Het wegnemen van knelpunten en het openen van de stroom van landbronnen

Fotobijschrift — Illustratiefoto: Tuan Anh/VNA

Er zijn veel vernieuwingen opgenomen in het ontwerp van resolutie van de Nationale Assemblee, waarin een aantal mechanismen en beleidsmaatregelen zijn vastgelegd om moeilijkheden en obstakels bij het organiseren van de uitvoering van de Grondwet weg te nemen, zoals: het afschaffen van het kader voor grondprijzen, het vergroten van de transparantie, het bevorderen van decentralisatie naar gemeenten en het waarborgen van harmonie van de belangen van de staat, burgers en bedrijven.

Een van de eerste vijf knelpunten die door deskundigen worden genoemd, is het gebrek aan compatibiliteit tussen het landplanningssysteem en het model van lokale overheden met twee niveaus (provinciaal - basisniveau) wanneer dit model vanaf 1 juli 2025 van kracht wordt. Terwijl de Landwet van 2024 nog steeds de bepalingen over "landgebruiksplanning en -planning op districtsniveau" handhaaft, functioneerde het huidige model van overheidsorganisatie in centraal bestuurde steden of speciale bestuurlijk- economische eenheden volgens het stedelijke bestuur met twee niveaus.

Dit leidt tot tekortkomingen in de bevoegdheid en consistentie bij de goedkeuring van de planning, waardoor het implementatieproces wordt onderbroken of verlengd. Volgens Dr. Nguyen Dinh Tho, adjunct-directeur van het Instituut voor Strategie en Beleid inzake Landbouw en Milieu ( Ministerie van Landbouw en Milieu ), moet de wet worden aangepast zodat ruimtelijke ordening kan worden geïntegreerd in de algehele planning van stadsontwikkeling en hulpbronnengebruik op lokaal niveau. Anders zullen gemeenten in de war raken bij de uitvoering en het toezicht.

De vertraging bij het aanpassen van de planningsvoorschriften aan het tweeledige bestuursmodel heeft niet alleen gevolgen voor de haalbaarheid van de wet, maar zorgt er ook voor dat veel gemeenten "wachten op instructies", waardoor de investeringsstroom wordt geblokkeerd. Daarom is het noodzakelijk om snel een uniforme richtlijnresolutie te hebben om te voorkomen dat planning het eerste "institutionele knelpunt" wordt in de implementatieketen van de nieuwe Grondwet.

Het tweede knelpunt dat is geconstateerd, is dat het mechanisme voor grondveiling en -aanbesteding nog steeds veel tekortkomingen kent, die niet gunstig zijn voor investeerders. Het doel van gronduitgifte en -pacht via veiling en aanbesteding is een belangrijk instrument om publiciteit en transparantie te waarborgen en groepsbelangen te voorkomen. Het huidige implementatieproces laat echter veel beperkingen zien.

Er is geen duidelijke richtlijn voor de vorm van grondpacht met jaarlijkse betaling voor grondfondsen die door de staat worden beheerd. Sommige gemeenten weerspiegelen de situatie van "niet weten welke oplossing ze moeten toepassen" wanneer ze de begrotingsinkomsten moeten veiligstellen en bedrijven moeten ondersteunen die investeren in gesocialiseerde gebieden.

Tegelijkertijd veroorzaakt de vereiste van een gedetailleerd 1/500-plan vóór de veiling van grond problemen bij de uitvoering, met name bij grond voor gemengd gebruik of openbare grond afgewisseld met woongebieden. De vorm van grondlease met jaarlijkse betaling maakt het voor investeerders bovendien lastig om de kosten te berekenen, hypotheken te verstrekken en kapitaal op middellange en lange termijn te mobiliseren.

Dr. Can Van Luc, lid van de Nationale Adviesraad voor Financieel en Monetair Beleid, merkte op dat het mechanisme voor grondveilingen flexibeler moet zijn, vooral in de beginfase van sociale infrastructuurprojecten. Een rigide mechanisme zal onbedoeld de motivatie van de private sector wegnemen - het onderwerp dat de Grondwet van 2024 juist het sterkst wil mobiliseren. Het gebrek aan synchronisatie tussen de regelgeving voor veilingen en biedingen en de mechanismen voor grondpacht vermindert namelijk niet alleen de aantrekkelijkheid van investeringen, maar brengt ook een risico op budgetverlies met zich mee.

