Veel "knelpunten"
De Grondwet van 2024 zal naar verwachting de beperkingen van de Grondwet van 2013 overwinnen, met name wat betreft het vaststellen van grondprijzen die dicht bij de marktprijzen liggen, het creëren van eerlijkheid voor mensen van wie de grond wordt teruggevorderd en het wegnemen van obstakels voor investeringsprojecten. De implementatie laat echter zien dat er nog steeds veel knelpunten zijn met betrekking tot de grondwaardering die snel moeten worden opgelost.
Volgens experts lag de grondprijslijst lange tijd lager dan de marktprijs, wat leidde tot verstoringen in de vergoedingen voor terreinruiming. Met de Grondwet van 2024 is het kader voor grondprijzen officieel afgeschaft en wordt de grondprijslijst jaarlijks vastgesteld, wat hopelijk bijdraagt aan tijdige en realistischere aanpassingen.
In sommige plaatsen liggen de grondprijzen echter nog steeds veel lager dan de werkelijke marktprijs, waardoor er een groot verschil ontstaat tussen de compensatieprijs en de "openingsprijs" van de projectgrond. Dit heeft geleid tot klachten en reacties van burgers, en bedrijven moeten hun financiële draagkracht zorgvuldig overwegen bij deelname aan het project.
Het ministerie van Landbouw en Milieu van Hanoi meldde dat, volgens artikel 159 van de Grondwet van 2024, de startprijs voor de veiling van grondgebruiksrechten voor percelen met geïnvesteerde technische infrastructuur moet worden bepaald aan de hand van de grondprijslijst. De grondprijslijst ligt echter op veel plaatsen lager dan de marktprijs, wat niet voldoende is om de investeringskosten, de grondruiming en de oprichting van nieuwe grondfondsen te dekken.
In theorie is de specifieke grondprijs de prijs die door de bevoegde autoriteit wordt vastgesteld op het moment van grondtoewijzing of -transactie, en die dichter bij de marktprijs ligt dan de algemene prijslijst. Maar in de praktijk is het bepalen van de specifieke grondprijs zeer lastig. Omdat het bepalen van de specifieke grondprijs afhankelijk is van vele factoren (locatie, legaliteit, infrastructuur, ontwikkelingspotentieel), maar het gedetailleerde waarderingsmechanisme en de methode momenteel niet duidelijk zijn, hangt dit nog steeds sterk af van de ervaring van de taxateur.
Zelfs het tijdstip voor het vaststellen van specifieke prijzen is nog niet vastgelegd (bijvoorbeeld wanneer een overheidsinstantie besluit grond toe te wijzen of te leasen, wordt dit bepaald - maar op dit moment fluctueren de grondprijzen sterk ten opzichte van de vorige marktprijs). Bovendien overlapt de vaststelling van specifieke prijzen tussen gemeenten en overheden nog steeds, wat gemakkelijk tot geschillen en klachten tussen burgers en overheidsinstanties leidt...
Dit is ook een van de redenen waarom veel gemeenten nog steeds aarzelen om specifieke grondprijzen breed toe te passen, of dat ze bij de toepassing ervan gemakkelijk in twijfel worden getrokken en erop worden gereageerd. Bovendien zijn de richtlijnen voor de implementatie van de Grondwet van 2024 nog steeds niet afgerond, waardoor gemeenten "stilstaan" bij de toepassing van grondwaardering.
Deze praktische problemen creëren "knelpunten" die verhinderen dat de Grondwet van 2024 zijn superioriteit volledig kan bewijzen zoals verwacht. Onlangs leidde vicepremier Tran Hong Ha een vergadering om te luisteren naar het rapport over de inspraak van regeringsleden over het wetsontwerp tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van de Grondwet van 2024 (wetsontwerp) en verzocht hij leiders van ministeries, afdelingen, verenigingen... zich te concentreren op het analyseren en bespreken van de dringende inhoud die moet worden gewijzigd in de Grondwet van 2024, die problemen veroorzaakt en de sociaaleconomische ontwikkeling belemmert; en het oplossen van tekortkomingen bij het toepassen van de grondprijslijst om toegang te krijgen tot de markt...
Stress verlichten
Een onvermijdelijke realiteit is dat grondprijzen in veel plaatsen in een opwaartse trend fluctueren, vooral in groeiende stedelijke gebieden. Wanneer een project vele jaren duurt en de grondprijs eenmalig wordt vastgesteld op basis van de prijslijst of de initiële specifieke prijs, kan de investeerder verliezen lijden als de grondprijs tijdens de uitvoeringsfase snel stijgt. Bovendien kan een gevoel van "nadeel" al snel ontstaan als mensen van wie de grond wordt teruggewonnen genoegen moeten nemen met een prijs die lager is dan het grondvoordeel dat de onderneming geniet bij wederverkoop.
