Pasaran menyaksikan 'paradoks' yang menarik, banyak projek pangsapuri 'habis dijual', segmen harga 50 juta VND/m2 akan hilang

Pasaran menyaksikan "paradoks" yang menarik, projek pangsapuri di Hanoi didagangkan dengan baik, malah "habis", peraturan mengenai merekodkan yuran guna tanah apabila mengeluarkan buku merah... adalah berita hartanah terkini.

Pakar mengatakan bahawa pangsapuri baru berharga di bawah 50 juta/m2 di Hanoi akan hilang. (Foto: Linh An)

Pangsapuri mampu milik secara beransur-ansur "hilang"

Segmen rumah mampu milik mendapat permintaan tinggi di pasaran tetapi kekurangan bekalan. Menjelang 2024, hampir 67% pangsapuri baharu di pasaran Hanoi akan berada dalam segmen mewah dan mewah.

Diramalkan menjelang 2025, segmen utama berharga 50 juta VND/m2 akan hilang. Malah pakar percaya bahawa pangsapuri baharu berharga di bawah 50 juta VND/m2 di Hanoi akan hilang tidak lama lagi. Kisah perumahan komersil mampu milik, yang dijangka dapat memulihkan keseimbangan penawaran dan permintaan dalam pasaran, kini semakin jauh.

Statistik dari Vietnam Association of Realtors (VARS) menunjukkan bahawa pada suku ketiga 2024, indeks harga pangsapuri di Hanoi meningkat sebanyak 64% berbanding suku kedua 2019, dua kali ganda peningkatan di Ho Chi Minh City. Purata harga jualan utama menghampiri 60 juta VND/m2.

Encik Nguyen Van Dinh - Naib Presiden Persatuan Hartanah Vietnam mengulas bahawa golongan berpendapatan sederhana di Hanoi semakin berpindah ke daerah terpencil, di mana sistem infrastruktur penghubung belum siap, untuk membeli rumah. Keadaan ini akan berlaku di kawasan bandar lain dalam masa terdekat sekiranya mekanisme perlesenan projek tidak dirancang semula. Walau bagaimanapun, harga pangsapuri di kawasan ini tidak lagi pada tahap "sesuai".

Pengarah Batdongsan.com.vn di wilayah Selatan - Encik Dinh Minh Tuan memetik bahawa 2024 menyaksikan "paradoks" yang menarik bahawa walaupun harga pangsapuri di pasaran utama di kedua-dua Hanoi dan Ho Chi Minh City adalah tinggi, kuasa beli masih agak baik. Sehingga 70% daripada broker berkata bahawa projek pangsapuri di Hanoi mempunyai jumlah transaksi yang positif, malah "habis" pada tahun 2024. Begitu juga, angka ini di Ho Chi Minh City juga mencapai lebih daripada 40%.

Ini menunjukkan tarikan kuat segmen pangsapuri, terutamanya projek yang memenuhi keperluan perumahan sebenar dengan baik. Pangsapuri sentiasa menjadi perintis dalam kitaran pemulihan pasaran kerana ia menyasarkan keperluan perumahan sebenar, keperluan yang sentiasa ada dan mampan. Peningkatan kukuh dalam urus niaga tertumpu di pangsapuri dengan kawasan kecil dan harga yang berpatutan. Di samping itu, projek yang dipilih oleh pembeli selalunya adalah produk siap, dengan infrastruktur yang lengkap, kepadatan pembinaan yang rendah, pelabur yang bereputasi, kemajuan pembayaran yang baik dan dasar kadar faedah keutamaan, dan lain-lain, Encik Tuan menganalisis.

Walaupun segmen pangsapuri mampu milik dan sederhana semakin mengecil di bandar-bandar besar seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City, ini masih merupakan segmen utama, menarik minat yang besar daripada pembeli sebenar, dengan keperluan untuk memiliki rumah untuk menetap.

Daripada realiti ini, pembangunan perumahan komersil mampu milik masih menjadi keperluan mendesak terutama di bandar-bandar besar. Encik Dang Hung Vo, bekas Timbalan Menteri Sumber Asli dan Alam Sekitar, berkata adalah perlu untuk mencadangkan satu inisiatif untuk menyelidik dan membangunkan segmen perumahan komersil mampu milik kerana ini akan menjadi faktor penting untuk membantu pasaran hartanah stabil dan mampan.

Perlukah saya melabur dalam pangsapuri servis untuk disewa?