De uitvaardiging door de regering van Resolutie 339/NQ-CP over het ontwerp van resolutie van de Nationale Assemblee, waarin een aantal mechanismen en beleidsmaatregelen worden vastgelegd om moeilijkheden en obstakels bij het organiseren van de implementatie van de Grondwet weg te nemen en de overerving van onderzoeksresultaten mogelijk te maken in indiening nr. 136/TTr-BNNMT van het Ministerie van Landbouw en Milieu over het wetsontwerp tot wijziging en aanvulling van een aantal artikelen van de Grondwet, is een stap in de goede richting, maar het is noodzakelijk om dit snel te concretiseren in een besluit dat de implementatie begeleidt, zodat bedrijven een duidelijke wettelijke basis hebben - aldus de heer Luc.

Daarnaast vormen de regelgeving voor grondontginning, die geen ontwikkelingspraktijken dekt en niet flexibel genoeg is, het derde knelpunt dat door experts wordt genoemd. Hoewel artikel 79 van de Grondwet van 2024 de reikwijdte van grondontginning heeft uitgebreid ten opzichte van de Grondwet van 2013, dekt het nog steeds niet alle projecten van strategisch en urgent belang.

De wet geeft met name geen duidelijk mechanisme weer voor landonteigening om een landfonds op te zetten ter financiering van BT-projecten (build-transfer) of om land te herschikken voor bedrijven die vanwege milieuvervuiling moeten verhuizen. Bovendien zorgt de regelgeving dat landonteigening pas kan plaatsvinden nadat het plan voor compensatie, ondersteuning en hervestiging is goedgekeurd, voor vertragingen en een gebrek aan flexibiliteit voor urgente projecten.

Over dit knelpunt zei universitair hoofddocent dr. Nguyen Quang Tuyen, vicevoorzitter van de raad van de rechtenuniversiteit van Hanoi, dat de wet een specifiek mechanisme moet bevatten voor belangrijke projecten. Als we namelijk wachten op te veel administratieve procedures, zal de voortgang van nationale strategische infrastructuur, zoals snelwegen, luchthavens en grote industrieterreinen, worden vertraagd. Dit zal veel grotere schade veroorzaken dan de juridische risico's waar beheersinstanties zich zorgen over maken.

Dit knelpunt laat ook zien dat het gebrek aan flexibiliteit bij het opstellen van regelgeving voor grondverwerving de infrastructuurontwikkeling belemmert – een terrein dat Vietnam juist wil versnellen. Volgens experts is de directe oplossing om een speciaal autorisatiemechanisme voor belangrijke projecten te onderzoeken, vergelijkbaar met het mechanisme in de Wet op Overheidsinvesteringen of de Wet op Aanbestedingen, om knelpunten bij compensatie en terreinruiming te voorkomen.

Het vierde knelpunt dat moet worden weggenomen, is het ontoereikende, onstabiele grondprijsmechanisme dat tot ongerustheid leidt bij uitvoerders. De Grondwet van 2024 heeft het "grondprijskader" afgeschaft en is overgestapt op een grondprijstabelmechanisme dat jaarlijks wordt bijgewerkt en de marktprijs beter weerspiegelt. Dit is een opmerkelijke stap voorwaarts, maar het huidige prijsmechanisme kent in de praktijk nog steeds veel knelpunten.

Ten eerste is de bepaling van specifieke grondprijzen te afhankelijk van adviesbureaus en marktgegevens, terwijl het informatiesysteem en de nationale grondprijzendatabase nog niet compleet zijn, wat leidt tot inconsistente waarderingsresultaten tussen gemeenten. De surplusmethode – het belangrijkste instrument voor het bepalen van projectgrondprijzen – is niet gestandaardiseerd, waardoor de investeringskosten stijgen en het concurrentievermogen van ondernemingen negatief wordt beïnvloed.

Dr. Tran Kim Chung, voormalig adjunct-directeur van het Centraal Instituut voor Economisch Management, zei dat als er geen transparante taxatiedatabase wordt opgezet, de uitvoerders altijd bang zullen zijn om fouten te maken. Als gevolg hiervan "vermijden veel plaatsen de ondertekening", wat zowel de voortgang van overheidsinvesteringen als de ontwikkeling van stedelijke en industriële parken vertraagt. Dit knelpunt is niet alleen een technisch probleem, maar ook een psychologische verantwoordelijkheid bij het uitvoeren van publieke taken. Wanneer grondprijzen gekoppeld zijn aan financiële verplichtingen, kan elke afwijking leiden tot inspectie, onderzoek of strafrechtelijke aansprakelijkheid.

