Masa pembalikan pasaran hartanah akan datang

Pada acara pengumuman "Laporan Pasaran Hartanah untuk suku ketiga 2023" anjuran Batdongsan.com.vn pada pagi 4 Oktober, pakar menilai bahawa pasaran hartanah pada suku ketiga 2023 masih sukar tetapi juga telah menunjukkan tanda positif dari segi permintaan transaksi dan psikologi pembeli.

Polisi memberi kesan positif kepada pasaran hartanah

Mengkaji keadaan makroekonomi dan pasaran hartanah pada suku ketiga 2023, Encik Nguyen Quoc Anh - Timbalan Ketua Pengarah dan Pengarah Jualan Batdongsan.com.vn berkongsi bahawa pada suku lalu, keadaan makroekonomi secara relatifnya stabil, aktiviti perniagaan dan penerbitan bon bertambah baik; banyak dasar baharu diperkenalkan untuk menyokong pasaran seperti Pekeliling 06, Notis 297 Perdana Menteri untuk menyelesaikan kesulitan dalam sumber kredit dan kadar faedah pinjaman.

Di samping itu, banyak projek infrastruktur utama terus dipercepatkan oleh Kerajaan dan dilaksanakan segera, membawa banyak maklumat positif secara umum tentang sentimen pasaran.

Walaupun keadaan ekonomi kekal stabil, pasaran hartanah pada suku ketiga 2023 masih belum bertambah baik. Kedua-dua bilangan penyenaraian hartanah dan tahap minat terus menurun berbanding tempoh yang sama.

Sehubungan itu, tahap faedah bagi plot tanah di seluruh negara menurun hampir 10% berbanding suku sebelumnya. Berbanding Mac 2023, plot tanah di wilayah Utara mencatatkan penurunan faedah sebanyak 73%; plot tanah di wilayah Selatan juga menurun sebanyak 71% dan wilayah Tengah menurun paling banyak, lebih daripada 75%. Jumlah urus niaga plot tanah tidak bertambah baik, terutamanya disebabkan kebimbangan mengenai kesahihan dan harga jualan yang tidak sesuai.

Hartanah - Masa pembalikan pasaran hartanah akan datang — En. Nguyen Quoc Anh - Timbalan Ketua Pengarah dan Pengarah Jualan Batdongsan.com.vn.

Dengan perumahan bertingkat rendah, penurunan mendadak dalam kedua-dua permintaan dan kuasa beli adalah lebih biasa, terutamanya di bandar-bandar besar seperti Hanoi dan Ho Chi Minh City. Sehubungan itu, pada suku ketiga 2023, carian untuk rumah depan jalan di seluruh negara menurun sebanyak 52%, vila menurun sebanyak 48% dan rumah persendirian menurun sebanyak 42% berbanding tempoh yang sama pada tahun 2022.

Carian untuk rumah bandar di Hanoi telah menurun lebih daripada 40%, dan di Bandar Ho Chi Minh sebanyak hampir 60%. Malah rumah bandar komersil di pasaran pelancong utama telah menyaksikan penurunan mendadak pada suku yang lalu dan pemulihan masih belum dapat dilihat.

Pangsapuri adalah satu-satunya jenis hartanah yang kurang terjejas kerana ia memenuhi keperluan perumahan sebenar. Walaupun jenis lain telah menurun, bilangan carian untuk pangsapuri di seluruh negara meningkat sedikit sebanyak 3%, dan bilangan carian untuk sewaan juga meningkat sebanyak 6%. Permintaan untuk pangsapuri di Hanoi meningkat sebanyak 6%, dan di Ho Chi Minh City, ia meningkat sedikit sebanyak 1%.

Kadar transaksi pangsapuri yang berjaya menunjukkan tanda-tanda peningkatan, ini juga merupakan jenis hartanah yang dijangka pulih dengan baik. Harga pangsapuri tidak cenderung menurun tetapi hanya kekal stabil, malah meningkat sedikit dalam beberapa produk dan kawasan. Berbanding suku pertama 2023, harga jualan pangsapuri di Hanoi pada suku ketiga 2023 meningkat secara purata 4-5%, manakala pangsapuri di Ho Chi Minh City kekal stabil pada masa lalu.

Bilakah setiap jenis hartanah akan pulih?

Berkongsi tentang masa pemulihan pasaran hartanah, pakar mempunyai pendapat yang sama bahawa 2024 akan menjadi masa apabila pasaran berbalik. Walau bagaimanapun, masa pembalikan bagi setiap jenis hartanah akan berbeza.

Secara khusus, Encik Nguyen Quoc Anh berkata bahawa dengan jenis tanah, walaupun penurunan mendadak, ini masih merupakan segmen yang menarik perhatian besar dalam pasaran hartanah Vietnam, menyumbang 28% daripada pilihan pembelian pelanggan yang mengambil bahagian dalam tinjauan oleh Batdongsan.com.vn.

