Aanleg Ringweg 4 begint, zal de vastgoedsector in Hanoi voor opschudding zorgen?

Met een totale investering van meer dan 85.813 miljard VND is de weg 112,8 km lang en loopt door 3 provincies en steden: Hanoi , Hung Yen, Bac Ninh en Ringweg 4 van de regio van de hoofdstad. De bouw begon op 25 juni.

Vrijwel onmiddellijk bloeide de vastgoedmarkt in het gebied op.

De heer Tran Van An, makelaar in het district Me Linh, zei dat sinds eind juni het aantal geïnteresseerde klanten in projecten in Me Linh weer is toegenomen. Dagelijks ontvangt de heer An telefoontjes met prijsvragen en klanten die zich registreren om het project te bezoeken. Klanten zijn echter alleen geïnteresseerd in projecten met een goede juridische status, redelijke prijzen en hoge kortingen.

" Afgelopen weekend heb ik ook twee aangrenzende percelen in Me Linh aan twee investeerders verkocht. Sinds begin dit jaar lag de markt vrijwel stil, maar sinds de aanleg van Ringweg 4 is begonnen, is er weer sprake van transacties. Hoewel de markt niet zo levendig meer is als voorheen, is hij aanzienlijk opgewarmd ", aldus de heer An.

Volgens de heer Hai, een medewerker van Dat Xanh Mien Bac Company, is zijn bedrijf momenteel bezig met de distributie van projecten in Me Linh. Voorheen konden ze slechts 1 of 2 kavels per maand verkopen, maar binnen een week na de start van de aanleg van Ringweg 4 verkocht het bedrijf 7-8 kavels per week.

Perspectief van de kruising van Ringweg 4 met radiale assen. (Foto: Directie).

Naast de factor Ringweg 4 zei de heer Hai dat dit een project is met een rood boek, voltooide infrastructuur, waarvan de huidige prijs niet te hoog is, namelijk 30 - 40 miljoen VND/m2. De aftrek bedraagt maximaal 19%/jaar voor klanten die vroeg betalen, 10% van de productwaarde betalen en het contract direct ondertekenen.

Op sociale media en in vastgoedgroepen en forums verschijnt voortdurend informatie over de verkoop van grond nabij de 4e ringweg. Zo schreef een makelaar: " Het gouden moment om de cashflow te verdubbelen of te vervijfvoudigen is echt. Het project voor de 4e ringweg is officieel gestart. Song Phuong - Hoai Duc-grond ligt vlakbij de 4e ringweg, op 2 km van Thang Long Avenue, en is geprijsd vanaf slechts 2 miljoen VND/m². Tuingrond met een levensduur van 50 jaar wacht op bestemmingswijziging. Het rode boek is overgemaakt naar de naam van de eigenaar. Neem direct contact met mij op ...".

Of: " Iets meer dan 5 miljoen VND, vlakbij Ringweg 4, 3 auto's kunnen elkaar gemakkelijk passeren. Rood boekje op naam van de eigenaar." Of: "Ik heb geld nodig en verkoop daarom een supermooi stuk grond naast het Ringweg 4-project, waarvan de bouw net is begonnen. Het perceeloppervlak is ongeveer 1000 m², er is ruimte voor uitbreiding aan de achterkant en er is potentieel voor woningbouw of een bedrijf ."

Wat betreft de verkoopprijzen zeiden veel makelaars en investeerders dat vergeleken met de speculatieve grondmarkten in veel populaire gebieden in het land, waar de prijzen met 20-40% zijn gedaald, de grondprijzen in het gebied bij de 4e ringweg in de regio van de hoofdstad de laagste daling laten zien, van 10-15% vergeleken met de periode van grondkoorts.

Volgens Batdongsan.com.vn dalen de grondprijzen op toplocaties in juni 2023 in het Me Linh-gebied en sommige stedelijke gebieden zoals Ha Phong, Cienco 5... doorgaans met ongeveer 15% ten opzichte van de piek, en schommelen ze doorgaans tussen de 45 en 55 miljoen VND/m². In Ha Dong zijn de grondprijzen op locaties die profiteren van het Hanoi Ring Road 4-project, zoals Yen Nghia, ook gedaald van ongeveer 63 tot 70 miljoen VND/m² naar een gemiddeld niveau van 58 tot 63 miljoen VND/m².

Ondertussen liggen de grondprijzen in het gebied Cu Khe (Thanh Oai), vlak bij het kruispunt tussen de twee ringwegen Cienco 5 en ringweg 4, nog steeds op 55 tot 60 miljoen VND/m2, een daling van ongeveer 10 tot 12% ten opzichte van eind 2022. In Binh Minh wordt grond te koop aangeboden voor 40 miljoen VND/m2, een daling van ongeveer 5 tot 10 keer in vergelijking met de periode waarin de vraag naar grond toenam.

