Het afschaffen van de grondgebruikskosten voor het project

In Ho Chi Minhstad "wachten" ongeveer 100 commerciële vastgoedprojecten op bekendmaking van financiële verplichtingen.

Tijdens een werksessie met de voorzitter van het volkscomité van Ho Chi Minhstad, Nguyen Van Duoc, en relevante afdelingen afgelopen weekend, gaf de heer Jun Sung Ho, algemeen directeur van Lotte Properties HCMC Co., Ltd. (Lotte, Korea), investeerder in het Thu Thiem Eco Smart City-project (wijk An Khanh), uit dat hij het project wil blijven uitvoeren als Ho Chi Minhstad de investeringsbelemmeringen wegneemt, met name de vrijstelling van de extra grondgebruiksvergoeding van 5,4%/jaar.

100 projecten met financiële verplichtingen

De voorzitter van het Volkscomité van Ho Chi Minhstad, Nguyen Van Duoc, heeft de aanbevelingen van de bedrijven erkend en heeft gezegd dat hij verslag zal uitbrengen aan de centrale overheid om passende oplossingen te overwegen. De leiders van de stad heten Lotte van harte welkom om te blijven begeleiden, problemen te delen en het project volgens schema uit te voeren.

Het door Lotte aangekaarte probleem is in feite geen op zichzelf staand geval. Eerder stuurde de investeerder van het Empire City-project – de Empire City Joint Venture – ook een document naar het Volkscomité van Ho Chi Minhstad met het verzoek de ontstane financiële verplichtingen te herzien. Volgens deze eenheid heeft het bedrijf sinds 2017 zijn financiële verplichtingen van bijna VND 3.600 miljard nagekomen en in het besluit van de stad over de grondtoewijzing werd ook duidelijk gesteld dat het bedrijf "niet meer hoeft te betalen" bij de overstap van eenmalige grondlease naar grondtoewijzing met grondgebruiksvergoedingen. Op basis daarvan heeft het project drie clusters van werken voltooid en overgedragen, goed voor ongeveer 1.200 appartementen aan bewoners. Het moeten betalen van extra grondgebruiksvergoedingen wordt echter beschouwd als een "zware last", die de kapitaalstroom en bedrijfsplannen ernstig beïnvloedt.

Een hoek van het Empire City-project kampt met procedurele problemen. Foto: HOANG TRIEU

Evenzo heeft de belastingdienst van Ho Chi Minhstad onlangs een document uitgegeven waarin Hung Loc Phat Real Estate Investment Joint Stock Company wordt verzocht om VND400 miljard extra te betalen voor het Green Star Sky Garden-project. Volgens de Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) heeft de stad momenteel ongeveer 100 commerciële vastgoedprojecten die "wachten" op de bekendmaking van financiële verplichtingen, waaronder veel grootschalige projecten van bedrijven zoals Novaland , Hung Thinh Land en TTC Land.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van HoREA, zei dat de vereniging herhaaldelijk heeft voorgesteld om de regeling voor het innen van een extra 5,4% voor gevallen waarin ondernemingen geen schuld treft, volledig af te schaffen. Volgens hem "is de vertraging bij het vaststellen van financiële verplichtingen voornamelijk te wijten aan administratieve procedures, niet aan de schuld van investeerders". Volgens de heer Chau leidt dit mechanisme niet alleen tot verliezen voor ondernemingen, maar ook tot verlies van begrotingsinkomsten, omdat de grondgebruiksvergoeding wordt "opgeschort" en niet op tijd kan worden betaald, terwijl een reeks projecten de bouw tijdelijk moet staken, wat leidt tot verspilling van grondgelden.

Hij is van mening dat als de regering dit probleem kan oplossen, de "opgeschorte" projecten snel aan hun financiële verplichtingen zullen voldoen, waardoor de kapitaalstroom van tienduizenden miljarden dong naar de vastgoedmarkt weer wordt geblokkeerd. "Landgebruiksvergoedingen zijn de sleutel tot het herstel van het woningaanbod en het stimuleren van de economische groei. Wanneer dit probleem volledig is opgelost, zal het ook een belangrijke garantie zijn voor het investeringsklimaat in Vietnam", benadrukte hij.

