De markt in provincies en steden trekt investeringskapitaal aan, de voorraden worden groter, de termijn voor de uitgifte van het eerste rode boekje is sinds 1 augustus korter... zijn de laatste vastgoednieuwtjes.
 |
| Nieuwste vastgoed: Perspectief van het Harbor Center Hai Phong -project. (Bron: Silk Path Hotel Company Limited) |
Doorlopend nieuwe projecten lanceren in de regio's
Hai Phong heeft onlangs een nieuw project verwelkomd: Harbour Center, gelegen aan Le Lai Street 3 in het Ngo Quyen District. Het project omvat 74 aangrenzende percelen met winkelpanden (commerciële herenhuizen), verdeeld over 5 verdiepingen, met een totale bruikbare oppervlakte van circa 400 m². De vloeroppervlakte varieert van 68,6 tot 161,8 m², de gemeenschappelijke gevelbreedte is 6 tot 13,8 m². Het project heeft een totale oppervlakte van meer dan 11.000 m², geïnvesteerd door Silk Path Hotel Company Limited.
Hung Yen verwelkomt een nieuw project: The Fibonan - een 32 verdiepingen tellend gebouw met een gemengd gebruik en drie kelders, onderdeel van het villa- en woningbouwproject Hung Thinh in de gemeente Cuu Cao, district Van Giang (Hung Yen). An Phu Invest investeert in het project. De oppervlakte van The Fibonan bedraagt 20.992 m², waarvan 4.370 m² bebouwd oppervlak met 656 woningen, variërend in oppervlakte van 43 tot 96 m².
Ha Nam heeft een nieuw project genaamd Sun Urban City Ha Nam. Het project bevindt zich in het nieuwe centrum van de stad Phu Ly en beslaat een oppervlakte van meer dan 400 hectare, waarvan 200 hectare bestemd is voor de ontwikkeling van het wateroppervlak, 19 hectare voor het Sun World Park, 17 hectare voor het landschapsmeer, 28 hectare voor het nieuwe bestuur, 13 hectare voor het interne park en 60 hectare voor het project zelf. Qua producttypen is het project divers, met appartementen, winkelpanden en villa's in 40 gebouwen van negen verdiepingen, waaronder ongeveer 15.000 appartementen, 4.500 commerciële herenhuizen en 1.200 halfvrijstaande en vrijstaande villa's.
Thanh Hoa verwelkomde ook een nieuwe projectaanbieding van het Central Riverside-project. Het project is gelegen in de wijk Dong Hai, in de stad Thanh Hoa, en is belegd door Taseco Land. Central Riverside heeft een oppervlakte van 15,6 hectare met 493 objecten. Hiervan zijn 339 herenhuizen met een oppervlakte van 80-134 m², 94 winkelpanden met een oppervlakte van 104-197 m² en 60 villa's met een oppervlakte van 180-361 m².
Bac Giang heeft een nieuw project genaamd Terra – Bac Giang van investeerder Van Phu – Invest. Het project is gelegen in het zuidelijke stedelijke gebied, in de wijk Dinh Ke (stad Bac Giang). Het project beslaat een oppervlakte van 45.059 m² en bestaat uit twee torens van 28 verdiepingen hoog met in totaal 688 appartementen, 66 villa's en 43 herenhuizen.
De heer Le Dinh Chung, algemeen directeur van SGOHomes, zei dat appartementen in Hanoi nog steeds aantrekkelijk zijn en de markt domineren, zowel in de woningbouw als in de investeringsmarkt. Sinds het tweede kwartaal van dit jaar is dit segment echter de investeringsmarkt gaan delen met andere segmenten en markten dankzij de sterke groei van provinciaal vastgoed. Naast de hausse aan nieuwe projecten op de provinciale markt, ligt de werkelijke reden ook in het feit dat de vastgoedprijzen in Hanoi in alle segmenten momenteel te hoog zijn, waardoor investeerders het niet langer aantrekkelijk vinden.