Opvallend is dat de prijs voor grond in Dan Phuong aan de Tan Lapstraat nog steeds 48-55 miljoen VND/m2 bedraagt. Deze prijs is echter 3-6 keer lager dan halverwege vorig jaar. Ook in de Tan Hoistraat is de prijs ongeveer 5 keer lager, naar 50 miljoen VND/m2.

Moeilijk om weer 'koortsig' te worden

Volgens deskundigen is de aanleg van Ringweg 4 weliswaar begonnen, maar de kans is klein dat de vastgoedmarkt in dit gebied weer op gang komt of een nieuwe opleving kent.

Reagerend op VTC News zei de heer Vu Cuong Quyet, algemeen directeur van Dat Xanh Mien Bac Real Estate and Services Joint Stock Company (Dat Xanh Mien Bac) dat de ringweg niet alleen een goede verbinding biedt met Hanoi, maar ook met interprovinciale gebieden, zoals Bac Ninh, Bac Giang en Hung Yen.

De projecten rondom Ringweg 3 zitten bijna vol, terwijl de bevolking snel groeit en het aantal immigranten naar Hanoi ook behoorlijk groot is. De groeivooruitzichten voor onroerend goed rondom Ringweg 4 zijn dus erg groot. Het is echter erg moeilijk om de prijzen sterk te laten stijgen, dit is afhankelijk van de ontwikkeling van de infrastructuur.

" De huidige marktcontext is vrij rustig. De vastgoedprijzen langs Ringweg 4 zijn de afgelopen tijd sterk gestegen. De huidige beleggerspsychologie is gericht op het zoeken naar veilige producten, waardoor het moeilijk is om op dit moment golven in de markt te creëren. In de komende 2-3 jaar, wanneer Ringweg 4 is voltooid, kan de vastgoedmarkt in dit gebied groeien en stabiliseren", voorspelde de heer Quyet.

Volgens de heer Nguyen The Diep, vicevoorzitter van de Hanoi Real Estate Club, is dit een kans voor investeerders en grote vastgoedondernemingen. Ondanks de moeilijke vastgoedmarkt is dit voor sommige grote ondernemingen met een strategische visie en stabiel kapitaal het ideale moment om projecten te ontwikkelen rond Ringweg 4.

" Wanneer een paar bedrijven zich bij de 'race' aansluiten, zal de infrastructuur van dat gebied zich ontwikkelen, wat zal leiden tot een stijging van de vastgoedprijzen. Tegelijkertijd zullen andere bedrijven ook 'volgen', waardoor de gebieden met prachtige locaties rond Ringweg 4 'hotspots' van vastgoed in Hanoi en de provincies waar de projecten doorheen lopen, zullen worden ", aldus de heer Diep.

De heer Diep voorspelde ook dat de markt nog steeds een enorme vraag naar woningen en investeringen heeft, dus herstel is slechts een kwestie van tijd, vooral wanneer de infrastructuur in dat gebied zich synchroon ontwikkelt. Met name de aangepaste Grondwet, het beleidsmechanisme, heeft veel gunstige punten die de vastgoedprijzen langs de Vierde Ring weer zullen doen stijgen. Het is zelfs mogelijk om een nieuw prijsniveau te bereiken in het oosten en westen van de stad.

Vanuit een voorzichtiger perspectief zei Dr. Nguyen Van Dinh, voorzitter van de Vietnamese Vereniging van Makelaars, ronduit dat "aanjagers" vaak vertrouwen op goede informatie om "golven" in de markt te creëren, om prijzen te verhogen en vastgoedkoorts te creëren. Investeerders moeten daarom uiterst voorzichtig zijn, de markt goed in de gaten houden, de planning en liquiditeit begrijpen om het risico van kapitaalsverlies te vermijden, en tegelijkertijd de twee meest fundamentele kwesties begrijpen. Ten eerste is er ruimte voor prijsstijgingen en ten tweede is er de voortgang van de infrastructuurimplementatie.

" Voordat beleggers besluiten om hun portemonnee te trekken, moeten ze de redelijkheid van de huidige prijs beoordelen. Twee factoren die beleggers in het bijzonder moeten overwegen, zijn de transactieprijs van het project in de afgelopen 1-2 jaar en de omstandigheden van de infrastructuurontwikkeling. Vervolgens kunnen ze deze index vergelijken met de gemiddelde prijsschommeling van de gehele markt om een objectieve beoordeling te maken van de redelijkheid van de huidige prijs ", aldus de heer Dinh.

Ngoc Vy

Bruikbaar
Emotie
Creatief
Uniek
Toorn