juga menimbulkan banyak persoalan tentang kemampanan pasaran.

Pertumbuhan kredit dalam kebimbangan

Dalam tempoh 10 bulan pertama 2025, kredit hartanah telah berkembang dengan kukuh, menjadi salah satu faktor pemacu utama dalam pembangunan ekonomi. Menurut Encik Pham Chi Quang, Pengarah Jabatan Dasar Monetari Bank Negara Vietnam (SBV), kredit dalam keseluruhan sistem perbankan telah mencapai kadar pertumbuhan sebanyak 13.4%, di mana kredit hartanah menyumbang sebahagian besar. Ini mencerminkan arah aliran yang sangat jelas: hartanah terus menjadi destinasi menarik untuk aliran kredit. Walau bagaimanapun, peningkatan ini mewujudkan akibat yang serius, iaitu ketidakseimbangan dalam pasaran.

Jual beli, "melayari" tanpa nilai sebenar dari segi aliran tunai atau pendapatan sewa telah mendorong nilai hartanah terlalu tinggi, menjadikan kecairan miskin.

Laporan kewangan untuk suku ketiga 2025 daripada bank utama menunjukkan bahawa walaupun kredit hartanah semakin pantas, realitinya tidak mewujudkan pergerakan yang dijangkakan. Di VPBank , aktiviti perniagaan hartanah menyumbang 22.97% daripada jumlah pinjaman terkumpul, manakala pada MB, kadar ini ialah 10.42%. Ini jelas menunjukkan bahawa aliran modal kredit ke dalam hartanah mendominasi ekonomi keseluruhan. Bagaimanapun, di beberapa kawasan seperti Ho Chi Minh City, walaupun pasaran sibuk dengan bilangan pangsapuri yang baru dibuka, jumlah transaksi tidak setimpal dengan peningkatan bekalan.

Berkongsi di Forum Pelaburan 2026 baru-baru ini yang diadakan di Ho Chi Minh City, pakar ekonomi Dinh The Hien berkata bahawa punca utama ketidakseimbangan ini ialah pasaran hartanah berada dalam keadaan "beli tinggi, jual tinggi" sejak awal tahun. Jika trend ini berterusan, pasaran berisiko untuk gelembung. Ini adalah amaran yang tidak boleh diabaikan apabila pasaran hartanah semakin bergantung kepada spekulasi jangka pendek. Jual beli, "melayari" tanpa nilai sebenar dari segi aliran tunai atau pendapatan sewa telah mendorong nilai hartanah terlalu tinggi, menyebabkan kecairan yang lemah.

Walaupun pertumbuhan kukuh dalam kredit hartanah, pasaran tidak dapat mencipta kitaran yang mampan seperti yang dikehendaki. Menurut Property Guru, harga hartanah di kawasan utama seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City telah meningkat dengan mendadak, dengan peningkatan yang mengagumkan sebanyak 112% di Hanoi dalam tempoh 5 tahun. Bagaimanapun, kenaikan harga ini tidak setimpal dengan pendapatan rakyat dan keupayaan penyerapan pasaran. Oleh itu kecairan pasaran juga menjadi lemah, dan ini adalah salah satu sebab utama yang membawa kepada "kekosongan" dalam banyak projek hartanah.

Amaran bahawa pasaran tidak seimbang

Situasi spekulasi hartanah di luar ambang menjadi ancaman besar kepada pasaran dan ekonomi. Apabila harga rumah dinaikkan terlalu tinggi, ramai orang terutamanya golongan berpendapatan sederhana dan rendah tidak dapat mengakses perumahan. Ini bukan sahaja mengurangkan kecairan tetapi juga menjadikan ekonomi tidak seimbang, apabila aliran tunai yang banyak tidak digunakan untuk tujuan pembangunan mampan, tetapi terutamanya untuk tujuan spekulatif.

Pada masa ini, inventori perniagaan hartanah telah melebihi 570,000 bilion VND, menunjukkan ketidakseimbangan antara pembangunan projek dan kapasiti penggunaan sebenar dalam pasaran.

Hartanah, walaupun menarik aliran modal yang besar daripada sistem perbankan, tidak mewujudkan peralihan yang jelas antara kredit dan transaksi sebenar. Sehingga kini, inventori perusahaan tersenarai telah melebihi 570,000 bilion VND, menunjukkan ketidakseimbangan antara pembangunan projek dan kapasiti penggunaan sebenar dalam pasaran. Inilah kelemahan pasaran hartanah semasa, apabila aliran tunai tidak boleh ditukar kepada kecairan.

Salah satu penyelesaian yang dicadangkan oleh pakar ialah mengawal pengaliran kredit ke dalam hartanah terutamanya pinjaman untuk tujuan spekulatif. Pakar Dinh The Hien memberi amaran: "Mentaliti 'beli tinggi, jual tinggi' membantu sekumpulan pelabur mendapat manfaat dalam jangka pendek, tetapi mewujudkan kitaran terlalu panas, yang berisiko menyebabkan kejatuhan pasaran." Ini adalah masalah teras ketidakmampanan pasaran hartanah. Mengekalkan harga hartanah yang terlalu tinggi tanpa setimpal dengan pendapatan dan keuntungan sebenar hanya akan membawa kepada ketidakstabilan dan kesukaran dalam pembangunan mampan.

Satu lagi penyelesaian yang boleh dilaksanakan yang dicadangkan oleh En. Vu Thanh Le, ahli Lembaga Pengarah Syarikat Phat Dat, adalah menggunakan alat cukai seperti mengenakan cukai ke atas rumah kedua, tanah terbiar dan menolak faedah ke atas pinjaman rumah kali pertama. Ini adalah strategi yang telah berjaya digunakan di banyak negara apabila kredit hartanah sedang berkembang pesat. Kawalan ketat aliran tunai spekulatif akan membantu menstabilkan pasaran dan mencipta produk hartanah yang memenuhi keperluan sebenar rakyat.

Modal mengalir "kuat" ke dalam hartanah

Indeks	Skala	Pertumbuhan
Jumlah hutang hartanah tertunggak (31 Ogos 2025)	> 4 juta bilion VND	+19% tahun ke tahun
Kira jumlah hutang tertunggak ekonomi	23.68%	(tertinggi dalam sejarah terkini)
Pinjaman perniagaan hartanah	1.79 juta bilion VND	+24% (paling hangat)
Pinjaman pengguna/guna sendiri	2.28 juta bilion VND	+12%

Sumber: Bank Negara

Pakar juga percaya bahawa, untuk pasaran hartanah berkembang secara mampan; projek mestilah telus dari segi undang-undang, memenuhi keperluan perumahan sebenar dan mempunyai visi jangka panjang. Pada masa ini, pasaran hartanah tidak lagi akan dikuasai oleh kitaran kenaikan dan penurunan yang tidak menentu tetapi akan berkembang secara stabil, mewujudkan nilai sebenar untuk ekonomi dan rakyat.

Walaupun aliran kredit yang kukuh ke dalam hartanah boleh membantu pertumbuhan ekonomi dalam jangka pendek, jika tidak dikawal dengan ketat, ia akan membawa kepada akibat yang serius dari segi kecairan dan kemampanan pasaran. Agensi pengurusan perlu mengambil langkah drastik untuk membendung spekulasi, sekali gus menggalakkan pembangunan yang besar dan mampan bagi pasaran hartanah Vietnam pada masa hadapan.

Sumber: https://vtv.vn/tang-truong-nong-tin-dung-bat-dong-san-lac-quan-trong-au-lo-100251107154255857.htm