Doorbraak in de groei van huurwoningen

Ruim een ​​halve maand na de richtlijn van secretaris-generaal en president To Lam heeft de regering de taak afgerond om lokale overheden aan te wijzen voor de start van huurwoningprojecten, waarmee de strategische pijler van woningbouw voor de bevolking wordt gerealiseerd.

De projecten zullen in juni snel van start gaan.

Tijdens een werkoverleg op 1 juni met de leiders van de stad Hai Phong en de provincies Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh en Hung Yen over de ontwikkeling van huurwoningen, zoals opgedragen door secretaris-generaal en president To Lam, benadrukte premier Le Minh Hung: "De noordelijke economische kernregio is een centraal gebied voor industriële ontwikkeling, dat momenteel een zeer hoge urbanisatiegraad en een grote arbeidsconcentratie kent. Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh en Hung Yen behoren tot de provincies met de hoogste economische groeicijfers van het land, met honderdduizenden werknemers in de industriële zones. De druk op huurwoningen voor deze werknemers is zeer groot, en de ontwikkeling van huurwoningen in deze regio dient tevens als precedent voor het testen en repliceren van deze aanpak in andere regio's in het hele land."

De overheid voert in hoog tempo huurwoningprojecten uit.

Foto: Dinh Son

Op een vastberaden en urgente, actiegerichte manier heeft het regeringshoofd een ongekend ultimatum gesteld: elk van de vier bovengenoemde provincies en steden moet zich uiterlijk in juni inspannen om ten minste één huurwoningproject te starten; en tegelijkertijd de procedures afronden voor de uitvoering van grootschalige huurwoningprojecten in het derde en vierde kwartaal van dit jaar. Opvallend is dat deze richtlijn, die niet langer slechts een leidraad is met formuleringen als "streven naar" of "zich inspannen", benadrukt dat het om een ​​dringende eis gaat. Rapporten op papier worden afgewezen en er wordt concrete resultaten geëist. Indien lokale overheden moeilijkheden of obstakels ondervinden, moeten centrale ministeries en agentschappen proactief onmiddellijke steun en oplossingen bieden.

Het creëren van mechanismen om particulier kapitaal aan te trekken voor de ontwikkeling van huurwoningen is een goede manier om het beleid van samenwerking tussen de staat en de bevolking te implementeren.

FOTO: DINH SON

De richtlijn van de premier is een snelle en concrete stap om de strategische visie van de partij te verwezenlijken, iets meer dan een halve maand nadat secretaris-generaal en partijvoorzitter To Lam de baanbrekende richtlijn uitvaardigde: huurwoningen moeten een strategische pijler zijn. Dit is een ongekend snel tempo, omdat het normaal gesproken gemiddeld 18 tot 24 maanden duurt voordat een sociaal woningbouwproject van de goedkeuring van het plan, de goedkeuring van het investeringsbeleid en de toewijzing van grond tot het verkrijgen van een bouwvergunning en de start van de bouw komt.

Met meer dan 40 jaar ervaring in de huurwoningmarkt sprak de heer Le Hoang Chau, voorzitter van de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA), zijn grote vreugde en ontroering uit over de snelle en resolute richtlijnen van de overheid, die volgen op de historische strategische koerswijziging van de secretaris-generaal en de president met betrekking tot de huurwoningmarkt. Hij benadrukte dat dit niet alleen geweldig nieuws is voor de vastgoedmarkt, maar ook een directe impact heeft op het leven van de meerderheid van de mensen met een midden- en laag inkomen in stedelijke gebieden. Tegelijkertijd opent het een nieuwe strategische visie, gericht op het waarborgen van de rechten van burgers zoals vastgelegd in de grondwet.

Jongeren, met name Generatie Z, lopen momenteel voorop in de trend om geen prioriteit meer te geven aan het bezitten van een eigen woning. Dankzij de ontwikkeling van de Vierde Industriële Revolutie, kunstmatige intelligentie (AI) en de deeleconomie kunnen ze overal op afstand werken, van Hanoi en Ho Chi Minh-stad tot Phu Quoc of Sa Pa. Ze houden ervan om te reizen en regelmatig van baan te wisselen om ervaring op te doen. Voor jongeren is flexibele huurwoning die aansluit bij hun levensstijl en werk een topprioriteit. Wereldwijd huurt in ontwikkelde landen zoals Japan en het Westen ongeveer 60% van de mensen in stedelijke gebieden. In Singapore loopt dit percentage op tot circa 80%.

