Hoe voorkom je dat je in de valkuil van 'kip hoedenmakerij' en het 'opblazen' van vastgoedprijzen trapt?

Bij de bekendmaking van de hoogtepunten van de vastgoedmarkt in Da Nang voor het tweede kwartaal van 2025 door CBRE Vietnam (onderdeel van CBRE Real Estate Services Group, VS), sprak de verslaggever van Vietnam Business met mevrouw Duong Thuy Dung, CEO van het bedrijf, over een aantal ongewone ontwikkelingen in het gebied.

Giám đốc điều hành CBRE Việt Nam Dương Thuỳ Dung trình bày báo cáo về tiêu điểm thị trường bất động sản Đà Nẵng quý II/2025.

Duong Thuy Dung, CEO van CBRE Vietnam, presenteerde een rapport over de focus van de vastgoedmarkt in Da Nang in het tweede kwartaal van 2025.

Hoe registreert CBRE Vietnam de prijsontwikkelingen van appartementen en bouwpercelen in Da Nang in de eerste helft van 2025?

Mevrouw Duong Thuy Dung: Volgens CBRE Vietnam bedraagt de gemiddelde verkoopprijs van hoogbouwwoningen en appartementen op de markt van Da Nang in de eerste 6 maanden van 2025 ongeveer 85 miljoen VND/m2, de hoogste prijs in het land en hoger dan de gemiddelde verkoopprijs in Ho Chi Minh City (82 miljoen VND/m2) en Hanoi (79 miljoen VND/m2). Dit is een stijging van 27% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar (Hanoi steeg met ongeveer 30-35%, Ho Chi Minh City met meer dan 20%).

De grondprijzen in Da Nang zullen in de eerste helft van 2025 ook met 15-20% stijgen in de meeste grote stedelijke gebieden en op belangrijke locaties in de stad; zelfs in de beste gebieden langs de kust en rivieren kan de prijsstijging oplopen tot 20-25%. Dit is goed nieuws voor de markt in Da Nang, maar in sommige opzichten zijn de kosten die kopers hier moeten betalen hoger.

Op dit moment lijken er in Da Nang tekenen te zijn van een "grondkoorts", die zich herhaalt in de periode 2018-2020. Is dit volgens u echte grondkoorts of slechts een virtuele grondkoorts?

Mevrouw Duong Thuy Linh: Als we het over grondkoorts hebben, moeten we specifiek uitzoeken in welk gebied de grondprijzen zijn gestegen om te beoordelen of er sprake is van grondkoorts of niet. De definitie van grondkoorts omvat zowel reële als virtuele prijsstijgingen. In sommige gebieden zien we dat er veel factoren zijn, zoals verbeterde infrastructuur, synchrone algemene planning en de deelname van gerenommeerde investeerders, die de grondprijzen daar helpen verhogen.

Dat is een echte prijsstijging. Kopers zijn inmiddels zelf goed geïnformeerd, ze zien dat de grondprijs daar inderdaad hoger is dan voorheen. Toch zijn ze nog steeds bereid om geld uit te geven om te kopen, omdat het een echte prijsstijging is. Er zijn echter ook gebieden met virtuele prijsstijgingen, dat wil zeggen "vervolg"-prijsstijgingen.

Dat wil zeggen, er zijn gebieden waar niets is, maar "ergens is gehoord" dat er infrastructuur is, dat er een fusie gaande is, of dat er dit of dat project aankomt... dus de prijsstijgingen "volgen". Die "volgen" gebeurt echt in Da Nang, maar naar onze mening is de virtuele prijskoorts in het gebied op dit moment niet zo ernstig als in 2018-2020.

In de periode 2018-2020 kende Da Nang een langdurige grondkoorts, maar er werden niet veel producten op de markt gebracht. In de daaropvolgende jaren werden er vrijwel geen projecten in het gebied uitgevoerd, maar de afgelopen twee jaar zijn er veel projecten op de markt gebracht door gerenommeerde investeerders, en de consumptiecapaciteit van deze projecten is zeer goed.

Bà Dương Thuỳ Dung trả lời phỏng vấn của phóng viên Doanh nghiệp Việt Nam.

Mevrouw Duong Thuy Dung reageerde op een interview met een verslaggever van Vietnam Business.

Kijken we naar de marktabsorptie, dan zien we dat deze periode verschilt van 2018-2020. We maken ons daarom niet al te veel zorgen over de virtuele grondkoorts in Da Nang. Vanuit het perspectief van particuliere investeerders of individuele kopers, met name kopers van elders, moeten we echter voorzichtig zijn met hoe we investeren.

Sommige meningen beweren dat investeerders, nu er een groot aanbod aan appartementen is, de grondprijs te hoog opdrijven om mensen te "hoeden" om appartementen te kopen in plaats van grond. Wanneer grondprojecten hun producten op de markt brengen, gebruiken ze vergelijkbare trucs om mensen "terug te drijven". Is er volgens u sprake van een dergelijke situatie van "hoeden" of niet, en wat is de oplossing om de legitieme rechten van kopers te beschermen?

Mevrouw Duong Thuy Dung: Sterker nog, de situatie van "het hoeden van kippen" speelt zich niet alleen af in Da Nang, maar ook op grote markten zoals Hanoi en Ho Chi Minhstad... Als de grondprijs in één dag met meer dan 30% stijgt, dan is er sprake van een virtuele koorts. Er is nog nooit een geval geweest waarin de grondprijs in werkelijkheid zo snel steeg. Ik kan bevestigen dat slimme kopers die prijsstijging nooit zullen accepteren.

Misschien ontstond de virtuele grondkoorts in het verleden omdat kopers bang waren dat als zij niet kochten, iemand anders het allemaal zou kopen. Kopers worden echter wijzer en zullen nooit meer investeren in gebieden met zo'n duidelijke virtuele koorts.

Of er sprake is van "kippen hoeden" hangt af van het geval en het project. Ik denk dat dit een "truc" zou kunnen zijn om huizen en grond te verkopen. Niet alleen in Da Nang, maar ook op andere markten, zoals Hanoi, is er een vergelijkbare situatie. Er zijn projecten die mensen inhuren om in de rij te staan om te kopen, maar in werkelijkheid is het een virtuele wachtrij...

De meest effectieve oplossing voor dit probleem moet komen van de kopers zelf, voor persoonlijke investeringen of om te kopen voor de kost. Het is zeer moeilijk te bewijzen dat projecteigenaren of makelaars de virtuele prijzen opzettelijk opdrijven, en het is ook zeer moeilijk voor de overheid om hierin in te grijpen. Kopers moeten daarom alert zijn om te voorkomen dat ze in de winstval trappen.

Waren kopers in het verleden slecht geïnformeerd over de 'trucs' van prijsinflatie en 'kippen hoeden', nu zijn ze flink gewaarschuwd. Ze zijn verstandig genoeg om te overwegen of de investering effectief is of niet, in plaats van te luisteren naar de reclame of toezeggingen van de projecteigenaar, want zelfs het toezeggingscontract is erg losjes. Meer dan wie dan ook zijn het de kopers die zichzelf voor dergelijke valkuilen zullen behoeden.

Reactie (0)