Berkongsi di seminar "Potensi pangsapuri untuk disewa" pada petang 23 Disember, Dr Nguyen Van Dinh, Pengerusi Persatuan Broker Harta Tanah Vietnam, berkata harga hartanah di kawasan tengah berada pada aliran menaik. Harga purata pangsapuri di 4 daerah pusat Hanoi telah meningkat dua kali ganda berbanding awal 2019, 30% lebih tinggi daripada purata kenaikan di seluruh Hanoi.

Sebagai contoh, Hai Ba Trung dan Dong Da merupakan dua daerah dengan kadar pertumbuhan harga terbaik dalam tempoh 5 tahun yang lalu, disebabkan tahap harga yang agak baik berbanding projek yang baru dibuka di kawasan pinggir bandar. Projek yang baru dibuka dalam tempoh 3 tahun yang lalu telah melaraskan harganya secara berterusan, kira-kira 10% selepas setiap fasa pembukaan. Projek pangsapuri baharu dibuka untuk jualan pada 2024 dengan harga biasa daripada 125 juta VND/m2. Pangsapuri servis berharga kira-kira 88 juta VND/m2 (tidak termasuk VAT dan yuran penyelenggaraan).

Dalam konteks kenaikan harga pangsapuri, jika anda mempunyai lebih daripada 5 bilion VND dalam bentuk tunai, patutkah anda beralih kepada melabur dalam pangsapuri servis sewa?

Encik Le Dinh Chung, Ketua Pengarah SGO Home, berkata ramai pelabur cenderung mencari hartanah dengan keuntungan berganda, dengan pendapatan stabil daripada sewa dan keuntungan daripada pertumbuhan aset.

Oleh itu, jika anda mempunyai 5.5 bilion VND, Encik Chung mencadangkan, pelabur boleh mencari hartanah fleksibel yang menjana aliran tunai dan boleh digunakan untuk kediaman atau menyewa. Dengan hartanah yang begitu fleksibel, tidak sukar untuk menjualnya nanti.

Menurut Encik Chung, pangsapuri servis di tengah-tengah bandar besar seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City telah mendapat perhatian sejak beberapa tahun kebelakangan ini kerana pendapatan yang stabil daripada tetamu jangka panjang, pakar dan masyarakat asing.

Selain itu, harga pangsapuri perkhidmatan adalah 35-70% lebih rendah daripada pasaran dalam segmen yang sama, tetapi harga sewa pangsapuri perkhidmatan adalah 25-50% lebih tinggi daripada pangsapuri jangka panjang. Ini menunjukkan bahawa pangsapuri servis untuk disewa adalah produk hartanah yang membawa kecekapan pelaburan yang tinggi.

Projek kawasan pelancongan bernilai lebih daripada 2,500 bilion VND di Binh Dinh mempunyai pelabur.

Pada 23 Disember, berita dari pejabat Jawatankuasa Rakyat wilayah Binh Dinh berkata: Naib Pengerusi Jawatankuasa Rakyat wilayah Nguyen Tu Cong Hoang menandatangani Keputusan No 4428/QD-UBND yang meluluskan keputusan lelongan hak guna tanah untuk melaksanakan Projek Point No 2 (2-2), kawasan pelancongan pantai Nhon Ly - Cat Tien.

Ini adalah projek dengan jumlah anggaran modal pelaburan minimum lebih daripada VND 2,215.57 bilion (tidak termasuk wang memenangi lelongan untuk hak guna tanah), dilaksanakan di komune Cat Chanh, daerah Phu Cat, Zon Ekonomi Nhon Hoi, wilayah Binh Dinh.

Sehubungan itu, pelabur yang dipilih ialah Syarikat Saham Bersama Pelaburan Pembangunan Infrastruktur Phu Gia (beribu pejabat di bandar Quy Nhon, Binh Dinh) dengan harga bidaan menang VND 368,823 bilion, perbezaan hampir VND 21 bilion (VND 20,877 bilion) berbanding harga permulaan VND 347,946 bilion.

