Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) chuẩn bị được trình Quốc hội xem xét, thông qua tại Kỳ họp thứ 6 này. VietNamNet đã có cuộc phỏng vấn Thứ trưởng Bộ TN&MT Lê Minh Ngân về những điểm mới dự thảo Luật, đặc biệt là các vấn đề liên quan thu hồi đất, bồi thường, tái định cư.
Có căn cứ rõ ràng xác định trường hợp thu hồi đất
Sau gần 10 năm thi hành Luật Đất đai 2013 và qua quá trình lấy ý kiến, trong dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội xem xét, thông qua tại kỳ họp thứ 6, đã có những vấn đề đổi mới nào được thể chế, thưa Thứ trưởng?
Việc sửa đổi toàn diện Luật Đất đai trên cơ sở thể chế hóa các chủ trương, chính sách về đất đai đã được thể hiện tại các văn kiện, nghị quyết, kết luận của Đảng, Nghị quyết của Quốc hội, kết quả tổng kết thực tiễn trong việc tổ chức thi hành Luật Đất đai, luật hóa các quy định đã được thực tiễn chứng minh là phù hợp. Dự thảo Luật có nhiều chính sách đổi mới.
Đổi mới đầu tiên phải kể đến đó là nâng cao chất lượng quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất. Hoàn thiện đồng bộ các quy định về việc xây dựng hệ thống quy hoạch sử dụng đất đai đồng bộ ở 3 cấp, gắn với quy hoạch đô thị, xây dựng, hạ tầng để đảm bảo phù hợp, thống nhất, đồng bộ, gắn kết chặt chẽ, thúc đẩy lẫn nhau phát triển.
Các quy định về giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất cũng được hoàn thiện. Qua đó đảm bảo công khai, minh bạch, bình đẳng trong giao đất, cho thuê đất. Phân định rõ trường hợp áp dụng đấu giá, đấu thầu, quy định cụ thể tiêu chí, điều kiện thực hiện đấu giá, đấu thầu.
Tiếp tục thực hiện thực hiện cơ chế tự thỏa thuận giữa người dân và doanh nghiệp trong chuyển nhượng quyền sử dụng đất để thực hiện các dự án đô thị, nhà ở thương mại để bảo đảm quyền lợi hợp pháp của người đang có quyền sử dụng.
Dự luật đã hoàn thiện quy định về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Thực hiện công khai minh bạch trong thu hồi đất thông qua quy định cụ thể về thẩm quyền, trường hợp thu hồi đất để phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng.
Giải quyết hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư thông qua chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, giải quyết vấn đề an sinh bền vững cho người có đất bị thu hồi.
Dự Luật Đất đai sửa đổi hoàn thiện cơ chế xác định giá đất. Bỏ khung giá đất, quy định cụ thể nguồn thông tin đầu vào và các phương pháp định giá đất, điều kiện áp dụng đảm bảo theo nguyên tắc thị trường…
Đồng thời đẩy mạnh cải cách hành chính, chuyển đổi số và nâng cao năng lực quản lý Nhà nước về đất đai.
Theo dự thảo, đã phân cấp hoàn toàn, triệt để thẩm quyền cho các địa phương trong xác định chỉ tiêu quy hoạch sử dụng đất, thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, định giá đất trên địa bàn được giao quản lý.
Mặt khác, thiết lập các cơ chế giám sát, theo dõi thông qua quy định về hệ thống thông tin đất đai, cơ sở dữ liệu về đất đai tập trung, thống nhất và hoàn thiện các quy định kiểm soát quyền lực thông qua hậu kiểm của các cơ quan Trung ương bằng công cụ kiểm tra, thanh tra, kiểm toán đất đai.
