Wat zegt het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu?

In dit document stelt het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu voor om de grondwaarderingsmethode te wijzigen en aan te vullen met het oog op de regulering van drie grondwaarderingsmethoden, waaronder: de vergelijkingsmethode, de inkomensmethode en de grondprijsaanpassingscoëfficiënt. Ten opzichte van Besluit nr. 44/2014/ND-CP heeft het ontwerpbesluit dus twee grondwaarderingsmethoden beperkt.

Volgens het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu heeft de regulering van 3 methoden voor grondwaardering (vergelijking, inkomen, grondprijsaanpassingscoëfficiënt) ervoor gezorgd dat alle gevallen van grondwaardering ten behoeve van het staatsbeheer van grond worden bestreken.

In figuur 1 worden drie methoden voorgesteld voor het waarderen van landbronnen en het milieu. — Volgens het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu heeft de regulering van drie methoden voor grondwaardering ervoor gezorgd dat alle gevallen van grondwaardering die betrekking hebben op het staatsgrondbeheer, worden bestreken. (Foto: DM)

De aftrekmethode is specifiek geïntegreerd in de vergelijkingsmethode omdat de aftrekmethode een stap is bij het toepassen van de vergelijkingsmethode op percelen grond met activa die aan de grond verbonden zijn. Deze stap wordt toegepast om de waarde van de activa die aan de grond verbonden zijn, van het vergeleken perceel grond te scheiden.

Tegelijkertijd stelde het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu in ontwerpbesluit 44 voor om de overschotmethode niet te gebruiken voor de prijsbepaling van grond.

In de concept-inzending aan de regering legde het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu uit waarom de overschotmethode niet werd gebruikt om grond te waarderen. Het ministerie gaf aan dat de overschotmethode een methode is om grond te waarderen door de totale veronderstelde ontwikkelingsopbrengsten van het onroerend goed te berekenen minus de totale veronderstelde ontwikkelingskosten.

Dienovereenkomstig moet de berekening van de totale veronderstelde ontwikkelingsopbrengsten van onroerend goed gebaseerd zijn op veronderstelde factoren van: overdrachtsprijs, huurprijs, verkooptijd, verkooptarief, trends en schommelingen van de overdrachtsprijs, toekomstige huurprijs, bezettingsgraad... en moet de kasstroom worden gedisconteerd naar het taxatietijdstip overeenkomstig de leenrente van de bank.

De berekening van de totale veronderstelde ontwikkelingskosten van onroerend goed is, naast de normen en eenheidsprijzen die door de bevoegde overheidsinstanties worden uitgegeven, ook afhankelijk van de bouwtijd, het jaarlijkse bouwtempo, onvoorziene kosten, rentekosten van leningen, de winst van investeerders rekening houdend met risicofactoren, reclame- en verkoopkosten, etc.

Het berekenen van de hierboven genoemde veronderstelde factoren van de totale ontwikkelingsopbrengsten en totale ontwikkelingskosten is zeer ingewikkeld. De taxatieresultaten zijn onzeker, onnauwkeurig en bevatten grote fouten (voor hetzelfde perceel grond verandert alleen al één indicator in de veronderstelde factoren de taxatieresultaten). Het is gemakkelijk te misbruiken en brengt risico's met zich mee voor medewerkers op het gebied van grondwaardering en voor mensen die specifieke grondprijzen op lokaal niveau bepalen.

Dit is de voornaamste oorzaak van de moeilijkheden en vertragingen bij het bepalen, taxeren en vaststellen van specifieke grondprijzen in de afgelopen tijd.

Aan de andere kant, in de vastgoedsector, komt grond altijd op de eerste plaats en wordt de prijs bepaald vóór het proces van vastgoedcreatie. Het is niet gepast om de waarde van onroerend goed in de toekomst te schatten, en dus de grondprijs te bepalen. De grondprijs hangt dan af van de vastgoedmethode van de investeerder en weerspiegelt niet de werkelijke marktwaarde van de grond.

Daarnaast gebruiken investeerders de surplusmethode vaak om de voordelen te berekenen die ze behalen door uit te gaan van inkomsten en de gemaakte kosten te schatten, en op basis daarvan een beslissing te nemen om wel of niet te investeren.

Het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu is van mening dat, in de geest van Resolutie nr. 18-NQ/TW, de methode voor het bepalen van grondprijzen moet voldoen aan de marktbeginselen. Daarom past ontwerpbesluit 44 de overschotmethode niet toe om grondprijzen te bepalen voor de berekening van de financiële verplichtingen van grondgebruikers en de compensatie wanneer de staat grond terugwint, hetgeen in overeenstemming is met het beleid van de Partij.

Om de beperkingen die ontstaan door het niet toepassen van de overschotmethode te ondervangen, is de inhoud van de vergelijkingsmethode gewijzigd en aangevuld middels ontwerpbesluit 44.

De richtlijn voor de waardering van percelen en grondoppervlakten waarin niet is geïnvesteerd in technische infrastructuur is gebaseerd op een combinatie van aftrektechnieken om de kosten van investeringen in technische infrastructuur af te trekken. Tegelijkertijd wordt deze aangevuld met een regeling die bepaalt dat bij het bepalen van grondprijzen de methode van de jaarlijkse aanpassingscoëfficiënt moet worden toegepast voor vergelijking en reconciliatie om de nauwkeurigheid van de grondwaarderingsresultaten te waarborgen.

Bron