"Het 14e Nationale Congres van de Partij heeft als doel gesteld dat Ho Chi Minh-stad, en het hele land, tegen 2045 een ontwikkelde industrienatie zal zijn, met een ingrijpende transformatie van de economische en sociale structuur. Daarom zal de vraag naar huurwoningen toenemen, wat een onvermijdelijke trend is," bevestigde de heer Le Hoang Chau.

Een impuls voor de vastgoedmarkt.

Premier Le Minh Hung gaf de lokale autoriteiten de opdracht om betaalbare huurwoningen te ontwikkelen, en benadrukte dat dit een urgente kwestie is die moet worden aangepakt. De staat moet het voortouw nemen en staatsmiddelen inzetten om particuliere investeringen te ondersteunen en aan te trekken; het Nationaal Woningfonds en lokale woningfondsen effectief gebruiken om de markt te sturen en een impuls te geven; en diverse middelen mobiliseren, niet alleen op de begroting vertrouwen, maar zich richten op het ontsluiten van particulier kapitaal en langetermijnkapitaal.

De ontwikkeling van huurwoningen draagt ​​bij aan de oplossing van het woningprobleem voor de bevolking.

Foto: Dinh Son

Gehoor gevend aan de oproep van de partij en de regering, hebben ook veel bedrijven hun bereidheid tot deelname kenbaar gemaakt. Afgelopen weekend deelden de leiders van Hoang Quan Real Estate Company mee dat het bedrijf in het sociale woningbouwproject Golden City (Tay Ninh) de helft van de woningen verhuurt en deze verhouding zal toepassen op alle toekomstige projecten. Concreet heeft Hoang Quan in de eerste fase van het Golden City-project vier appartementencomplexen met circa 1.000 appartementen ontwikkeld. Het bedrijf heeft deze verdeeld over twee gebouwen voor de verkoop en twee gebouwen voor de verhuur. In de nabije toekomst zal Hoang Quan in alle projecten minstens 50% van de woningen verhuren. Het bedrijf heeft ook aanbiedingen ontvangen van twee banken die willen samenwerken aan de bouw van huurwoningen, in navolging van de oproep van de regering.

De heer Le Hoang Chau merkte op dat dit een redelijke en logische ontwikkelingsrichting is, omdat publieke investeringen in deze ontwikkelingsoriëntatie niet alles kunnen oplossen, maar slechts als hefboom fungeren. Als we echter uitsluitend op de private sector als belangrijkste drijvende kracht vertrouwen, zal de weg die voor ons ligt nog steeds bezaaid zijn met talloze obstakels, van mechanismen tot de praktische uitvoering.

Concreet is het grootste obstakel voor bedrijven die investeren in sociale woningbouw en huurwoningen de uitdaging om grond te verwerven en de last van de kosten voor grondontginning. Lessen uit andere landen laten zien dat de overheid een leidende rol moet spelen door op een gedurfde manier gebruik te maken van openbare grond die bestemd is voor woningbouw of commerciële diensten binnen industriële zones. Hierbij kan een openbare aanbesteding worden uitgeschreven, waarbij gerenommeerde investeerders worden geselecteerd om huurwoningen te bouwen voor werknemers en immigranten. In dat geval zouden bedrijven vrijgesteld zijn van grondgebruiksrechten en erfpachtkosten. Voor gevallen waarin bedrijven zelfstandig onderhandelen met bewoners over de verwerving van gebruiksrechten voor landbouwgrond voor projecten, moet het mechanisme voor het aftrekken van compensatiekosten voor grondontginning worden aangepast aan de werkelijke waarde die de bedrijven betalen, in plaats van de huidige, buitensporig lage prijslijst voor landbouwgrond toe te passen, die leidt tot verliezen voor investeerders.

Naast het probleem van de beschikbaarheid van grond, vormt het ontsluiten van langetermijnkrediet het volgende knelpunt dat overheidsingrijpen vereist. Gezien de lange terugbetalingstermijn, die kan oplopen tot enkele decennia, zullen particuliere bedrijven zonder preferentiële kredietregelingen met lage rentes en gunstige leningsvoorwaarden de schuldenlast niet kunnen dragen. Dit zal hen dwingen de huurprijzen te verhogen en onbedoeld het humane aspect van dit type huisvesting ondermijnen.

