Voorkom dat investeerders de huizen van hun klanten verpanden

Vergroot de transparantie, verhoog de sancties

Volgens vastgoedexpert Phan Cong Chanh moeten de bank en de investeerder, wanneer een huis is gehypothekeerd en de bank ermee instemt om het te verkopen zonder hypotheekvrijgave, de kwestie onderling oplossen. Mochten er risico's ontstaan, dan zijn de bank en de investeerder aansprakelijk, terwijl de burgers hun wettelijke rechten behouden.

Veel investeerders verhypothekeren huizen die ze aan klanten hebben verkocht aan banken.

Maar om een ​​einde te maken aan de situatie waarin investeerders de huizen van klanten verpanden, stelde de heer Phan Cong Chanh voor dat de autoriteiten richtlijnen en regelgeving moeten opstellen om dergelijke gevallen op een manier op te lossen die de bevolking ten goede komt. Vooral wanneer mensen zich aan de wet hebben gehouden, de procedures hebben gevolgd en het volledige bedrag hebben betaald, moet de staat hen beschermen, hen 'pink books' verstrekken en ervoor zorgen dat mensen geen verliezen lijden als gevolg van geschillen of de naleving van de verplichtingen van de investeerder.

Hoewel de wet veel regels kent, maar er nog steeds mazen in de wet zitten, is het noodzakelijk dat de autoriteiten ingrijpen en snel actie ondernemen. Indien nodig kunnen mensen een rechtszaak aanspannen. De rechtbank moet ook zeer duidelijke uitspraken doen, bijna typische situaties, zoals precedenten, zodat andere investeerders, banken en burgers het probleem duidelijk kunnen zien en zich veilig voelen. Tegelijkertijd is het, om de risico's die klanten lopen te minimaliseren, noodzakelijk om transparant te zijn en informatie over gehypothekeerde projecten openbaar te maken. De informatie moet duidelijk, gedetailleerd en regelmatig bijgewerkt zijn, zodat mensen het kunnen begrijpen, niet alleen algemene informatie, maar alleen de projectnaam," stelde de heer Chanh voor.

Vanuit een ander perspectief citeerde Dr. Phan Phuong Nam (Ho Chi Minh City University of Law) decreet nr. 16, waarin hij analyseerde dat het niet, niet volledig of niet correct openbaar maken van de inhoud van vastgoedprojecten en woningbouwinvesteringsprojecten kan worden beboet met een bedrag van 100 tot 120 miljoen VND. De boete voor vastgoedbedrijven die niet volledig voldoen aan de regelgeving bedraagt ​​600 miljoen VND. Vergeleken met de voordelen die worden behaald door te profiteren van mazen in de wet bij een grootschalig vastgoedproject ter waarde van honderden miljarden VND, is deze boete echter te laag. Daarom overtreden veel investeerders opzettelijk de wet en accepteren ze boetes, wat de rechten van andere partijen ernstig schaadt.

De Wet op de Vastgoedsector uit 2024 heeft de informatieplicht van vastgoedbedrijven in positieve zin aangepast. Het uitblijven van een verruiming van het boetekader om een ​​adequate afhandeling van overtredingen te waarborgen, is echter ook een beperking van de wet.

Bovendien bepaalt de wet dat, nadat het Ministerie van Bouw een schriftelijke kennisgeving heeft afgegeven dat de woning in aanmerking komt voor verkoop of huurkoop, de investeerder een hypotheek op het project vestigt en de hypotheek ook moet vrijgeven voordat het aan klanten wordt verkocht. Tegelijkertijd moeten er procedures worden doorlopen voordat het Ministerie van Bouw een kennisgeving afgeeft dat de woning in aanmerking komt. De heer Chanh merkte echter op: "De regelgeving is zeer moeilijk te implementeren wanneer er geen mechanisme is om te garanderen dat de investeerder zich aan de regelgeving houdt. Want direct nadat het Ministerie van Bouw heeft aangegeven dat de investeerder een hypotheek heeft gevestigd, zal hij op deze kennisgeving vertrouwen om zo snel mogelijk kapitaal van klanten te mobiliseren."

Hypotheek moet worden afgelost voordat aan klanten wordt verkocht

Om de praktijk van investeerders die hypotheken op huizen van klanten aan banken verstrekken, te controleren, zei de heer Ngo Gia Hoang (Ho Chi Minh City University of Law) dat in plaats van te eisen dat transacties via vastgoedbeursvloeren worden uitgevoerd, het nodig is om de reikwijdte van notarisorganisaties te versterken en uit te breiden, door te eisen dat vastgoedtransacties waarbij een of meer partijen deelnemen aan de transactie ook notarieel worden bekrachtigd... Omdat het onafhankelijke karakter van notariële activiteiten zal helpen bij het controleren en monitoren van de implementatie en naleving van de wet door investeerders, vastgoedmakelaars en consultants om de kwetsbaren te beschermen.

