Pasangan yang berpendapatan 30 juta VND/bulan sukar untuk membeli apartmen di Hanoi.

(Dan Tri) - Menurut tinjauan Pejabat Perangkaan Am, kumpulan berpendapatan tertinggi di Hanoi dan Ho Chi Minh City juga menghadapi kesukaran untuk memiliki rumah, yang bermaksud kumpulan berpendapatan rendah hampir tiada peluang.

Masalah membeli rumah untuk golongan berpendapatan tertinggi

Tinjauan Taraf Hidup Penduduk 2023 oleh Pejabat Perangkaan Am (GSO) mengumumkan tahap pendapatan lima kumpulan penduduk di kawasan utama.

Sehubungan itu, kumpulan dengan pendapatan tertinggi, mencakupi 20% daripada populasi (kumpulan 5), mempunyai purata pendapatan bulanan per kapita sebanyak 14.47 juta VND di Hanoi; 13.8 juta VND di Da Nang; 13.26 juta VND di Ho Chi Minh City; 13.9 juta VND di Dong Nai dan 18.38 juta VND di Binh Duong .

Persatuan Realtors Vietnam (VARS) menilai bahawa ini adalah kumpulan yang dijangka mampu memiliki rumah di bandar besar seperti Hanoi atau Ho Chi Minh City tanpa memerlukan sokongan daripada Kerajaan . Namun, secara realitinya, apabila berdepan dengan masalah memiliki rumah di dua bandar besar yang dinyatakan di atas, malah golongan ini menghadapi pelbagai rintangan.

Unit ini mengandaikan bahawa isi rumah yang mempunyai 2 orang umur bekerja, kedua-duanya dalam kumpulan berpendapatan tertinggi, maka purata pendapatan keluarga ini adalah kira-kira 30 juta VND/bulan. Pendapatan tahunan adalah bersamaan dengan 360 juta VND.

Peraturan kewangan biasa yang sering dinasihatkan oleh pakar untuk memastikan keselamatan kewangan ialah perbelanjaan perumahan tidak boleh melebihi 1/3 daripada pendapatan. Oleh itu, 2 keluarga yang berpendapatan tinggi dalam kumpulan tinjauan hanya perlu membelanjakan maksimum 180 juta VND untuk perbelanjaan perumahan.

Sementara itu, setiap pangsapuri komersial di bandar-bandar besar yang disebutkan di atas mempunyai harga antara 40-70 juta VND/m2, bergantung kepada kawasan dan segmen. Sebuah pangsapuri kecil seluas kira-kira 60m2 akan menelan belanja kira-kira 2.5-3.5 bilion VND.

Jika isi rumah di atas memutuskan untuk membeli apartmen seluas 60m2 dengan harga kira-kira 3.5 bilion VND dan meminjam 70% daripada nilai rumah daripada bank, atau 2.45 bilion VND, dengan kadar faedah 8%/tahun selama 20 tahun. Oleh itu, ansuran bulanan adalah kira-kira 25-27 juta VND, bersamaan dengan lebih daripada 300 juta VND setahun. VARS membuat kesimpulan bahawa dengan bayaran maksimum 80 juta VND/tahun, kumpulan ini hampir tidak dapat membeli rumah.

Sebuah bangunan pangsapuri di Hanoi (Foto: Ha Phong).

Harga rumah melebihi kemampuan orang ramai untuk membayar

Menjelaskan sebab penurunan mendadak dalam kemampuan perumahan sejak beberapa tahun kebelakangan ini, unit ini menyebut tiga sebab utama.

Pertama, harga hartanah di bandar besar telah jauh melebihi kapasiti kewangan majoriti orang dan meningkat berkali ganda lebih cepat daripada pertumbuhan pendapatan.

Khususnya, selepas pandemik Covid-19, harga hartanah, terutamanya pangsapuri, di bandar-bandar besar seperti Hanoi, Da Nang dan Ho Chi Minh City terus meningkat, menetapkan tahap baharu 30% lebih tinggi berbanding tahun 2019.

Sementara itu, purata pendapatan per kapita di kawasan bandar pada tahun 2023 meningkat hanya kira-kira 4% berbanding statistik GSO pada tahun 2019. Purata pendapatan kumpulan berpendapatan tertinggi di Hanoi dan Da Nang pada tahun 2023 masing-masing meningkat sebanyak 3% dan 7% berbanding tahun 2019.

Purata pendapatan kumpulan ini di Ho Chi Minh City malah mencatatkan kadar pertumbuhan negatif sebanyak 8%. Ini menjadikan jurang antara pendapatan dan harga perumahan lebih luas, terutamanya untuk isi rumah kelas pertengahan dan kelas menengah atas.

Yang kedua ialah kekurangan bekalan rumah yang sesuai. Bekalan perumahan semasa tertumpu terutamanya dalam segmen pertengahan dan mewah. Walaupun permintaan dalam segmen ini juga sangat besar, permintaan terhadap rumah mampu milik merupakan permintaan utama pasaran. Sangat sedikit projek perumahan yang berharga di bawah 30 juta VND/m², menyebabkan majoriti orang, termasuk kumpulan tertinggi, tanpa pilihan yang sesuai.

VARS juga percaya bahawa sesetengah pelabur mengambil kesempatan daripada kekurangan bekalan pasaran untuk meningkatkan harga jualan secara tidak munasabah, menyebabkan harga hartanah meningkat, walaupun di kawasan yang tidak mempunyai banyak kelebihan infrastruktur. Ini juga menyukarkan mereka yang ingin membeli hartanah.

Ketiga adalah kerana tingkah laku spekulatif. Dalam konteks saluran pelaburan lain yang masih mengalami banyak turun naik, psikologi menyorok aset dan mengharapkan harga hartanah akan terus meningkat membuatkan ramai yang membeli hartanah tanpa tujuan penggunaan sebenar. Mereka ini membeli hartanah dan kemudian meninggalkannya, tidak menggunakannya, menunggu harga meningkat, menjadikan ketidakseimbangan antara penawaran dan permintaan lebih serius.

Selain itu, faktor lain yang kurang disebut tetapi mempunyai pengaruh yang besar ialah kos kewangan. Walaupun kadar faedah telah menurun, pembeli rumah masih perlu membayar kadar faedah terapung selepas insentif kira-kira 10% atau lebih. Ini juga mewujudkan banyak tekanan kewangan.

Kos kewangan, bersama-sama dengan kos pelaburan dan kos tanah, terus meningkat, menjejaskan proses pembangunan projek perniagaan hartanah dan secara langsung meningkatkan harga perumahan.

Dalam jangka panjang, VARS percaya bahawa selain meneruskan penyelidikan dan menggunakan dasar keutamaan ke atas tanah, cukai dan pinjaman untuk projek perumahan sosial dan perumahan komersil mampu milik, Negeri perlu terus menggalakkan penambahbaikan infrastruktur penghubung dan mengembangkan pembangunan bandar mengikut model TOD - model pembangunan bandar yang memfokuskan kepada pengangkutan awam. Ini adalah trend yang tidak dapat dielakkan untuk menyelesaikan masalah perumahan bagi penduduk bandar di Vietnam.

Sumber: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/vo-chong-thu-nhap-30-trieu-dongthang-kho-long-mua-duoc-chung-cu-ha-noi-20241209111945482.htm