"De richtlijnen van de staat moeten op dit moment concreet worden gemaakt door bestaande juridische tegenstrijdigheden onmiddellijk op te lossen. Zo staat de Woningwet investeerders in sociale huurwoningen toe om preferentiële kredieten te verkrijgen, maar bepaalt regeringsbesluit 100 dat de Sociale Beleidsbank geen leningen mag verstrekken aan deze groep. Deze inconsistentie, dit 'wettelijke document', moet dringend worden aangepast om het rechtssysteem te harmoniseren," noemde de heer Chau als voorbeeld.

Om de particuliere sector daadwerkelijk te stimuleren deel te nemen, moet de overheid volgens de heer Le Hoang Chau tegelijkertijd het belastingbeleid en de stedelijke infrastructuur op elkaar afstemmen. Hoewel de Woningwet van 2014 voorschreef dat het belastingtarief voor sociale huurwoningen lager moest zijn dan voor koopwoningen, is deze regeling al jarenlang slechts op papier gebleven omdat de belastingwetgeving nog geen overeenkomstige wijzigingen toestaat. Bovendien moet de overheid een voortrekkersrol spelen door proactief te investeren in de aansluiting van transport- en technische infrastructuur op de grenzen van sociale huurwoningen. Deze afgestemde verbinding biedt niet alleen mensen met een laag inkomen – de meest kwetsbare groep in de samenleving – de mogelijkheid om toegang te krijgen tot en zich te vestigen in een toegankelijk stedelijk model, maar dient ook als de meest praktische manier om de strategische beleidsvisie om te zetten in concrete huisvestingsoplossingen.

Lokale overheden nemen het initiatief, lokale overheden voeren het werk uit.

Professor Dang Hung Vo, voormalig viceminister van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, benadrukte dat dit een volkomen correct beleid is en stelde dat dit probleem al in de Woningwet van 2005 – de eerste woningwet van Vietnam – was aangepakt. De ontwikkeling van de huurwoningsector is echter niet succesvol gebleken, omdat investeringen in deze sector een lange terugverdientijd van 40-50 jaar vereisen. Bovendien is de winstmarge niet erg hoog, omdat de huurprijzen laag en betaalbaar moeten zijn voor veel mensen. Bij de ontwikkeling van commerciële woningen daarentegen kunnen investeerders hun volledige investering binnen 5-7 jaar terugverdienen bij verkoop van het project, plus een aanzienlijke winst. Het is daarom begrijpelijk dat particuliere bedrijven hier niet enthousiast over zijn. Het is ook moeilijk om uitsluitend op de staatsbegroting te vertrouwen voor investeringen in deze sector, omdat het budget beperkt is en moet worden geïnvesteerd in essentiële economische sectoren zoals infrastructuur.

Professor Dang Hung Vo stelde daarom voor dat er diverse initiatieven nodig zijn om dit beleid te implementeren. Ten eerste moeten bedrijven en zelfs overheidsinstanties de bouwtechnologie en de technologie van bouwmaterialen aanpassen en de beschikbare ruimte in appartementencomplexen optimaal benutten om de bouwkosten van huurwoningen te verlagen. Vervolgens heeft de overheid beleid en mechanismen nodig om de deelname van particulier kapitaal te stimuleren. Concreet zou het BOT- of PPP-model (Build-Operate-Transfer) overwogen moeten worden. In dit model is de overheid verantwoordelijk voor de grond en investeren bedrijven in de bouw van de woningen. Tijdens de verhuurperiode ontvangen de bedrijven het geïnvesteerde kapitaal plus winst terug, vergelijkbaar met andere exploitatiemodellen. Overheidssteun met betrekking tot de grond is bovendien eenvoudiger en goedkoper dan wanneer particuliere bedrijven alles zelf regelen. Dit wordt ook gezien als een hefboom voor de overheid om particulier kapitaal aan te moedigen en te stimuleren om zo snel mogelijk deel te nemen aan de ontwikkeling van de huurwoningmarkt en de gestelde doelen te bereiken. Hierdoor zullen bedrijven meer vertrouwen hebben om deel te nemen aan meer projecten en betaalbare huurwoningen te creëren voor het grootste deel van de bevolking.

