Om een beter begrip te krijgen van kwesties rond prijzen, marktwaarden en de (intrinsieke, kern)waarden van onroerend goed, sprak TG&VN met universitair hoofddocent Dr. Nguyen Minh Ngoc, hoofd van de afdeling Waardering - Vastgoedbedrijf, Universiteit voor Financiën en Marketing in Ho Chi Minhstad.
Geachte universitair hoofddocent dr. Nguyen Minh Ngoc, prijs is een van de factoren die van grote invloed is op vastgoedinvesteringen. Kunt u dit duidelijker uitleggen?
Grond - Onroerend goed heeft zijn eigen prijs. De stijging van redelijke, of meestal onredelijke, prijzen in Vietnam heeft alle sectoren van de samenleving gestimuleerd om te investeren in onroerend goed. De objectieve realiteit en subjectieve ontwikkelingen in de grond- en onroerendgoedprijzen van de afgelopen 30 jaar hebben ertoe geleid dat veel individuen en organisaties hun emotionele, financiële en rationele evenwicht zijn kwijtgeraakt.
Grondprijs - onroerend goed is de monetaire uitdrukking van de waarde van dat land - onroerend goed, dat wil zeggen het bedrag dat voor grond - onroerend goed betaald moet worden. De prijs van grond - onroerend goed is over het algemeen een hoeveelheid die schommelt rond de waarde. Wanneer vraag en aanbod van grond - onroerend goed overeenkomen, kan de prijs de waarde van dat land - onroerend goed weerspiegelen en evenaren; dit gebeurt zelden. De prijs van grond - onroerend goed zal hoger zijn dan de waarde ervan als het aanbod lager is dan de vraag. Omgekeerd, als het aanbod de vraag overtreft, zal de prijs lager zijn dan de waarde.
 |
| Universitair hoofddocent, dr. Nguyen Minh Ngoc. (Bron: RED) |
Dit is klassieke kennis in de micro-economie . Om vele verschillende redenen stoppen veel mensen echter vaak (of weten ze het alleen) in zulke algemene termen. Ze hebben vaak niet het vermogen om hun denkwijze toe te passen en te ontwikkelen voor vastgoedinvesteringen. Mensen zeggen vaak: "De markt heeft zijn eigen stem" of "Alle theorieën zijn grijs. Alleen de boom des levens is eeuwig groen"... Vanuit het begrijpen van algemene kennis moeten vastgoedbeleggers hun eigen denkwijze ontwikkelen voor elke beslissing en specifieke manier van handelen.
Welke factoren beïnvloeden doorgaans de prijzen, meneer?
Prijzen worden vaak bepaald door de verhouding tussen vraag en aanbod op de markt. Het is echter noodzakelijk om de categorie "markt" correct en volledig te begrijpen. De markt die we vaak in de media noemen, zoals appartementen, percelen, commerciële gebieden... met populaire gebieden, segmenten en goederen, vormt slechts een klein deel van de totale markt.
Als we kijken naar de 365.000 vierkante kilometer van Vietnam, plus de activa op het land (inclusief bouwwerken en aan land verbonden activa zoals vaste planten, enz.), is de totale markt veel groter en diverser. Aan de andere kant, als we alleen naar prijzen kijken en informatie over prijzen verzamelen, enz., missen beleggers een aantrekkelijker en effectiever denkgebied in hun beleggingsactiviteiten. Namelijk: nadenken over: marktwaarde.
Veel mensen begrijpen het begrip marktwaarde van onroerend goed nog niet helemaal. Kunt u dit duidelijker uitleggen?
Om marktwaarde te begrijpen, is het noodzakelijk om eerst de concepten van waarde (intrinsiek - kern) te begrijpen. Dit onderwerp wordt hieronder nader besproken. De marktwaarde van vastgoed omvat de functies en het gebruik van vastgoed voor bepaalde doeleinden. Deze doelen kunnen multifunctioneel zijn of specifiek voor elk individu of elke organisatie. In werkelijkheid zijn er zeer uiteenlopende doelen voor verschillende onderwerpen. Met andere woorden, het aantal vastgoeddoelen kan oplopen tot duizenden of meer.
