Penstrukturan semula pasaran hartanah, peluang untuk siapa?

Penawaran yang terhad dan kenaikan harga perumahan memaksa pasaran untuk menyusun semula dan mengawal selia bekalan dan permintaan. Konteks ini membuka peluang untuk projek dengan tahap penyiapan yang tinggi dan sambungan yang baik ke pusat bandar.

Pasaran dalam kitaran baharu

Pasaran hartanah berada dalam kitaran ke-5 dari 2021-2026.

Dalam kitaran ini, ekonomi telah mencapai titik terendah dan beransur pulih mulai Jun 2023. Aset pertumbuhan (saham, bon, dana ekuiti) diramalkan mempunyai prospek positif pada tahun-tahun akan datang. Bagi aset hartanah, yang biasanya pulih selepas pasaran saham kira-kira 12-18 bulan, diramalkan akan mula pulih dan berkembang dalam tempoh 2025-2026.

Pada masa ini, statistik menunjukkan bahawa bilangan projek yang diluluskan untuk pelaburan dan pelepasan undang-undang untuk membawa bekalan ke pasaran pada masa lalu adalah sangat terhad. Malah perniagaan sukar untuk mencari tanah di Ho Chi Minh City untuk membangunkan projek, jadi kekurangan bekalan masih berterusan.

Laporan pasaran CBRE baru-baru ini juga menyatakan bahawa pelabur di pasaran Ho Chi Minh City lebih berhati-hati dalam melancarkan bakul produk baharu dalam tempoh ini. Bekalan baharu adalah terhad, volum urus niaga di Bandar Raya Ho Chi Minh kebanyakannya datang daripada inventori fasa sebelumnya. Kira-kira 2,000 pangsapuri tidak terjual telah dijual pada suku ketiga, hampir dua kali ganda berbanding suku kedua tahun ini. Pada masa ini, pelabur masih mempertimbangkan dan menilai situasi untuk memilih masa yang sesuai untuk melancarkan bakul produk baharu, kerana suku keempat adalah faktor penentu dalam fasa seterusnya.

Sementara itu, data penyelidikan daripada Vietnam Association of Realtors (VARS) mempunyai mata yang sama, dengan volum transaksi dan kadar penyerapan pada suku ketiga masing-masing menurun sebanyak 25% dan satu mata peratusan berbanding suku sebelumnya. Daripada jumlah itu, jumlah urus niaga pangsapuri masih mendominasi, menyumbang 71% daripada jumlah urus niaga perumahan pada suku ketiga, dengan projek pangsapuri baharu merekodkan kadar penyerapan purata sebanyak 75%.

Harga perumahan terus kekal tinggi dalam kedua-dua pasaran primer dan sekunder, terutamanya dalam segmen pangsapuri. Ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan menjadi semakin serius kerana bekalan, walaupun bertambah baik, masih sukar untuk memenuhi permintaan.

Bagi Bandaraya Ho Chi Minh, paras harga utama kekal stabil pada paras yang tinggi disebabkan oleh bekalan terutamanya daripada projek yang sedang dijalankan. Sementara itu, paras harga utama di wilayah dan bandar sekitar Ho Chi Minh City meningkat sedikit, turun naik daripada 3-5%, dengan bekalan baharu mempunyai harga jualan yang lebih tinggi.

Indeks harga pangsapuri VARS juga berubah. Sehingga suku ketiga 2024, harga jualan purata kluster projek di Hanoi menghampiri 60 juta VND/m2, meningkat 64.0% berbanding suku kedua 2019. Sementara itu, dalam tempoh yang sama, harga jualan purata kluster projek di Bandar Ho Chi Minh meningkat daripada 49.2 juta VND/m2, mencerminkan peningkatan VND/m2 kepada 64.000.000,000 VND/m2. berbanding tempoh asas.

Bekalan pada tahun-tahun akan datang dijangka terhad, membawa kepada kenaikan harga hartanah kerana undang-undang yang dipinda berkuat kuasa, mewujudkan persekitaran undang-undang yang telus untuk melindungi pelabur. Ini juga merupakan faktor yang membantu pasaran memilih pelabur dengan kapasiti kewangan sebenar dalam melaksanakan dan membangunkan projek.

Saringan pasaran, peluang untuk siapa?

Pasaran hartanah di Ho Chi Minh City telah mengatasi bahagian bawah yang paling sukar. Daripada kadar pertumbuhan negatif pada 2023, dalam tempoh 9 bulan pertama 2024, hasil hartanah pulih secara beransur-ansur dengan peningkatan kira-kira 7% dalam tempoh yang sama, dianggarkan pada 199,156 bilion VND. Pemulihan adalah trend yang tidak akan diterbalikkan, tetapi masih terlalu awal untuk bercakap tentang pembangunan.

