Voorzitter VVA: We moeten consequent zijn in het uitgangspunt dat de Staat de grondprijzen op basis van marktmechanismen vaststelt.

De Vietnam Valuation Association (VVA) heeft in haar commentaar op de wijzigingen in de Grondwet van 2024 voorgesteld om het principe van de staatsprijsstelling voor grond volgens het marktmechanisme consequent toe te passen, de huidige regelgeving van de Wet op Grondprijzen te handhaven en alleen de subwetdocumenten te herzien en aan te passen aan de realiteit.

De heer Nguyen Tien Thoa, voorzitter van de Vietnam Valuation Association (VVA).

Volgens de heer Nguyen Tien Thoa, voorzitter van de Vietnam Valuation Association (VVA), heeft VVA, na bestudering van de inhoud van de voorgestelde wijzigingen en aanvullingen op een aantal artikelen van de Grondwet van 2024, voorgesteld om de inhoud van artikelen 158, 159, 160, 162 in sectie 2 over grondprijzen van de huidige Grondwet te behouden. Alleen de specifieke instructies van de overheid met betrekking tot de inhoud van de bovengenoemde artikelen en clausules van de wet worden herzien en aangevuld om beter te voldoen aan de eisen van de praktijk na een jaar van implementatie van de wet.

VVA oordeelde dat de prijsbepaling van de huidige Grondwet in principe voldoet aan de eisen, waaronder verenigbaarheid met de theorie van grondprijzen en de richtlijnen van het International Valuation Standards Committee, waarvan de Vietnamese Prijsindustrie lid is. De wet is gebleken geschikt te zijn voor de praktische omstandigheden van de huidige grondmarkt in Vietnam. De wet voldoet aan de richtlijnen van het Politbureau in Resoluties 18-NQ/TW en 69-NQ/TW.

Het waarborgen van het recht van de staat om te beslissen over grondprijzen op de primaire markt

Met betrekking tot enkele belangrijke punten in het proces van wijziging van de Grondwet van 2024 is het volgens de VVA noodzakelijk om regelgeving te overwegen en te ontwikkelen die erop gericht is het recht van de staat om grondprijzen op de primaire markt te bepalen te waarborgen (niet de bevoegdheid van de staat om grondprijzen te bepalen voor alle transacties in de samenleving, inclusief de primaire en de secundaire markt, zoals sommigen beweren). Dit is bedoeld om de bevoegdheid van de staat om grondprijzen te bepalen te waarborgen, niet dat dit het "beginsel van grondwaardering" is. Als dit punt in de wet wordt verwoord, is het noodzakelijk om dat standpunt te volgen.

De staat heeft de bevoegdheid om rechtstreeks de grondprijzen vast te stellen en heeft het recht om de grondprijzen op de secundaire markt en op de markt als geheel te reguleren door middel van passende maatregelen, zoals het reguleren van vraag en aanbod, financiën en valuta, etc.

Dit is de bevoegdheid van de staat die gewaarborgd is sinds de economie van ons land functioneerde onder een gecentraliseerd planningsmechanisme en vervolgens is overgegaan op een markteconomisch mechanisme. Tot nu toe is de rol van de staat op het gebied van prijsbepaling niet pas onlangs opgegeven en pas nu op de voorgrond geplaatst.

Bij de toelichting op bovenstaand voorstel stelde VVA dat onze partij en staat tot nu toe consequent hebben gesteld: Grond is een nationaal grondgebied, gecreëerd door de inspanningen en het bloed van onze hele natie gedurende vele generaties, en behoort daarom toe aan het hele volk, vertegenwoordigd door de staat als eigenaar en op een uniforme manier beheerd. Grond heeft de eigenschap van gebruikswaarde, kan altijd winst genereren, en grondgebruiksrechten zijn speciale goederen die op de vastgoedmarkt worden gekocht en verkocht, dus ze hebben een prijs. Omdat de staat de vertegenwoordiger van de eigenaar is, heeft de staat het recht om te beslissen over dit soort hulpbronnen met een reeks bevoegdheden om de rechten van de eigenaar te genieten; waaronder het recht om: grondprijzen te bepalen, te besluiten de voordelen van grond te reguleren door middel van het innen van grondgebruiksvergoedingen, grondpachten, inkomstenbelastingen op grondgebruiksrechten, de toegevoegde waarde van grond te reguleren die niet voortvloeit uit investeringen van grondgebruikers die grondgebruiksrechten hebben gekregen, enz.