De grootste knoop

De heer Dang Hong Anh, voorzitter van de Vietnam Young Entrepreneurs Association (VYEA) en voorzitter van de Founding Council van Saigon Thuong Tin Real Estate Joint Stock Company (TTC Land), zei dat problemen met financiële verplichtingen voor grond de "grootste bottleneck" vormen die de ontwikkeling van de vastgoedmarkt in Ho Chi Minhstad belemmert. "Volgens de bepalingen van de Grondwet van 2024 en Besluit 103/2024/ND-CP worden grondgebruiksvergoedingen bepaald op basis van het moment waarop de staat het besluit over de grondtoewijzing neemt. Maar in werkelijkheid worden veel grote projecten gefaseerd uitgevoerd; elke keer dat de grond wordt toegewezen, moet een nieuwe waarde worden vastgesteld, wat tot ongemak leidt," zei hij.

Hij noemde vele projecten waarbij de stad in de eerste fase tijdelijk grond had toegewezen aan investeerders om met de bouw te beginnen, terwijl het resterende deel wachtte op de voltooiing van de compensatie en de bouwrijpmaking van het terrein. Toen het besluit tot toewijzing van grond in de eerste fase werd genomen, betaalde het bedrijf grondgebruiksvergoedingen voor het hele project op basis van de gedetailleerde planning. Toen de resterende grond echter werd toegewezen, stelden de autoriteiten aanvullende financiële verplichtingen vast op basis van de nieuwe grondprijs, waardoor het bedrijf honderden miljarden dong meer moest betalen, ook al was dat gebied in de eerdere betaling opgenomen.

Deze situatie, aldus de heer Hong Anh, verhoogt niet alleen de investeringskosten en vertraagt ​​de voortgang van de uitvoering, maar heeft ook gevolgen voor de hele waardeketen van de woningmarkt. "Een vertraagd project veroorzaakt niet alleen schade aan bedrijven, maar heeft ook een reeks gevolgen: huizenkopers moeten wachten, banken moeten leningen herstructureren, het aanbod wordt geblokkeerd en de markt verliest aan liquiditeit", aldus de heer.

Volgens de heer Dang Hong Anh is het bedrijfsleven al lange tijd bezig met de financiële verplichtingen met betrekking tot grondgebruiksvergoedingen voor projecten waarvoor tijdelijk grond is toegewezen. Het Volkscomité van Ho Chi Minhstad heeft ook talloze documenten naar het ministerie van Financiën en het ministerie van Landbouw en Milieu gestuurd om oplossingen voor te stellen, maar tot nu toe is er geen specifieke richtlijn. Veel bedrijven hebben daardoor tientallen jaren geleden grondgebruiksvergoedingen betaald voor het hele project, en moeten nu nog steeds betalen voor de extra toegewezen oppervlakte, terwijl de grondprijzen momenteel vele malen hoger liggen. Dit is een enorme financiële last, die bedrijven schade toebrengt, bedrijfsplannen ernstig beïnvloedt, veel projecten doet stagneren en indirect het woningaanbod in Ho Chi Minhstad doet afnemen.

De heer Dang Hong Anh opperde dat er een specifiek mechanisme zou moeten komen om deze kwestie op een eerlijke en redelijke manier aan te pakken. "Wij bevelen aan dat het ministerie van Financiën en het ministerie van Landbouw en Milieu de regering spoedig een mechanisme voorleggen dat aftrek en verrekening mogelijk maakt van financiële verplichtingen die ondernemingen eerder hebben nagekomen, per oppervlakte, voor projecten waarvoor de grondgebruiksvergoedingen volledig zijn betaald volgens de gedetailleerde planning van 1/500, maar waarvan de grondtoewijzing nog niet is voltooid. Dit zal eerlijkheid en transparantie garanderen en tegelijkertijd de legitieme rechten van de staat en ondernemingen beschermen. Alleen dan kunnen we de begrotingsinkomsten strikt beheren en tegelijkertijd ondernemingen aanmoedigen om vol vertrouwen te investeren, wat bijdraagt ​​aan de bevordering van de sociaaleconomische situatie en tegemoetkomt aan de huisvestingsbehoeften van de inwoners van Ho Chi Minhstad," benadrukte hij.