Người dân rất quan tâm tới quy định về thu hồi đất. Trong dự thảo Luật dù có quy định các dự án thu hồi đất để phát triển kinh tế, xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, nhưng cũng có ý kiến nêu, việc liệt kê quá cụ thể, chi tiết dự án, công trình thu hồi đất lại có nhược điểm khó bảo đảm bao quát, đầy đủ. Thứ trưởng có thể giải thích rõ hơn nội dung này?
Hiến pháp đã khẳng định Nhà nước thu hồi đất do tổ chức, cá nhân đang sử dụng trong trường hợp thật cần thiết do luật định vì mục đích quốc phòng, an ninh; phát triển kinh tế – xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng, việc thu hồi đất phải công khai, minh bạch.
Do đó, để công khai, minh bạch thì cần phải quy định cụ thể các trường hợp Nhà nước quyết định thu hồi đất trong Luật Đất đai.
Việc quy định các trường hợp cụ thể trong luật đảm bảo phù hợp với Hiến pháp. Mặt khác, giúp các cơ quan Nhà nước, người sử dụng đất, doanh nghiệp có căn cứ rõ ràng xác định trường hợp thu hồi đất để tổ chức thực hiện, theo dõi, giám sát, cũng như tránh việc tuỳ tiện thu hồi đất của người đang có quyền sử dụng đất giao lại cho người khác trong trường hợp không cấp thiết.
Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) trình Quốc hội tại Kỳ họp thứ 6 lần này đã bổ sung thêm một khoản quy định đối với các trường hợp thu hồi đất để thực hiện các dự án, công trình vì lợi ích quốc gia, công cộng không thuộc các trường hợp mà Luật này đã quy định thì Quốc hội sửa đổi, bổ sung về các trường hợp thu hồi đất của Luật này theo trình tự, thủ tục rút gọn.
Như vậy, sẽ bao quát đầy đủ các trường hợp sẽ phát sinh từ thực tiễn mà vẫn đảm bảo được luật định theo quy định của Hiến pháp.
Định giá đất theo nguyên tắc thị trường
Quá trình xây dựng luật, nhiều đại biểu, cử tri còn băn khoăn làm cách nào để bảo đảm quyền lợi của người dân khi bị thu hồi đất trong các dự án thương mại. Băn khoăn này được giải quyết ra sao? Trong sửa luật lần này, yếu tố đảm bảo được quyền lợi giữa người dân, doanh nghiệp và Nhà nước được đặt ra như thế nào, thưa Thứ trưởng?
Tại dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) quy định việc sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ thông qua 3 hình thức: Thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; thông qua đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất; thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.
Trong đó, việc đấu giá quyền sử dụng đất thực hiện đối với quỹ đất đã được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư hoặc đất do nhà nước quản lý, sử dụng giúp việc giao đất, cho thuê đất được thực hiện minh bạch, tăng thu cho ngân sách Nhà nước phục vụ lợi ích chung của quốc gia, dân tộc.
Việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư có sử dụng đất giúp tìm kiếm nhà đầu tư đảm bảo năng lực để thực hiện những dự án mang tính điểm nhấn, lan tỏa, tạo động lực, phù hợp với kế hoạch phát triển kinh tế – xã hội đã được chính quyền và đảng bộ địa phương xác định vì lợi ích phát triển chung của địa phương.
Việc xem xét các trường hợp áp dụng 2 hình thức trên được giao cho HĐND quyết định dựa trên các tiêu chí về nguồn ngân sách, quy mô, diện tích dự án, thực trạng hạ tầng kỹ thuật kết nối giao thông.
Các trường hợp còn lại cho phép người đang có quyền sử dụng đất hoặc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (không hạn chế loại đất) thì được chủ động thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ phù hợp với quy hoạch sử dụng đất và các quy định của pháp luật về đầu tư, xây dựng, nhà ở…
Với các quy định như trên đã hạn chế các trường hợp Nhà nước thu hồi đất để thực hiện dự án phát triển nhà ở thương mại, dự án hỗn hợp nhà ở và kinh doanh thương mại, dịch vụ khiến việc tiếp cận đất đai để thực hiện dự án nhà ở thương mại mang tính thị trường hơn, giảm bớt thủ tục hành chính và các khâu trung gian, người dân nhận được khoản tiền theo thỏa thuận với doanh nghiệp, hạn chế các khiếu kiện khi Nhà nước thu hồi đất.