Volgens VVA is de legalisatie van het recht van de staat om grondprijzen te bepalen tot nu toe bevestigd en in de praktijk niet gewijzigd. Deze keer mag het dus niet worden verhoogd of verward, waarbij wordt benadrukt dat het om het principe van grondprijsbepaling gaat. Het is de garantie van dat recht in de wet en in de praktijk die de staat heeft geholpen een basis te leggen voor de implementatie van financieel beleid met betrekking tot grond tussen de staat en organisaties en individuen die grond gebruiken, en voor ander beleid met betrekking tot beheer, marktregulering en andere rechten en plichten van grondgebruikers.

"VVA is van mening dat de staat, om het recht uit te oefenen om grondprijzen te bepalen, hetzij in de vorm van een prijslijst, prijsaanpassingscoëfficiënt of specifieke grondprijs, onafhankelijke, professionele adviesbureaus heeft, gebruikt en blijft gebruiken om zichzelf te adviseren over prijsopties, zodat de staat meer basis heeft om zelf zijn prijzen te bepalen. Dit vermindert of elimineert op geen enkele manier de rol van het recht van de staat om prijzen vast te stellen zoals voorgeschreven door de wet", aldus de heer Nguyen Tien Thoa, voorzitter van VVA.

In overeenstemming met het principe dat de staat grondprijzen vaststelt volgens marktmechanismen

Wat betreft de regelgeving rond grondprijzen, is VVA van mening dat het 6e Nationale Congres van de Partij een alomvattend renovatiebeleid heeft uitgestippeld. Van hieruit is de economie van ons land vastbesloten om een ​​multisectorale wareneconomie te vormen, die functioneert onder een marktmechanisme met staatsbestuur, en vervolgens de volledige richting te bepalen van een economie die functioneert onder een socialistisch georiënteerd markteconomisch mechanisme.

Bij het bepalen van grondgebruiksrechten als goederen die in dit mechanisme worden gekocht en verkocht, moet het uiteraard objectief functioneren volgens het markteconomische mechanisme en in dat algemene economische mechanisme: de prijs wordt beschouwd als de centrale categorie van de markt, moet worden gevormd en geëxploiteerd volgens objectieve signalen van economische prijswetten (met de nadruk op de wet van vraag en aanbod, geldcirculatie, concurrentie...) en daarom moet de prijs, ongeacht het subject dat de bevoegdheid heeft om de prijs te bepalen - inclusief de staat - ook aan dit principe voldoen. Dat is de objectieve vereiste van het marktprijsmechanisme.

VVA is daarom van mening dat de staat – als vertegenwoordiger van de eigenaar – het recht heeft om prijzen te bepalen, op voorwaarde dat dit soort goederen volgens het marktmechanisme heeft gefunctioneerd. Het respect van de staat voor de objectieve marktbeweging en het bepalen van prijzen volgens marktprincipes is dan niet onverenigbaar met het economische karakter van de staat binnen dat economische mechanisme. Als we ons zorgen maken over de gevolgen van grondprijzen volgens het marktprijsmechanisme (uiteraard is de markt niet effectief gereguleerd), keren we terug naar het niet-marktprijsmechanisme om de markt te stabiliseren op basis van subjectieve wensen. We vermijden hiermee de regel die prijzen verandert in gesubsidieerde prijzen die parallel lopen aan de werkelijke prijzen op de markt, waardoor de markt in een staat van ondergrondse, niet-transparante operaties terechtkomt; het mechanisme van het vragen om, geven van privileges en voordelen heeft vruchtbare grond nodig om te bestaan...

Grondwaardering volgens de principes van de gereguleerde markt

Volgens de VVA moet de prijsvorming volgens marktprincipes plaatsvinden in een gereguleerde markt en de verantwoordelijkheid voor het reguleren om de gewenste markt te creëren, behoort tot andere oplossingen...