De migratiegolf begon in maart 2024 en wordt steeds sterker. Investeerders zoeken in deze migratiegolf naar kansen langs economische assen gerelateerd aan industrieterreinen, provincies met ontwikkelde economieën en langs ontwikkelde verkeersassen zoals Bac Ninh - Bac Giang; Hung Yen - Hai Duong - Hai Phong - Quang Ninh.
De voorraad groeit
Volgens informatie van Cafebiz blijkt uit gegevens van het Ministerie van Bouw en Woningbouw dat de vastgoedmarkt in de eerste maanden van het jaar geleidelijk weer actief is geworden en dat het aantal klanten dat zoekt en handelt, ook geleidelijk is toegenomen. Het aantal vastgoedtransacties is begin 2024 met bijna 30% gestegen ten opzichte van eind 2023.
De vastgoedmarkt kampt echter nog steeds met veel problemen. Met name het aantal opgeleverde projecten, nieuw vergunde projecten en projecten die in aanmerking komen voor toekomstige verkoop, ligt lager dan in dezelfde periode in 2023. Opvallend is dat de vastgoedvoorraad nog steeds zeer groot is, met name individuele woningen en gronden met 19.323 objecten, een stijging van 43% ten opzichte van eind vorig jaar.
Uit de financiële verslagen van tien beursgenoteerde vastgoedbedrijven die woningen ontwikkelen, blijkt ook dat de totale voorraadwaarde per 31 juni meer dan VND 269.135 miljard bedroeg, een stijging van bijna 3% ten opzichte van dezelfde periode. Sterker nog, de voorraadwaarde van veel bedrijven is de afgelopen jaren niet gedaald, maar juist steeds meer "opgeblazen".
De voorraden van bedrijven worden in twee categorieën ingedeeld: afgewerkt onroerend goed en onafgewerkt onroerend goed. Gezien de moeilijke marktomstandigheden hebben veel bedrijven hun plannen om goederen te verkopen uitgesteld tot de markt weer aantrekt, waardoor de voorraadwaarde bij sommige bedrijven niet is afgenomen.
Onvoltooid vastgoed is het belangrijkste type inventaris van vastgoedbedrijven. De reden voor de voortdurende toename van het onvoltooid vastgoed is dat de juridische problemen bij veel projecten al jaren vastlopen. Na de explosieve groei van het marktaanbod (2018) is te zien dat ook de goedkeuring van woningbouwprojecten in stedelijke gebieden afneemt, vanwege steeds diepere juridische procedurele problemen. Dit heeft ertoe geleid dat het aanbod op de markt in de loop der jaren gestaag is afgenomen, met name in grote steden zoals Ho Chi Minhstad en Hanoi.
Een andere reden voor de hoge inventaris is dat de markt een periode van snelle ontwikkeling doormaakt. Veel investeerders steken veel geld in de provincies om speculatieve en investeringsprojecten te ontwikkelen, zoals grond, vakantieparken, etc.
Tot nu toe stagneerde de investeringsmarkt, waardoor het moeilijk was om kopers te vinden en zelfs na oplevering niet te liquideren was. Bedrijven zullen het met dit soort inventaris moeilijk hebben om de situatie op te lossen, nu de algemene markt nog niet echt bruist.
Uit het rapport van Batdongsan.com.vn bleek paradoxaal genoeg ook dat er weliswaar een gebrek is aan nieuw aanbod op de markt, maar dat de voorraad beursgenoteerde vastgoedbedrijven nog steeds groot is. Dit toont aan dat de producten niet aansluiten bij de werkelijke behoeften van de markt.
Ho Chi Minhstad past zich aan en heeft nog geen nieuwe grondprijslijst opgesteld.
De nieuwe grondprijslijst van Ho Chi Minhstad wordt ontwikkeld en toegepast vanaf 1 januari 2026. Momenteel implementeert de stad de aangepaste prijslijst volgens de Grondwet van 2024.
