Zorgen over voorstel om vastgoedtransacties te verscherpen

De regelgeving dat alle vastgoedtransacties via een door de staat beheerde beursvloer moeten verlopen, heeft gevolgen voor de marktontwikkeling.

Het Ministerie van Bouw vraagt ​​om commentaar van ministeries en afdelingen op de inhoud van de ontwerpresolutie van de regering over het mechanisme ter beheersing en beteugeling van vastgoedprijzen. Volgens deskundigen moeten de voorstellen echter worden heroverwogen om te voorkomen dat een overhaaste toepassing de vastgoedmarkt en de economie zal schaden.

De noodzaak om ons te concentreren op de belangen van mensen

Om een ​​bijdrage te leveren aan het verlagen van de prijzen en het tegengaan van speculatie op de vastgoedmarkt, benadrukt het ontwerp drie factoren. Deze factoren vereisen dat vastgoedtransacties worden gereguleerd en dat transacties openbaar en transparant worden gemaakt door de oprichting van een door de staat opgericht vastgoedtransactiecentrum.

Met name het beleidsvoorstel om leningen voor de aankoop van een tweede en derde woning te "verkrappen" door lage rentetarieven toe te passen, zorgt ervoor dat kopers slechts 50% kunnen lenen bij de aankoop van een tweede woning en maximaal 30% voor een derde woning; in plaats van de huidige rentetarieven van 70%-80%. Daarnaast stelde het Ministerie van Bouw voor dat de regering de volkscomités van provincies en steden verplicht stelt om ten minste 30% van het totale aantal commerciële woningbouwprojecten dat naar verwachting in de periode 2026-2030 zal worden gerealiseerd, te reserveren voor de bouw van betaalbare commerciële woningen.

C-Holdings Company draagt ​​appartementen over aan bewoners van het Maison-project (wijk Thu Dau Mot, Ho Chi Minhstad). Foto: THAO NGUYEN

Gezien de bovengenoemde problemen stelde financieel en bankdeskundige Nguyen Tri Hieu dat het voorstel van het Ministerie van Bouw om commerciële banken te beperken in het verstrekken van leningen aan kopers van tweede en derde woningen onredelijk is, omdat kredietverlening altijd afhankelijk is van de risicobereidheid van commerciële banken en de terugbetalingscapaciteit van klanten. De inmenging van het Ministerie van Bouw in het kredietbeleid van banken, dat onder het monetaire beleid valt, kan problemen veroorzaken. Dr. Pham Viet Thuan, directeur van het Instituut voor Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu -economie van Ho Chi Minhstad, zei dat de ontwerpverordening die bepaalt dat alle vastgoedtransacties via een door de staat beheerde vloer moeten verlopen, niet geschikt is voor haar functie en de ontwikkeling van de vastgoedmarkt beïnvloedt, omdat de orde en procedures in transacties beperkt zijn. Dr. Pham Viet Thuan stelde dat grond een productiemiddel is, geen normaal transactieproduct, met als criterium dat grondgebruikers effectief moeten zijn in het gebruiksproces. Daarom is er een specifiek beleid nodig om in bepaalde regio's een grondprijslijst op te stellen die in de loop der tijd de neiging heeft te dalen om te bepalen of de belangen van de bevolking voorop staan.

Mevrouw Tran Thi Cam Tu, algemeen directeur van Exim Real Estate JSC (EximRS), gaf aan dat het beperken van bankleningen een gevoelige kwestie is voor de vastgoedmarkt. Een te overhaaste implementatie zal de vastgoedmarkt het risico van "bevriezing" opleveren. Volgens mevrouw Tu is er in het recente verleden in het duurdere vastgoedsegment een duidelijke daling van het aantal transacties geweest. Tegelijkertijd is er geen aanbod voor goedkope commerciële woningbouwprojecten. Als er dus sprake is van kredietverkrapping, zullen investeerders niet in staat zijn om meer projecten te implementeren. Dit zal grote gevolgen hebben voor de hele markt. Zonder een volledig aanbod zal het de vraag naar huizen voor generaties binnen de familie beïnvloeden.

Duurzame oplossingen nodig

Volgens de heer Nguyen Tri Hieu is het voorstel van het Ministerie van Bouw weliswaar tijdelijk, maar om het probleem op de lange termijn op te lossen, zijn duurzamere oplossingen nodig.