Er wordt vaak gesproken over twee categorieën marktwaarde van onroerend goed: gebruikswaarde en ruilwaarde. Onroerend goed wordt niet alleen gebruikt om te wonen, voor zaken, voor winst... maar ook voor allerlei doeleinden, soms zelfs voor vreemde doeleinden.
Bijvoorbeeld, iemand koopt een stuk grond om te wachten tot de lente aanbreekt en de groei van een zeldzaam insect te observeren; of er is een type onroerend goed dat zeer geschikt is voor het aantrekken van financieel kapitaal. Wanneer dit onroerend goed wordt gebruikt voor financiering, levert het 100 miljard VND op, maar als het vrij wordt gekocht en verkocht, is de prijs slechts 30 miljard VND. Met andere woorden, dit onroerend goed is financieel onroerend goed.
Uit het bovenstaande voorbeeld blijkt dat het nadenken over de marktwaarde van onroerend goed verder gaat dan de conventionele visie op kopen en verkopen of wonen. Ze dienen specifieke doelen die voortkomen uit diverse behoeften op de markt. En de huurprijs of vrije verkoopprijs kan niet worden gebruikt om de waarde ervan te meten.
Daarom moeten beleggers elk vastgoed personaliseren voor elk segment en elke individuele klant om de marktwaarde nauwkeurig te bepalen. De waarde van vastgoed die een individu of organisatie in de maatschappij kan ervaren en voelen, wordt beschouwd als marktwaarde (breder dan de prijscategorie).
De marktwaarde hangt dus grotendeels af van de waarde van het onroerend goed, meneer?
De waarde van onroerend goed is het meest interessante, maar ook het moeilijkst te begrijpen en te meten aspect van de waardering van onroerend goed. Vanuit het begrijpen van de marktwaarde kunnen vastgoedbeleggers de aspecten van onroerend goed leren en beheersen. In tegenstelling tot de marktwaarde, komt de waarde van onroerend goed hier niet langer van het woord "markt". Met andere woorden: voordat er een markt is, voordat er een markt ontstaat, heeft onroerend goed zijn eigen waarde.
Waarde is een abstract concept, de betekenis van grond - onroerend goed in termen van geschiktheid en bevrediging van menselijke behoeften. Onroerend goed kan menselijke behoeften bevredigen in een enkele, afzonderlijke vorm, maar hun waarde is gekoppeld aan dingen, verschijnselen, in een totaal waardesysteem door de interactie van de bovengenoemde primaire behoeften.
 |
Universitair hoofddocent Dr. Nguyen Minh Ngoc heeft jarenlange ervaring in het geven van trainingen over vastgoedwaardering. (Bron: RED) |
Vanuit het begrijpen van de marktwaarde kunnen vastgoedbeleggers zich verder verdiepen in de aspecten van vastgoedwaarde. De markt is een categorie; een vorm; een reeks conventies. Of begrijp de markt als een reeks scenario's; een bepaalde context met schommelingen en fasen... Er zijn veel visies, perspectieven en uitspraken over de markt in het algemeen, en de vastgoedmarkt in het bijzonder. En dus verandert de marktwaarde van vastgoed ook onvoorspelbaar.
Als we echter dieper ingaan op de wortels van vastgoed, vinden we de kernwaarden ervan. Deze kernwaarden, gekoppeld aan de onveranderlijke, fundamentele behoeften van de menselijke beschaving, zullen een fundamenteel waardesysteem voor vastgoed creëren dat onafhankelijk is van welke markt dan ook, waar ook ter wereld .
Kunt u een aantal specifieke voorbeelden geven, zodat onze lezers de kernwaarde van onroerend goed beter kunnen begrijpen?
