Het wegnemen van institutionele obstakels, het vrijmaken van middelen - Laatste aflevering: Het verminderen van procedurele knelpunten en kosten voor onroerend goed

De vastgoedsector blijft klagen over moeilijkheden, omdat deze sector nog steeds vastzit met talloze procedures en zegels, en veel fases zelfs geblokkeerd zijn.

Investeerders bekijken een project in Dong Nai - Foto: QUANG DINH

De Grondwet van 2024 heeft veel tekortkomingen ten opzichte van eerdere versies opgelost, maar het implementatieproces kent nog steeds veel problemen en is niet geschikt voor het model van een lokaal bestuur met twee niveaus.

Hoeveel dagen heb je om te reageren?

In een gesprek met Tuoi Tre vertelde de heer Pham Duc Toan, algemeen directeur van EZ Real Estate, dat bedrijven momenteel problemen ondervinden bij de overgang van grondverwerving en -toewijzing. De overdracht van taken op het gebied van grondsanering van districtsniveau naar gemeentelijk niveau heeft veel uitdagingen met zich meegebracht, omdat de professionele capaciteit van lokale ambtenaren niet aan de eisen voldoet. Sterker nog, als er te veel nadruk op het provinciale niveau ligt, leidt dit tot overbelasting en trage verwerking. Bovendien verlengt de fase van het vaststellen van de oorsprong van de grond de voortgang van de grondsanering.

De heer Toan zei dat als het decentralisatieproces niet gepaard gaat met tijdige richtlijnen en beleidsaanpassingen, de voorbereiding en goedkeuring van compensatieplannen problemen zullen blijven ondervinden. Hij stelde voor om de evaluatieperiode voor biedingen, die momenteel maximaal 60 dagen duurt, te verkorten omdat "bedrijven vaak een verzoek om verlenging moeten indienen, terwijl de kosten voor biedingszekerheid toenemen."

Daarnaast vormt de bouwvergunningsprocedure een groot knelpunt. Nadat het project een totale investering en een basisontwerp heeft, zijn de eisen op het gebied van brandpreventie en -bestrijding het meest complex.

In een gesprek met Tuoi Tre zei de heer Le Huu Nghia, algemeen directeur van Le Thanh Company, dat het belangrijkste punt bij vastgoedprojecten in het algemeen, en sociale woningbouwprojecten in het bijzonder, de langdurige juridische procedures zijn. Volgens de heer Nghia duren de procedures voor een woningbouwproject niet twee jaar, maar wel vijf tot zeven jaar.

In het project van deze onderneming is er bijvoorbeeld maar één procedure, maar de afdelingen hebben verschillende meningen, waardoor de onderneming gedwongen wordt te veranderen, wat de verwerkingstijd en implementatiekosten verlengt. Om nog maar te zwijgen van het feit dat er bij een probleem waarvoor overleg met overheidsinstanties nodig is, documenten worden verzonden, maar soms een hele maand lang geen reactie komt, waardoor de onderneming "onrustig" wordt, want tijd is geld.

Daarom is de heer Nghia van mening dat het bij administratieve procedures noodzakelijk is om duidelijk vast te leggen hoeveel dagen het duurt om resultaten te behalen. En anders moet duidelijk worden vastgelegd wat bedrijven moeten doen, wie verantwoordelijk is en welke specifieke fase het betreft.

"Als je andere instanties om advies vraagt, hoeveel dagen heb je dan om te reageren? Als er geen reactie komt, hoe wordt het dan opgelost? Je kunt niet om advies vragen en dan maanden of jaren wachten zonder resultaat te zien. Als de termijn wordt overschreden en er geen oplossing komt, moet de onderneming een document ter afhandeling naar een hoger niveau sturen", suggereerde de heer Nghia.

Dilemma over grondwaardering

Het grootste probleem voor veel bedrijven is de grondwaardering om de grondgebruiksvergoeding te bepalen. Er zijn gemeenten die zeer hoge prijzen hanteren, waardoor veel projecten "mislukken". "De huidige grondgebruiksvergoedingen vormen nog steeds een groot probleem op de markt, dus er is een geschikte berekeningsmethode nodig. Wanneer de prijzen te hoog worden opgedreven, lijden niet alleen bedrijven, maar ook huizenkopers daaronder", aldus de heer Toan.

Volgens een expert van de analyseafdeling van Yuanta Vietnam moet prioriteit worden gegeven aan het schrappen van verouderde regelgeving om knelpunten in de projectontwikkeling weg te nemen. Het feit dat het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu de Grondwet van 2024 al na één jaar implementatie moet herzien, toont aan dat de huidige obstakels de voortgang belemmeren.

Vanaf 1 juli 2025 hanteert Vietnam officieel een tweeledig bestuursmodel. De regelgeving voor jaarlijkse landgebruiksplannen op districtsniveau overlapt elkaar, wat leidt tot vertragingen in projecten en zou moeten worden afgeschaft, aldus deze expert.

De regering heeft het eerste ontwerp van de herziene Landwet gepubliceerd – een alomvattende 'herziening' met 68 toegevoegde of aangepaste bepalingen. Deskundigen verwachten dat de Nationale Assemblee deze tijdens haar oktoberzitting zal goedkeuren en dat deze begin 2026 van kracht zal worden.