Daripada jumlah itu, 46% pelabur memilih untuk membelanjakan wang untuk membeli tanah, 32% daripada pelanggan yang ingin mengembangkan ruang kediaman mereka juga memilih untuk membeli tanah.

Dari segi turun naik harga, harga tanah telah meningkat secara berterusan sejak 2018. Sehubungan itu, harga tanah di seluruh negara pada suku ketiga 2023 meningkat sebanyak 38% berbanding tempoh yang sama pada 2018, pasaran Selatan mengalami kenaikan harga tanah yang paling kukuh di negara ini, hampir 71%, manakala wilayah Utara mencatatkan peningkatan kira-kira 51% dalam tempoh yang lalu.

Menilai prospek pemulihan pasaran tanah, menurut tinjauan yang dijalankan ke atas 1,000 broker hartanah, 25% daripada broker percaya bahawa pasaran tanah tidak akan pulih sehingga suku keempat 2024, kira-kira 17% percaya bahawa ia akan pulih pada suku ketiga 2024 dan 22.6% percaya bahawa titik balik 2024 akan menjadi suku kedua 2024.

Mengenai isu ini, Encik Quoc Anh berkata, berbanding jenis lain, masa pemulihan pasaran tanah mungkin lebih perlahan disebabkan banyak faktor.

Dari segi pertumbuhan ekonomi, diramalkan ekonomi tidak akan dapat pulih sehingga 2024. Kredit terbuka untuk pelaburan hartanah kekal pada tahap yang sangat rendah, kadar faedah beransur-ansur menurun tetapi pada kadar penurunan semasa, ia dijangka mengambil masa 3-4 suku untuk kembali ke tahap kadar faedah 2021.

Selain itu, kelajuan pengeluaran pelaburan awam dijangka meletup pada 2025, undang-undang tanah juga dijangka diluluskan pada penghujung 2024 dan akan mengambil sedikit masa untuk dipraktikkan. Di samping itu, sentimen pasaran masih rendah dengan segmen hartanah daripada jenis pelaburan dan spekulatif, yang tidak memenuhi keperluan perumahan sebenar.

Oleh itu, Encik Quoc Anh meramalkan bahawa tanah akan pulih dengan lebih perlahan berbanding jenis lain dan mungkin tidak sampai penghujung tahun 2024 barulah pasaran ini berbalik.

Hartanah - Masa pembalikan pasaran hartanah akan datang (Rajah 2). — Sumber: Batdongsan.com.vn

Mengenai hartanah bertingkat rendah, Encik Le Bao Long - Pengarah Strategi Batdongsan.com.vn. berkata pada masa ini, antara jenis rumah bertingkat rendah, rumah keluarga tunggal adalah produk dengan transaksi yang lebih baik, manakala rumah bandar dan vila bersebelahan masih lembap. Aktiviti perniagaan dan peruncitan tidak dapat pulih kerana keadaan ekonomi yang sukar dan kekurangan pelancongan.

Oleh itu, masa pemulihan perumahan bertingkat rendah berbanding plot tanah berkemungkinan lebih baik tetapi terdapat pembezaan mengikut wilayah. Khususnya, di Hanoi, kawasan bandar pinggir bandar di Utara dan Timur dijangka menjadi dua kawasan yang paling berpotensi. Bagi Bandaraya Ho Chi Minh pula, kawasan Timur juga merupakan kawasan yang dinilai mempunyai potensi terbaik.

Tekanan pemulihan pasca wabak dan kemelesetan ekonomi menyukarkan aktiviti pembangunan komersial dan perkhidmatan di Vietnam. Hasil sewa masih beransur-ansur pulih ke tahap pra-pandemi, dan projek infrastruktur yang menghubungkan secara beransur-ansur terbentuk, jadi pasaran perumahan bertingkat rendah mungkin pulih pada penghujung suku ketiga dan suku keempat 2024.

Mengenai jenis pangsapuri, menurut tinjauan sebelumnya, kira-kira 27% daripada broker percaya bahawa pangsapuri akan pulih pada suku keempat 2023; 42% percaya bahawa jenis ini akan pulih dalam 6 bulan pertama 2024.

Secara umum, ini adalah jenis yang diramalkan akan menerajui trend pemulihan hartanah. Encik Dinh Minh Tuan - Pengarah Batdongsan.com.vn di Selatan berkata bahawa pasaran pangsapuri berkemungkinan pulih paling awal berbanding jenis lain, dijangka jatuh pada suku pertama 2024 dan selewat-lewatnya pada suku kedua 2024 akan berbalik arah .

Sumber