Paradox: Bedrijven moeten grond van zichzelf huren

Om grond te krijgen om fabrieken en werkplaatsen te bouwen, moesten veel bedrijven vroeger hun grond "afstaan" aan de staat. Vervolgens moesten ze hun eigen grond terughuren.

Moeilijkheden bij het terugkrijgen van het land

Begin jaren 2000 moesten productiefaciliteiten, volgens het beleid van het Volkscomité van Ho Chi Minhstad, naar de buitenwijken worden verplaatst om milieuvervuiling te voorkomen. Ondertussen zouden fabrieksterreinen in het centrum worden bestemd voor stedelijke en dienstverlenende doeleinden.

Er zijn momenteel zeer weinig industriegebieden en het gebied is soms niet geschikt. Hoewel veel voorsteden een bestemmingsplan voor residentiële doeleinden hebben, is er geen bestemmingsplan voor een verkaveling van 1/2000, wat niet geschikt is voor de bouw van fabrieken. Een voorgestelde oplossing is dat particulieren of bedrijven met grond deze aan de staat overdragen. Vervolgens verpacht de staat hun eigen grond aan grondgebruikers om fabrieken (niet- agrarische grond) te bouwen, met jaarlijkse betalingen, kortetermijnleasecontracten, 5 jaar of 10 jaar.

Wanneer het huurcontract echter afloopt of wanneer de onderneming het grondhuurcontract wil liquideren en het roze boek opnieuw wil uitgeven in de huidige of vorige staat, zal zij op veel problemen stuiten.

Een typisch voorbeeld is het geval van de heer Cao Cuong in het district Binh Chanh, het voormalige Ho Chi Minhstad, die in 1990 het beleid voerde om zijn productiefaciliteit naar de buitenwijken te verplaatsen. Met goedkeuring van het Volkscomité van het district Binh Chanh kocht de heer Cao Cuong een perceel landbouwgrond met een roze boek, een oppervlakte van ^{5.930 m²} . In 2006 droeg hij het bovengenoemde land over aan het bedrijf waarvan hij de bedrijfseigenaar was, met het verzoek om een ​​bestemmingswijziging naar productiegrond en bedrijfsdoeleinden.

De heer Cao Cuong moest zijn eigen land huren.

Omdat het land echter tot de bestaande planning voor residentiële renovatie behoort, is er geen goedgekeurde gedetailleerde bouwplanning op een schaal van 1/2.000, dus keurde het Volkscomité van Ho Chi Minhstad het beleid goed om het land over te dragen aan het Volkscomité van het oude Binh Chanh District om het gedurende 10 jaar (2010-2020) aan zijn bedrijf te verhuren op een oppervlakte van ^{5.150 m2} voor de bouw van een fabriek, tegen betaling van jaarlijkse huur. De resterende ^{780 m2} (inclusief ^{380 m2} achter en ^{400 m2} voor het land) behoort tot de beschermde kanaalcorridor, dus het blijft landbouwgrond.

In 2017, tegen het einde van de leaseperiode, diende het bedrijf van de heer Cao Cuong een schriftelijk verzoek in om de lease te verlengen. Dit verzoek werd echter niet goedgekeurd, omdat het gebied bestemd was voor residentieel gebruik, terwijl de fabriek bestemd was voor productie- en zakelijke doeleinden. Daarom voltooide het bedrijf in 2018 de procedures om de grond persoonlijk aan de heer Cao Cuong terug te geven. Gedurende deze periode diende hij ook talloze aanvragen in om de lease te verlengen, de bestemming van de grond te wijzigen of het roze boek opnieuw uit te geven volgens de huidige of oorspronkelijke status voor voortgezet gebruik na afloop van de leaseperiode.

De afwikkelingsprocedure duurde echter vele jaren: tot 2024 kon hij ^{4.800 m²} omzetten in woongrond, maar moest hij 100% van de grondgebruiksvergoeding betalen zonder aftrek van de landbouwgrondprijs. De resterende ^{350 m²} aan productie- en bedrijfsgrond mocht niet worden omgezet in woongrond, maar hij kreeg geen roze boek en werd gedwongen de erfpacht te verlengen en de jaarlijkse pacht te betalen.

