Appartementen vanaf 5

Er zijn op korte termijn veel uitdagingen.

Het onlangs door Savills gepubliceerde rapport over de vastgoedmarkt in Ho Chi Minh-stad voor het vierde kwartaal van 2023 laat zien dat het appartementensegment met verschillende uitdagingen op korte termijn te maken heeft.

Dientengevolge bedroeg het primaire aanbod voor heel 2023 slechts 10.700 eenheden, het laagste cijfer in de afgelopen 10 jaar. Alleen al in het vierde kwartaal van 2023 bedroeg het primaire aanbod 7.600 eenheden, gelijk aan het voorgaande kwartaal, maar met 5% gedaald ten opzichte van een jaar eerder. Nieuwbouw was goed voor 37% van het primaire aanbod. Twee prominente projecten, The Privia en de daaropvolgende fase, The Glory Heights, waren verantwoordelijk voor 88% van het nieuwe aanbod. Het rapport vermeldde verder geen nieuw aanbod van A-klasse woningen in dat kwartaal.

Bovendien is het aantal transacties met appartementen de afgelopen 10 jaar gestaag met 7% per jaar afgenomen. Te midden van het tekort aan aanbod en de hoge verkoopprijzen in 2023 werden er slechts 6.200 transacties geregistreerd. In het vierde kwartaal verbeterde de transactiesituatie echter aanzienlijk, met 3.000 eenheden, een stijging van 52% ten opzichte van het vorige kwartaal en een toename van 120% vergeleken met dezelfde periode vorig jaar.

Appartementen met een prijs tussen de 5 en 10 miljard VND zullen de markt domineren van 2024 tot 2026 (Figuur 1). — Het primaire aanbod dat in 2023 werd geregistreerd, was het laagste in de afgelopen 10 jaar.

Troy Griffiths, adjunct-directeur van Savills Vietnam, merkte op: "De uitdaging op korte termijn voor het appartementensegment komt nog steeds voort uit het tekort aan nieuwbouw en de hoge verkoopprijzen. Naarmate het sentiment onder huizenkopers verbetert en er niet te veel alternatieve investeringsmogelijkheden zijn, zal de woningmarkt zich herstellen."

De absorptiegraad verbeterde met 14 procentpunten ten opzichte van het vorige kwartaal en met 23 procentpunten ten opzichte van een jaar eerder tot 40%. Nieuw aanbod was goed voor 78% van het transactievolume en werd voor 84% geabsorbeerd; deze projecten verkochten goed dankzij de duidelijke juridische status vóór de lancering, lange betalingstermijnen, steun van banken voor leningen en toegankelijke prijzen variërend van 2 tot 5 miljard VND per eenheid. Exclusief nieuw aanbod bleven de markttransacties zwak met slechts 670 verkochte eenheden, wat overeenkomt met een absorptiegraad van 14%.

Appartementen met een prijs tussen de 5 en 10 miljard VND zullen de markt domineren van 2024 tot 2026 (Figuur 2). — Rapport over appartementtransacties op basis van gegevens van Savills.

Een positief punt in de gegevens van Savills is dat het nieuwe aanbod in 2024 naar verwachting verviervoudigt ten opzichte van 2023. Appartementen van klasse B zullen 44% van het marktaandeel uitmaken, klasse A 37%, terwijl klasse C slechts 19% zal vertegenwoordigen. Naar schatting zullen er in 2026 40.800 appartementen uit 116 projecten op de markt komen.

Betaalbare appartementen zijn alleen te vinden in de provincies rondom Ho Chi Minh-stad.

Volgens het rapport van Savills daalden de primaire verkoopprijzen in het vierde kwartaal van 2023 terug naar het niveau van 2020, namelijk 69 miljoen VND per m² (netto bruikbare oppervlakte). Dit betekende een daling van 36% ten opzichte van het vorige kwartaal en 45% ten opzichte van een jaar eerder, nadat veel luxe projecten een deel van hun aanbod tijdelijk moesten sluiten. Tegelijkertijd verdwenen woningen met een prijs onder de 2 miljard VND vorig jaar volledig van de markt. Het aanbod van woningen met een prijs tussen de 2 en 5 miljard VND domineerde de markt en vertegenwoordigde bijna 90%.

Tussen 2024 en 2026 zal het aanbod van appartementen met een prijs tussen 2 en 5 miljard VND aanzienlijk afnemen, terwijl appartementen in de prijsklasse van 5 tot 10 miljard VND zullen opkomen en de markt zullen domineren. Kopers in Ho Chi Minh-stad zullen er wellicht voor kiezen om in de omliggende provincies te kijken naar meer betaalbare woningen. Naar verwachting zullen Binh Duong, Dong Nai en Long An in 2024 96% van het aanbod van appartementen met een prijs onder de 5 miljard VND voor hun rekening nemen.

Volgens een onderzoek van Savills uit 2023 onder 30 projecten in de categorieën A en B bleef het huurrendement stabiel op 4,8% ten opzichte van het voorgaande jaar, maar daalde de waardegroei van de panden met 1,9 procentpunt tot 2,9%. Daardoor daalde het totale rendement op investeringen in appartementen in 2023 met 1,7 procentpunt ten opzichte van het voorgaande jaar, tot ongeveer 7,7% op jaarbasis.

Mevrouw Giang Huynh, adjunct-directeur en hoofd onderzoek en S22M bij Savills Ho Chi Minh City, analyseerde: "Het rendement op investeringen in appartementen in Ho Chi Minh City vertoonde een lichte daling in de periode 2019-2023. Volgens onze gegevens hadden gebieden zoals het voormalige District 2, District 3 en District 10 in die periode het hoogste rendement."

Appartementen met een prijs tussen de 5 en 10 miljard VND zullen de markt domineren van 2024 tot 2026 (Figuur 3). — Mevrouw Giang Huynh, adjunct-directeur, hoofd van de afdeling Onderzoek en S22M, Savills Ho Chi Minh-stad

In de afgelopen tien jaar is het aanbod van nieuwe appartementen in de 22 districten van Ho Chi Minh-stad met 253.000 eenheden afgenomen. Met name in het voormalige district 9 daalde het aanbod met 21%, terwijl de prijzen met 15% per jaar stegen. Ook in district 1 daalde het aanbod met 2%, maar de prijzen stegen aanzienlijk met 39% per jaar.

De expert stelde verder dat, hoewel het totale rendement de afgelopen vijf jaar is gedaald, het nog steeds hoger ligt dan de spaarrente. Dit wijst erop dat appartementen een winstgevende investeringsmogelijkheid blijven. Op korte termijn wordt verwacht dat het huurrendement zal stijgen als gevolg van een afname van het aantal opgeleverde appartementen en de aanhoudend lage spaarrente.

Bron