Appartementen geprijsd vanaf 5

Veel uitdagingen op korte termijn

Uit het onlangs gepubliceerde rapport van Savills over de vastgoedmarkt in Ho Chi Minh City voor het vierde kwartaal van 2023 blijkt dat het appartementensegment met veel uitdagingen op de korte termijn te maken heeft.

Het primaire aanbod zal in 2023 dan ook slechts 10.700 eenheden bereiken, het laagste aantal in de afgelopen 10 jaar. Alleen al in het vierde kwartaal van 2023 zal het primaire aanbod 7.600 eenheden bedragen, ongewijzigd ten opzichte van het vorige kwartaal, maar een daling van 5% ten opzichte van een jaar eerder. Het nieuwe aanbod is goed voor 37% van het primaire aanbod. Twee prominente projecten, The Privia en de volgende fase, The Glory Heights, waren goed voor 88% van het nieuwe aanbod. Het rapport registreerde echter geen nieuw aanbod van klasse A in het kwartaal.

Bovendien is het aantal appartementtransacties de afgelopen 10 jaar jaarlijks met 7% afgenomen. Gezien het schaarse aanbod en de hoge verkoopprijzen in 2023 registreerde de markt slechts 6.200 transacties. Alleen al in het vierde kwartaal verbeterde de transactiesituatie met 3.000 eenheden, een stijging van 52% ten opzichte van het vorige kwartaal en 120% ten opzichte van een jaar eerder.

Appartementen met een prijs tussen 5 en 10 miljard VND zullen de markt domineren van 2024 tot 2026, afbeelding 1 — Het primaire aanbod in 2023 is het laagste van de afgelopen 10 jaar.

De heer Troy Griffiths, adjunct-directeur van Savills Vietnam, merkte op: "De uitdagingen op korte termijn voor het appartementensegment worden nog steeds veroorzaakt door de schaarste aan nieuw aanbod en de hoge verkoopprijzen. Wanneer het kopersvertrouwen verbetert en er niet te veel alternatieve investeringsmogelijkheden zijn, zal de woningmarkt zich herstellen."

De absorptie verbeterde met 14 procentpunten ten opzichte van het vorige kwartaal en met 23 procentpunten ten opzichte van vorig jaar tot 40%. Het nieuwe aanbod vertegenwoordigde 78% van het transactievolume en werd voor 84% geabsorbeerd. Deze projecten presteerden goed dankzij een duidelijke juridische status vóór de lancering, lange betalingstermijnen, bankleningen en toegankelijke prijzen van VND 2-5 miljard per eenheid. Exclusief het nieuwe aanbod bleven de markttransacties zwak met slechts 670 verkochte eenheden, wat overeenkomt met een absorptiepercentage van 14%.

Appartementen met een prijs tussen 5 en 10 miljard VND zullen de markt domineren van 2024 tot 2026, afbeelding 2 — Rapport over appartemententransacties volgens gegevens van Savills.

Een positief punt in de gegevens van Savills is dat het nieuwe aanbod in 2024 naar verwachting vier keer zo groot zal zijn als in 2023. Klasse B zal 44% van het marktaandeel innemen, klasse A 37%, terwijl klasse C slechts 19% van het marktaandeel zal hebben. Tegen 2026 zullen naar verwachting 40.800 woningen uit 116 projecten te koop worden aangeboden.

Betaalbare appartementen zijn alleen te vinden in de provincies rondom Ho Chi Minhstad.

Volgens het rapport van Savills bereikten de primaire verkoopprijzen in het vierde kwartaal van 2023 het niveau van 2020 van VND 69 miljoen/m², een daling van 36% ten opzichte van het vorige kwartaal en 45% ten opzichte van vorig jaar, nadat veel dure projecten hun voorraad tijdelijk moesten sluiten. Daarnaast verdwenen producten onder VND 2 miljard vorig jaar volledig van de markt. Aanbod van VND 2-5 miljard was met bijna 90% marktleider.

Tussen 2024 en 2026 zal het aanbod van appartementen met een prijs tussen VND 2 en 5 miljard aanzienlijk afnemen, terwijl woningen in de prijsklasse van VND 5 tot 10 miljard de markt zullen domineren. Kopers in Ho Chi Minhstad kunnen ervoor kiezen om in aangrenzende provincies te zoeken naar betaalbare woningen. Naar verwachting zullen Binh Duong, Dong Nai en Long An in 2024 96% van het aanbod aan appartementen met een prijs onder VND 5 miljard voor hun rekening nemen.

Volgens een onderzoek van Savills in 2023 bij 30 projecten van klasse A en B waren de huurrendementen jaar op jaar stabiel op 4,8%, maar daalde de groei van de activawaarde met 1,9 procentpunt jaar op jaar tot 2,9%/jaar. De totale winst uit appartementenbeleggingen daalde in 2023 dus met 1,7 procentpunt ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar tot ongeveer 7,7%/jaar.

Mevrouw Giang Huynh, adjunct-directeur, hoofd onderzoek en S22M Savills HCMC, analyseerde: "De investeringswinsten uit appartementen in HCMC nemen in de periode 2019-2023 licht af. Volgens onze gegevens hebben gebieden zoals het oude District 2, District 3 en District 10 de hoogste investeringswinsten behaald in de recente geschiedenis."

Appartementen met een prijs tussen 5 en 10 miljard VND zullen de markt domineren van 2024 tot 2026, afbeelding 3 — Mevrouw Giang Huynh, adjunct-directeur, hoofd onderzoek en S22M Savills HCMC

In de afgelopen tien jaar is het aanbod van nieuwe appartementen in 22 districten van Ho Chi Minhstad met 253.000 eenheden afgenomen. Opvallend is dat het aanbod in het oude District 9 met 21% is afgenomen, terwijl de prijzen jaarlijks met 15% zijn gestegen. Het aanbod in District 1 is ook met 2% afgenomen, maar kende een aanzienlijke prijsstijging van 39% per jaar.

Deze expert gaf ook aan dat, hoewel de totale winst de afgelopen vijf jaar is gedaald, deze nog steeds hoger ligt dan de rente op deposito's. Dit toont aan dat appartementen nog steeds een winstgevend beleggingskanaal zijn. Op korte termijn wordt verwacht dat de huuropbrengsten zullen stijgen door een afname van het aantal opgeleverde appartementen en dat de rente op deposito's laag zal blijven.

Bron