De heer Ngo Quang Phuc, algemeen directeur van de Phu Dong Group, berekende dat als een project van 2 jaar tot 5 jaar duurt, de financiële kosten van de onderneming aanzienlijk zullen stijgen, soms zelfs met de helft van de grondkosten. De heer Phuc gaf een voorbeeld van een stuk grond van 500 miljard VND. Als de rente over 2 jaar slechts 100 miljard VND bedraagt, maar door problemen waardoor het project pas over 5 jaar wordt ontwikkeld, kunnen de rentekosten oplopen tot 250 miljard VND. "De staat moet de procedures verkorten, zodat het project in plaats van 2-3 jaar, slechts 6 maanden tot 1 jaar duurt. Dit helpt de kosten te verlagen en het aanbod te vergroten", aldus de heer Phuc.

Er zijn projecten waarbij 177 stappen moeten worden uitgevoerd voordat het terrein mag worden ontruimd.

De heer Nguyen Quoc Hiep, voorzitter van GP.Invest, gaf ooit aan dat het aantal zegels dat voor elk project in administratieve procedures moet worden aangebracht, ongeveer 38 tot 40 bedraagt. Er zijn projecten waarbij ondernemingen 177 stappen moeten uitvoeren, die 360 ​​dagen duren, om in aanmerking te komen voor dialoog voordat de locatie gedwongen mag worden ontruimd.

Hoang Van Cuong, afgevaardigde van de Nationale Assemblee, zei ook dat er nog steeds sprake is van complexiteit in de administratieve procedures in de vastgoedsector. Hij waarschuwde echter dat als er slechts 4-5 stappen zijn, maar deze niet duidelijk zijn, dit de besluitvorming moeilijker en ingewikkelder kan maken.

Belangrijke factoren om te overwegen zijn: Hoe lang duurt het om een ​​project te verwerken? Zijn de procedures duidelijk, openbaar en transparant? Zijn de regels in lijn met de realiteit? Duidelijkheid helpt bij het toewijzen van specifieke verantwoordelijkheden en voorkomt algemene verwijten.

Dr. Can Van Luc is van mening dat de kostenlast de directe oorzaak is van de stijgende woningprijzen. Grond- en terreinruimingskosten vormen daarbij een steeds groter deel, vooral wanneer de nieuwe grondprijslijst de marktprijs benadert, waardoor de financiële verplichtingen van bedrijven sterk toenemen.

Hij benadrukte dat veel projecten niet vastlopen door een gebrek aan kapitaal, maar door langdurige goedkeuringsprocedures, die het aanbod hebben beperkt en de huizenprijzen hebben opgedreven. Als dit proces wordt hervormd, kunnen duizenden projecten binnenkort op de markt komen, wat bijdraagt ​​aan een toenemend aanbod en dalende prijzen.

De heer Tran Van Khai (vicevoorzitter van de commissie Wetenschap, Technologie en Milieu van de Nationale Assemblee):

Zal veel procedures schrappen, sterk decentraliseren

Vastgoedproject in aanbouw in Ho Chi Minhstad - Foto: QUANG DINH

Administratieve procedures in de bouwsector zijn nog steeds omslachtig, ingewikkeld en complex. Sommige bedrijven geven aan dat "het moeilijkste op dit moment niet het kapitaal of de grond is, maar de investeringsprocedures". Ze hebben geld en grond, maar het project zit nog steeds "vast" vanwege een reeks vergunningen en taxaties.

Zo duurt het bijvoorbeeld meer dan een jaar voordat een bouwvergunning voor een eengezinswoning wordt verkregen, omdat er talloze dossiers moeten worden ingediend en beoordeeld door diverse instanties. Er zijn zelfs vastgoedprojecten in Hanoi waarbij alleen al de procedures voor de start van de bouw enkele jaren in beslag nemen.

Bovendien zorgt het gebrek aan uniformiteit en consistentie tussen de Bouwwet en aanverwante wetten voor verwarring bij investeerders. Momenteel is een gemiddeld bouwproject onderworpen aan de regelgeving van ongeveer 5-7 wetten, waardoor investeerders "niet weten welke regels ze correct moeten volgen".

De komende wijziging van de Bouwwet zal zich daarom richten op het vereenvoudigen en drastisch verkorten van procedures, in de geest van "creëren in plaats van controleren". Bouwvergunningen worden met name vrijgesteld voor projecten die de beoordeling hebben doorstaan ​​en voor andere projecten ingekort tot slechts één vergunningsprocedure, met een maximale vergunningsduur van slechts 7 dagen.

Daarnaast is er decentralisatie, delegeren van bevoegdheden en verantwoordelijkheden in bouwmanagement, in de geest van maximale decentralisatie, gekoppeld aan effectieve controlemechanismen, monitoring door technologie en data, verantwoordingsmechanismen en sancties bij overtredingen. Van daaruit zullen we een gelijkwaardige omgeving voor de private sector bevorderen en creëren, en maatschappelijke middelen aantrekken.

Terug naar het onderwerp

BINH KHANH - NGOC HIEN - NGOC AN

Bron: https://tuoitre.vn/go-vuong-the-che-khoi-thong-nguon-luc-ky-cuoi-giam-nut-that-thu-tuc-chi-phi-cho-bat-dong-san-20251013075506049.htm