HoREA: Het risico op grondprijsmanipulatie tijdens taxatie moet worden voorkomen

Volgens HoREA kunnen beheersinstanties, investeerders, taxatiebedrijven en beoordelingsdeskundigen samenwerken om de grondprijzen te verstoren. Dit is een negatieve praktijk die bij een wijziging van de wet moet worden voorkomen.

De Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) heeft zojuist een aantal adviezen ingediend bij de vaste commissie van de Nationale Assemblee met betrekking tot het gewijzigde wetsontwerp over grond. Hierin waarschuwt de vereniging voor het risico van collusie bij het vaststellen van grondprijzen bij het taxeren van prijzen.

Volgens HoREA zijn er vier instanties betrokken bij het taxeren en vaststellen van grondprijzen voor vastgoedprojecten op provinciaal niveau. Ten eerste zijn dat de overheidsinstanties (het Ministerie van Natuurlijke Hulpbronnen en Milieu, de directeur van het Ministerie van Financiën en het Provinciaal Volkscomité).

Het volgende onderwerp is de investeerder in vastgoedprojecten die direct betrokken is bij grondwaarderingsactiviteiten. Het derde onderwerp is de taxatieonderneming (die grondwaarderingsdiensten en taxatierapporten of -certificaten levert). Tot slot wordt de beoordelaar uitgenodigd om deel te nemen aan de Grondwaarderingsraad; hij of zij heeft de taak om de taxatie en taxatieactiviteiten van deze raad onafhankelijk te beoordelen voordat deze ter besluitvorming over de grondprijzen aan het Provinciaal Volkscomité worden voorgelegd.

De heer Le Hoang Chau, voorzitter van HoREA, zei dat er veel gevallen zijn waarin deze entiteiten actief met elkaar samenspannen om grondprijzen te regelen, waardoor de resultaten van de grondwaardering worden vertekend. Hij zei dat deze situaties duidelijk in kaart moeten worden gebracht om mechanismen en oplossingen te vinden om verlies van staatsinkomsten en verlies van publieke activa te voorkomen en te bestrijden, omdat het hier om grondbronnen gaat.

Onroerend goed in het oosten van Ho Chi Minhstad, rond het gebied Thu Thiem. Foto: Quynh Tran

De heer Chau voegde eraan toe dat de vijf methoden voor grondwaardering, waaronder vergelijking, aftrek, inkomen, overschot en grondprijsaanpassingscoëfficiënt, momenteel niet aan de nauwkeurigheidseisen voldoen. Deze vijf methoden omvatten niet de massataxatiemethode, hebben geen volledige prijsinvoerdatabase opgebouwd en zijn niet in realtime bijgewerkt, wat leidt tot onbetrouwbare taxatieresultaten.

De toepassing van oude taxatiemethoden leidt ertoe dat hetzelfde vastgoedproject, uitgevoerd door slechts één taxatiebureau maar met toepassing van twee verschillende taxatiemethoden, twee verschillende resultaten oplevert met een waardeverschil van 17%. Hetzelfde vastgoedproject, uitgevoerd door twee verschillende taxatiebureaus met dezelfde grondwaarderingsmethode, levert daarentegen ook twee verschillende resultaten op met een waardeverschil van ongeveer 17%.

De voorzitter van HoREA bracht ook de gevoelige kwestie ter sprake dat een aantal ambtenaren, ambtenaren en overheidsmedewerkers die werkzaam zijn in de grond- en grondfinancieringssector bang zijn voor verantwoordelijkheid en juridische risico's bij de uitvoering van hun taken. Ze schuiven dingen heen en weer, wisselen documenten uit, durven geen voorstellen te doen, durven geen beslissingen te nemen of stellen grondprijzen extreem hoog vast ten opzichte van de marktprijzen om veilig te blijven.

Veel taxatiebedrijven willen evenmin deelnemen aan grondtaxaties om grondgebruiksvergoedingen en grondhuren van vastgoedprojecten te bepalen die aan de staatsbegroting worden betaald. Ze zijn bang voor de verantwoordelijkheid en de juridische risico's die gepaard gaan met het uitvoeren van grondtaxatiewerkzaamheden.

Gezien deze tekortkomingen adviseert HoREA de centrale overheid om het voorstel van het Volkscomité van Ho Chi Minhstad, ingediend bij de regering, te overwegen om de toepassing van de grondprijsaanpassingscoëfficiëntmethode te testen. Dit voorstel zal leiden tot de noodzaak om een ​​grondprijsaanpassingscoëfficiënt (coëfficiënt k4) uit te geven voor de berekening van grondgebruiksvergoedingen voor alle commerciële woningbouwprojecten, ongeacht of de waarde ervan boven of onder de 30 miljard VND ligt volgens de grondprijslijst.

Op basis daarvan kan de Staat binnen een termijn van maximaal zes maanden na de datum van uitgifte van het besluit over grondtoewijzing, grondhuur en toestemming tot bestemmingswijziging besluiten over grondgebruiksvergoedingen en grondhuur. Dit punt is vergelijkbaar met de regeling dat het taxatiecertificaat maximaal zes maanden geldig is.

De heer Chau zei dat het voorstel van het Volkscomité van Ho Chi Minhstad de berekening van grondgebruiksvergoedingen en grondhuren voor vastgoedprojecten, commerciële woningen en stedelijke gebieden zal formaliseren om transparantie te garanderen. Op basis daarvan kunnen zowel de staat als de ondernemingen voorspellen hoeveel grondgebruiksvergoedingen en grondhuren er aan de staatsbegroting moeten worden betaald.

"Door de achterstand in de financiering van grond weg te werken, laten we zien dat de staat een leidende rol heeft in de markt en niet de volger ervan. We zorgen voor een adequate, correcte en tijdige inning van de begroting, terwijl we tegelijkertijd de rechten van projectinvesteerders en de bevolking waarborgen", benadrukte hij.

Trouw

Bronlink: https://vnexpress.net/horea-can-ngan-chan-nguy-co-dan-xep-gia-dat-khi-tham-dinh-4608752.html