Daarom moet de regering zo snel mogelijk een mechanisme invoeren om degenen die het proces op de juiste manier uitvoeren te beschermen. Tegelijkertijd moet de digitalisering van grondprijsgegevens worden bevorderd en moet er een veilige juridische corridor worden gecreëerd waar gemeenten het aandurven om te handelen en verantwoordelijkheid te nemen, zo stelde de heer Chung voor.

Daarnaast is het gebrek aan afstemming tussen de Grondwet en aanverwante wetten in de overgangsperiode het vijfde knelpunt dat moet worden opgelost. Dit is eveneens een structureel knelpunt. Bij de afkondiging van de Grondwet 2024 zullen een reeks andere wetten worden gewijzigd, aangevuld of gelijktijdig in werking treden, zoals de Woningwet 2024, de Wet op de Vastgoedonderneming, de Wet op de Aanbestedingen, de Investeringswet, enzovoort.

De compatibiliteit tussen deze wetten is echter nog steeds niet gesynchroniseerd, wat in veel plaatsen tot verwarring leidt tijdens de overgangsperiode. Zo is de regeling voor het ontvangen van de overdracht van grondgebruiksrechten voor de uitvoering van commerciële woningbouwprojecten aangepast in de resolutie van de Nationale Vergadering en het decreet van de regering, maar niet tijdig "teruggeplaatst" in de leidende documenten van de Grondwet. Sommige plaatsen, zoals Hanoi, Ho Chi Minhstad... hebben de situatie weerspiegeld van projecten die "wachten" op het decreet, wat leidt tot verspilling van middelen.

Vanuit juridisch perspectief merkte advocaat Truong Thanh Duc het volgende op: "We hebben grote vooruitgang geboekt met het wijzigen van de Grondwet, maar als gerelateerde wetten niet gelijktijdig worden gewijzigd, zullen er nog steeds 'wetten die op wetten wachten' zijn, waardoor het voor bedrijven moeilijk zal zijn om te weten waarop ze hun investeringsprocedures moeten baseren."

Om dit knelpunt te verhelpen, heeft de regering proactief Resolutie 339/NQ-CP uitgevaardigd, waarmee een aparte resolutie ter afkondiging aan de Nationale Assemblee wordt voorgelegd over mechanismen en beleid om de problemen bij de uitvoering van de Grondwet op te lossen. Om deze resolutie daadwerkelijk van kracht te laten worden, zijn er echter nog steeds gedetailleerde richtlijnen nodig voor de overgang tussen oude en nieuwe regelgeving, om te voorkomen dat er een "juridische leemte" ontstaat bij de uitvoering van investeringsprojecten, zo suggereerden advocaten.

Nu de vijf grootste knelpunten bij de implementatie van de Landwet van 2024 tijdens de 10e zitting aan het licht zijn gekomen, wordt verwacht dat de 15e Nationale Vergadering binnenkort een gespecialiseerde resolutie zal bespreken en uitvaardigen over mechanismen en beleid om de moeilijkheden bij het organiseren van de implementatie van de Landwet weg te nemen, op basis van voorstellen van de regering en het ministerie van Landbouw en Milieu.

Daarnaast stelden experts voor om gerelateerde wetten (investeringsrecht, huisvestingsrecht, aanbestedingsrecht, bouwrecht) te herzien en synchroon aan te passen om het begrip en de implementatieprocedures te harmoniseren. Het is met name noodzakelijk om de digitalisering van grondgegevens te versterken, jaarlijkse grondprijslijsten openbaar te maken, een transparante basis te creëren en juridische risico's voor beheersinstanties te verminderen. Naast het opleiden en beschermen van degenen die zich aan de regelgeving houden, het stimuleren van durf om te doen en verantwoordelijkheid te nemen, is het noodzakelijk om specifieke mechanismen voor sleutelprojecten te bevorderen, om de voortgang van infrastructuur, industrialisatie en verstedelijking te waarborgen.

De Grondwet van 2024 zal zijn rol ten volle vervullen als de bovengenoemde knelpunten tijdig en gelijktijdig worden geïdentificeerd en opgelost. Alleen dan zal grond werkelijk een drijvende kracht worden voor duurzame ontwikkeling, en geen "knelpunt" in het huidige integratie- en industrialisatieproces.

Bron: https://baotintuc.vn/kinh-te/go-diem-nghen-khoi-dong-chay-nguon-luc-dat-dai-20251117181834749.htm