Concreet worden er hoge belastingen geheven op tweede, derde of beleggingspanden. Dit zal de prikkel tot speculatie verminderen, waardoor de vastgoedprijzen dalen. Belasting alleen is echter niet voldoende. Er is een marktmechanisme nodig, dat wil zeggen, ervoor zorgen dat vraag en aanbod elkaar ontmoeten. Als het vastgoedaanbod voldoende toeneemt om aan de vraag te voldoen, zullen de huizenprijzen dalen. Daarom is het, naast langetermijnbeleid, noodzakelijk om het aanbod te bevorderen, zodat mensen de mogelijkheid hebben om huizen te bezitten, wat bijdraagt ​​aan de verlaging van de huizenprijzen. De staat moet een leidende rol spelen in het verstrekken van grondfondsen, het voltooien van administratieve procedures en het beleid met betrekking tot grond en krediet. Het probleem in Vietnam is momenteel dat het vastgoedaanbod overbelast is, terwijl de vraag zeer hoog is. Het onevenwicht tussen vraag en aanbod heeft de huizenprijzen tot onredelijke niveaus opgedreven.

Dr. Le Xuan Nghia, voormalig vicevoorzitter van de Nationale Commissie voor Financieel Toezicht, deelde deze mening en stelde dat de overheid zich volgens de bepalingen van de Wet op Kredietinstellingen niet mag bemoeien met de kredietactiviteiten van commerciële banken. Een dergelijke interventie zou de vrijheid van ondernemerschap van banken schenden en de onafhankelijkheid en transparantie van de kredietactiviteiten aantasten.

Bovendien is het onderscheid tussen een "eerste woning" en een "tweede woning" van een koper uiterst ingewikkeld en moeilijk te implementeren. Commerciële banken hebben niet de functie of middelen om deze taak uit te voeren, omdat het beperken van hypothecaire leningen en het verlagen van huizenprijzen niet hun kerntaak is.

Volgens Dr. Le Xuan Nghia heeft de Staatsbank de afgelopen decennia de vastgoedleningen gecontroleerd door hoge kredietrisicoratio's toe te passen, van 150% tot 250%. Als een commerciële bank bijvoorbeeld 100 miljard VND leent aan vastgoed, berekent de Staatsbank het bijbehorende risico op 150 tot 250 miljard VND. Dit dwingt banken om hun winst te gebruiken om risicoreserves op het overeenkomstige niveau aan te leggen, waardoor indirect de vastgoedleningen worden beperkt. Dr. Le Xuan Nghia is van mening dat de kern van de Vietnamese vastgoedmarkt ligt in het ontwikkelen van woningproducten die geschikt zijn voor elk vraagsegment. De staat moet zich richten op het wegnemen van wettelijke obstakels om het aanbod van goedkope woningen te vergroten, en tegelijkertijd beleid voeren ter ondersteuning van huizenkopers, met name degenen met een laag inkomen. Hij noemde het voorbeeld van Singapore, waar arme mensen hypotheken krijgen tegen een vaste rente van 2,5% en de overheid banken compenseert voor de rente boven dit niveau. Dergelijke oplossingen kunnen veel effectiever zijn dan rechtstreeks ingrijpen in het kredietbeleid van banken.

Volgens Dr. Pham Viet Thuan zal het beperken van speculatie door belastingtarieven te hanteren op basis van de transactietijd bij registratie, in plaats van via online verkooppunten, bijdragen aan een stabiel vastgoedbeheer. Om speculatie te voorkomen, kan Vietnam daarom gebruikmaken van transactiebelastinginstrumenten, die zeer effectief zijn. Zo geldt voor vastgoedtransacties binnen 12 maanden een belastingtarief van 20% van de verkoopprijs, binnen 36 maanden 10% en binnen 60 maanden 5%. De rest van de transacties zal een belasting van 2% heffen, zoals nu het geval is... "Het verminderen van speculatie en het verlagen van de jaarlijkse grondprijzen zal een effectief instrument zijn om grondprijzen te reguleren, waardoor mensen in de toekomst de mogelijkheid krijgen om een ​​huis te kopen. Het creëren van sociale zekerheid is iets dat nu moet worden berekend", aldus Dr. Thuan.

Niet in overeenstemming met de internationale praktijk

Volgens Dr. Le Xuan Nghia is er momenteel geen enkel land ter wereld dat de vastgoedprijzen controleert door leningen voor huizenkopers te beperken. Het toepassen van de maatregel om de leenlimieten voor tweede of meer woningen te verlagen, is daarom niet in overeenstemming met de internationale praktijk en kan negatieve gevolgen hebben voor de markt.

Bron: https://nld.com.vn/ban-khoan-de-xuat-siet-giao-dich-bat-dong-san-196251009213905073.htm