VVA is dan ook van mening dat grondprijzen de functie hebben om de synthese van de belangrijkste economische en sociale relaties van de economie te weerspiegelen. Het wordt beschouwd als een "spiegel" van de grondmarkt, ongeacht welke markt de prijs die markt eerlijk weerspiegelt. Grondwaardering kan daarom niet gebaseerd zijn op marktsignalen die gemanipuleerd of beïnvloed worden door individuele factoren, onredelijke plotselinge factoren zoals speculatie, prijsinflatie, natuurrampen, oorlog, economische en financiële crisis en onredelijke marktbelemmeringen... maar moet een gereguleerde markt zijn die bovengenoemde factoren elimineert door middel van regelgevende instrumenten en maatregelen: vraag en aanbod, financiën en valuta...

"Er moet worden benadrukt dat, wanneer de markt nog steeds de bovengenoemde factoren heeft, om de prijs te bepalen volgens marktprincipes, de Vietnam Valuation Association aanbeveelt dat de staat de huidige regelgeving moet herzien en aanvullen, zodat taxatieorganisaties specifieke criteria hebben om input te selecteren voor taxatiemethoden die gemeenschappelijk zijn, niet uniek, en de bovengenoemde factoren van marktinstabiliteit te elimineren", benadrukte de heer Nguyen Tien Thoa, voorzitter van VVA.

Handhaaf marktprijzen, reguleer het financieringsbeleid voor grond

Volgens VVA is het bij de implementatie van het marktprijsprincipe noodzakelijk om consistent te zijn, zodat de prijs de marktprijs weerspiegelt onder invloed van vraag en aanbod, en geen sociale maatregelen aan de prijs toe te voegen. Er moet echter een synchroon beleidssysteem zijn om de effecten van marktprijzen te beheersen.

Marktprijzen voor grond zullen dan ook zeker een sterke impact hebben op de toegang tot grond voor veel mensen in alle sociale lagen, met name op de implementatie van socialezekerheidsbeleid. Dit zijn reële gevolgen als er geen beleid is om deze gevolgen te beperken.

"De wet en de bijbehorende richtlijnen moeten ruimte bieden voor aanvullend financieel beleid (belastingen, inkomsten, enz.) in de zin dat als de prijzen hoog zijn, de inkomsten moeten worden verlaagd, en voor redelijker prikkels om te voorkomen dat er 'schokken' worden veroorzaakt die een negatieve impact hebben op het leven van mensen", benadrukte de voorzitter van VVA, de heer Nguyen Tien Thoa, de aanbeveling.

Handhaaf de regelgeving inzake specifieke grondwaardering

Volgens de VVA is de Grondprijslijst in wezen een samenvatting van de grondprijzen voor elk type grond dat verband houdt met elk grondgebruiksdoel, per locatie, per regio, per gemeente... De Grondprijslijst is in wezen een methode voor massaprijzen, waarbij een algemene prijs wordt vastgesteld voor een hele route, voor de locatie van een heel gebied... De coëfficiënt om een ​​specifieke prijs aan te passen is ook een algemene coëfficiënt van massale aard. Vanwege die massale aard kan deze geen specifieke gevallen dekken volgens het marktprijsprincipe en zal deze zeker van invloed zijn op het financiële beleid tussen de staat en organisaties en individuen die grond gebruiken...

Volgens de VVA is er daarom nog steeds een mechanisme nodig om over een aantal specifieke gevallen te beslissen ten behoeve van het beleid, zoals: Grondsoorten in de ongebruikte groep, die voor het eerst in gebruik worden genomen; Grondsoorten met bijzondere kenmerken (grond gewonnen op zee) die niet zijn opgenomen in de grondprijslijst; Grondgebruiksprojecten met hetzelfde grondgebruiksdoel, maar met een andere omvang, functie, grondgebruiksstructuur, grondgebruikscoëfficiënt...; objectieve en redelijke schommelingen die lokale schommelingen in de marktprijzen veroorzaken; Grondsoorten, specifieke grondgebruiksprojecten op het moment dat de staat grond toewijst, grond wint om beleidsmaatregelen uit te voeren inzake het innen van grondgebruiksvergoedingen, grondhuur, compensatie voor ontruiming van terreinen...

Bron: https://hanoimoi.vn/chu-tich-vva-can-nhat-quan-nguyen-tac-nha-nuoc-dinh-gia-dat-theo-co-che-thi-truong-713228.html