Om tegelijkertijd de stabiliteit en orde van de economische ontwikkeling te handhaven, is het noodzakelijk om een ​​mechanisme op te zetten om toekomstige woningtransacties van vastgoedbedrijven te controleren.

"Om de veiligheid van huizenkopers te garanderen, moet de wet de regelgeving aanvullen om de verantwoordelijkheid van banken bij het beheer van gehypothekeerde activa te vergroten. Bij de verkoop van toekomstige woningen lenen investeerders namelijk zowel geld van banken als mobiliseren ze kapitaal van klanten. Als het gemobiliseerde kapitaal niet nauwlettend wordt gevolgd, kunnen investeerders het misbruiken en in meerdere projecten tegelijk investeren. Dit kan leiden tot het risico dat investeerders hun betalingsvermogen verliezen, het project niet kunnen voltooien en het huis niet aan klanten kunnen overdragen. Op dit moment worden niet alleen huizenkopers, maar ook de rechten van de hypotheekbank aangetast. Daarom moet de bank bij het accepteren van een hypotheek op een woningbouwproject verantwoordelijk zijn voor het beheer en toezicht op de gehypothekeerde activa", suggereerde de heer Hoang.

Volgens hem is er behoefte aan duidelijkere regelgeving om de rechten van huizenkopers te waarborgen bij de overdracht van verhypothekeerde activa in de vorm van een projectoverdracht. Partijen kunnen immers de activa overdragen door het verhypothekeerde vastgoedproject over te dragen om de schuld te innen.

Om de veiligheid van huizenkopers te waarborgen, moet de wet de regelgeving aanvullen om de verantwoordelijkheid van banken bij het beheer van hypothecaire activa te vergroten. Bij de verkoop van toekomstige woningen lenen investeerders namelijk zowel geld van banken als mobiliseren ze kapitaal van klanten.

De heer Ngo Gia Hoang (Ho Chi Minh City University of Law)

Investeerder in appartementen in Phu Thanh belooft schulden af ​​te lossen

Op 25 juni gaf Bedrijf 585, de investeerder in het appartementengebouw Phu Thanh (district Tan Phu, Ho Chi Minhstad), een persbericht uit waarin het bevestigde dat het de schuld zou afbetalen om het huis voor de klant "terug te kopen".

Momenteel bedraagt ​​het totale aantal appartementen in het project 833. Hiervan heeft het bedrijf het rode boek verpand in de vorm van toekomstige activa voor 219 appartementen volgens hypotheekovereenkomst nr. 104 van 4 augustus 2010. In de vastgoedsector, in de jaren 2010, raakte onroerend goed in een bevroren staat, de bankrente liep op tot 22 - 23%/jaar, waardoor het bedrijf in moeilijkheden kwam met zakelijke activiteiten en het regelen van schulden bij de bank.

Gezien de moeilijkheden van de onderneming stemde Viet A Bank - Ho Chi Minh City Branch er op 3 november 2022 mee in om de investeerder de schuld te laten betalen volgens de appartementcode en de bank de hypotheek voor elk appartement vrij te geven. Tot nu toe heeft Bedrijf 585 de hypotheekvrijgave voor 6 appartementen verwerkt (waarvan 1 appartement begin juni 2024 werd vrijgegeven). De investeerder stelde voor dat Viet A Bank - Ho Chi Minh City Branch het bedrijf de komende 3 jaar zou blijven ondersteunen, zodat het bedrijf meer tijd heeft om gelijkwaardige activa voor te bereiden om de hypotheekvrijgave voor de resterende 213 appartementen te verwerken (vanaf nu tot 2027). Van de 213 appartementen die momenteel bij Viet A Bank zijn gehypothekeerd, moet Bedrijf 585 nog 5% van de appartementswaarde bij de bewoners innen, wat overeenkomt met meer dan 41 miljard VND. Bedrijf 585 bevestigde dat de bewoners niet verantwoordelijk zijn tegenover de bank, maar onder de verantwoordelijkheid van het bedrijf vallen.

Bron: https://thanhnien.vn/bong-dung-bi-ngan-hang-siet-nha-chan-dung-viec-chu-dau-tu-mang-nha-cua-khach-di-cam-185240625225312879.htm