Industrieel vastgoed krijgt in 2024 te maken met nieuwe uitdagingen

Volgens het onlangs door MBS gepubliceerde vastgoedmarktrapport telt het land eind 2023 momenteel 416 gevestigde industrieparken (IP's), met een totale oppervlakte van circa 129,9 duizend hectare. De totale industriële oppervlakte bedraagt circa 89,2 duizend hectare, een stijging van 1,5% ten opzichte van dezelfde periode.

Hiervan bedroeg de totale oppervlakte van het gehuurde industrieterrein circa 51,8 duizend hectare, een toename van 2,8 duizend hectare, wat neerkomt op circa 5,7% ten opzichte van dezelfde periode; de bezettingsgraad bedroeg circa 57,7%. De bezettingsgraad van de in gebruik genomen industrieterreinen bedroeg circa 72,4%. De huurprijs in het zuiden bleef stabiel op 168 USD/m², terwijl de huurprijs in het noorden met 10% steeg tot 123 USD/m².

Vietnam blijft een favoriete bestemming voor kapitaalstromen in de maakindustrie onder de China +1-strategie. In 2023 groeiden het geregistreerde FDI-kapitaal en het uitgegeven FDI-kapitaal in dezelfde periode met respectievelijk 32,1% en 3,5%. Dit is een goede groei in de context van een moeilijke wereldeconomie, waarin veel landen hun monetaire beleid hebben aangescherpt.

Industrieel vastgoed krijgt in 2024 te maken met nieuwe uitdagingen, afbeelding 1 — FDI-kapitaal geïnvesteerd in Vietnam (Foto: Algemeen Bureau voor de Statistiek)

Met name Vietnam behoudt nog steeds veel concurrentievoordelen dankzij ondertekende handelsovereenkomsten en aantrekkelijke arbeids- en elektriciteitskosten, waardoor het de komende jaren effectief FDI-kapitaal kan aantrekken. Daarnaast zal er in de periode 2022-2025 ook worden geïnvesteerd in veel infrastructuur- en belangrijke verkeersprojecten, zowel op de weg als via het water, wat een sterke economische groei zal creëren.

Het MBS-rapport wees ook op de trend dat FDI-kapitaal sterk naar de secundaire markt stroomt. In het Noorden liet het kapitaal op deze markt een duidelijke stijging zien, van 20% in 2018 tot 53% in 2023.

In het zuiden neemt het aandeel van de buitenlandse directe investeringen in de secundaire markt eveneens toe, van 21,6% in 2022 tot 23,2%. Zo heeft de provincie Ba Ria-Vung Tau meer dan 1 miljard USD aan buitenlandse directe investeringen aangetrokken; Binh Phuoc heeft meer dan 40 buitenlandse directe investeringen aangetrokken met een totaal kapitaal van 758 miljoen USD, 3,4 keer meer dan in dezelfde periode.

De reden hiervoor is dat dankzij het voordeel van een groot verhuurbaar industrieterrein, de bezettingsgraad van de type 2-markt slechts 63% bedraagt, terwijl de type 1-markt 90% heeft bereikt (HCMC, Binh Duong bereikten 95% en in Dong Nai, Long An meer dan 80%). Bovendien bedraagt de huurprijs van grond op de type 2-markt slechts de helft van die op de type 1-markt.

Daarnaast volgt industrieel vastgoed in Vietnam ook de wereldwijde trend van 'vergroening' om FDI-kapitaal aan te trekken voor de hightechindustrie. 'Vergroening' heeft ook een sterke groei doorgemaakt in Zuidoost-Azië, met een toename van het aantal projecten met respectievelijk 12% en 21% in 2021 en 2022. Dit zorgt ervoor dat traditionele industrieparken met alleen productiefaciliteiten, woningen en andere nutsvoorzieningen hun concurrentievoordeel verliezen.

Industrieel vastgoed krijgt in 2024 te maken met nieuwe uitdagingen, afbeelding 2 — Door de vergroeningstrend verliezen oude industrieterreinen hun concurrentievoordeel.

Naast de ondersteunende factoren wezen veel eenheden ook op de nieuwe uitdagingen waarmee de Vietnamese industrieparken te maken hebben. Ten eerste is er de toegenomen concurrentie om buitenlandse investeringen in de regio aan te trekken. India en Indonesië zijn twee landen die ook veel uitstekende voordelen bieden op deze markt. Zo heeft India bijvoorbeeld een fonds voor schone grond van 460.000 hectare en 1.500 miljard dollar gereserveerd voor de ontwikkeling van infrastructuur, inclusief belastingvrijstellingen voor nieuwe investeringsprojecten. Daardoor heeft het veel 'grote jongens' wereldwijd aangetrokken om deel te nemen aan deze markt.

Vervolgens is er het algemene probleem van de wereld wanneer de wereldwijde minimumbelasting van 15% vanaf 1 januari 2024 officieel van kracht wordt. Bedrijven met een omzet van meer dan 750 miljoen euro die profiteren van de investeringsaantrekkelijkheidsregeling in Vietnam, moeten een extra wereldwijd minimumbelastingtarief van 15% betalen. Dit heeft gevolgen voor de Vietnamese belastingvoordelen (belastingvrijstellingen en -verlagingen) en zorgt er tevens voor dat de binnenlandse markt een voordeel verliest.

Ten slotte bestaat het risico op stroomtekorten tijdens piekuren, vooral wanneer de El Niño-cyclus naar verwachting langer en krachtiger zal zijn dan voorheen. Het risico op stroomtekorten die de productie beïnvloeden, heeft ertoe geleid dat sommige investeerders hun investeringsplannen in Vietnam hebben geannuleerd.

Bron