Net als mevrouw Phuong moest ze in 2010 4890 ^{vierkante meter} grond "overdragen" aan het Volkscomité van het district Binh Chanh om een ​​fabriek te kunnen bouwen. Haar bedrijf moest vervolgens een contract tekenen met de staat om de grond te leasen. In 2018 droeg het bedrijf de grond over aan mevrouw Phuong. Volgens de regelgeving mag ze haar grond echter alleen blijven leasen voor de resterende periode tot 2020. Mevrouw Phuong heeft jarenlang een heruitgifte van het roze boek aangevraagd voor de grond met hetzelfde doel, maar tot nu toe zonder succes. Als ze de bestemming van de grond wijzigt naar woongebied, zal ze volgens berekeningen meer dan 160 miljard VND aan belasting moeten betalen. Dit bedrag is zo hoog dat ze in een uiterst moeilijke en dilemma-situatie terechtkomt.

Voorstel tot heruitgave van het roze boek

De heer Cao Cuong zei dat er in het hele land veel vergelijkbare problemen zijn. Mensen die hun eigen grond creëren, maar fabrieken willen bouwen, moeten deze aan de staat overdragen en vervolgens hun eigen grond huren. Maar nu het pachtcontract is afgelopen, krijgt de grondeigenaar geen roze boek in de oorspronkelijke staat. Als ze de grond niet langer kunnen huren, zit de staat ook "in een dilemma", omdat de huidige wetgeving dit niet duidelijk reguleert. Als de bestemming wordt gewijzigd naar woongrond, wordt de waarde van de grond berekend als 0 VND bij de belastingberekening. Deze berekening is vergelijkbaar met de berekening van grondgebruiksvergoedingen voor openbare grond die bedrijven huren. Dergelijke regelgeving brengt veel gevolgen met zich mee voor activa, investeringen, hypotheken, transacties, enz.

Advocaat Tran Minh Cuong van de Orde van Advocaten van Ho Chi Minh City zei ook dat de huidige Grondwet van 2024 en Besluit 103/2024 moeilijkheden, obstakels en tekortkomingen creëren waarmee veel mensen en bedrijven te maken krijgen bij het uitvoeren van procedures om het grondgebruik te wijzigen en pachtcontracten te liquideren voor niet-agrarische grond die is verpacht met jaarlijkse huurbetalingen die afkomstig zijn van zelfverbouwde grond, niet van verpachte publieke grond.

Tot nu toe is het land van mevrouw Phuong nog niet omgezet in woonland.

Besluit 103/2024 maakt geen duidelijk onderscheid tussen particuliere grond met jaarlijkse pacht en door de staat verpachte openbare grond. Door het ontbreken van dit onderscheid moeten beide soorten grond bij omzetting naar woongrond 100% van de gebruiksvergoeding voor woongrond betalen, gebaseerd op de grondprijs op het moment van omzetting (grondwaarde is 0). Hierdoor moeten grondgebruikers veel hogere gebruiksvergoedingen betalen dan andere landbouwpercelen, omdat de werkelijke grondwaarde die de grondgebruiker heeft betaald om de grond te kopen, niet wordt berekend.

Hoewel de wet momenteel geen mechanisme biedt waarmee mensen in de huidige staat of vóór het leasen van het land opnieuw een roze boek kunnen krijgen bij beëindiging van een pachtovereenkomst, bevat de wet in dit geval ook geen regelgeving voor landrecuperatie, wat voor zowel particulieren als bedrijven veel problemen oplevert bij het uitgeven van roze boeken wanneer de pachtovereenkomst afloopt. Dit leidt tot het ontstaan ​​van verspreide, kleine, verlaten grond die moeilijk te beheren en niet verhandelbaar is.

Daarom stelde advocaat Tran Minh Cuong voor om Besluit 103/2024 betreffende de kosten voor de omzetting van grondgebruik te wijzigen en aan te vullen voor grond die wordt verpacht met jaarlijkse huurbetalingen van huishoudens en individuen, geërfd of zelf gecreëerd, en niet voor openbare grond die door de staat wordt verpacht. Bij omzetting naar woongebied wordt de vergoeding berekend op basis van de kosten voor niet-agrarische productie- en bedrijfsgrond of landbouwgrond op het moment van de omzetting, en wordt niet 100% van de prijs voor woongebied in rekening gebracht. Bovendien bestaat in deze gevallen het recht om het huurcontract voortijdig te beëindigen indien er geen behoefte meer is, en om een ​​nieuw roze boek te verkrijgen op basis van de huidige status of het type grond vóór de verpachting.

Bron: https://thanhnien.vn/nghich-ly-doanh-nghiep-phai-di-thue-dat-lai-cua-chinh-minh-18525100809182116.htm