Integendeel, als grondprijzen tijdens de projectuitvoering mogen worden aangepast aan de tussenliggende "marktprijs", is het ook gemakkelijk om "prijsinflatie" te veroorzaken, waarbij gebruik wordt gemaakt van collusie om de grondprijzen op te drijven met het oog op winst. Veel bedrijven en experts zijn dan ook van mening dat de huidige manier van grondwaardering nog steeds potentiële risico's met zich meebrengt en niet echt eerlijkheid garandeert.
De heer Ngo Gia Cuong, directeur van Vietnam Valuation and Inspection Company Limited (VAI), merkte op dat het bij het opstellen van een grondprijslijst voor het bepalen van de prijs van grond voor productiedoeleinden of commerciële dienstverlenende grond vrijwel onmogelijk is om de voorgeschreven taxatiemethoden toe te passen. In plaats daarvan moet er worden geïnterpoleerd op basis van het percentage ten opzichte van de prijs van residentieel grond.
De besluiten om grondprijslijsten in veel gemeenten uit te geven, passen deze berekeningsmethode nog steeds toe. Dit toont aan dat de Raad voor de Waardering van Grondprijslijsten niet kan voldoen aan de bepalingen van de Grondwet, die voorschrijft dat grondprijzen in de grondprijslijst moeten worden bepaald volgens grondwaarderingsmethoden (geen enkele methode staat interpolatie toe). Dit betekent dat, hoewel de Grondwet van 2024 het kader voor grondprijzen heeft geschrapt, het risico bestaat dat de samenstelling van de grondprijslijst volgens marktprincipes voor de periode 2026 deze beperking opnieuw met zich meebrengt.
Volgens de heer Cuong zal het vaststellen van aparte en aanvullende principes voor grondwaardering bij het opstellen van grondprijstabellen, die verschillen van de marktprincipes die worden toegepast bij het bepalen van specifieke grondprijzen, het beleid helpen consistent te zijn met de theorie en geen beleidsfluctuaties te veroorzaken. De regulering van aanvullende principes voor grondwaardering bij het opstellen van grondprijstabellen creëert tevens een duidelijke wettelijke basis voor gemeenten om voldoende gezag en initiatief te hebben bij het opstellen van grondprijstabellen, in lijn met het stabiliseren van de begrotingsinkomsten, maar zonder schommelingen te creëren voor de onderwerpen die aan aanpassing onderhevig zijn.
De constructie van grondprijzen in de grondprijstabel, onafhankelijk van marktprijzen, zal stabiliteit creëren voor de onderwerpen van aanpassing (productiekosten van economische componenten). Tegelijkertijd zullen de grondprijzen die als basis worden gebruikt voor de berekening van financiële verplichtingen niet worden beïnvloed door complexe, cyclische en onvoorspelbare schommelingen op de Vietnamese vastgoedmarkt, aldus de heer Cuong.
Universitair hoofddocent dr. Nguyen Thuong Lang, hoofddocent aan de National Economics University, merkte op dat de eerste belangrijke stap het aanpassen van de primaire grondprijs is. Dit is de prijs die de staat vaststelt bij de eerste toewijzing van grond. De prijs kan niet volledig worden bepaald op basis van marktprijzen. In plaats daarvan moet de primaire prijs een voorkeursprijs zijn, die bedrijven stimuleert om te investeren en zich te ontwikkelen, in plaats van een hoge prijs te hanteren om de begrotingsinkomsten te maximaliseren.
"Als de primaire grondprijzen te hoog worden opgedreven, zullen niet alleen de inputkosten voor bedrijven stijgen, maar zal dit er ook toe leiden dat de grondprijzen in de hele markt "opgeblazen" worden, waardoor de druk zich over de hele economie zal verspreiden", adviseerde de heer Lang.
Bovendien stelde deze expert voor dat de regulering van grondprijzen gebaseerd zou moeten zijn op een referentieprijskader, gedifferentieerd naar regio en ontwikkelingsdoelen. Zo kunnen in stedelijke gebieden of gebieden met een hoog winstpotentieel de prijzen relatief hoog worden vastgesteld; in gebieden die investeringen moeten stimuleren of een lager winstpotentieel hebben, zouden de prijzen lager en redelijker moeten worden vastgesteld. Alles moet binnen een masterplan vallen, met een visie van ten minste 3-5 jaar om stabiliteit te garanderen.
Bovendien moet de staat proactief gebruikmaken van diverse prijsreguleringsinstrumenten om transparantie, eerlijkheid en efficiëntie te waarborgen. Grondveilingen moeten goed worden gecontroleerd om te voorkomen dat de prijzen te hoog oplopen en de markt wordt verstoord. Reguleringsinstrumenten moeten de belangen van de staat, bedrijven en burgers in evenwicht brengen. Dit kan niet alleen door administratieve maatregelen zoals planning, prijsstelling en beperkingen op grondgebruik te nemen, maar ook door economische instrumenten zoals belastingen, rentetarieven, investeringsprikkels en andere vormen van financieel steunbeleid.
Bron: https://baotintuc.vn/bat-dong-san/dinh-gia-dat-mat-xich-can-lam-ro-khi-sua-luat-dat-dai-2024-20251003150854127.htm
Reactie (0)