Bijvoorbeeld, een oerbos, een eiland in een zoetwatermeer, een grot, een bergtop... hebben altijd waarde. Maar er is geen aparte markt (submarkt) voor dit soort onroerend goed. Een ander voorbeeld: een zuiverrode robijn met de kleur van duivenbloed, diep op de bodem van het Thac Ba-meer in de provincie Yen Bai, heeft een zeer hoge intrinsieke waarde.
Er zijn echter twee mogelijke redenen waarom de robijn geen marktwaarde heeft: 1/ omdat de robijn zich onder het meer bevindt, is deze nog niet op de actieve edelsteenmarkt verkrijgbaar; 2/ de edelsteenmarkt is nog niet gevormd in Vietnam of elders in de wereld (mensen beschouwen deze robijn niet als kostbaar omdat ze hem niet volledig begrijpen).
Als we het probleem bekijken vanuit het perspectief van de gebruikswaarde en ruilwaarde van het onroerend goed, heeft deze steen geen gebruikswaarde (geen marktwaarde). Aan de andere kant, als deze robijn wordt gevonden en geruild voor een wereldreis, zal hij zijn ruilwaarde ontwikkelen en transformeren tot een relatie van marktwaarde (het genot en de gevoelens van de ontvanger van de steen), en niet binnen de prijscategorie. Vastgoedbeleggingen in Vietnam moeten deze aanpak toepassen om verborgen waarden te identificeren en deze vervolgens op de vastgoedmarkt te brengen. Ze kunnen zelfs een afzetmarkt creëren voor gebruik of ruil.
Waar moeten beleggers volgens u op letten om effectief te kunnen investeren in onroerend goed?
Sterker nog, in veel studies naar vastgoedtypes die als uniek worden beschouwd in Vietnam (maar populair zijn in de wereld, of waar er geen specifieke markt voor dat type vastgoed ter wereld is), ontdekte ik een type vastgoed dat nog nooit eerder bekend was en circuleerde op de Vietnamese vastgoedmarkt. De reden hiervoor is dat Vietnam zich de afgelopen 30 jaar heeft ontwikkeld en marktdeelnemers zich vaak richten op gemakkelijk toegankelijke "types", met weinig verkenning en weinig creatief denken...
Wanneer investeerders hun expertise en vermogen tot vastgoedwaardering goed inzetten, kunnen ze talloze waardevolle 'diamanten' op de markt vinden die niemand oppikt. Met andere woorden: dit is een kans voor investeerders om waardevolle, duurzame vastgoedactiva tegen een zeer lage prijs te bezitten.
Beleggers moeten echter ook de belangrijkste trends in de wereld begrijpen, de natuurwetten die verband houden met onroerend goed, en moeten de vaardigheid en methoden hebben om de "wendingen" van de mensheid te voorspellen en zo de waarde van onroerend goed te meten. De Ark van Noach zou waardeloos (of van weinig waarde) zijn zonder de zondvloed. Noach zou de Ark niet hebben gebouwd zonder iemands "gefluister" (voorspelling, droom).
Vastgoedtaxatie voor investeringen vereist daarom een diepgaande en continue overweging van Prijs - Marktwaarde - Waarde (kern - intrinsiek). Vastgoedtaxatie voor investeringen vereist niet alleen een nauwgezette en diepgaande ervaring op een veelzijdige en gelaagde manier in de vastgoedmarkt in het bijzonder en in het leven in het algemeen, maar moet ook continu blijven leren en academische kennis uitbreiden totdat de investering stopt.
Bedankt!
Bron
![[Foto] Slotceremonie van het 18e congres van het Partijcomité van Hanoi](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/17/1760704850107_ndo_br_1-jpg.webp)
![[Foto] Nhan Dan Newspaper lanceert “Fatherland in the Heart: The Concert Film”](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/16/1760622132545_thiet-ke-chua-co-ten-36-png.webp)
Reactie (0)