Menurut laporan Jabatan Pembinaan Bandaraya Ho Chi Minh, dalam tempoh 8 bulan pertama tahun ini, bandar itu hanya mempunyai 9 projek perumahan komersial yang diluluskan untuk pelaburan tetapi dalam skala kecil; hanya 4 projek perumahan komersial yang layak untuk menggerakkan modal, tetapi 100% pangsapuri berada dalam segmen mewah dan di luar kemampuan mereka yang memerlukan.  

Berkenaan isu ini, Persatuan Hartanah Bandaraya Ho Chi Minh (HoREA) percaya untuk menyelesaikan masalah penurunan harga rumah, masalah penawaran dan permintaan perlu diselesaikan terlebih dahulu. Untuk meningkatkan bekalan perumahan, adalah perlu untuk menghapuskan kesesakan bekalan perumahan komersial, khususnya, bandar ini pada masa ini mempunyai lebih daripada 148 projek dengan masalah undang-undang. Kekurangan bekalan sementara permintaan tinggi menyebabkan harga rumah meningkat 15-20% sejak kebelakangan ini.

Peluang untuk menarik permintaan akan dibuka untuk projek perumahan yang sedang disiapkan dan mempunyai infrastruktur pengangkutan yang baik yang menghubungkan ke pusat.

Dalam konteks undang-undang baharu yang berkuat kuasa dan dilaksanakan secara praktikal, ia mungkin menyebabkan harga rumah utama tahun depan meningkat. Oleh itu, pada masa ini, peluang menarik permintaan akan terbuka untuk projek perumahan yang sedang disiapkan dan mempunyai infrastruktur trafik yang baik menghubungkan ke pusat. Khususnya, kawasan timur Kota Ho Chi Minh membuktikan keberkesanannya dalam menyelesaikan masalah lalu lintas dan menyediakan perumahan.

Bukan sahaja laluan Metro akan mula beroperasi, malah projek beltway dan projek pembesaran Lebuhraya Nasional 13 membuka peluang besar untuk projek di sepanjang paksi ini. Sebagai pusat tumpuan menghubungkan projek infrastruktur serantau, projek pangsapuri Urban Green bagi pelabur Kusto Home mempunyai nilai cemerlang untuk mewujudkan daya "menarik" untuk bahagian permintaan.

Malah, ini adalah projek jarang yang telah memasuki peringkat penyiapan, membantu pembeli dengan mudah memvisualisasikan kualiti dan kesahihan projek. Terletak di Lebuhraya Nasional 13 yang sedang berkembang, projek itu juga membantu pelanggan mendapat manfaat sepenuhnya daripada potensi pembangunan permintaan dan nilai hartanah di Bandar Thu Duc yang dinamik dan sibuk.

Dalam konteks bekalan pangsapuri yang terhad, projek dengan tahap siap tinggi dan lokasi sambungan berbilang titik dianggap sebagai faktor penting untuk menarik permintaan dan menggalakkan proses pemulihan pasaran. Selain itu, sistem utiliti dan ruang hijau semula jadi yang besar adalah ruang yang sesuai untuk keluarga berbilang generasi dan mereka yang mempunyai keperluan sebenar untuk ruang kediaman yang mengutamakan kesihatan dan pengangkutan yang mudah.

Apabila memenuhi syarat lokasi, kemudahan dan tahap penyiapan, dasar pembayaran yang fleksibel juga merupakan faktor penting untuk merangsang permintaan. Urban Green mungkin menjadi salah satu daripada beberapa projek yang akan menangkap "titik kejatuhan" pemulihan untuk mencipta bekalan untuk pasaran pada akhir tahun. Itulah sebab mengapa pelabur projek telah melaksanakan dasar pembayaran yang fleksibel dan keutamaan. Khususnya, pelanggan pada masa ini hanya membayar 30% sehingga menerima rumah, dengan tempoh tangguh 24 bulan untuk prinsipal dan faedah, dan hadiah pakej dalaman bernilai sehingga 500 juta VND.

Dengan perubahan dasar baru-baru ini, kerajaan akan terus memperkukuh penyeliaan dan pengawalseliaan pasaran, memastikan kestabilan dan pembangunan yang sewajarnya. Pada masa yang sama, trend hartanah hijau muncul, dijangka menerajui pasaran dalam kitaran baharu. Ini boleh menjadi peluang untuk projek dengan tahap penyiapan yang tinggi untuk "mengejar" awal dengan kitaran pemulihan pasaran pada masa akan datang.

Sumber: https://baodautu.vn/batdongsan/thi-truong-bat-dong-san-tai-co-cau-co-hoi-cho-ai-d227842.html