Professor Dang Hung Vo benadrukte met name dat, om de ontwikkeling van huurwoningen in het bijzonder, of huisvesting in het algemeen, voor de bevolking te bevorderen, lokale overheden zelf proactief en daadkrachtig moeten optreden, terwijl de centrale overheid slechts een algemeen wettelijk kader schetst. Lokale overheden moeten proactief oplossingen aandragen die aansluiten bij hun eigen situatie. Indien tijdens de implementatie blijkt dat bepaalde regelgeving ongeschikt is, moeten zij wijzigingen voorstellen aan de centrale overheid.

"Het beleid om huurwoningen te ontwikkelen is juist en een dringende richting die versneld moet worden om het woningprobleem voor de bevolking op te lossen. Echter, uitsluitend vertrouwen op financiële steun van de overheid zal moeilijk zijn vanwege de beperkte middelen van de staatsbegroting. Alleen door mechanismen te creëren die bedrijven stimuleren om deel te nemen, kunnen de gewenste resultaten snel worden bereikt. Dit betekent ook dat er een breed draagvlak in de samenleving moet worden gecreëerd. Dit weerspiegelt tevens de gedachte dat elk beleid zal slagen wanneer de overheid en de bevolking samenwerken," benadrukte professor Dang Hung Vo.

Het aanbod aan huurwoningen is onvoldoende om aan de vraag te voldoen.

Tijdens een werkvergadering op 1 juni verklaarde premier Le Minh Hung dat de vraag naar huurwoningen zeer hoog is, terwijl het aanbod zeer ontoereikend is, met name voor huurwoningen voor de lange termijn tegen redelijke prijzen. Dit vormt het grootste knelpunt. De meeste werknemers en arbeiders in de vijf provincies Hai Phong, Quang Ninh, Bac Ninh, Ninh Binh en Hung Yen huren momenteel informeel gebouwde woningen van lokale gezinnen. Dit brengt aanzienlijke risico's met zich mee voor de veiligheid, met name op het gebied van brandveiligheid, milieuhygiëne, leefomstandigheden en de behoefte aan sociale voorzieningen.

Eerder maakte het Ministerie van Bouw, op basis van rapporten uit 18 regio's, bekend dat de totale vraag naar huurwoningen in de periode 2026-2030 71.187 eenheden bedraagt. Opvallend is dat er landelijk ongeveer 42.275 sociale huurwoningen beschikbaar zijn. Da Nang loopt hierin voorop met meer dan 12.400 eenheden, gevolgd door Bac Ninh met bijna 9.850 eenheden en Ho Chi Minh-stad met ongeveer 5.700 eenheden. Dit zijn tevens de regio's die huisvestingsmodellen voor werknemers en arbeiders hebben ontwikkeld en geïmplementeerd, waardoor er veel mogelijkheden zijn ontstaan ​​voor werknemers om een ​​eigen huis te bezitten en zich te vestigen.

De ontwikkeling van huurwoningen draagt ​​bij aan de sociale zekerheid.

We zijn bezig met het wijzigen van de Grondwet, de Woningwet en de Wet op de Vastgoedsector. Ik verwacht dat deze wetten snel zullen worden aangenomen en van kracht zullen worden, mogelijk vanaf 1 januari 2027, om een ​​solide juridisch kader te creëren. We moeten nieuwe regelgeving en normen voor huurwoningen vaststellen. Terugkijkend op de geschiedenis van Ho Chi Minh-stad, hadden we ooit bedrijven zoals Hui Bon Hoa (Oom Hoa) of Mydeen die honderden jaren lang, generaties lang, op duurzame wijze huurwoningen aanboden. Ik geloof dat we met de juiste leiding van secretaris-generaal en president To Lam, samen met het snelle en daadkrachtige optreden van de regering, in staat zullen zijn om grote, professionele particuliere bedrijven in de huursector op te richten, die bijdragen aan het waarborgen van duurzame sociale zekerheid in het nieuwe tijdperk.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van de vastgoedvereniging van Ho Chi Minh-stad.

Bron: https://thanhnien.vn/dot-pha-toc-do-nha-o-cho-thue-18526060222145342.htm