Kawasan yang dirancang untuk projek itu adalah lebih daripada 40 hektar; daripadanya, keluasan tanah perkhidmatan pelancongan (tanah vila pelancong, tanah perkhidmatan peranginan, tanah hotel, tanah persegi, tanah pembinaan perkhidmatan komersial, tanah kolam renang) adalah lebih daripada 14.4 hektar, keluasan tanah hijau lebih daripada 15.3 hektar, kawasan trafik dan tanah infrastruktur teknikal (tanah trafik, tanah infrastruktur teknikal, tanah tempat letak kereta) adalah hampir 5 kawasan permukaan air, tanah air dan kawasan parkir. 4.8 hektar. Bentuk penggunaan tanah ialah Negara menyewakan tanah dan mengutip sewa tanah sekali untuk keseluruhan tempoh pajakan melalui bentuk lelongan hak guna tanah.

Setelah siap, Binh Dinh akan mempunyai lebih banyak projek resort mewah seperti: vila pelancong, hotel, projek perkhidmatan resort, projek perkhidmatan komersial (restoran, kedai cenderamata, karaoke, perniagaan am) untuk dijual, pajakan, pajakan-beli dan aktiviti perniagaan lain mengikut peraturan untuk memenuhi keperluan penginapan, resort, hiburan dan rekreasi pelancong.

Projek ini juga berjanji untuk mewujudkan lebih banyak momentum untuk pembangunan pelancongan tempatan, dengan banyak perkara penting sedang dibina seperti: hotel, vila peranginan, dataran dan perkhidmatan komersial...

Menurut pemimpin wilayah Binh Dinh, ini juga merupakan kawasan yang mempunyai banyak potensi tetapi belum dieksploitasi dengan baik. Wilayah Binh Dinh mempunyai banyak dasar yang berkaitan dengan menyeru dan menarik pelaburan. Dari situ, mewujudkan keadaan untuk pelabur yang mempunyai kapasiti dan pengalaman yang mencukupi untuk melabur di kawasan itu untuk membangun mengikut arahan Majlis Rakyat Wilayah dalam setiap tempoh.

Peraturan mengenai hutang yuran guna tanah semasa mengeluarkan buku merah

Peraturan mengenai merekodkan bayaran guna tanah semasa pemberian Sijil Hak Guna Tanah (buku merah) dan pemilikan aset yang dilampirkan pada tanah perlu diambil perhatian.

Fasal 11, Perkara 18 Dekri 101/2024/ND-CP menetapkan hutang fi guna tanah apabila memberikan Sijil hak guna tanah dan pemilikan aset yang melekat pada tanah (biasanya dikenali sebagai buku merah), yang dilaksanakan seperti berikut:

a) Subjek yang layak mendapat hutang yuran guna tanah apabila mengeluarkan Sijil pertama hak guna tanah dan pemilikan aset yang dilampirkan pada tanah adalah individu dan isi rumah yang sedang menggunakan tanah dan mempunyai keperluan untuk mempunyai hutang direkodkan, dan waris mengikut peruntukan undang-undang yang mempunyai keperluan untuk mempunyai hutang direkodkan, akan terus mempunyai hutang yang direkodkan;

b) Amaun fi guna tanah yang direkodkan dalam hutang bagi kes yang dinyatakan dalam Perkara a Klausa ini ialah jumlah keseluruhan fi guna tanah yang perlu dibayar pada masa pengeluaran Sijil hak guna tanah dan pemilikan aset yang dilampirkan pada tanah;

c) Perintah dan tatacara merekod, membayar, dan menjelaskan hutang yuran guna tanah, dan tempoh hutang yuran guna tanah bagi isi rumah dan individu yang berhak mendapat hutang yuran guna tanah seperti yang ditetapkan dalam fasal ini hendaklah dilaksanakan mengikut peruntukan undang-undang mengenai bayaran guna tanah dan kutipan sewa tanah;

d) Sekiranya orang itu diperuntukkan tanah untuk penempatan semula, hutang bayaran guna tanah hendaklah direkodkan mengikut peruntukan Dekri pampasan, sokongan dan penempatan semula apabila Negara menuntut semula tanah;

d) Perekodan hutang yuran guna tanah bagi mata pelajaran yang dinyatakan dalam Perkara a Klausa ini hendaklah diguna pakai mulai 1 Ogos 2024 hingga 31 Julai 2029. Pembayaran dan pembatalan hutang yuran guna tanah hendaklah dilaksanakan mengikut peruntukan undang-undang mengenai kutipan yuran guna tanah dan sewa tanah.

Sumber: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-thi-truong-chung-kien-nghich-ly-thu-vi-nhieu-du-an-chung-cu-chay-hang-phan-khuc-gia-50-trieu-dongm2-se-bien-mat-298500.html