Bovenstaande informatie werd gegeven door de directeur van het departement Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, Nguyen Toan Thang, tijdens de sociaal-economische bijeenkomst op de middag van 1 augustus.
 |
| Directeur van de afdeling Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu van Ho Chi Minhstad, Nguyen Toan Thang, tijdens de sociaal-economische bijeenkomst van de stad op 1 augustus. (Foto: Van Anh) |
Volgens de heer Thang mag het Provinciaal Volkscomité bij de implementatie van de gewijzigde Grondwet van 2024 de oude grondprijslijst overwegen, gebruiken of aanpassen. Op basis daarvan hanteert Ho Chi Minhstad een beleid van aanpassing, maar heeft nog geen nieuwe prijslijst opgesteld.
De aanpassing van de grondprijs bestaat uit zeven stappen; momenteel heeft het ministerie er zes voltooid. Alle door de adviesafdeling in het hele gebied verzamelde gegevens zijn opnieuw gekalibreerd en ter beoordeling overgedragen aan de werkgroep van de Volksraad van Ho Chi Minhstad.
Het ministerie past de huidige grondtransactieprijzen, goedgekeurde compensatieprijzen en specifieke marktprijzen aan en actualiseert deze om ervoor te zorgen dat er geen verlies wordt geleden nu de oude prijslijst te laag was.
De heer Nguyen Toan Thang gaf een voorbeeld: in het gebied liggen enkele wegen met de oude prijslijst van slechts 1-2 miljoen VND/m². De werkelijke transactieprijs ligt inmiddels op 100-200 miljoen VND/m². Daarom moet de gemeente haar prijslijst aanpassen om in deze periode de meest geschikte prijslijst te kunnen hanteren.
In juli bleef het aantal kadastergegevens in Ho Chi Minhstad stijgen met bijna 40.000, waarvan de meeste nog steeds verkoop- en hypotheekgegevens betroffen. De grondopbrengsten in Ho Chi Minhstad bedroegen de afgelopen zeven maanden meer dan 12.000 miljard.
Volgens Vo Van Hoan, vicevoorzitter van het Volkscomité van Ho Chi Minhstad, zijn de bevolking en de publieke opinie zeer geïnteresseerd in de nieuwe grondprijslijst. Daarom moet deze informatie worden besproken en zorgvuldig worden overwogen.
Het ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu rondt momenteel de laatste stappen af om bij het Volkscomité van Ho Chi Minhstad een lokale grondprijslijst in te dienen, conform de Grondwet van 2024.
Verkort de tijd om het eerste rode boek vanaf 1 augustus uit te geven
De regering heeft zojuist Besluit nr. 101/2024/ND-CP (Besluit 101) uitgevaardigd, dat basislandmetingen, registratie van landgebruiksrechten, eigendom van aan grond verbonden activa en het landinformatiesysteem reguleert. Dit besluit treedt in werking op 1 augustus.
In het bijzonder bepaalt Besluit 101 duidelijk dat de termijn voor de eerste registratie van grond en bij de grond behorende activa niet meer dan 20 werkdagen bedraagt.
De termijn voor het uitgeven van het eerste landgebruiksrechtcertificaat (rode boekje) en het eigendomscertificaat dat aan het land is gekoppeld (roze boekje) bedraagt maximaal 3 werkdagen.
Volgens bovenstaande regelgeving duurt het hele proces van het voor de eerste keer registreren van grond en bijhorende activa en het voor de eerste keer uitgeven van rode en roze boeken niet langer dan 23 werkdagen.
Voor berggemeenten, eilanden, afgelegen gebieden, gebieden met moeilijke sociaal-economische omstandigheden en gebieden met bijzonder moeilijke sociaal-economische omstandigheden wordt de verwerkingstijd voor de eerste uitgifte van het Rode Boek met 10 werkdagen verlengd.
Volgens de vorige regelgeving bedroeg de doorlooptijd voor de procedure voor het uitgeven van het eerste rode boekje maximaal 30 dagen vanaf de datum van ontvangst van de geldige documenten en maximaal 40 dagen voor afgelegen gebieden.
Zo heeft de regering in het nieuwe besluit voor het eerst de tijd voor registratieprocedures en de uitgifte van rode en roze boeken verkort.
De termijn voor de eerste uitgifte van het rode boek wordt berekend vanaf de datum van ontvangst van het volledige en consistente dossier zoals voorgeschreven in punt a, clausule 1, artikel 19, decreet 101.
