Bandar Raya Ho Chi Minh perlu segera 'menukar tanah untuk infrastruktur'.
Penggunaan tanah awam yang telah lama terbiar di Bandar Raya Ho Chi Minh untuk membiayai projek Bina-Pindah (BT) berskala besar akan membuka jalan bagi aliran masuk modal swasta dan memperbaiki kesesakan infrastruktur.
Báo Sài Gòn Giải phóng•22/04/2026
MEMBUKA "TANAH UTAMA"
Baru-baru ini, Majlis Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh telah meluluskan resolusi mengenai senarai plot tanah yang bertujuan untuk digunakan bagi memberi pampasan kepada pelabur yang melaksanakan projek di bawah kaedah perkongsian awam-swasta (PPP) dan kontrak BT (bina-pindah), berjumlah 33 kawasan tanah. Ini dilihat sebagai langkah untuk memuktamadkan dasar menggerakkan sumber bukan bajet dalam konteks keperluan pelaburan infrastruktur bandar yang sangat besar.
Menurut Jabatan Pembinaan, Bandar Raya Ho Chi Minh memerlukan lebih daripada 3 trilion VND untuk tempoh 2026-2030, tetapi setakat ini hanya berjaya memperoleh lebih daripada 1 trilion VND. Dengan peraturan baharu yang lebih fleksibel, Bandar Raya Ho Chi Minh berpeluang untuk menggerakkan sumber tanah melalui model Bina-Pemindahan (BT) bagi mempercepatkan projek infrastruktur.
Tidak lama dahulu, Majlis Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh juga meluluskan pelan pelaburan untuk tiga projek BT (Bina-Pemindahan): Jambatan Can Gio, Jambatan Phu My 2, dan Kompleks Sukan Negara Rach Chiec, dengan jumlah pelaburan lebih 182,000 bilion VND. Pada masa yang sama, beberapa projek lain juga dicadangkan oleh pelabur di bawah model BT, dengan jumlah pelaburan dianggarkan lebih 366,000 bilion VND.
Banyak plot tanah di Kawasan Bandar Baru Thu Thiem (Wad An Khanh, Bandar Raya Ho Chi Minh) akan digunakan untuk membayar kontrak BT (Bina-Pindah).
FOTO: NHAT THINH
Encik Le Hoang Chau, Pengerusi Persatuan Hartanah Bandar Raya Ho Chi Minh, menilai bahawa ini merupakan kali pertama Bandar Raya Ho Chi Minh menubuhkan dana tanah berskala besar untuk menyediakan projek BT (Bina-Pemindahan). Ini menunjukkan tahap konsensus yang tinggi daripada dasar Jawatankuasa Parti Bandar kepada penginstitusian oleh Majlis Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh, mewujudkan syarat untuk Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh melaksanakan langkah seterusnya. Ini juga menandakan bahawa Bandar Raya Ho Chi Minh bersedia untuk menjemput pelabur bagi menangani projek infrastruktur yang mendesak.
Sebelum ini, Jawatankuasa Tetap Jawatankuasa Parti Bandar Raya Ho Chi Minh telah mengarahkan pelaksanaan beberapa projek infrastruktur segera di bawah kontrak Bina-Pindah (BT) untuk menangani pencemaran alam sekitar, rawatan air sisa, banjir dan kesesakan lalu lintas. Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh menyatakan bahawa semua ini adalah projek berskala besar yang memerlukan sumber pemadanan yang besar untuk memastikan kebolehlaksanaan kewangan rancangan tersebut. Oleh itu, plot tanah bukan sahaja mesti bersaiz mencukupi tetapi juga mempunyai potensi komersial yang tinggi untuk memastikan prinsip pembayaran nilai yang sama, meminimumkan obligasi belanjawan dan menarik pelabur yang berkebolehan.
MEMBINA KEYAKINAN UNTUK PELABUR
Menurut rancangan Bandar Raya Ho Chi Minh, tanah akan digunakan untuk membayar projek Bina-Pindah (BT) dalam pelbagai sektor infrastruktur teknikal, bagi menangani kesesakan utama. Dalam sektor pengangkutan, projek seperti Jambatan Can Gio, Jambatan Phu My 2 dan laluan penghubung antara wilayah dijangka dapat mengurangkan tekanan trafik di bahagian selatan dan timur bandar, sambil meluaskan ruang pembangunan bandar.
Dalam sektor alam sekitar, loji rawatan air sisa di Saigon Barat dan Saigon Utara memainkan peranan penting dalam mengurangkan pencemaran terusan, meningkatkan kualiti hidup dan meningkatkan kawalan banjir. Di samping itu, projek ruang awam seperti Taman Ben Nha Rong - Khanh Hoi, dataran pusat dan pusat pentadbiran akan menyumbang kepada peningkatan kualiti bandar dan mewujudkan mercu tanda yang tersendiri.
Satu perkara penting dalam senarai ini ialah banyak plot tanah sebelum ini terlibat dalam laporan pemeriksaan, audit atau keputusan mahkamah. Malah, banyak plot tanah telah selesai dibersihkan tetapi masih menghadapi halangan undang-undang, menyebabkan kelewatan dalam pembangunannya. Contohnya, plot "tanah utama" di 2-4-6 Hai Ba Trung Street, 8-12 Le Duan Street, 33 Nguyen Du Street dan 34-36-42 Chu Manh Trinh Street (Saigon Ward) telah diserahkan kepada Pusat Pembangunan Dana Tanah Bandar Raya Ho Chi Minh untuk pengurusan selepas isu undang-undang diselesaikan.