Voorstel om de 5,4%-regeling volledig af te schaffen

Tijdens een recente sociaal-economische persconferentie zei een vertegenwoordiger van het Ministerie van Landbouw en Milieu van Ho Chi Minhstad dat het Volkscomité van de stad officieel heeft voorgesteld dat het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu en het Ministerie van Financiën de regelgeving inzake het innen van 5,4% extra grondgebruiksvergoedingen en grondhuur gedurende de periode waarin de financiële verplichtingen nog niet zijn vastgesteld, afschaffen. Volgens de uitleg van de stad was deze regelgeving opgezet met als doel "de financiële verantwoordelijkheid te delen tussen de staat en de bevolking", maar in werkelijkheid is de vertraging voornamelijk te wijten aan de beheersinstantie. Het is daarom onmogelijk om bedrijven en burgers te dwingen deze extra kosten te dragen.

De stad benadrukte ook dat, in het kader van het sociaaleconomische herstel na de COVID-19-pandemie, de afschaffing van bovengenoemde regeling de kostendruk zal helpen verminderen, investeringen zal stimuleren en groei zal bevorderen. Momenteel voorziet de wet in een extra inningstarief van 5,4%, maar in het ontwerp van wijziging van decreet 103 betreffende grondgebruiksvergoedingen en grondhuur stelt het ministerie van Financiën twee opties voor: verlaging naar 3,6% of volledige afschaffing. Volledige afschaffing kan echter alleen worden doorgevoerd als deze rechtstreeks in de Grondwet is geregeld. Daarom heeft het ministerie van Financiën ook voorgesteld dat het ministerie van Landbouw en Milieu deze in het komende wetswijzigingsproces bestudeert en aanvult.

Volgens veel experts en bedrijven is de vertraging bij het vaststellen van financiële verplichtingen in werkelijkheid vaak het gevolg van ingewikkelde administratieve procedures, terwijl bedrijven al aan hun verplichtingen tot het betalen van grondgebruiksrechten hebben voldaan. De extra inning zorgt voor hogere investeringskosten, waardoor de prijzen van vastgoedproducten stijgen, wat direct gevolgen heeft voor huizenkopers en de bereikbaarheid van woningen vermindert.

Sommige deskundigen zijn ook van mening dat, indien er extra kosten in rekening worden gebracht, deze alleen zouden moeten worden toegepast op projecten die grond in gebruik hebben genomen en winst maken, om te voorkomen dat bedrijven "grond in bezit hebben en wachten op het juiste moment". Echter, in gevallen waar de investeerder geen schuld heeft, is het onrechtvaardig om extra kosten te blijven innen. De meest fundamentele oplossing, aldus deskundigen, is om de 5,4%-regeling volledig af te schaffen en tegelijkertijd een duidelijk mechanisme in te voeren voor de berekening van de grondgebruiksvergoedingen. Dit creëert transparantie en consistentie, waardoor een reeks vastgelopen projecten wordt opgeklaard en het vertrouwen in de vastgoedmarkt wordt hersteld.

Meer verduidelijking nodig

HoREA-voorzitter Le Hoang Chau benadrukte ook dat de ontwerpresolutie, die een aantal beleidsmechanismen vastlegt om moeilijkheden en obstakels bij de uitvoering van de Grondwet weg te nemen, duidelijkere regels moet bevatten over de afhandeling van extra grondgebruiksvergoedingen. "De overheid moet specifiek de aftrek reguleren van bedragen die bedrijven hebben betaald voor de periode dat grondgebruiksvergoedingen of grondhuur niet zijn berekend, in gevallen waarin de grondgebruikers hier geen schuld aan hebben. Dit is een noodzakelijke wettelijke basis voor de afhandeling van projecten zoals Lotte's Eco Smart City of Empire City, en voorkomt dat bedrijven onrecht wordt aangedaan", analyseerde de heer Chau.

Bron: https://nld.com.vn/go-vuong-tien-su-dung-dat-cho-du-an-196251006212145204.htm