Condotel-transacties nemen ondanks moeilijkheden bij het uitgeven van certificaten nog steeds licht toe

Zowel het aanbod als de liquiditeit schoten omhoog

Volgens het rapport van DKRA over de vastgoedmarkt in Ho Chi Minhstad en omgeving in het tweede kwartaal van 2023, is het segment van resortappartementen (condotel) weer opgedoken na een sombere periode eind 2022 en het eerste kwartaal van 2023.

Concreet werden er ongeveer 378 condotels te koop aangeboden, afkomstig van drie projecten, een stijging van 90% ten opzichte van het eerste kwartaal van 2023. Opvallend is dat de liquiditeit van condotels ook twintig keer zo groot is geworden ten opzichte van het voorgaande kwartaal, tot 122 eenheden. Dit is een positief teken, aangezien de markt voor resortappartementen de afgelopen tijd te maken heeft gehad met veel negatieve gevolgen en een gebrek aan interesse van investeerders. Vergeleken met dezelfde periode vorig jaar liggen het marktaanbod en de verkoopcijfers echter nog steeds respectievelijk 31% en 78% lager.

Uit dit rapport blijkt dat de meeste transacties momenteel gericht zijn op projecten met volledige juridische documenten, bankgaranties en uitgevoerd door gerenommeerde partijen. De primaire prijzen stijgen naar verwachting met 2-4% ten opzichte van dezelfde periode vorig jaar. In ruil daarvoor bieden investeerders klanten ook veel voorkeursbeleid, zoals renteondersteuning, winstgarantie, aflossingsvrije periode en kortingen voor klanten die in één keer betalen...

De terugvordering van condotels zou voortkomen uit de uitvaardiging door de regering van decreet 10/2023/ND-CP, ter aanvulling van een aantal artikelen van de decreten die de implementatie van de Grondwet begeleiden, die van kracht is sinds 20 mei. Het is met name een aanvulling op de regelgeving inzake het verlenen van rode boeken voor bouwwerkzaamheden, overeenkomstig het doel van het gebruik van commerciële en dienstverlenende grond voor bouwwerkzaamheden voor accommodatie- en toeristische doeleinden, overeenkomstig de bepalingen van de wet op toerisme op commerciële en dienstverlenende grond.

Het aantal condotel-stortingen is 20 keer zo groot als in de vorige figuur, afbeelding 1. — Condotel vertoont tekenen van herstel.

In werkelijkheid is de uitgifte van rode boekjes echter tot nu toe alleen op het verwachte niveau gebleven, omdat er nog steeds veel problemen zijn bij de uitvoering van decreet 10. Want hoewel decreet 10 artikel 32 van decreet 43/2014/ND-CP heeft aangevuld, waarin de voorwaarden voor "Certificering van eigendom van niet-residentiële bouwwerken" worden geregeld, zijn de voorschriften over de volgorde en procedures voor de uitgifte van de boekjes nog steeds algemeen en vaag, waardoor gemeenten niet "krachtig" durven op te treden bij de uitgifte van de boekjes.

Er zijn momenteel twee soorten condotels op de markt: het eerste is een project op commerciële dienstgrond. De staat vaardigt de polis uit en de investeerder verstrekt klanten een 'red book', wat eveneens commerciële dienstgrond is voor een periode van 50 jaar. Het tweede type is commerciële dienstgrond, maar sommige plaatsen veranderen commerciële dienstgrond in woongrond zonder wooneenheden te vormen. Momenteel wordt voorgesteld om dit type condotel aan te passen naar commerciële dienstgrond om geschikt te zijn voor uitgifte van een 'red book'.

Bovendien ondervinden sommige gemeenten ook problemen met het standpunt dat aparte certificaten voor elke condotel-eenheid moeten worden afgegeven, wat niet anders is dan de afgifte van certificaten voor appartementencomplexen. De afgifte van certificaten voor condotels – een businessmodel dat gebaseerd is op hotels en accommodatie – verandert ook de aard van het type. Deze kwesties wachten nog op opheldering en zouden een keerpunt kunnen vormen voor het herstel van condotels als ze snel worden opgelost.

Andere vormen herstellen zich geleidelijk

Volgens het rapport van DKRA vertonen naast condotels ook andere soorten resortvastgoed tekenen van herstel. Zo werden in het segment van resortvilla's in het tweede kwartaal 76 producten van 5 projecten te koop aangeboden, slechts 4% ten opzichte van dezelfde periode in 2022. Ondertussen bereikte de vraag 50 eenheden en nam de vraag bij bepaalde projecten licht toe.

Wat betreft het type resort townhouse/shophouse, registreerde het rapport 75 nieuwe units afkomstig van 4 projecten die te koop werden aangeboden. De consumptie bedroeg 44% van het nieuwe aanbod, wat overeenkomt met 33 units. Meer dan 80% van de primaire projecten bleef echter hun productportfolio sluiten om de verkoopprijs en het verkoopbeleid dienovereenkomstig aan te passen.

Het aantal condotel-stortingen is 20 keer zo groot als in de vorige figuur, afbeelding 2. — Resortvastgoed krijgt langzaam weer meer aandacht.

De toename van dit soort consumptie zou te danken zijn aan het kortingsbeleid van 40-50% van beleggers voor klanten die in één keer betalen. Dit is een maatregel om te herkapitaliseren in het licht van de cashflowdruk van sommige beleggers die in financiële moeilijkheden verkeren.

DKRA Group voorspelt dat het aanbod van alle soorten resortvastgoed in het derde kwartaal van 2023 zal toenemen. Het aantal condotels zal met name met ongeveer 400-500 eenheden blijven toenemen, voornamelijk geconcentreerd in Ba Ria - Vung Tau, Binh Dinh... Tegelijkertijd zal het aanbod van resortvilla's en resort-townhouses/shophouses naar verwachting licht toenemen en zich voornamelijk concentreren in Kien Giang . De algehele marktvraag zal blijven toenemen ten opzichte van het tweede kwartaal van 2023, maar zonder veel plotselinge veranderingen.

Kortingsregelingen, prikkels voor snelle aflossing met eigen vermogen en programma's voor inkomstendeling zullen in het derde kwartaal van 2023 door beleggers op grote schaal worden toegepast om de marktvraag te stimuleren. Dit heeft ertoe geleid dat veel beleggers verwachten dat de vastgoedmarkt voor resorts eind dit jaar en begin 2024 een sterk herstel zal doormaken.

Bron