Như vậy, có thể thấy với phương thức tiếp cận đất đai đa dạng để thực hiện dự án nhà ở thương mại, mỗi phương thức đem lại quyền lợi cho từng mục tiêu giúp hài hòa lợi ích giữa người dân, Nhà nước và doanh nghiệp.
Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) liệu có giải quyết được vấn đề mà nhiều người dân mong muốn đó là được đền bù sát giá thị trường khi thu hồi đất không, thưa ông?
Dự thảo Luật đã quy định áp dụng giá đất cụ thể để tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất. Đồng thời, làm rõ các nguyên tắc định giá đất trong đó yêu cầu phải tuân thủ đúng phương pháp, trình tự, thủ tục định giá đất, phương pháp định giá đất theo nguyên tắc thị trường.
Bên cạnh đó, dự thảo Luật cũng quy định chi tiết các nguồn thông tin đầu vào định giá đất bao gồm giá đất được ghi nhận trong cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu quốc gia về giá; giá đất được ghi trong hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã được công chứng, chứng thực; giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất; giá đất thu thập qua điều tra, khảo sát đối với trường hợp chưa có thông tin giá đất và chỉ cho phép sử dụng các thông tin được hình thành trong thời gian 24 tháng tính tới thời điểm xác định giá đất để phản ánh đúng xu hướng thị trường.
Mặt khác, dự thảo Luật đã bổ sung quy định chi tiết về việc chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Với trường hợp cơ quan, tổ chức có trách nhiệm bồi thường chậm chi trả thì ngoài tiền theo phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được cấp có thẩm quyền phê duyệt thì người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất còn được thanh toán thêm một khoản tiền bằng mức tiền chậm nộp.
Trường hợp người có đất thu hồi, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không nhận tiền theo phương án được cấp có thẩm quyền phê duyệt hoặc trường hợp đất thu hồi, tài sản gắn liền với đất đang có tranh chấp thì tiền bồi thường, hỗ trợ được gửi vào tài khoản của đơn vị, tổ chức thực hiện nhiệm vụ bồi thường, hỗ trợ, tái định cư.
Có thể thấy rằng, các chính sách về giá đất và chính sách chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ, tái định cư được chỉnh lý, hoàn thiện tương đối đồng bộ đảm bảo phù hợp thị trường và bảo vệ quyền lợi hợp pháp cho người sử dụng đất.
Vậy phương pháp tính đúng, tính đủ giá đất đền bù cho người dân như thế nào để không mang tính chất “ý chí của hội đồng thẩm định giá đất”?
Dự thảo Luật đã tiếp tục hoàn thiện quy định về lấy ý kiến người dân đối với phương án bồi thường, hỗ trợ, tái định cư trước khi phê duyệt.
Trong đó, có thông tin về mức bồi thường, hỗ trợ, bố trí nhà hoặc đất tái định cư, thời gian, địa điểm chi trả tiền bồi thường, hỗ trợ; thời gian bố trí nhà hoặc đất tái định cư.
Trên cơ sở ý kiến góp ý mà tiếp thu, giải trình đầy đủ để hoàn thiện phương án trước khi phê duyệt.
Như vậy, ý kiến của người dân liên quan trực tiếp đã được tiếp thu, giải trình và thể hiện trong phương án để đảm bảo sự đồng thuận.
Xin cảm ơn Thứ trưởng!
Ông Mai Văn Phấn, Cục trưởng Cục Đăng ký và dữ liệu thông tin đất đai (Bộ TN&MT) cho biết, dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) có nhiều quy định mới về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