Walaupun terletak di lokasi utama, kebanyakan tanah unit ini kosong atau hanya sebahagiannya digunakan, mengakibatkan pembaziran kos keselamatan dan penggunaan tanah yang tidak cekap.
Kelulusan Majlis Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh terhadap senarai dana tanah dilihat sebagai asas perundangan rasmi untuk agensi berkaitan meneruskan langkah-langkah seterusnya seperti penilaian, pemilihan pelabur dan pembayaran di bawah kontrak BT (Bina-Pindah). Seorang pakar kewangan mengulas bahawa risiko terbesar bagi pelabur bukan terletak pada nilai tanah itu sendiri, tetapi pada kestabilan dan ketelusan rangka kerja perundangan. Apabila plot tanah dimasukkan ke dalam senarai rasmi, ini bermakna ia telah menjalani semakan, pemprosesan dan perjanjian perundangan, sekali gus mengurangkan risiko dengan ketara dan meningkatkan keupayaan untuk mengumpul modal.
KUNCINYA ADALAH DALAM PROSES PENILAIAN TANAH
Walaupun menyokong penggunaan dana tanah untuk membayar projek BT, ramai pakar percaya bahawa penilaian tanah akan menjadi langkah penting, menentukan keberkesanan keseluruhan dasar "tanah untuk infrastruktur".
Dari perspektif perniagaan, Encik Le Hoang Chau percaya mekanisme ini sesuai untuk keadaan sebenar Bandar Raya Ho Chi Minh, di mana sumber bajet terhad manakala keperluan untuk pelaburan infrastruktur sangat besar. Pembayaran dengan dana tanah bukan sahaja membantu mengurangkan tekanan modal ke atas negeri tetapi juga mewujudkan insentif untuk pelabur menyertai. "Perniagaan adalah entiti langsung yang menilai potensi dan keberkesanan tanah. Mereka dapat melihat nilai-nilai yang belum diukur sepenuhnya oleh agensi pengurusan, dan itulah yang diharapkan apabila menyertai projek BT," katanya.
Lelongan itu mungkin menghasilkan nilai yang lebih rendah.
Menurut Jawatankuasa Rakyat Bandar Raya Ho Chi Minh, kebanyakan plot tanah dalam senarai itu masih belum menerima pelaburan infrastruktur yang komprehensif, potensi pembangunannya terhad, dan menganjurkan lelongan dalam keadaan semasa akan menjadi sukar.
Dari segi nilai, jika dilelong pada masa ini, nilai dana tanah berkemungkinan jauh lebih rendah daripada nilai pasaran pada masa peruntukan tanah untuk pembayaran. Ini kerana, sebaik sahaja projek BT siap dan infrastruktur dibangunkan sepenuhnya, nilai tanah biasanya meningkat. Sementara itu, kaedah pembayaran menggunakan dana tanah selepas pelaburan infrastruktur membolehkan penetapan nilai yang lebih hampir dengan nilai pasaran, sekali gus memastikan prinsip kesetaraan.
Encik Chau menyatakan bahawa selepas senarai dana tanah diterbitkan, pelabur boleh mencadangkan dan memilih plot tanah yang sesuai dengan strategi pembangunan mereka. Walau bagaimanapun, keputusan muktamad terletak pada agensi negeri, memastikan prinsip mengurus aset awam dan memilih pelabur yang berkebolehan. Bagi projek BT baharu, harga tanah akan dikira pada masa peruntukan tanah atau pajakan, manakala bagi projek terdahulu, harga akan ditentukan mengikut resolusi Dewan Undangan Negeri dan Kerajaan.
Dr. Vo Kim Cuong, bekas Timbalan Ketua Arkitek Bandar Raya Ho Chi Minh, berhujah bahawa, pada prinsipnya, tanah awam harus dilelong apabila dipasarkan. Walau bagaimanapun, dalam kes pembayaran projek BT, penggunaan mekanisme penilaian tanah untuk "menukar" projek infrastruktur adalah satu bentuk transaksi yang unik.
Encik Cuong melihat hubungan antara negeri dan pelabur dalam kes ini sebagai bersifat komersial, berdasarkan prinsip "barter". Negeri mempunyai tanah, pelabur mempunyai projek infrastruktur, dan kedua-dua pihak bertukar berdasarkan persetujuan dan kata sepakat melalui kontrak untuk memastikan keseimbangan kepentingan. Dari perspektif teknikal, Dr. Vo Kim Cuong menekankan bahawa penilaian mesti dijalankan melalui majlis penilaian dengan kepakaran profesional penuh, di samping memerlukan ketelusan maklumat daripada kedua-dua belah pihak.
Sehubungan itu, kerajaan perlu menentukan status dan nilai tanah yang sah dengan jelas, manakala pelabur mesti komited terhadap jadual pelaksanaan projek. "Kita tidak boleh membenarkan situasi di mana tanah diperuntukkan terlebih dahulu tetapi projek infrastruktur ditangguhkan dan berlarutan. Jika jadual dilanggar, mesti ada sekatan yang jelas," cadang Dr. Vo Kim Cuong.
Komen (0)