Daarnaast regelt Besluit 101 specifiek de kadastrale registratie en de aan grond verbonden activa.
Volgens dit besluit wordt de termijn voor het registreren van wijzigingen in grond en bijhorende eigendommen en het verlenen van certificaten van grondgebruiksrechten en eigendom van bijhorende eigendommen als volgt uitgevoerd:
– Bij omzetting van landbouwgrondgebruiksrechten zonder dat het ruilverkavelingsplan of perceelruilplan is gevolgd, of bij overdracht, erfenis, schenking van grondgebruiksrechten, eigendom van bij de grond behorende activa, kapitaalinbreng met gebruikmaking van grondgebruiksrechten, eigendom van bij de grond behorende activa, bedraagt de termijn maximaal 10 werkdagen.
– Bij verkoop of inbreng van kapitaal met activa die verbonden zijn aan grond die door de Staat wordt verpacht met jaarlijkse grondhuur, bedraagt de termijn niet meer dan 10 werkdagen. Hierbij is de tijd voor het vaststellen van de grondprijs en het ondertekenen van het grondhuurcontract niet inbegrepen.
– Bij verhuur of onderverhuur van grondgebruiksrechten bij infrastructuurprojecten en bedrijfsprojecten bedraagt de termijn maximaal 5 werkdagen.
– Bij annulering van de inschrijving voor verhuur of onderverhuur van grondgebruiksrechten in infrastructuur- en bedrijfsprojecten, mag de annulering niet langer duren dan 3 werkdagen.
De inhoud van de eerste registratie van grond en bijbehorend onroerend goed omvat: informatie over grondgebruikers; eigenaren van bijbehorend onroerend goed; personen aan wie grond is toegewezen voor beheer, waaronder naam, persoonlijke documenten, rechtspersoon, adres van grondgebruikers, eigenaren van bijbehorend onroerend goed en personen aan wie grond is toegewezen voor beheer.
Informatie over het perceel omvat het perceelnummer, het kaartbladnummer, het adres, de oppervlakte, het type perceel, het grondgebruikformulier, de oorsprong van het grondgebruik en andere informatie over het perceel.
Informatie over activa die aan grond verbonden zijn, omvat het type activa, adres, bouwoppervlakte, vloeroppervlakte, bruikbare oppervlakte, eigendomsvorm, eigendomsperiode en andere informatie over activa die aan grond verbonden zijn.
Vereisten voor de registratie van grondgebruiksrechten, aan grond verbonden eigendommen of grondbeheerrechten of de afgifte van certificaten van grondgebruiksrechten, eigendom van aan grond verbonden eigendommen voor percelen en aan grond verbonden eigendommen.
Andere verzoeken van grondgebruikers, eigenaren van bij grond horende activa en personen aan wie grond is toegewezen voor beheer, overeenkomstig de bepalingen van de wet op grond (indien van toepassing).
Met betrekking tot de plaats waar dossiers worden ontvangen en resultaten van kadastrale procedures en aan grond verbonden activa worden teruggezonden, bepaalt decreet 101 het volgende: het agentschap dat dossiers ontvangt en resultaten terugzendt, omvat het centrale loket overeenkomstig de voorschriften van het provinciaal Volkscomité voor het ontvangen van dossiers en het terugzenden van resultaten van administratieve procedures op provinciaal, districts- en gemeentelijk niveau; kadasterkantoor; filiaal van het kadasterkantoor.
Aanvragers van registratie kunnen ervoor kiezen om hun aanvraag op de volgende manieren in te dienen: rechtstreeks bij de voorgeschreven instanties, via de post, op een locatie die is overeengekomen tussen de aanvrager en het kadaster, of via het nationale portaal voor overheidsdiensten of het provinciale portaal voor overheidsdiensten.
![[Foto] De Binh Trieu 1-brug is voltooid, 1,1 m verhoogd en zal eind november voor het verkeer worden geopend.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/10/2/a6549e2a3b5848a1ba76a1ded6141fae)
Reactie (0)